【不動産】"実家"は2022年までに売らないとヤバい 大暴落必至の「負の遺産」になる【コラム】
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（フリー編集者 遠藤 成）
実家を売ろうにも売れない時代が数年後にはやってくる。不動産が「負の遺産」になる時代とは。早めにきちんと対処しておかないと、とんでもないことが起きるかもしれない。
売ろうにも、売れない時代がきている
今から50年ほど前の高度成長期、地方から都会へ働きに出た農家の次男坊三男坊にとって、郊外にマイホームを持つというのは夢だった。必死に働きローンを支払い、両親がやっと手にした念願のマイホーム。
そんな実家を相続するとなったとき、不動産というだけでそれなりの資産価値がある気になるのも無理はない。しかし、これからの時代、それはむしろ「負の遺産」、不動産ならぬ「負動産」という重荷になるかもしれないのだ。不動産コンサルタントの藤戸康雄さんに聞いた。
「数年すると、団塊の世代が後期高齢者になります。彼らが住んでいるのはたいていベッドタウンの持ち家です」
都心から電車で小1時間。そこからバスで10分にあるニュータウン。敷地に余裕があって緑は多く、近くには商店街も学校も病院もある。エレベーターはない5階建てでも、若いときには苦にならない。1970～80年代、そんなニュータウンは子育てするのにはいい環境だった。
しかしときは巡り、ニュータウンで育った団塊ジュニアも40代。すでに独立し、自分で家を購入したり、通勤に便利な町に賃貸で暮らしていたりするから、今さら古くて不便な実家に戻ろうとは思わない。
「そんな中古物件が大量に市場に出てきます。全住宅流通量に占める中古住宅の割合は約15％にすぎません。これまで人口が減っても世帯数は増えていましたが、2019年をピークに日本の世帯数は減少するので住宅需要は減ります。それでも新しく家は建てられます。新築が増え、買う人は少なくなるのですから、古くて不便な物件を売ろうにも、売れない時代がきているのです」
（続きはこちらです。）
2018.7.22 PRESIDENT Online
http://president.jp/articles/-/25677
スレ立て依頼スレより依頼 安倍ちゃん「借り手がいないなら外国人入れればいいじゃない」 >>682
白馬にも外国人用の別荘、コンドミニアムが建ちまくっているよ。
エコーランドあたりは既に公用語が英語になっている。 実家はもう資産価値ゼロなんで関係ないです
土地も空き地の多い田舎だから今更だよ 売買が成立するということは、売る人だけじゃなく、当然、買う人もいるわけで
「早く売れ」というのは、
「早く買わせろ」と言い換えることもできるということだな。うん。 不動産屋さんの手数料を最低３０万程度は保証しないと
タダで譲渡したいと思っても相手を見つけることができないぞ
法改正してほしい 住宅を新築する時は１㎡あり１万円とかの税金をかけた方が良いよね。
１５０㎡で１５０万円、徐々に税金をあげていって最終的には１㎡あり３万円くらいが妥当
１５０㎡で４５０万
そしてその倍の広さの古家の解体権と新築税を相殺できるようにすれば良い
１５０㎡の新築の家を建てたければ同じ地区の３００㎡分の解体権を購入して相殺すれば良い
そうすれば古家を持ってる人は１㎡あたり解体権が１万２５００円で売れれば１２０㎡の古家だと１５０万入ってくる
その１５０万を解体費用に充てて更地にできる 正直なところ、家の値段は不満は無い。
土地の値段が高すぎる。ふざけた金額つけるな。今の半額以下で充分だ。 >>693
サンフランシスコでもロンドンでも香港でも行ってみろよ
いかに日本の不動産が割安かわかるからさ >>694
だったらサンフランシスコでもロンドンでも持って行って売ってこいよwww >>693
自分は土地は安くて建物価格が高すぎると思うけどな。
地方都市だと古い住宅地が更地になって坪単価５万以下で売りに出てるけどほとんど売れないよ。
６０坪で３００万なのにだ。
で、建物新築するとローコストハウスメーカーでも諸費用、外構含めると建物だけで２０００万
大手ハウスメーカーで建てると３０００万だ
あと日本は売る時は中古の建物はほぼ評価されないのもイタい これは2022年までに実家を売る必要性があるのかな？
どうなのですか？ 実家、親の家って意味なんだろうけど23区内とかは想定外か 地方都市は安くても売れないな
中古住宅を嫌がる傾向は少しずつ変わってるとは思うんだが >>699
嫌がるのもあるけど一番の原因は銀行の担保評価基準が積算価格だからだ
だから土地の価値が低い地方だと銀行の担保価値が０だからすべて現金で払える人しか買えない
たとえ物件価格が５００万でも費用、修繕費、引っ越し代など合わせてる１０００万くらいかかる
それを現金で払える蓄えのある人じゃないと買えない
貯金がほとんどない人は新築しか買えない
貯金０の人でも新築なら３０００万以上のローンが組める >>701
例えば田舎にある大東建託の掘っ立てアパートでも新築なら銀行は億単位の融資ができるんだよ。
逆に時価２億とか３億で取引されてる広尾ガーデンヒルズは築年数が３０年以上だから銀行の担保価値は０
だから現金で払える人しか買えないんだよ >>701
もっとも、都心の億以上するマンションは新築でも現金で買う人の比率が高いけど。
自己使用の住宅の場合は２０００万～４０００万くらいの価格帯の新築物件はほぼ１００％近くローンで買う。
４０００万以上になると現金で払う人の比率が少しずつ上がって億を超える物件だと現金払いの人の方が多い。
そして１０００万以下の中古物件も現金払いの人の比率が高い。 >>693
土地の値段は需給で決まるからな。
誰も欲しがらない田舎の土地ならタダ同然で手に入る。
誰もが欲しがる土地が高いのは当然だ。 田舎暮らしは近所とのお付き合いが大変なんだってね
よそ者扱いされると日常生活がにっちもさっちもいかなくなる >>705
これは田舎暮らしのことじゃないよ。
田舎から出てきて都会に住み着いて、郊外に家を買った人を親に持つ人のことだ。
近隣にあるわ。
1970年代に分譲されたニュータウン、坂が多くて駅まで遠く通勤に1時間半くらいかかる。昔は母ちゃんは夫と子供の送迎担当だったんだよな。
老夫婦でさえ家を売るか放置して、都心に帰っている。だから空き家が多い。
今時の若い嫁さんは、一人前に働いているからこんなニュータウンに住まない。
いくら安くても、仕事をやめて引っ越したら大赤字。
1000万高くても、都心のマンションを買って今の職場で働き続けるほうがましなんだよ。 田舎暮らしじゃなくてもきちんとした戸建の地域だと近所づきあいはふつーだぞ
東京は賃貸の貧乏人だらけで希薄な傾向はあるけど 義父母が継げという義実家に困ってる。正直要らないよ。
車が運転できなくなれば駅もバス停も徒歩では無理で生協が命綱の土地とか負動産すぎる
田舎の人間って自分の土地への執着強くて驚くわ。名家でもない庶民に跡継ぎとか、新興住宅地育ちの自分には理解できない。 >>665
「集落」なんてところは、とっくの昔に買い手がいないよ。
今言ってるのは、大都市の周辺に出来た「郊外のニュータウン」のことだ。
規模や形態は様々だけどな。
ミニ開発や通勤に一時間半以上かかるようなやつはだめだろうな。
って、実は団塊が住んでいるニュータウンは少し後発なんだよ。
東京の場合は、最初に大量にやって来たのは、団塊よりも少し上の世代なんだよ。
1960年というか「もはや戦後は終わった」と言われた昭和31年（1958年）以降、
中学を卒業した金の卵と高卒の大量の就職者が東京へやって来た。
彼らが郊外に庭付き戸建てを求めてニュータウンの住人になった初代だ。
大企業の社員だった人が住んだ大規模開発の駅から近く東京にも近いようなやつは
今も住民は増えているが、もっと安いのしか買えなかった人が住んだところは
すでに10年以上前から空き家が埋まらない。 >>708
田舎なんて買ってくれる可能性があるのは近所の人だけだから、付き合いのある義両親こそが売るのが一番いいのにね。 東京のそれなりの地区は安くなったら買いたいって人が多過ぎるな
安値待ちに安値なしになりそう >>705
ゴミ出しで会ったら挨拶して年1町内の清掃活動に子供と参加するくらいだな
今仕切ってる70代の方々が亡くなったらそれも無くなりそうだけど
人口が微増している地域と過疎化が進んでる地域の違いはありそう >>712
横浜郊外の駅からバス便エリアなら今でも投げ売りしているぞ。
80坪の土地で3000万円以下とかね。 >>714
横浜なんて海抜ゼロメートル地帯、ただでもいらん。命が惜しいから安全第一、高台一択。 >>702
俺の知り合いの中古一戸建て買った奴らは皆現金だね
田舎の分譲別荘なんかも借金なしで買ってるし >>715
高台ってどの位？
東京２３区だと一番海抜が高くても３０ｍ位だな 資産価値がないのなら自治体が買い上げて海外に流出の資金で処理場をつくればいいのに
貨物鉄道の整備で全国の廃棄物の処理場としてクリーンな環境を目指す
地盤沈下のかさ上げにもなるし環境の解決が出来れば新しい都市に生まれ変わるんでないの？ >>715
投げ売りしている場所は標高50mくらいの高台だぞ。
地盤も首都圏で屈指の強さで災害リスクは極めて低い。
不便というのが唯一かつ最大のデメリット。
ちなみにかつては億近い値段が付いていたのに
今では小中学校も廃校するほどの寂れ具合。 >>720
