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【金融】住宅に残価設定ローン、返済負担を軽減　官民で開発 [田杉山脈★]
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0001田杉山脈 ★
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2020/10/12(月) 18:33:12.11ID:CAP_USER
毎月の返済負担を軽くする新たな住宅ローンの開発に官民が乗り出す。国土交通省は住宅購入時の借入額と将来的な住宅価値の差額のみを返済する「残価設定型」のローンの普及に向け、2021年度にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始める。

残価設定ローンは借入額と将来の住宅価値の差額のみを返す仕組みだ。将来の残価をあらかじめ設定し、住宅価格から差し引いた額を分割して返済する。ローンが満期を迎えた際は(1)…
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64820120Z01C20A0EE8000/
0239名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 07:15:02.99ID:NDlUND+t
不動産需給は都市部では完全といっていいほど金融主導になっていて、しかも政策当局が単なる低金利や金融緩和どころではなくて直接買い入れまでして不動産価格を高く支持している。

価格の高止まりと需要の維持は完全に矛盾する概念だけど、残価ローンの導入は、不動産価格そのものは下げないで流動性は高めたいという思惑が透けて見えるね…。
0240名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 07:18:45.72ID:wA1olyVZ
>>239
流動性が高まるのかね？
結局、買い換えなんてできない額じゃん？
この制度を使ってやっと家を購入できる層は、老いた頃に一括借り上げやローン継続できず、路頭に迷う人も多いんじゃ？
0241名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 07:45:53.02ID:Be6HWk9K
永遠に住宅ローンを払えるよ！やったね！
0242名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 08:00:01.67ID:JKinB2Zn
またリーマンショック起こすつもりなん？
コロナ禍で増えた貧困層を煽ったらろくな事にならんし、賃貸に誘導しろよ
0243名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 08:27:10.26ID:cPQmgOED
「残価設定ローン」って、借り手が勝手に自分に都合よく誤解しそうな
絶妙なネーミングだよなぁ。
0245名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 09:19:22.12ID:wxszFdla
＞残価設定ローンで不動産を買う　　
　　
今の平均的リーマンにとって自殺行為だと思う
ましてや低所得層や非正規雇用は絶対に手を出してはいけない
0246名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 09:32:31.57ID:piQ12B6F
残価設定型ローンと言ってるけど、契約満了時に買取等しないとローンを返済しても所有権は得られないし、詐欺みたいな名称だね。

定期借地は50年以上の設定になるから現実的じゃないし、そうすると定期建物賃貸借にしたがって運用するんかな？
単なる借家にオプション（買取、継続、返還）付けただけのような気もするけど、それだと住宅ローン減税が受けられないから税制をいじるのかな？
0247名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 09:36:47.21ID:w1zTlr2n
>>246
いや、所有権自体はローン実行時点で契約者にあるよ。
金融機関が抵当権を設定するから所有権者は自由に
処分することが事実上できないというだけ。

ローン満期に、設定した残価の支払いをしないと抵当権を
行使されて結果的に所有権を失うことになる。

ローン期間中は不動産の所有権が金融機関にあるという
誤解は結構多いんだな。
0248名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 09:41:53.97ID:YsgON08V
>>246
税制をいじる必要はない。住宅取得に対するローンであるのは
残価設定型ではないローンと同じだから。

融資契約の方で、（融資額−設定残価）の返済完了時に
残債について一括返済するか、残債分の再ローンを組むか、
対象物件をローン会社に売却するかの選択権が債務者にある。

ローン会社には物件を設定残価で買い取る義務はないだろうから、
その時点での物件の価格が残債の額に満たなければ、債務者は
その差額をローン会社に払うことになるだろうね。
0249名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 09:54:21.88ID:KCoqr2JG
日本は、チョンに侵されてる

まず、チョン正義　ソフトバンク 押し
0251名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 09:57:18.00ID:8GfIG2pM
>>5
今不動産価格が高いのってオリンピックとかコスト増とか関係なく実は不動産業界が勝手につり上げてるだけなんだよね
背景は超金利安政策
購入者が金利で払ってた分を じゃあ物件価格でいただこうって考え

仮に「月10万返済ならやっていける じゃあ買おう」と「払っていける額で」購入者は夢を見る
高金利時代 金利六万返済四万

低金利時代 金利5千円返済四万とはならずに
↓
低金利 金利五千円返済九万五千円
となるように物件価格をつりあげただけ
マイホームの夢につけこんでるんだよね業界が
0252名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 10:02:53.42ID:DuW0U5Za
近未来に　残価設定住宅団地　が北関東や愛知に相次いで誕生し、ブラ公やピリコが大量移入→払えずに不法占拠＆ナマポタウン化　するわけかw
0253名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 10:07:23.13ID:0+w+anhm
>>245
その通りだよな。ローン期間満了時に、設定した残価分の
残債務を一括返済できるとは思えないし、物件を売却
したところでおそらく残債務には足りないだろうから、
破綻者続出することは間違いない。
0254名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 10:10:19.89ID:9ua+IsP7
不動産価格を、高止まりさせようとして必死だなｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

そんな事やるから、崩壊するときが恐ろしいのでは？
0256名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 10:30:59.12ID:P/B78Esj
>>235
本当にその通り。でもそれすると業界に旨みがないから意図的にしないんだよな。国民をローン漬けにする政府っていったい何なんだ?
0257名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 10:40:16.71ID:hriX3lnj
>>255
買い取りはするだろうけど、ローン契約時点で設定した「残価」で
買い取るという契約条項にはおそらくならないと思う。
0259名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 11:02:54.61ID:X19+VYdl
クルマでおなじみの残クレか
0260名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 11:18:17.74ID:VnKw9jk8
普通にこんなのしたら都心の築40年くらいのマンション実質タダで住めるじゃん
数年後には高騰して結局費用かかる感じになるんだろうけど
0262名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 11:34:25.79ID:jFHzzgyZ
>>261
住宅の残価設定ローンって、中古市場が存在することを
前提としなきゃ成り立たないのでは？
0263名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 11:42:22.88ID:piQ12B6F
>>247-248
ありがとう。
こちらが誤解してたみたいだ。

ローン満期時に残価分（あるいは時価？）の支払いか、あるいは再ローンをしないと抵当権実行か。
強烈だね。
0264名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 12:24:31.47ID:5vL8IVmn
実質的に長期の賃貸住宅だと割り切れる人以外は残価設定ローンに
手を出してはいけないだろう。
0266名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 12:44:30.36ID:LuLaZDoL
>>237
そこで移民政策ですよ
海外に持っていけないなら売りつける人間輸入すりゃいい
0269名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 13:03:03.68ID:LsVBLil8
家なんて買った時点で負債なのにねぇ・・・
0272名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 13:59:16.21ID:PI5SRJpF
>>6
じゃあ、賃貸物件もっと増やせよw
0273名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 14:37:46.59ID:KoFE5usr
当然のように金利も高くなるんやろな
0274名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 15:07:42.58ID:batrAs5J
世の中には物事の理解力が絶望的に低い層が一定数いるから、
残価設定ローンの債務額は「物件価格−残価」だと思い込む
人が出てきそうな予感がする。
0275名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 15:28:25.75ID:WLUkDMS/
単純な思考実験として、物件残価1600万円として4000万円の
25年ローンを組んだら、毎月8万円＋利息の支払いが300回、
301回目の支払額は1600万円＋利息という契約だね。

そのときに、1600万円を一括返済すれば抵当権を外せる。
審査を通ればその1600万円をさらにローン組んで分割返済
することもできるだろう。

ローン会社に物件買取請求したとしても、1600万円以上の
査定がつく保証はどこにもない。
0277名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 17:51:28.98ID:tE/x1/Rs
要はデベの利益分と経年劣化の差損だけ払えって事だろ？

そして貧乏人が手を出して不良在庫の山。
0278名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 18:28:05.44ID:TwvtGVS2
>>276
301回目の1600万円の返済ができるならね。住宅の所有権は
債務者にあるので、退去ってのが何を言ってるのか知らんけど。
0279名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 18:30:59.52ID:jXGli0Kh
>>276
住宅の所有権者は債務者だよ。

もしかして、ローン会社が住宅の所有者で債務者はその住宅を
ローン会社から借りているとか勘違いしてる？

ローン会社は抵当権者であって所有権者ではない。
0280名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 18:53:44.26ID:wA1olyVZ
>>278-279
よく分からなくなってきた。
300回目のローンが終了し、2500万返した時点で、所有権と債務を放棄できて転居は自由ではないの？
ローン会社は残価分を買い取ってもらうという選択肢はないの？

>単純な思考実験として、物件残価1600万円として4000万円の
>25年ローンを組んだら、毎月8万円＋利息の支払いが300回、
>301回目の支払額は1600万円＋利息という契約だね。

>そのときに、1600万円を一括返済すれば抵当権を外せる。
>審査を通ればその1600万円をさらにローン組んで分割返済
>することもできるだろう。
0281名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 19:12:38.79ID:VVFOzC/p
>>275
この残価のミソは貸し出し金利だと思うな
通常の住宅ローン金利適用ではなく残価形は（残価を利用する属性等）
リスクを取る上乗せ金利になると思う金融機関収益あがってないからなぁ
住宅を介した高金利商品を生み出したいんじゃないか？金融機関は
0282名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 19:20:07.13ID:P48UQsUt
業界保護が熱心な国交省がやることだ。消費者を嵌めることしか考えてないだろ。
クルマの残価ローンは、ディーラーが買い取り価格を調整できるから成り立っているようなものなのに。
0283名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 19:28:26.87ID:/iKK/hao
>>280
> 300回目のローンが終了し、2500万返した時点で、
> 所有権と債務を放棄できて転居は自由ではないの？

所有権は誰かに譲渡せずに放棄はできない。
債務はまだ1600万円残っている。
転居はしたければすればいいけど債務は残る。
0284名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 19:32:38.30ID:lr3ZS8wS
>>283
それだと残クレの意味が全くないな
0285名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 19:38:55.78ID:wA1olyVZ
>>283
じゃ車の残クレとは異なるの？

転居自由というのは、家から出るという意味です。
ローン会社に物件を引き渡すことで、債務は解消できないの？
0286名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 19:48:26.49ID:P/B78Esj
そもそもローン、借金、キャッシング、リボなどするやつって根本的にバカでいい鴨。

借金していいのは商売するやつだけ。
0287名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 20:22:30.37ID:l5FfitBP
>>285
車なら3年後とかの車の価値を予測するだけでいいんだが、
住宅ローンだと30年後の不動産価値を予測しないといけない。

日本の金融機関はそんなリスクを取るような契約をしないと思うよ。
0288名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 20:34:27.20ID:wA1olyVZ
>>287
「リスク犯さない」そうだよね。
根抵当を付ける審査もしてるから、残価設定だと、どんな感じなのかな。
4000万のうち1600万なのか、もっと低くて500万なのかな。
どうもありがとう、よく分かりました。
0289名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 20:42:01.44ID:lGjYbE2i
>>288
ローンのときにローン会社が設定するのは根抵当権ではなく抵当権だよ。
0290名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 20:44:27.53ID:buG8BMLn
>>288
4000万円融資するんだから対象物件に設定するのは
4000万円の債権を権原とする抵当権。

融資契約上の「残価」は設定する抵当権には関係しない。
0292名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 20:53:41.52ID:SqOY1oJy
そんなことより、今、住宅ローンの返済ヤバい奴を何とかしてやれよｗｗ
家賃補助があるならローン補助とかさぁ。
0293名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 20:55:40.18ID:wA1olyVZ
>>289
>>290
住宅ローンは抵当権だけど、商売の担保は根抵当で、根抵当の方が（一応は）銀行が損しない価格になってるかなと。
（名目上とはいえ、中期的な判断のすべを持っているというか）

リバースモーゲージは、地価の変動でも金利変えたりするし、担保の評価額も変えたりできるそうだから、銀行は流動性の余地を残してるね。
でも、住宅の残価設定ローンで、それもありにするのかな。
0294名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 21:03:00.77ID:Ydsxb2nC
家賃を補助すれば自民支持の多い地主の収入が途絶えない。
ローン？無理して家買う貧民中高年が年金消費せずに首つって、一家離散して娘は高校中退で子だくさん。
いいじゃないか。

てことなんだろ。経済効率を追求していくと格差は広がっていくのだなぁ。
0295名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 21:12:56.19ID:n3tli2Kr
>>1
買える選択肢は残るけど、定借でいいと思うんだけど。
0296名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 21:36:43.47ID:VuO3vO2j
>>251
＞>>5
＞今不動産価格が高いのってオリンピックとかコスト増とか関係なく実は不動産業界が勝手につり上げてるだけなんだよね
＞背景は超金利安政策
＞購入者が金利で払ってた分を じゃあ物件価格でいただこうって考え
＞
＞仮に「月10万返済ならやっていける じゃあ買おう」と「払っていける額で」購入者は夢を見る
＞高金利時代 金利六万返済四万
＞
＞低金利時代 金利5千円返済四万とはならずに
＞↓
＞低金利 金利五千円返済九万五千円
＞となるように物件価格をつりあげただけ
＞マイホームの夢につけこんでるんだよね業界が


その通り
不動産業界はカルテル、談合同然
価格操縦してる
0297名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 21:38:04.30ID:VuO3vO2j
>>256
＞>>235
＞本当にその通り。でもそれすると業界に旨みがないから意図的にしないんだよな。国民をローン漬けにする政府っていったい何なんだ?

マジでコレ
0298名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 22:05:21.27ID:CQibtj9E
不動産価格は毎月払える金額を基準に形成されとるやろ？
損するやねーか
0299名刺は切らしておりまして
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2020/10/14(水) 22:41:06.53ID:pvzqcSP3
残価設定ローン、身の丈以上の商品を買わせる為のギミックだわ
0300名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 00:11:13.13ID:nCS+NyAT
国がこんな詐欺紛いのものを支援してんじゃねえぞ
税金返せ
0302名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 00:22:13.02ID:f8JMPnkX
>>245
それがわからないやつら(これからの結婚適齢期とか若い世代)を鴨にするわけよ

中古物件相場はリハウスやらリバブルとかチラシ投函命の各社がいるけどそこらともうまくやっていくんだろうな

パワービルダーは阿保ではないから建て売りするだけでそのごはメンテナンスしかやらないだろうけど
0303名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 00:25:34.35ID:ShV7BGF6
>>283
なんだ、残価を払うか、再ローン組むか、出ていくかだと思ってたけど、これなら別に使わん方が…
てっきりビルダーの中古・リフォーム部が買い上げて販売するんで、払わないのなら出ていってねかと思ってたわ。買主からしたら売る手間、リスクないし、そろそろライフステージ的に田舎の実家住まいを念頭にと思ってたらメリットあるのかな、と
0305名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 01:05:26.32ID:JHqXGCZd
>>65
わかりやすい。
ありがとう2人とも
0306名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 01:13:03.59ID:JHqXGCZd
>>53
ありがとう。
騙されるとこだったw
0307名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 01:14:10.56ID:JHqXGCZd
>>54
上司が公明党で、朝日が敵みたいでうぜーw
0308名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 01:21:05.49ID:frOPsGe3
>>306
どっちにしろ騙されるしかないから、そこは安心しろ。

家を買うのが正しければ、家の値段は上がる
家を借りるのが正しければ、家賃が上がる

もう戦後、高度経済背長期以降、何十年とかかって収斂しているんだよ
その結果としての、家賃であり、家の価格

価値の有無不動産を所有していない限り、レンタルするか買うかどちらかでだまされないと死ぬw
0309名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 02:06:07.03ID:zYz24mz5
中間層が脱落するにつれ簡単に借金ができるようになるってアメリカの後追いだな
そのうち大学卒業した時点で2000万の借金背負うような社会になるよ
0310名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 03:47:54.14ID:TG+U+sxA
残価設定ローンで35年
残価精算時にリバースモーゲージローン組ませて
本人死んだら担保回収して相続人に不足分請求か
ハメ込みだなこりゃ
0311名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 04:40:12.82ID:K8TjR/0x
クルマみたい
0312名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 06:21:21.46ID:Zm6tYh7T
2000万の家が1000万になって 家賃3〜4万になる それで一戸建に住めるなら良いのではないか
0313名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 06:21:22.26ID:Zm6tYh7T
2000万の家が1000万になって 家賃3〜4万になる それで一戸建に住めるなら良いのではないか
0314名刺は切らしておりまして
垢版 |
2020/10/15(木) 06:51:46.48ID:T4b5VQob
>>304
転居はしても債務は残る、らしいよ？
0315名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 07:17:04.66ID:e2zz4uMx
世の中がどうなってるかわからん35年後の残存価格を今設定してローンを組むってことか？
0316名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 07:30:55.99ID:Cd0qcqan
賃貸で良いじゃん賃貸で
もっと多様な賃貸住宅が
供給されるように考えた方が良い
0320名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 13:50:13.73ID:AB8be06s
頭金は総額の1/3以上、年間返済金額は年収の1/3以下、公的年金受給開始前に完済
0321名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 14:28:43.72ID:bC/lFAyC
これだけ在宅勤務が普及したなら、
通勤圏内、特に都心周辺は安くなっていいはずなんだけどね。
0322名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 14:32:43.51ID:HBsDOdPX
>>321
在宅勤務へのシフトはここ半年ぐらいでしかないし、
定着しそうなのは一部大企業の一部の職種限定。

賃貸住宅ならともかく、新築や中古の売買市場に
明らかな影響が出てくるようなフェーズではない。
0324名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 16:18:41.16ID:XH12ULVD
中古住宅が増えるだけじゃんw
ただでさえ中古住宅がだぶついているのに
0325名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 16:23:33.81ID:3uQR8MT3
ありとあらゆる手で釣り上げてるんだから値段下がるわけないじゃん
最近では買い手がいなくて延々と売れ残ってても値下げしないし
そもうちもう一度バブル崩壊するんだろうな
0326名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 16:24:17.87ID:yYZDdJ6h
>>15
菅政権て凄いだろw
0327名刺は切らしておりまして
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2020/10/15(木) 16:43:06.75ID:HY+3jh9X
>>324
中古一戸建てって、一年ほどで売れないと結局取り壊されるけど何で？
0328名刺は切らしておりまして
垢版 |
2020/10/15(木) 16:46:52.94ID:lvMtDmYk
例えばこのローンで東京に不動産買った後、首都直下地震や富士山大噴火とかで地価が半分以下になった場合は、毎月の返済金額は上がるのかな？
0329名刺は切らしておりまして
垢版 |
2020/10/15(木) 16:50:11.83ID:IOvjsVyI
>>328
リバースモーゲージだと返済金額は上がるよね
残価設定ローンだとどうするんだろう？
残価設定がぐらつくと借りたら最後、銀行のいいようにされてしまうね。
0330名刺は切らしておりまして
垢版 |
2020/10/15(木) 16:57:23.70ID:HY+3jh9X
もはや詐欺レベル
0332名刺は切らしておりまして
垢版 |
2020/10/15(木) 17:08:45.99ID:biKKBJpb
残価設定額が厳しい
↓
通常の住宅ローンより金利が高い
↓
賃貸と大して変わらなくなる
0334名刺は切らしておりまして
垢版 |
2020/10/15(木) 17:44:00.57ID:34LFP0jn
>>333
何の何に対する比率の話？

そんな書き方じゃ何も伝わらないよ。
0335名刺は切らしておりまして
垢版 |
2020/10/15(木) 20:08:41.07ID:aNVn7cCO
サブプライムローンだ
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