【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100%あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
(この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから)
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2%のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5%のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている?
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2%の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4%と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価(名目賃金)の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5%以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 一極集中の日本でインフレになっても土地が値上がりするのは東京と一部の都市だけです >>10
分散しろってこと
タンス預金とか定期預金が最も愚だと浸透させないといけない >>223
AI関連は加速度的に成長するから予測は難しいよ
加速度的に人口が減るとは別次元の加速度的な速度でね
数年後でも数十年後でもどちらでもおかしくはない >>252
お前がな
収入は税金を引いたものなんだよ >>254
AIがそのレベルに来るのが最短で2029の予測だからなあ。
あと数年ではちょっと厳しいんでないかい? 子供が大学に入るタイミングで中古ワンルーム購入
マスター終わるまでの6年は子供を住ませる
その後、子供に営業させて4年分は借りて確保
相場より安く貸したけど、ほぼ元取ったかな
国立大近くの物件なのは良いが、利益はこれから >>254
ちなみにNVIDIAの株は保有してるのでAI 関連は楽しみにはしてるよ 住宅ローンは生命保険みたいなもん
結婚してるなら持ち家を買った方が得だよ 高度成長時代はインフレになり易かったんだよ!
成長が止まり人口減少でどうやってインフレになんだよ?
企業はそんな金従業員に払えねーよ!!! >>260
それはまあありかもね。6年東京の家賃払い続けるのはアホらしいものがある 買っちゃえばあきらめもつくだろ。借りてるうちはこの手の煽り記事に翻弄されるんだぞ。 年取ったら多くの場合介護施設に入ることになる
50過ぎて見栄でマイホーム買うのが一番愚かだろうな ここ最近、土建屋の株が上がってる。
不動産屋の株は下がってる。
銀行株はたいてい微妙に上がってる。
ここから察するに、建築需要は上がってるんだけど、実際出来上がった物件は売れてない。
銀行株がたいてい下がり始めたら、住宅バブルがはじけたサインだと思ってる。
そしてそれは2020年に始まると思う。
ちなみに、住宅バブルがはじけても、戦後に一斉に整備されたインフラが一斉にズタボロになってきてるので、
土建屋は当分安泰だと思う。 >>269
不動産株低調だよね。不動産も業績はいいけど株価は下がってる。そろそろやばいとみんな思ってるってことだろう。 >>258
レベル5の話?
最短で2029年?
専門家全員の意見の中で最短ってことかな?
とある専門家が「最短で2029年」と言ったってことかな?
後者なんだろうけど >>271
Ai は2045年がシンギュラリティの年と言われてるけどグーグルのカーツワイルが2029になりそうと去年発言してるんだよ。
あと不動産へのインパクトという意味では自動運転はレベル4じゃだめだよ。レベル5に来ないとね >>269
不動産の株がどうとかどうでもいいよ
子育て世代に持ち家を持てるかどうかが問題 俺は定住するDNAを持っていないんだと思う
数年すると引越ししたくなる ホームシアターで大きな音でNetflixの映画を家族で見る。
となるとやっぱある程度田舎じゃないとダメねえ >>275
今どきの家はピアノだって夜弾けるよ。
うちなんて窓は三重ガラスサッシだし。 >>238ローンを完済しても、管理費や修繕費は一生払わなくてはいけないという現実。 >>272
シンギュラリティ後は自動運転がどうとかって生易しいレベルではないと思いますよ
科学とか常識が根本から覆り始める
それこそドラえもんの道具すら数年で開発してしまうくらいに
