【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 自動車を例に取れば分かりやすい。
昔は一家に車1台の所有は当たり前、いつかはクラウン！！
今はレンタルかカーシェアで十分。所有するにしても軽自動車一択。 >>953 リースは情弱嵌めだろ。
カードローン並に悪質。
昔情弱騙してた残価ローンにラッピングしてお徳感だして嵌め込んでいるだけ。 自分的には、持ち家も賃貸も身軽さは同じ。
持ち家＝マンションは確実に売れるような流動性の高い物件にしか手を出さない。
現在住んでるマンションも現在なら買値よりも2千万程度は高く売れる。 賃貸派の中に住居に金をかけること自体が無駄ってやつが混じってるからややこしい。
そういう人は木造賃貸一択でしょ。 >>958
そういう人って、どこに幸福の価値観を見いだすんだろうな。
質の良い空間で快適に暮らすってことはかなり重要だと思うんだけど、 そのうち家賃も高騰し買うにしてもいい物件がすくなくなり高値でそれなりの物件を
無理ロ−ンを組んで買う羽目になるぞ >>959
良い車に乗ってブランド服を着て
女にモテて、ボロ屋に住むとかじゃね？
俺は、車は軽で良いし、女も要らないから
質の高い居住空間を造ることに金を掛ける 家賃補助半分出るから定年まで賃貸でいいわ
定年迎えてから安い中古物件買って少しリフォームすればいい
どうせその頃には家が余りまくって安くなってるだろうし >>959
家では疲れ果てて眠るだけ、となったらそりゃ興味はわかないだろ >>961
普通は良い車を持つのと同時に、良い住まいだけどな。
まあ、確かにそういう人はいるな。
価値観は人それぞれなんだな。 >>963
宿無しの乞食みたいな精神状態なんだろうな。
自分なら車や洋服に優先して金を掛けるって虚しくなるけどな。
そんなのはステイタスでもなんでもなくて、程度の低い、ただの見栄っ張りの人間性をアピールするだけだからな。 >>957
それは物件価格の話で二千万円安くなる可能性もあったわけで。。 >>952
>>953
要は不動産業界も小売や自動車と同じ道を歩んでるんだよな
八百屋金物屋→ダイエーみたいなスーパー→巨大ショッピングモール
一戸建→分譲マンション→賃貸
は住宅サービスとしてみると同じ
所有するよりシェアしたほうがいい >>940
普通にありえるよな
賃貸とか供給側の競争が激しいから
家賃はかなり抑えられてる
分譲は価格をめぐる競争はゆるいよな >>966
持ち家で身軽さを語る場合には、不動産の売却時の「物件価格」が重要なんだよ。
確かに、値下がりする可能性もあるし、先は読みにくい。
けど、全く読めないわけじゃない。自分はこの先、確実に値上がりすると判断した
時にしか不動産を購入しない。現在は先行きが怪しいから、2千万円高く売れたとしても、
買い替えを控えている状況。
そもそも、年に2%のインフレ率で成長するのが正常な国。
日本以外の先進国ではもれなくそういう状況で推移してきている。
日本以外のイギリスやアメリカ、フランスなどでは住居の為の不動産の購入というのは投資の側面もあって
儲ける手段でもあるんだよ。もちろんリスクも伴うし、絶対的なものでもないんだけどね。 >>971
自分の場合は金融資産もあるけど、
全財産の一点投資でも、金融商品とのリスクを天秤にかけて悪くはないと思うね。
選択する判断が重要なのは一緒。 >>970
住宅に対する価値観の話だって上に出てますよね
インフレならその物件買う金で投資したほうが儲かるのにわざわざ住宅に投資してるのはなぜなの？ 持ち家を買う際にも、賃貸物件を探すときと
同じように合理的に振る舞えるならいいんだけど
現実には、月々の住宅費節約効果への過大な計算とか、
見えのような非合理な要素が入り込んで
しまい。
無理な買い物しちゃうやつが多いんだよね。
賃貸探すときは血眼で安い物件さがすうちの嫁も
そのうちタワマンを買おうとか言ってる笑 >>972
不動産の値上がりへの期待ならリートで良くない？
俺の親父も不動産をいくつか保有して
毎月の家賃と含み益を抱えて優雅な
シニアライフをしてるから不動産投資の
メリットは否定しないけど。
これから先もうまくいくかは別かな〜 インフレになれば株も上がるからな。
不動産のインフレより株の方が上がるなら賃貸＋株の方が有利。 >>976
リートにも投資はしてるけど、実物不動産と違ってリートは市場リスクを受けやすいんだよ。
ちょっとした事で大幅に値下がりする。細かく見ると、介在する運用会社などの手数料も
馬鹿にならないしね。 >>979
資産ゼロスタートなら借り入れ金利がかかる持ち家の方がさらに不利だろ。
キャッシュで持ち家orそのお金で株＋賃貸の場合の比較でもインフレで
株の方が上がる場合は後者が有利ということ。
前者が有利なのは株以上に土地の価格が上がる場合。 >>982
そうとも言えんでしょ、不動産はレバレッジかけてるようなものだから。
しかも、上がっても所得にならないから税金もかからないし。 >>958
>>959
早期希望退職して
貯蓄と退職金で気ままな生活狙いだろ >>977
下がりきった物件は価格下がらなくなるから結構簡単
売れればだけど >>980
REITって大地震が来ても大丈夫なん？
建物の損傷は保険で治せるん？ >>603
してないよ。
ローン破綻率は1割でその中の9割が自己破産 >>959
宮崎駿みたいに寝袋持参で仕事場泊まり込みってワークホリックの価値観は最近の日本人は理解できる人間少なそうだね
モーレツ社員な生き方は日本人ではなくイーロンマスクやジェフベゾスといったアメリカ人に受け継がれたようだ >>986
契約次第ではないかと思うが、一般的には担保価値が下がったら追加の担保を用意するか元金を減らすかのどちらかになる。
つまり、資産価値の低下リスクは借り手が負う。 >>986
保険は基本掛けてないよ。REITは
物件毎のリスク評価はしてる。
まあ物件分散で全滅はないからなんとかなるだろう的な発想 同じ区画の建売を同じ価格で自己所有の個人と賃貸目的の大家が
同じ利率のローンで買うとしたら
大家の利益分、賃貸店子が損してるんじゃないのか？ >>987
ローンと負債が同じだろって意味じゃね？ どうせ2020年になったら、買い控えていた人が殺到して値が下がらないとか言って大して地価は下がらずに、銀行がきっちり金利を上げてきたりすると思う。 >>555
そら、貴君見たいに考えない人はなにも考えずに買うだろうよ。 >>756
諸経費や税金引いて純利益はいくら？
そのマンション買ったときに、大和ハウス、日本電産、
ダイキン工業らの株買ってたらいくらになってた？ このスレッドは１０００を超えました。
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