【不動産】世田谷・練馬が危ない！「2022年問題」で大暴落するのはこの地域
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農地が次々と売られる
東京都世田谷区等々力。渋谷から電車で20分ほどの東急大井町線等々力駅を降りると、23区内とは思えないほどの自然が残されている。
駅から徒歩数分の等々力渓谷近くで、500坪の畑を耕す高齢女性がこう話す。
「主人も亡くなり、うちに跡継ぎはいません。私にとってこの畑も家も、かけがえのない宝物のようなものです。戦争のあった頃だって、ずっと畑を耕してきたんですよ。
ところがこれから『生産緑地』の指定が解除されると、途端に支払う税金が大きくなります。畑を維持することなど、とてもできません。いくら頑張って野菜や果物を作っても値段が安すぎます。時給に換算すれば、100円にも満たない。
宅地と同じだけの固定資産税をかけられたら、農業で生きていくことなどできません。実際、周辺にこれまであった畑はどんどん姿を変えて、マンションや分譲住宅が建っています」
「生産緑地法」による指定が解除される2022年が迫ってきた。市街化区域内の農地が、農業を続けることを条件に「生産緑地」に指定されたのが、'92年のこと。
生産緑地に指定されると、固定資産税は減額され、相続税の納税猶予を受けることも可能だった。その期限は30年。つまり、2022年以降、指定を外れた生産緑地は宅地なみの固定資産税を支払う義務がある。
たとえば、評価額1億円の土地の場合、生産緑地なら年額7000円だった固定資産税が、年額46万円に跳ね上がる。生産緑地ならこれまで支払いが猶予されてきた相続税も一般の宅地と同じようにかかるようになる。
政府は'17年6月に農業を続けることを条件に10年ごとの延長を可能にする法改正を行ったが、問題の先送りにすぎない。
世田谷区尾山台で果物を栽培する50代男性も困り果てている。
「生産緑地の指定解除について、仲間たちと勉強会を開いたり、対策を考えたりしましたが、どうにも解決策がない。
うちは10年の延長申請はできるものの、その先どうするか。固定資産税を払いながら、農業を継続することなど、絶対にできません。先祖代々の土地とはいえ、負の遺産を次代につけ回すことはできないですよ」
今後、こうした生産緑地が次々と放出される。「平成27年都市計画現況調査」によれば、生産緑地は全国で1万3400ha以上にも及ぶ。東京都だけでも3296haある。
仮に都内にある生産緑地がすべて宅地化された場合、約25万戸の一戸建て住宅が建つ広さに当たるという。
その結果生じるのが不動産価格の大暴落で、これが「2022年問題」と呼ばれる。農地の売却を決めた世田谷区烏山に住む農家の男性の話。
「父親が亡くなれば農地の半分は売ることになっています。そのために土地の3方向に道路をつけて、便利にしました。少しでも価値のあるうちに対処しないと、売れるものも売れなくなりますからね」
大手住宅メーカーも指定解除された生産緑地にアパートを建てようと、土地の売り出しを虎視眈々と狙っている。
世田谷区を担当する営業マンが言う。
「世田谷区はまだまだ利便性の高い土地がありますし、需要はあります。生産緑地の解除は意識して、地主に営業をかけています。それよりも地主が病気だとか、そろそろ亡くなりそうといった情報のほうが有益ですが」
当事者にとっては切実な問題だが、我先にと農家が売却を急ぎ、ハウスメーカーがどんどん住宅を建てていけば、過剰に物件が供給され、市場はさらに飽和する。
相続に関する専門家集団「アレース・ファミリーオフィス」代表の江幡吉昭氏が言う。
「今後、税金が宅地並みになるとわかれば、生産緑地に指定されている農家が、先を争って売却に動き出すことも考えられます。
東京23区内で生産緑地が多いのは練馬区（189ha）、世田谷区（95ha）、江戸川区（64ha）ですが、こうした場所で建売住宅やアパートが大量供給されると、一気に地価が下がるリスクがあります」
高級住宅地として知られる地域も、生産緑地問題と相まって、不動産価格が下落することは避けられないという。
「たとえば成城学園は田園調布と並ぶ高級住宅街ですが、近年は高齢者と子供の街になっています。働き盛りの富裕層が住みたい街ではなくなりつつある。そうなると街に活気がなくなります。世田谷区の住宅地は駅から離れた場所も少なくありません。
現役の資産家は忙しく、職住近接へのこだわりが強い。相続などでまとまった土地が出ても買い手がつかず、価格が大きく下落するリスクがあります。そこに生産緑地問題という不安材料が重なれば、地価の下落圧力が強まるのは間違いないでしょう。
以下ソース
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54060 >>8
今まで埼玉とかで我慢してた層が来て埋まるだけだよなw >>103
買い物なんてネットスーパーあるじゃんね。
生協も個別宅配になってるし、スーパーも配送サービスしている時代。
夫婦だけとか子供一人だけなので買う物も少ないしね。
つーかバスを使う程度でもう買い物出来ないってｗ 面白い。
軟弱な時代だ。
もちろんそういう場所に住むが何が何でも絶対に嫌って人がいるのはわかるし、
好きな所に住めばいい。
首都圏ってこんな場所？って思う所に住宅建てても売れるからすごい。
それでゆったりした住宅が安めに買えるわけでもなく、敷地ギュウギュウ。 >>59
その理屈だと東陽町＞表参道ってことになるな 駅からバスに乗るくらいなら世田谷に固執せず都下か川崎市の多摩区か麻生区の駅近物件に住むわ >>111
祖師ヶ谷とか住所的には成城の隣で、三丁目あたりは名前に成城の付く低層マンションがぼこぼこ建ってるが、
あの辺はOisixとか食材の宅配すごいぞ。 >>15
要するに東武東上線沿いは既に埼玉のものだが、池袋だけは山手線があるから
まだ東京に属しているって感覚なんだな？
で、大江戸線や武蔵野線と接続する西武池袋線や中央線と並行する西武新宿線は
まだ練馬を完全に埼玉の勢力下に置けていない、と。 >>115
池袋は埼玉県（西武線沿線）住民の植民地
ってずいぶんと昔から言われてるが 生産緑地は区が買い取り市民農園として区民に解放すべき。
宅地化は緑地の破壊であり絶対に許さない！ この辺の23区外縁で地下鉄も利用できるくらいの距離に高島平みたいな大規模団地たくさん作っとけば長距離通勤地獄も避けられて多摩地区の自然や農地も残せたのに(´・ω・`) 土地は公共財だから先祖代々なんて言われても迷惑でしかない >>102
嘘はいかんな。大阪では評価が 京大＞東大 な企業・役所も多いぞw
国立だと 京阪神 の順番だが、公立だと 大阪市立＞その他＞神戸市立(神戸は全てで最底辺扱い) だけど。国公立＞私立なのも関西ならではか。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
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| ヽ i / l .i i / 世田谷しちゃったｗ
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| ｀ "ー−´/ 農業と制度の話じゃなく
ただのいつもの不動産業者スレかよ >>118
買い取らなくても固定資産税払えなくて差押え多発するからそれを整備すれば良いよ 神奈川県での評価
早慶>横国=神戸=上智>首都=広島=マーチ>千葉=明学獨協.
千葉県での評価
早慶>千葉=神戸=上智>首都=広島=マーチ>横国=明学獨協
上京する人はこれに注意 生産緑地の指定が解除
人口減なのに、なんでこんな事やってるんだ >>117
埼玉県民がどこかに集合するとき、一番文句が少なくなる街が池袋なんだよな。 >>117
学生で上京したときから池袋なんてほとんど行かないよ
埼玉県民ばっかでいろいろ店の質が低いもの 叔父がベンツEクラス買ったんだけど
ベンツに世田谷ナンバーが付いててワロタ >>83
なんで競合関係にないところが暴落するんだよ、関係ないだろ
地価が安いのは前からだし >>118
ミドルが欲しけりゃ田舎に行くか、自分の周りで緑を作れよ >>15
その理屈なら練馬区もとっくに埼玉に編入済みだろう >>135
政令指定都市をエサに、和光市を練馬に編入するって話もあったんだけどな。あと西東京市も。
練馬の狙いは税収。それを見抜かれてるから当然成立しない話。 山手線駅近の戸建てに住んでるので成城なんて辺鄙な所考えたこともなかったが、高級老人ホームを探していて良さそうなのが大体世田谷区でがっかりした。まあ地価が安いので敷地広く取れることもあるんだろうが。 世田谷でも築８分駅から歩いて５年
これぐらいの物件なら買えそう ここ数年間での成城の凋落ぶりは目に余る。
まあ昔よりは格が下がったものの、今でも成城にはお金持ちはたくさん住んでいるけどさ。 ああ、だから都心なのに大地主のおばあちゃんが畑仕事してたのか
社会科見学でクラス一同歓迎してくれてお土産に野菜もたせてくれたわ 一戸建てを25万戸たてるんだったら
老人ホーム、保育園、障害者施設、団地を作れよ。 中国政府が25万戸分一括で買い上げて
チャイナタウンにするってのも面白いな。 東京は特にそうだけど車がリスク要因としか思えなくなってるので、駅からの距離や
買い物等の利便性の方が街のステータスよりも重要視されてるんでしょ（高齢化もある）
世田谷の広い土地より都心・山手線内志向の流れは止まらんのでは >>146
普通に学生貧乏人向けアパートが量産されて、多摩川の向こうから大量の難民が流れてくる流れだろ >>131
品川ナンバーだったら都心に乗り入れても地元ヅラできたのにな >>151
伊豆七島も八丈島も品川ナンバーだけどそれが何？ 神奈川県での評価
早慶>横国=神戸=上智>首都=広島=マーチ>千葉=明学獨協.
千葉県での評価
早慶>千葉=神戸=上智>首都=広島=マーチ>横国=明学獨協
上京する人はこれに注意 親が不動産購入しても、相続した子供は一等地だと相続税が払えなくて処分、クズ物件だと誰も買わないので放置か放棄。不動産の購入、維持管理、リフォーム、最期の相続税まで考えて、本当にメリット有るのか？ >>156
だから最近は5階建てに建て替えて1Fはテナント、2-3Fは賃貸、4-5Fは住居にするのが
流行ってるんでしょうね。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
