【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 >>141
嫁さんは実家に泊まるの嫌がってるよ
「ねぇアナタ〜ホテルにしてよ」 度を越した全力はやめといたほうがいい。
際限ないから破綻する 持ち家は換金性が最も難しい。
そして所有しているだけでカネを毟り取られる。 >>143
まともに家族がいて引っ越し転々とか正気じゃないよな。まあ。 働き方改革（笑）なんてやってるのに、収入がこれ以上上がるなんて想定できないw
現金で貯め込んで将来に備えるのが吉ｗ
ローンなんて以ての外ｗ
デフレからスタグフレーションへの移行期に、もしかしたら買うかもだがｗ
景気の好転からインフレになるなんて、働き方改革（笑）とか言ってる現状では有り得んw
こんな提灯記事に騙されて家買ったら人生棒に振るぞw まともに家族いたら、家族増えることも計算するだろう。 家買うってどういう偏差値の層なんだ逆に >>152
固定資産税9万ほどだわ。安い安い。
長期優良住宅で半分免除だしな。今 実家を生前贈与（つか実際は買取）して親がそのまま住んでて俺は東京単身
思い出の実家でこれからリフォーム投資もするけど、親が氏んだらどうすればいいんだろな
東京まで片道2.5hは正直通勤無理だし、リタイヤ後の当てにできればいいけど既に築40年超のボロ屋だし、住める状態で残らなさそう
潰して駐車場・・・もすぐ横に月極駐車場あって埋まってない過疎の町だしなあ
ああ鬱になる ねんきんネットで簡易計算すると毎月の額が13万くらい
正直賃貸は厳しいなぁと思う
退職時に安い物件を買う方向で考えてるどこがいいかな
雪が積もらない温かいところがいいな
20年後かアッと今に来るんだろなぁ 家買ってもいいけど地方に安く広く買うべき。ペンシルハウスとか狂気すぎる 先祖から引き継いだ家あるし、資産あるし、持ち家派の考えはわかるけど、
答えは賃貸だ。
持ち家派のやつは、自分がばかなんだなと自覚した方が良い。 >>157
モデルハウス見て営業に魔法かけられた自分を認めたくない奴のコメント >>164
なんだそりゃｗ
太陽光パネル12ｋｗ付で20年安定収入。
賃貸とかありえんわ。 移民を入れたところで、賃貸を潤す程度に留まるだろうし
シナチョン連中に買われた住宅の近辺の地価は下がるだろうしw
少子化と世帯の貧困化に働き方改革（笑）団塊の世代の鬼籍化と生産緑地の放出で売り物が増える
需給面だけでも十分に下落リスクが感じ取れるｗ
数年後に働き方改革（笑）wでどうなるか分からないのだからw家なんてローンで買ってはダメ
現金でもダメwどうせ下がるからw買い手が不在で >>162
既に自分のものになってるみたいだから放棄できないだろ >>162
既に継いでるんだよ。土地建物名義はもう俺だ >>167
ああ。さっさと太陽光にしたほうがいいな >>16
東京で都心にアクセスいい立地ならまず売れる
田舎は知らん >>168
売るしか無いだろうが、売れるか？ｗ
時が経てば経つほどに売れなくなると思うけど
負動産化してね？ >>172
へえ。子供持つとみんな家持つんだよ。統計上も
家族いないやつが買うのは正気じゃないよ。 現金で買えるなら買った方が良い
ローンは銀行の肥やし >>170
駅までバス20分はちょっと…
大宮駅徒歩30分で2500万とかあるよ 何箇所かの分譲マンションに賃貸に住んでたけど、まともな人が大半だけど少数派で変な人がおる。
その変な少数派の上下左右になるかは博打でしかない。 >>179
36円
今年4年目になるけど売電年間65万いくよ。 人口が減っていくんだからインフレになっても地価だけは下がるんだよ 政府は国民の住環境を改善するといって持ち家率をあげる住宅政策をしてるが
それが結婚したら親元から独立して定年までローンで新居を買わす政策をやってる。
で年金では賃貸の家賃を払えない現状。
リストラにあって老後持ち家を確保できなくても自己責任の立場。
政府がやりたいのは国民の住環境を改善じゃなくて土地建物にカネをつかわせることありき。
持ち家率は重要じゃない。賃貸であっても
収入に占める住居費が安くすみ、広い家に住めたらそれでいいんです。 >>175