シンギュラリティに比べれば障害物を識別しその行動の予測を立てタイヤを操縦する程度のことなんか赤子レベル インフレする可能性について語ってるけど
インフレするのは確固たる理由があってこそなんだ
人口減が続いてる今、土地のインフレの可能性は限りなく低い >>277
またお前か
三重ガラスサッシの家で年間固定資産税が9万なんて無理だろ
太陽光の売電が36円て建てたばっかだろ 30年ローンでも繰り上げ返済を使えば
かなり短期間で返済できるからな
夫婦とも公務員の家族を知ってるけど、
三千万借りたけど10年くらいで関西してたぞ
どう考えても賃貸に住むメリットがない 太陽光パネルが経年劣化することを理解してない人がいるんだよなあ
税金補助が来てようやくトントンだってのに >>287
だから。
長期優良住宅の減免措置知らないの?あんた 持ち家だったら家族が自分が、純粋に老化で運動機能が低下したり介護状態や障害状態になったら
バリアフリーにリフォームできるけど自分や家族が介護状態や障害状態
になった場合、やっぱ不便を感じながら生きるんだよな バリアフリー対応の賃貸とか
そんなにないし それはリスクでねえの >>289
20年で5%程度。発電量の低下は。
もう答え出てるよそのへんは。 >>288
そういうときは大人しく老人ホームに入りなよ
リフォームしようがなにしようが苦痛は介護者にのしかかる インフレ率と資産としての不動産の価格の上昇率は、必ずしも比例するものなのだろうか?場所によっては、放棄したい物件も出るのでは。 都心か田舎かで話全然変わるやろ
駅近で山手線圏内なら持ち家のほうがいいし
そうでないなら賃貸のほうがいい >>289
パネルだけの劣化だけ考えればいい話ならな・・・ 中古物件が溢れて不動産価格が下落するという意見があるけど、
残念ながらそんなに甘くはいかないと思うよ
バブル崩壊後に、土地の値段が下がったけど、
家賃相場は全然下がらなかったからね >>287
どうでもいいがあんたの各種無知には正直呆れてる
長期優良住宅 固定資産税 軽減でググれ >>295
バブル崩壊は人口が減ったわけじゃない
人が減らなきゃ住居需要は減らない >>296
そんなのあっても大地震あれば終わりでは >>256
首都圏のマンション供給数はここ数年右肩下がりなんよ。リーマンショック崩壊で企業が放出した土地が切れた >>297
あとかかるのはインバータの保証は10年だからその交換は一回必要。それぐらいだよ。 >>286
アンカー間違っているんだけど
お前は売電を税引前でいくら儲かるといい
長期優良のたった5年の固定資産税を書くんだ
全てがいかさまなんだよw 結果的に払えるなら、ローンで買ってしまったほうが、毎月の負担は安くていい家に住める。
ローン終わる頃には、資産価値ゼロとか言うが、なんで普通の人は人生一度の買い物に、
転売屋みたいな視点をもってくるのか疑問。賃貸ならずっと払うものがそこで終わって、
住居費がなくなってことだから、そこから投資のレベレッジがはじまるわけ。
職が不安定になり、最後まで払えるか不安な連中が、賃貸派で納得させてるとしか思えん。 消費税増税するんだからあと10年はインフレになりっこない 違うな ローンを組むと何も出来なくなる。起業家はまず家を買ったりなんか絶対しない >>1
インフレ進みすぎると中央銀行が動く
中央銀行の目的は物価の安定と明文されてる >>306
住宅も減価償却されるのわかってるよな?
5年後にどうなるか理解できてる?その頭で >>303
災害リスク、転勤リスクもろもろを全て無かったことにする前提な
人口減でも資産価値があるような物件ってのは今の時点で普通の人間には手の届かないような価格帯の物件だけだから
転勤で処分するって話になった時点でかなりの減損は覚悟しなきゃならん
結局の所どっちがいいかなんて博打以上のなにものでもない >>308
長期優良住宅の30年のメンテナンスコスト(5年後の防蟻処理を含め)を書いてみそw 2013年から来年は不動産価格が暴落すると言われていたのに逆に上がってびっくりしてる、あのとき33歳で35年ローンで買えばよかった。
さすがにオリンピック終わったら暴落するだろうから、オリンピック後に35年ローンで家買うよ、子どもが中学生になるから部屋あげたいし。 AIで自動運転で長距離移動が簡単にできる低コストな乗り物が開発されたら
不動産の見直しは拡がるだろうな まあ30年先の話か 戸建ても毎年固定資産税払って、10年後には修繕費、20年後にはリフォームが待っている
住宅ローンの利子も含めれば、賃貸と変わらん
しかも、きちがい隣人、災害になったら、終わり、
戸建て→身動き取れない賃貸
ローン組まないで一括購入で無い限り戸建ての選択肢はねーな >>315
え?
