【不動産】日本人の「新築信仰」は、不動産業界が作り出したフェイクだった
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「新築信仰」がなくならないワケ
日本の住宅市場においては、長らく「新築信仰」のようなものがあり、中古住宅に比べ圧倒的に新築住宅が選ばれる傾向にある。このことは、住宅市場に占める中古住宅の割合が、アメリカやイギリスでは80％程度であるのに対して、日本では36％程度にすぎないことからも証明できる。
日本の住宅はもともと木造が多く、欧米のように長期間にわたって風雪に耐えられるような造りではないことが、中古市場が広がらない原因の一つと言われてきた。しかし、いまでは「百年住宅」を謳う堅固な木造住宅も登場しているし、また鉄筋あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションも増えている。とりわけ新耐震基準が導入された1981年6月1日以降に確認申請がなされた物件であれば、中古でも耐久性が劣るということはない。
だが、そのような状況を理解していたとしても、いざ中古住宅を買おうと不動産仲介会社を訪れると、その「胡散臭さ」に辟易させられることだろう。
というのも、価格が数千万円もするような商品であるにもかかわらず、比較検討する対象が少なく、営業マンの一方的なトークにつきあわされた挙げ句に、「お客さん、この部屋は二度と出ない物件ですよ。ほかでも検討しているお客がいるので決断は早めに願いますね」などと何の根拠もなく急かされ、勢いで購入を促されることが多いからだ。
不動産仲介業者は、物件を仲介する際、宅地建物取引業法で定められた手数料基準に則って報酬を得ることができる。つまり、業者の稼ぎは成功報酬なので、基本的にはどんな物件でも「売れればよし」ということになる。また報酬料率は、仲介価額を算定の基準とすることが法律で決まっているため、業者にとっては、高額な物件を売るほど実入りが良いわけだ。
ちなみに、物件価格がいくらであっても、仲介に伴う手間暇は変わらないので、業者としては「なるべく時間をかけずに、高値で売りたい」という意識が働きやすい。
いっぽう、仲介を受けて買う側からすると、中古住宅は購入後に修繕の必要な個所がどれほどあって、どの程度の費用が追加としてかかってくるのか、皆目見当もつかない。所有者の生活の汚れがどことなく目につく現場を見て、あまり良い気持ちもしないなかで、「まあいいか」「こんなものだろう」と判断せざるを得ない。
生活用品程度であれば、「まあいいか」で済むものも多いかもしれないが、さすがに数千万円の買い物だとそうはいかない。ということで、なるべく新品のものがよいという結論になるわけだ。
不動産屋の「思惑」を排除する試み
こんな状況に置かれているのは、中古住宅を買う側だけではない。
売る側も似たようなもので、自宅が中古市場でどの程度評価されているのかは、なかなかわからない。インターネットが発達したおかげで、自宅に近い物件や同じマンション内での売り住戸の価格を検索することができるようにはなったものの、自宅とまったく同じ条件というわけではないので、本当に正確なところを把握できるまでには至っていない。
相談に出向くと、仲介業者はなるべく「早く」売れるように、所有者の売却希望価格よりも「低め」、つまりマーケットでは「お得」な価格で売ろうとするのが一般的だ。業者にとっては、無理に高い価格をつけていつまでも売れない、という手間暇をかけたくないからだ。
最近では、こうした状況を打開するために、ビッグデータやAI（人工知能）などのテクノロジーを使って個々の不動産の評価をしようとする試みが行われている。不動産＋テクノロジーの造語で「不動産テック」と呼ばれ、注目を浴びている。
具体的には、過去の取引データや将来予測、周辺環境など、さまざまな角度から個々の不動産を分析し、マーケットにおける合理的な価値を算出するものだ。
とりわけ、設備仕様や間取り、面積などが似通った部屋が、同じ建物内に多く存在するマンションのようなマーケットでは、それらをデータ化し、査定価格をはじき出すことが比較的容易にできる。
テクノロジーを活用して、「手間暇かけずに早くさばこう」という仲介業者の思惑を排除することで、フェアな観点から物件を診断し、マーケットでの取引価格をリアルタイムに算出できれば、売る側も買う側も安心して取引に臨めるようになるだろう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53344 カスカスで何十年もローン組んで建てた家なんか
貧相で怨念がこもってそうだから住みたくないわ 地震、台風、梅雨、ゲリラ豪雨、雪、湿気、シロアリ、ネズミ
日本は家の劣化条件が多数ある気候風土だから仕方ない 「渡辺篤史の建もの探訪」に出てくる家主はたいてい設計者 20年ぐらいから結構ガタが来るから、あながち新築が悪いとも言えないよ。 建てる時点で４０〜５０年で壊す前提なんだよ
１００年使うなら、配管電装系は確実に２回は総交換しなきゃならん
そういう配慮は今までまったくしてきてない マン損買うよりはいいんだろうが
そもそも家とか所有したくないよな
身軽には敵わんわ ワイの妹夫婦は中古をDIYとリフォームして住んでるで
30代でローンなしw >>16
配慮というか技術の進歩考えると
そっちの方がはるかに安いというだけ
日本建築の真髄はスクラップ&ビルトです
江戸時代まで、一般の建築は壊れやすく燃えやすい様に作られていた この手のスレも、買えないやつの怨嗟の声だらけ
お前は選んで「買わない」んじゃなくてただ買えないだけだろと 新築信仰は売買だけじゃなく、賃貸でもそう。これがある限り、どんなに不動産が余っても
暴落しない、つまり、「買い」だ。逆に言えば、新築信仰さえなくなれば暴落する >>3
>昭和にデタラメな家がたくさん建てられたから
これに尽きる。まともな家なんてほんと無いわな。
ぼろ過ぎ。 >>5
今だと来年3月引き渡しとかなってる家あるんじゃねーかな。
転勤かなんかで泣く泣く引っ越し。 >>5
離婚してわざわざ通勤に遠い持ち家に住む必要が無くなったとかじゃね? 日本の住宅は徹底的な手抜きだから中古市場が育つはずがない 今どきネット検索もせず、比べもせずに買う奴が居るのか？ 水周りボロボロ、コンクリートも表面が粉噴いてる状態で どうにもならず、建直した
30年しかもたず。元の家の品質差が大きい >>26
日本の住宅が手抜きなら
欧米の住宅なんてバラックそのものだぞw
地震と気候風土を考えろやアホ >>5
築3年の中古買ったよ。
手放した理由は転勤。もともと転勤がある仕事なのは分かってたけど、子供がいるからってんで新築買ったらしい。
地元だったので売り主がたまたま弟の奥さんの知り合いで、色々情報入ってきて安心だった。
外構とか綺麗にしてあって、カーテンとか電灯とか食器棚とかも残ってて新築価格の700万円引きだった。
まぁお互いいいところだったのではないかと思っている。 >>29
屋外のウッドデッキに北欧の有名製品使ったら
何もしてないのに3年でボロボロになったわ
高温多湿ってかなりダメージ大きいよね >>19
家買う前に中古から新築まで色々見たけど、やっぱり20年前の家と最近の家では全然違うんだよね〜
間取りも違うし、気密性とか換気システムとか、コンセントの数や位置とかね。
結局新し目の方が住んでからも不満が出にくいと思って築3年買って、1年住んで不満はない。 古いプレハブは、コンクリ−トや水周りが劣化してどうにもならん、
同年代の同じ施工は全滅。 >>32
建築って耐用年数の前に社会的価値が持たないからな
欧米のように地震がない国では、二百年前の家が平気で残るから
その内側に最新の断熱材とか入れて機能更新ができる
だから歴史的価値を持つ中古の方が値段が上がるんだよ ドームハウスで十分なのに、
住宅価格が下がると恵方巻商法みたく儲けられなくなるから
業界でのドームハウスへの悪印象づけ操作は半端ない。 昔と違って、子供と一緒に住むのは成人するまでの限定で、
子供が結婚したら別々にすむんだから、広い部屋とか必要なくなるんだよな
夫婦二人の２LDK
→＋子供１人か２人で４LDK
→子供独立してまた夫婦二人で２LDK
→足腰弱くなって運転で気ないので都心のマンション２LDKへ
ってことで、家族の人数や状況が変化するんだからそれに合わせて賃貸か
中古住宅を乗り換えるのがベスト
新築買わせたいのはメーカーだけさ 土地はともかく、家屋は設備等が10〜20年経つと見違えるように進化しているからな。新築信仰は仕方がない。 >>36
ドームハウスどころか、下手すりゃパネルハウスでも十分かも
百万〜数百万で２人で住めるタイニーハウスが作れるというのに、
なんでアホみたいにクソ新築に数千万払わなければならないのか >>12
よーし、今月は玄関を作るぞ！
来月には廊下が完成するからテント暮らしも年内でおしまいだ
みたいな感じ？ 昔の日本家屋なら良いけど、集合材が大黒柱の建売では中古なんて無理でしょ。
子供が巣立ったら建て替えるくらいのものでしょ。 >>37
＞→足腰弱くなって運転できないので都心のマンション２LDKへ
リタイア後は自動運転キャンピングカーで全国遊覧して呑気に過ごす 病院等にもその半自宅車でまんますぐ乗り付けられる
自宅は時々帰る郊外の物置兼のほったて小屋で結構 >>1
不確定な事柄を断定的に語ったり、脈絡が曖昧で支離滅裂な部分が多すぎる。
記事の内容、全てがいい加減。 不動産屋の陰謀じゃ無くて国策
民間に公共事業の肩代わりをさせるため 自然災害リスクが違うヨーロッパと日本を同一視されてもなあ
ヨーロッパの町並みはキレイだとは思うが >>38
全くそのとおりだ。
躯体だけ残して断熱から外壁までやり直したところで
新たに建てる物との差額は1千万円以下。
それなら、新築で建てた方がいいしな。 そりゃ中古より新築がいいに決まってるだろ
海外では供給が少ないから中古に流れてるだけで >>37
運転できないほど足腰弱ったら都心なんか歩けないぞ
電車乗るなんてとてもじゃないけど無理 >>48
そもそも、欧州などでは建物を壊せない所が多いんだよな。
中古流通が活発なのは仕方なくという面もある。
あと、日本は高温多湿だから壁内結露やシロアリなどの重大な躯体ダメージ
のリスクも大きい。日本は外国と違って何もしないで何百年と家が持つような気候風土の国ではない。 リフォーム外壁塗装は無駄、予算掛けるなら外断熱追加した方が絶対お得 >>40
千万の物件なら穴があいてて住めないなんてことはないから住みながらやればええのよ
百万とかなら知らんけど カリフォルニアなんかも地震ひんぱつしてるし、
フロリダなんか調和高温多湿だけど、家は長持ちしてるよ。
サッシ使ってないから錆びてないし、外観もきれい。
おまけに夏も冬も空調つけっぱなしで季節がどうだろうと常にTシャツ一枚で
家でゴロゴロできる。
寝室の中に主寝室用バスルームがあるから起き抜けに即シャワー浴びられる。
アメリカの家は使いやすいしやすいのに、それがなぜ日本で実現しないのかわからん。 軽量鉄鋼なやつはともかく、木造は築30年でかなりガタがくるで？
メンテナンスしてなく、建っぱのやつも多いから雨漏りもある
マンションと同じように考えたらダメ >>54
そもそも耐震性はアメリカの住宅の方が高いからな。
アメリカも日本以上に高温多湿の場所があるが、躯体にダメージを与えるのは
冬場の結露なんだよ。日本のように寒暖の差が激しい場所なあまりない。
アメリカの住宅は基本はツーバイだから、躯体ダメージの被害も多かったけど
それを克服する技術開発も発展している。日本で現在用いられてるような
技術はアメリカや欧州から入ってきたものだと思っていい。タイペックも
アメリカで開発された。
日本は建築・住宅産業が遅れていて、住宅後進国と言われている。
関わる企業などの技術開発とかも遅れてる。日本でも最近になってようやく
U値1を切るサッシが発売されるようになってきたな >>29
>欧米の住宅なんてバラックそのものだぞw
まったく。ヨーロッパに住んでたけど現地の住宅の約８割は日本人の感覚だと「即建て替えが必要」なレベル 日本で中古住宅が売れない一番の原因は
銀行が中古住宅には金を貸さないから
銀行の担保価値の基準は市場価値ではなく積算価値を使うのが原因。 >>57
イギリスの古い住宅なんかはそうだな。ただ、建材なんかは良いものが多いから
リフォームされた家なんかは日本よりもマトモなのも多い。
ドイツや北欧は産業自体のレベルが高いから遥かにマトモ。特にドイツ。
カナダも優れているし、アメリカも日本よりはマシ。 >>58
その根本にあるのは上物の資産価値が持続しないこと。
政府も対策を初めて、来年あたりから住宅評価制度の実施が始まるはず。
構造なんかを点数で評価してデータが行政によって保管される。 >>59
>アメリカも日本よりはマシ。
アメリカが一番酷いだろ。一般人の住宅レベルだと材料の質や塗装の質も日本とは比較にならないくらい低い粗悪品。
日本だと低価格住宅では最低限の品質は保証されている。
ただ一定額を超えると日本よりアメリカの方が質が高くなる印象。
しかしそれは一般人には関係ないレベルの話で富豪限定。 >>60
例えば日本を代表するような高級マンションの広尾ガーデンヒルズや三田綱町パークマンションでも
築年数がいってるから銀行の担保価値はほぼ０。
こういう築古ビンテージマンションはローン組めないから現金じゃないと買えない。 日本の住宅は水道管や下水管、ガス管、電気配線の交換が出来ないから新築で建てないと危険 30年ノーメンテで立て替えってのもそれはそれで悪くないと思うけど >>61
確かに低所得者向けの古いオンボロの家だと、ドアノブが45度に曲がって取り付けられているような適当な物件もあるな。
それでも、低所得者向けの住宅が日本の普通の住宅と同レベルだろ。
アメリカの中流向けの住宅の方が日本よりはマトモ。建材もアメリカの方が良いのが多い。
日本は建具にしても外壁にしてもほとんどが化粧フィルム貼りの石油製品の偽物。
日本もプレハブ住宅なんかはそれなりに効率化されているけど、
現場で施工するツーバイなんかは建て方からしてアメリカの方が進歩している。
アメリカはクレーンで一気に組み立てるのが普通（日本だとS×Lが取り入れて失敗） >>64
一代で取り壊すつもりならノーメンテでも50年は余裕でもつよ >>64
だよな。２０年超で住宅設備機器を総入れ替えしたら建て替える半分以上の費用かかるし。
それならローコスト住宅を３０年サイクルで建て替えの方が安上がり。 >>62
ヴィンテージなんていまだに坪単価500万は余裕でするのにな。
銀行も積算価格に実際の流通事情を反映するとかすればいいだろうに。 >>68
まあ新築でも億超えの住宅はローンで買うより現金で買う比率が高いから
広尾ガーデンヒルズや三田綱町パークマンションくらいの高額物件ならローン組めないのはさほど影響ないかもな。
ただ比較的立地の良い築３０年以上のファミリーマンションとかローンで買えないから買いにくいので売り手も売りにくい。 >>68
バブルの苦い思い出があるからそれはやらない 住宅にとって日本の気候は世界一過酷
四季の温度差や雨風雪に加えて多湿で地震が多い
こんな環境だからどんな構造でも短命かつメンテが煩雑
2世代続けてまともに住もうなんて不可能なんです >>70
銀行の建物評価は築年と耐用年数の残期間でしかみないから
逆に言うと中古として家を売るときはどんなにメンテナンスにお金かけてても
価格に反映されにくいんだよな 企業戦士とか家と車ローンで買って家族団欒とかも全部広告の煽り文化から来てるよな >>73
逆に新築なら大東建託の掘っ立てにでも億単位の金を融資するのにな >>71
でも現在だと粗悪なアパートにバブル期を超えるくらいの巨額融資してるぞ。
積算でやってると新築にしか貸せなくなるから融資したければこういうことにならざるえない。 >>75
あれは土地が元々地主名義だから担保能力に余力がある
建物は酷いぼったり
坪単価聞いたらRCでマンション建てれる金額で耳を疑ったわ >>78
>あれは土地が元々地主名義だから担保能力に余力がある
地方の土地の価値がほとんどないようなところにでも大東建託は建てまくってるぞ
しかも１棟１億円の建築費は全額銀行借り入れというオーナーがほとんど。 広くて緑が美しくて上品なアメリカの住宅地住みたい
Typical American Suburban Housing
https://youtu.be/lxXgS9wYGcQ 築3年の中古買ったわ
クリーニングしたら新築となんも変わらんのに500万安くなってんのw >>81
築3年の中古には深い理由がありますよ（笑） >>16
今は割とモジュール化してメンテ容易になってるよ
昭和の時代の家が酷すぎただけ > ドアノブが45度に曲がって取り付けられているような適当な物件もあるな。
イメージが全然沸かないんだが、これどういう状態？ 雪国ほど、利便性の優れた場所のマンション等が理に適ってると思う。
雪下ろし雪掻きなどで、戸毎の負担が減るのは好ましい。
膝が悪くなると家の階段がきつくなるけど、平面で生活できるし。
店や病院や学校や駅などに自家用車いらずなら、年齢問わず動ける。
これからは家の車しか頼りにならない場所を、居住区とすべきでない。
有効な社会インフラとして、鉄道が再注目されてる感がある。
地方毎にコンパクトシティができれば暮らしやすいかと。 築十年のマンション買ったけど前の住人が綺麗好きな人で助かったわ
床も壁も張り替えずにそのまま住めてる
シンクも風呂もピカピカなのにはびっくりした 自動車なんて5年で型落ち、10年で廃棄されるんだぞ。
あんなのが小型で200万円、高いのだと1000万だ。
それを10年で廃棄だぞ。
それに比べると家なんてやすいもんだろうに。
90平米の木造住宅なんて今原価1000万〜1500万くらいだ。
マンションでも一部屋当たり1500〜2000万円で建つ。
どうかしてるよ。
どうせ安いんだから新築がいいに決まってるわ。
新築、施工単価が安すぎるんだよ日本は。 不動産屋って当たり前のようにウソついて客に高価なものを売りつけてるけど
他の業界だったら普通に詐欺で逮捕だよな >>36
ドームハウスなんてのがあるのか
生活保護やホームレスはドームハウスに集団で暮らさせればええ >>84
軽量鉄骨でも30年も住むとボロボロになるよ >>65
ドアノブとかそういうレベルの話してんじゃなくて
欧米の住宅なんてブロック積む程度の断熱性能でも持つし
雨仕舞いも日本の住宅から比べれば児戯も良いようなディテール
だから自宅をDIYなんかしちゃうわけで
高温多湿かつ地震国で培われた日本の建築技術は、例え一般住宅でも伊達じゃないという事
よくドラマに出てくるようなアメリカの庭付き平家住宅をそのまま日本に建ててみ
数年でガタがくるぞw >>92
バブル期のは安普請じゃないよ。
安普請ではないけど無駄に金のかかる設備とかがついてて維持費が高かったりする。 >>94
設備はともかく建材の質は最低で手抜きも横行してた >>93
まるで日本の家ならガタが来ないみたいな言い草
そんな家だったら震災で命がどれだけ助かったんだか >>94
個人向け戸建ては手抜きや質の悪い建材も
横行してたり、その後の時代のケアが雑で
酷い物件も多いんだってさ
アパートとかマンションは知らない >>96
アメリカで同レベルの震災が起こってたら
あんなもんじゃ済まなかったよ 立地重視で中古建売戸建をキャッシュで買ったよ
新築だとローンを組まざるをえなかった
中古だと気がねなく好きなように魔改造できるぜw 海外じゃ富豪が何十億と出して買うのもたいてい中古住宅だもんな >>93
古い石造りの住宅と最新の住宅は分けて考える必要があるな。
自分が話をしているのは新しい住宅の話。石造りのリフォームの話は詳しくは知らない。
おそらくは優れた断熱改修技術とかもあるだろうとは思う。
あと、欧米と一括りにしてるけど、ドイツやカナダなんて躯体構造から外壁、雨仕舞の考え方まで
日本とは比較にならないくらい発展してる。日本みたいに下地と外壁が別業者で別施工みたいな
考えかたじゃなくてトータルで考え抜かれた製品でシステム化されてるんだよ。
北欧なんかも、壁内結露対策の透湿抵抗比の考え方が日本とは比較にならないくらい厳しい。
外壁下地材に日本では合板が認められるが北欧では認められない。
アメリカにしてもそう。透湿防水シートもアメリカで生まれたものだし、
セルロースファイバーやアイシネンなどの優れた断熱材も北米で生まれたものが
現在の日本でもてはやされている。
日本が優れているのは、性能の悪い工場生産のプレハブ住宅を短期間で
竣工できることくらいだよ。
まあ、素人が少ない事例の印象で語る内容じゃないかな。 >>65
日本でもクレーンで釣ってツーバイを建てるハウスメーカーはあるぞ。
うちも最近ツーバイで家を建てたが2日で雨仕舞いまで終わった。 確かに耐震性の問題とかはあるけどここ20年以内の物件ならそれも特に問題ないけどな >>101
素人つうか一級建築士なんだがw
海外のディテール雑誌とか読んでのかよアンタ
日本じゃとても通用しないおさまりだらけだぞ
ロッキングやガスケットの設計一つ取ってみても
日本はレベルが違うわ。つうか地震のない国では必要無いからな
グレージングに未だにモルタル使ってるような建築でも向こうでは持つんだよ
未だに西洋信仰とか明治時代の人間かよw >>98
また知ったかしてるな。
基本的にはアメリカのツーバイで建てられた住宅の方が耐震性が高いんだよ。
普通に建てただけでも等級3に近い耐震性の住宅が建つ。
日本の住宅の耐震性がマトモになったのはつい最近のことだよ。
81年建築基準法改正の建物でも弱い。阪神淡路以降にようやくまともになったと考えた方がいいよ。
そもそも、日本の一般住宅の伝統建築技術である在来工法は地震に弱いんだよ。
金物を使ったり、アメリカから導入されたツーバイなんかの壁工法などの技術を取り入れたりして
ようやく耐震性がまともになってきたという話だけ。
アメリカで50年以上まえからある、ツーバイは耐震性に優れてるってのは誰もが知っている常識。 >>104
嘘を付かない方がいい。
話の内容がとても一級建築士とは思えない。 >>104
欧米と一括りにして何かを話す人間は自分の都合の良い物や情報だけ聞いて判断してることが多い
欧と米では別だし、欧も一括りにはできん ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