いまテレ東で59歳警備員さん家賃2万ってやってるけど・・・やっぱ俺も持ち家がいいなw >>187
なら、税金引かれるから
実際の売電価格に税金かかるわな
税引後の太陽光の収入はいくら？ >>170
熊谷は独自の都市圏だから首都圏とは言い難いな これから資産デフレが更に亢進して、インフレなんて絶対に来ないだろw
不動産の負動産化で地価下落、ソコから資産デフレが酷くなって不景気が更に悪化
働き方改革（笑）だののリストラの嵐で不動産の買い手を根こそぎ殺しまくる
更に買い手不在で不動産の下落が止まらずｗ
最終的に金持ちが底値で破産物件を買い叩いて大地主になって賃貸王w
戦前みたいに大事主が土地を持ってる状態に戻るんじゃね？ｗ
中産階級なんて滅び掛けてるしw中産階級の持ち家志向が地価を支えてたんだしさ >>192
熊谷って都市圏だったのか？
あそこ駅離れたらすぐ田舎 >>189
まあ完全な二極化するから望まなければ家ぐらい持てるさ。
ただ同然のボロ家と高い築浅。
土地は下がっても建築費は今も上がり続けてるし今後も上がるからね。
資材はグローバル市場だから。日本の地位が低下すればするほど建築費は相対的にあがるしかない ドームハウスとかコンテナハウスみたいな新しい建築方法が生み出されて土地代にほんの少し上乗せするだけで新築が買えるようになったりせんのかね
PCやテレビはビックリするくらい安くなってるのに >>191
俺の課税される所得税率は20%。掛けてくれ
俺より所得ない人は所得税率5%だ。 持ち家でも郊外や地方ならいくらでも安い中古物件ある。
(北海道で1400マン程度の“豪邸”が売りに出されてたこともある。ちな千歳線沿線)
問題はそういうところは公的健康保険料で生活が破たんしてしまうということだ 親の同僚が30年くらい前に見晴らしのいい山の斜面に小ぎれいな家を建てていて
窓からの景色がいいと言っていたけど、定年して齢七十を超えたあたりから
車とバイクの運転免許を返納したらもう持ち家に住めなくなると悩んでいる。
バス停は山のふもとにしかないし、そこから10分斜面を登るのは若者でもキツイ
まさかこんなことになるなんてと親も嘆いていたが、そういう身近な経験者が
いなかったら自分も家探しの時にその視点は欠落していたかもしれないと思う。 ＞このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
臭い論者だな、
意図的に自分と意見の違う人間をアホにしたてようとしている
おそらく「多くの」相手は「100%」なんて言ってないだろう >>197
雑所得の売電65万あって
税率２０％っての自営ってバイトレベルか
脱税自営業者だろw 自動運転で大宮の人気は更に跳ね上がる
地方分権が進んでも大宮の価値は増す
地震をはじめ災害にもそこそこ強い 今ローン抱えてる奴から二束三文で手に入れて賃貸って流れになるんだろうよw
どうせｗ右肩上がりの賃金体系なんて崩壊してるし、残業代ゼロに定額働かせ放題（笑）だものｗ
ローン払うことが出来なくなって破産してさｗそれがさらに地価を下げる
家族向け賃貸は、ローン抱えて破産した人達の物件を使って行われるだろうし
それが余計に自己所有の必然性を削るｗ不動産の負の連鎖
家族向け賃貸が充実すれば、戸建てを選択する者は確実に減るからねw
不動産需要はますます減って、ローン組める人も減って、雇用は不安定で将来的にも絶望的ｗ
売れないよw不動産
つかｗ怖くて買えんわw >>191
おっと減価償却で17年分割そのぶんは経費だから売電引く経費の20% 65??23 の20%ね。あと所得200ぐらいの人は0だよ税金 >>1
人には寿命があって、人生での活動ステージも変遷していくこと見誤ってるwww >>9
そう、首都のすぐ近くでもこれだけの被害が出ていたんだよ。
東北三県のことしか言わないマスコミの姿勢はいかがなものか >>203
申告したことあんのか？
課税所得の仕組みわかってるか？ 持ち家はいらないかな
災害やらあった時に大変だし貸賃で十分 ＜賃貸＞
家賃10万円
家賃補助２万円
８万円×12≒100万円／年
＜持家＞
建売５千万円
補助０円
月10万円返済
５千万円／120万円≒40年
これに固定資産毎年10万円、
別途維持費にリフォーム代か…