5年毎の防蟻は長期優良住宅では必須なんだけど
法律詳しくないのw
たった2年の固定資産減免に騙されたのw EVスレも住宅スレも自動運転を甘く見積もり過ぎだわな
ビジ板がガラパゴス >>312
あんたのぼろ家じゃないんだから加圧注入処理でググれ
たった5年で再処理てw 現金一括で家を購入したけど賃貸時の総生活費に比べて
持ち家のコストアップ要因、固定資産税 各種災害保険、リフォーム準備金月2万積み立て
を入れても年間50万以上生活コスト下がったな 持ち家の前の賃貸は延床面積も半分未満だったけど 積水4月で辞めるから答え書いとくよ。離婚しないなら中古の住宅を競売で買え
4000万以上で新築して離婚してる客を見ると哀れだぜ。ずっと住むって100%自信がなきゃ中古にしとけ >>322
一条信者かやな
緑色の薬品まみれの柱使っているw
維持保全計画書手元にあるか? つか数千万とか気軽に借りて払うような風潮ヤバすぎ。 おおよそこんな議論してるのに、固定資産税が大変な家に住んでるとも思えないし、
そんな連中はメンテナンスも最低限だろうし、金かからんよ。買ってしまえ。
東京勤務の友人が港区に億ションをローンで買ったが、
自営業、埼玉住まいの俺は、友人の家とグレードはほぼおなじで、
リビングは断然広くて住みやすいマンションをキャッシュで買ったが、価格は三分の一だった。
考えてしまったね、、、つまり場所の付加価値ってのが一番高いんだよ。
東京は例外だな。それでも、東京ほど賃貸より買ってしまったほうが、断然いい家に住めることに変わりはない。 >>326
持ち家のコストアップ要因て、それ賃貸の家賃にも含まれとるがな 築浅の2世帯住宅とか中古に出てると、どんなことあったろうと
いろいろ想像してしまうね 買い手が限定されるから値段も低く設定されてるし
交渉次第でそれより安くできるだろうね 売り手が売却急いでいたら
2世帯住宅を改造して1世帯を賃貸にしても気にしないタイプならいい物件かもな
俺は嫌だけど 家から食料から衣類すら配給制になったら?
民間企業全滅労働者みな公務員のソ連時代がやってくるかもよ? >>331 うん、そうだね だから安くなったと言いたい訳だけど >>332
人が死んでいない限り以前の住人がどうこうはどうでもいいわ >>318
固定資産税が大変な家に住んでるようなのは、ここには少数だろうし、
最低限のメンテで住む箱だけ維持してるってのが現実問題大多数だよ。
余計な心配してんなよwww 役所なんかは、住宅手当は月3万円くらい出るけど、
持ち家手当は原則なしだから、賃貸の方が得することも有るかもね。
体質の古い大企業なんかは、3万円どころか
ほぼ全額でるとこもあるし。 同じような建売が並ぶ住宅地があって、庭の植栽や家の外壁
がきれいな家と汚い家があると無理して家は、買うべきではないとは思うな 10年後の新築着工は戦後ピーク比55%空家率は30%増
10年後のマイホームはインフレどころかゴミなのでは 賃貸で一番のネックは自分が高齢者になった時
貸してくれる部屋が無くなる事だろ
高齢で独身だったりするとまず借りられんよ
保証会社とかでも保証そのものを断られたりで
70過ぎとかからは悲惨だろ
インフレよか怖いわ どっちが得は個別の物件ごとに違うんだから、一般論で語ること自体が不毛 >>344
物件もだけど、土地や職業なんかの自分の状況、運の要素も大きい
どっちが良いかはケースバイケースで判断難しいよね >>319
建築時k3相当の防蟻処理に5年で再処理なんて必要って法律ないから。
k3じゃない安普請の場合 >>343
歳をとって借りられない不安は正直分からない(現役だから)
ただ歳をとった時にどうなるかが不明な状況が俺は怖い 若いときは賃貸で十分だったな 家にあんまりいないし
俺はこんな場所で終わるような人間じゃないと思えたもんあw
で家族ができて特に子供ができると学校問題が多きいんだよな
そうそう転校させるのは可哀想だしとかになって家購入だしな
独り身で家買う奴は変人と思うよ確かに どっちが得なんて話は賃貸派は言ってないでしょ
借金リスクが嫌だって ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています