【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 インフレになったら、それ以上に貸し出し金利があがると思うのだが？
郵便貯金金利が複利で6パーセント時代が懐かしい >>525
少子化で下がって逆に負債に成るからな都会は未だだけど地方は崩壊が始まっているしな
銀行も最高1300万円しか保証が無いしビットコインにでも変えるかな >>178
そのハズレを引いて逃げた奴の後に引っ越す確率は高いよなw >>209
要は、この論争において自然災害によるリスクを考慮してない。
実際には有るんだが 逆に持ち家と賃貸を同じグレードだと考えてる人がほとんどで笑える >>572
安い家より高い賃貸の方がグレード上よな？ インフレで建設費は上がるかも知れないけれど、土地の値段は大して上がらない。
むしろ下がる。需給が緩むのは必至なんだから。
>>572
高い賃貸 ＞ 持ち家 ＞ 安い賃貸だよ。
一流の不動産屋がオーナーの賃貸だと、メンテナンスがしっかりしているので、
持ち家よりよほどクオリティが高い。 >>594
賃貸向けに耐震等級最高の3を取得する建主はほとんどいないからな
賃貸物件はほぼ等級1 >>573
グレードの高い賃貸はあるが高いからな。
7000万円の分譲マンションと同じ部屋を借りると賃料は月30万円くらいはする。 賃貸向け耐震等級1は震度6で倒壊しないレベル
持ち家の等級は震度7で倒壊しないレベル >>578
全体の数%は存在するがそれは超レアケース もう24Hで家が立つ時代になったけどどんな世の中になるの？
https://www.100shiki.com/archives/2018/03/icon.html
24時間で家が建つ、3Dプリントサービス『Icon』
March 14th, 2018 Posted in ガジェット・ハードウェア Write comment
そういう時代も来るかもねぇ、ということでエントリー。
Iconでは3Dプリンターで家を作るサービスを展開しているようだ。
びっくりしてしまうのは「24時間で家が建つ」という点である。
実際に住んでみないと快適かどうかはわからないが、映像を見る限りおしゃれだし、コストとの兼ね合いもあるが、これはこれでOK、という人もいるのではなかろうか。
住まいに関するイノベーションもじわじわ進んできているイメージがありますねぇ…。
Icon
https://www.iconbuild.com/
24時間で家が建つ、3Dプリントサービス。
https://i.imgur.com/8ql8YP9.jpg 津波きたら丈夫とか関係無いからね
そんな家もう住めないし >>581
中間検査の申請をせず、検査を受けないまま特定工程後の工事の施工を行った場合や、求められた是正に対応せず施工を進めた場合は、建築主は懲役または罰金が課せられ、それらに関わった業者も懲役または罰金、業務停止、免許取り消しなどの処分を受けることがあります。 自然災害が怖いから家を買わない、老後が心配だから家を買うetc
尚、不良物件は数十万の外部委託業者への依頼で回避可能 「持ち家派」が見誤ってること
少子高齢化で住宅は余る って視点が欠如してる
物価が上がるから土地も上がる と思うことがそもそも大間違い
思考回路が経済成長昭和で止まってる >>52
貧乏が無理してローン組んでもろくな事にならないだろ
無理なローン組んで結局家を手放してるのがいるの知らんのか？
ある程度余裕のある返済でないと何かあったらたちまち支払いが滞る事になる
昔と違って今は大手ですらリストラに遭う時代だからな 家賃感覚でローンみたいな時代は終わったわな
人口減に比例して経済全体が縮小
終身雇用制度は確実に破綻する
運用できず融通がきかない固定資産に全力投球はバカ >>587
人口減が進むと都市への一極集中が増します
よって東京などの大都市近郊では人工流入及び地価の上昇続いているのが現実です
ここ数十年なら確実に都市圏近郊の土地需要は減らない
田舎は知らね ろくな仕事も無いだろうし賃金も安いだろうし インフラも陳腐化するだろうし
ま、田舎に済むならその考えでいいじゃね？ 賃貸派 「借金が嫌、災害リスクが怖い」
持ち家派「持ち家の方が得、売れば利益がー」
何故なのか 持ち家の決定的な弱点は自分の家のまわりで起こることに手を出せないこと
うちも一軒家を建てたがわずか１０年でまわりに大きなマンションが立ち始め
付近に宗教団体の施設ができて近所の便利なスーパーが潰れて
嫁の両親を引き取って介護するハメになって部屋が狭くなって階段にエスカレータ設置して
持ち家問題は単にローンだけの話じゃない
時間の経過と共にあらゆる状況が「悪く」なりそれらのコラボでどんどん憂鬱になることだ この前の5000万と3億は瞬時に答えがわかったけど
こっちは難しいな
家が余ってる地域なら賃貸、不足してる地域なら持ち家かな
人口の集中はどこの国でも起こる問題だから首都圏なら断然持ち家だな 阪神淡路大地震ではせっかく建てた家が壊れちゃってローンだけが残ってる人や
さらに建て直したので二重ローンって結構居たけど、
東日本大地震だとどうなんかね。 持ち家だと生保を受けられないので賃貸が正解
公務員やまともな企業の正社員でない大多数は国民年金だけだろう
手取り4万数千円では働けなくなれば持ち家有っても生活は無理 20年前２０００万だったマンションが2000万円で売れる。
マンションは早めに買うべきだったと思うよ >>229
２(５)ｃｈの議論を見ていると損得勘定ばかりでそれ以外の要因が抜けてるように思う。 >>279
賃貸も年を取ると借りにくくなるんだってね >>95
＞自己破産する人の９割はローン地獄だ
＞不慮の事故や負債で自己破産する人は全体の１割もいない
自分で書いてて矛盾してると思わんのだろうか？ >>600
コスパコスパ言う割に
コストしか見えてない馬鹿が驚くほど多いよな
パフォーマンスの話ししてるやつほとんど見ない 5年前にも、これからインフレになるから家買っとけみたいな記事あったな
で、結果はどうよ？むしろ国民の平均給与は更に下がってるわけだがwww マンションはターミナル駅前のものを買っておけばいいんじゃない >>593
そんなリスクも理解しないでよく買えたな
逆に近くに駅ができるだの大規模施設ができるだので地価が上がる事もある
賃貸を選択して高齢になってから後悔するケースもある
結局ギャンブルに負けただけ
川海近・地盤が弱い そんなところに全掛するならそれなりのメリットがないときつい
真剣に考えなかった奴等が結果だけ見て騒いでもねぇ 持ち家派の意見てチラシでよく見るよね
持ち家がお得ですよって書いてる クレジットカードの審査がどうのこうのって記事が少し前に出たけどね
賃貸だと
金持ちならどっちでもいいけど、あまり余裕がないなら絶対持ち家 持ち家だけど、
持ち家は面倒だなと思う
相続とかも面倒だし >>16
>>49
知らないこと書かれていたので、さっき加谷 珪一がPCの前で泣いていたよ 持ち家だとクレジットカードが作れるの
賃貸でも俺作れるから持ち家要らんな インフレ進むなら、貯金で家賃10年分前払いしておけばいいじゃん。 持家賃貸どちらかか一方的に有利なら業者などの裁定が働いて値段が変動して平衡状態になると思うからマクロ的には同価値だと思うけどどうだろう
だから各物件ごとの高い安いの比較で無いと意味ないかな >>604
コスパ以外共通の尺度がないんだから仕方ない
故人やその土地にへの思い入れ言われても他人からしたら1円にもならんし インフレだから借金するのが賢い選択
といって庶民まで借金して投資したり海外旅行したり
土地買ったり高級車買ったりしてたバブル前夜
バブルが弾けて地獄行き >>618
すげぇ不動産情報誌だな
それさえあれば金持ち確定じゃん >>590
未だに終身雇用とかいってる時点で世間と20年ほどズレがあるな。終身雇用信じて家買うやつなんておらんぞ。 家を継いで親の面倒を見るみたいなことが崩れているので
中途半端な不動産は厄介なだけ >>597
少しは外でてみろよ。社会感覚がズレまくっとるぞ。 >>605
自分の給与が下がってるからって平均給与が下がってるとか嘘はいかんぞ。 >>621
情報の非対称性があるから同価値にはならない。 持ち家だが隣にシェアハウスが建ちやがったおかげで中国人やら東南アジア人やらが沸いて庭先が汚物だらけ。引っ越しまでまだ、5年… インフレは考慮するけど、人口減少による需要縮小は考慮しないと
神の見えざる手は機能しない派か >>637
建設業者が事業整理しまくったら供給も萎んで上がるようになる >>636
やっぱりね。賃貸がメリットある云々の前に
まず情報不足だよ >>637
金持ちと貧乏人の格差が進行してるので、金持ちの好きな土地は値上げすんじゃね？
あと、外国人の動き、
上海や北京は日本より家が高く、日本は割安に見えるので外人の買いが入る。
アメリカでも、カリフォルニアやNYはワンルームアパートの家賃が30万円とか50万円とかに高騰してるんで、
東京の家賃10万円前後なんてちょうお買い得に見えるかもしれないので投機対象になるかも？
そうすると、賃貸派でも都心まで片道2時間とかの田舎に引っ越しを余儀なくされる。 物価は需要と供給できまるんじゃないの
需要が減るの確実だと思うよ
供給は減らない
不動産業者が書かせているのか >>632
個別案件での高い安いが発生する理由の一つがそれだね
サポありがとう >>574
どう考えてもメンテナンス費用+大家の利益で持ち家より高くなるでしょ。 妻と車と家を所有して年２回の海外旅行にスキーやスキューバダイビング、
そこまでやって初めてなんとか生活できてますと他人言えるんだよな インフレが進行してもそのまま家賃に反映されるわけではないし、ちょっと弱いかな
なんにせよお得なほうではなく、満足度の高いほうを選びたい 賃貸派、一生払い続けるって事は一定の経済力が無いと住み続けられないって事 >>645
賃貸でも大家が賃料に固定資産税載せとるやろ。 >>646
そもそも大家が組んでるローンは住宅ローンみたいに安くない
その分も払わされてるから >>652
事業だと各種の優遇受けられないからね。住宅ローン減税とか。 >>646
画一的な仕様にして効率的に管理すれば逆転もあるかと思うよ。
画一的に仕様な時点で価値は下がるけど。 結局、
同じ間取り、築年数、立地の物件と仮定して、
賃貸と購入するのでは、
どちらが得なのよ？ 持ち家のおっさん達は
子供の為に死ぬ前に現金化しおいてやれよ >>646
設備の内容が全く同じなら賃貸が高いけど違うもん >>655
マンションとその分譲賃貸の家賃で比べるのが良さそう >>655
何もなければ持ち家が得では
それは賃貸派だけど認めるよ ある程度のインフレリスクを警戒してるから、
一定程度の外貨を持ってる。
が、確かに不動産も悪くないとは思い始めてる。 でも、クローズアップ現代視聴したひといる？
老人になったら賃貸なんて無理 >>660
どういう計算で？
購入費＋固定資産税＋修繕費＋金利
vs
家賃共益費＋駐車場
項目はこのあたり？ >>655
そこに10年以上住むんなら買っといた方が得。
家賃6万の部屋に住んでても、まさに自分の住んでる部屋がオーナーチェンジ投資物件として600万ぐらいで売りにでてる、
10年も住むんだったら買っとけば良かったなんて、よくあること。
まあすまなくても買えるなら買っといた方が得だろ。借りるだけなら金は大家の養分にしかならん。 >>662
大丈夫だよ
市営とか府営住宅あるから
将来的には生活保護も住居指定されるんでは ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