現役は賃貸で良いや♪
退職後は中核市駅近の賃貸に住むわ >>204
自動運転はあらユル価値観引っくり返す可能性あるな。
20年後はだが 見誤ってるもへったくれも、インフレは最大の要因だ。現金で資産を持っておくか、不動産で待つか、借金しておくか、の比較だと、インフレ仮定するなら低金利で借金が得するに決まっている。
但し、インフレ率は賃金水準で決まるし、家賃もそれに準じる。住宅は足りてるんだから、賃金水準を無視して誰も借りられないような家賃にはならない。そんなことしたら誰も借りないだけだ。 >>215
それくらいかかる可能性もあるが、早けりゃ数年だよ 今回のモリカケ騒動で財務省の策略が成功すれば、増税に乗り気じゃない今の政権を引きずり降ろして
晴れて増税緊縮財政路線に舞い戻る。
そうなりゃまたデフレさ。 >>206
夢破れた人を笑うのはどうかと思うが
結局これ狙いなんだよなぁ
20年後くらいにお手頃物件が欲しいんで
住宅を建てるのは間違いとか作りたい奴売りたい奴が
消極的になる記事をマスコミは書いてくれるなとは思う
弾数は多いに越したことは無いんだ！ >>207
減価償却する１.２kwの施工費はいくら？
まじで年間65万ならな
正味20万も売電ないだろ >>174
間違いなく既に売れない。値の付くような家じゃない。まぁ1時間2-3本のローカル線でも駅まで歩いて3分程度が僅かな救い
価値だけなら負だけど、まあ親孝行ですな・・・ >>217
せめてシェア15%に行ってからだよ。
数年では1%行けばいいほうかな。
10年じゃ無理だと思う。自動運転が不動産にインパクト与えるのは早くて１５年 2030あたりから人口減が進む
待てば待つほどいい場所が安く手に入るから今はまだいい >>226
まてば待つほど人生も残りわずかになるがな 持ち家、賃貸にはどちらにも一長一短があるからこそ、議論の対象になるわけで、
現在のこの国でどちらかが圧倒的に有利というわけではない。
だとすれば、金を貯めることが命の次に大切だという人は別として、楽しく暮らせる方を選べばよい。 >>183
所得も上がるし借金も減るから二重でうれしいだけ 固定資産税を一生払って、リフォームもしなきゃいけないなんて、マイホーム地獄じゃん >>220
国民の低収入化を目指す法律とか平気で通りそうな世の中でさ
これからインフレになるなんてｗ
とてもじゃないが、そんな脳天気な話に乗れる訳がないｗ
収入が減れば、買えるものも減って、高額なモノほど価格は下落する訳で
どう考えても、今買った土地の価格が上がるなんて想定はムリｗ
団塊の世代の鬼籍化と関東大震災セカンドを経た後に
どうするか考えるわw私はね
その間は現金で持ってるか、金の現物でもコツコツ買ってるよｗ
株も怖くてやれんｗ値動きが恐ろしくて博打だしw 東京に近い埼玉、千葉、神奈川、茨城南部に戸建の実家あるひとは買わないほうがいいよ。
これからはミニマリストの時代。家なんて買うもんじゃないよ。 家族がいれば豊かな住環境ゲットで買った方が家族との生活充実するやん。 >>232
家賃一生払うほうが嫌だわ
リフォームはしないって選択肢もあるだろ >>222
難しいな、それは
物件がある自治体の何らかの対策を待つしか無いんだろうな
空き家対策がこの頃クローズアップされてるから
団塊の世代の物件の相続が増える時期に何とかなるかも知れんね
それまでは親孝行とおもて頑張れｗ
実家はなかなか引き払え無いからねw心情的にも 自分の住まいの家が金産むわけでもないから、嫁子供が居ないのなら、
住むところなんて会社近くのワンルームなり1Dけーとかで十分、というかその方が合理的
実家なんて相続したならリノベして他人に貸して収入源にするのが賢い選択 >>237
だから207に最初に書いただろ。
読めないのか？ >>239
自動運転トレーラハウスとか胸熱なんだけどな
20年後に期待 持ち家するなら団信を契約するから俺が死んだら借金はチャラになり、残った家族はそこに住める。
それだけで十分。
賃貸は設備がショボいし。 >>245
そうか。
今の俺の所得では65万の売電中8.5万が税金相当ってこと ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