横浜市内でも郊外はそうなのか。
地方政令市のうちの市内は限界集落化してるところが至る所にある。
山の斜面に結構な戸数の戸建てがあるが、クルマ乗れなくなったら完全に詰みそう。 >>720
東京都心部でも、小学校、中学校は統合され廃校になってる。
生き延びているのは、付近に高層マンションが建った場所くらい。 都心のマンションとかならいいけど、田舎、郊外のマンションとかはヤバいしょ
手放す住民が増えれば、修繕費の積みたてとかも無意味になるし
マンションのリスクはとにかく修繕が全ての住民の許可がないとできないところだよ
それは震災の時にさんざん学んだことだろう？
だとしたら資産価値のある一軒家キャッシュ買いか、一生、賃貸かだよなぁ～ >>724
キャッシュ買いの意味が分からない。
自宅なら低金利&減税もあるから
10年はローン組んでおいた方が儲かるぞ。 神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉
千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国
上京する人はこれに注意 チクショー
小田急線のせいで固定資産税が上がってしまったわー >>13
古いのをリフォームするよりも、多少場所が悪いとかでも新築した方がずっと住み心地も満足どもいいよ >>37
実家おらせて両親はどうしたんだよ
それに打ったならそうするけど、その補填をお前がしたのかよ >>545
ある程度の大きさのあるレーダーで捕捉可能だろう
小さいのじゃ並みのに隠れて無理だったりすると思うけど
そんなの命捨てるのと一緒だし >>91
実家建てて30年だけど、修繕なんか一切してないけど何も問題ないけどな多分
煙突掃除くらいはしたと思うけど 廃墟廃村になっても
土地（建物）権利は売らない人の神経が知りたい
金に汚い田舎の爺婆の子供だからなのか？
山や地方の土地をX１００倍以上の値で不動産情報に出す意味は？
売る気が無いなら広告出すな車しかつかえない土地に価値あるのか？
一部の廃村に外国人が住み着いて村のそばでインフラ使い放題田舎クズだろう >>689
延長って30年ってことだろ？
意味ないじゃん >>272
アパートやマンションだって町内会費は払うだろ >>131
実際安いし
洪水大火事でもない限り心配ないよ
心配だったら耐火耐震をちゃんとして起きて膨らまかすボート用意しとけばいいよ マンション管理組合って、
個人になると愚痴ばっかりなのに、結局誰も何も言わずにバカ高い業者選んで
みんな挙手して同意みたいな流れなにあれ。
なら、もう管理会社に丸投げで、住民から選出するのやめない？ という愚痴ｗ >>734
お前になんの関係があるんだ？
いらない価値なら100倍だろうが、先輩だろうが載せたって思いには関係ないだろ？
よっぽどこだわるっていうことは、その土地が欲しいからそういうこと言ってんだろ
要らない土地だって断言するんやったら気にすんなよ >>719
だったら、お前の家で実践して証明してみろ >>712
一に書いてある通り2022年に宅地がたくさん出てくるんだから >>696
仮にお前の建てた家が10年経って
中古のお得な家を探してるという立場になって、その家を買いたいと思うかどうかだよ
買いたいと思わなかったらそれは想像価値がなかったってだけじゃん >>665
田舎の話をしてるのか、都会の話をしてるのかわかんねーよ
郵便配達ならとんでもない田舎でも配達してくれるよ >>692
なんて他人のも持ち家の家の解体とか関係しなきゃいけないんだよ
ヤリタきゃ自分で勝手にやれよ >>742
この問題はそういう使用価値の問題じゃないんだよ。
銀行がいくらかせるかは属性と担保価値で決まる。
銀行が担保価値を算定する基準は市場価値ではなく積算価格というのを用いる。
築１０年ならまだ融資はできるけど積算価値は新築に比べて低下してる。
だから市場価値と積算価格の差額を現金で用意できる人じゃないと買えないんだよ。
もちろん属性が高くて５００万円とか１０００万円の蓄えのある人なら買えるよ。
でも属性が低い人とか貯金がない人は新築しか買えないんだよ。
本来は属性高くて貯金のある人は新築の高価な家、属性低くて貯金のない人は中古の安い家というのが理想なんだが
銀行の評価基準のせいで逆になってるの。
で、属性が高くて５００万円とか１０００万円の蓄えのある人が安い中古の家を買いたがるかという話。
あなたは使用価値しか考えてないからそういう風に思うだけだ。 >>744
>なんて他人のも持ち家の家の解体とか関係しなきゃいけないんだよ
空き家を減らすために決まってるだろ。
空き家は社会的な負の遺産。 >>745
問題の本質はこれだよな
新築の戸建てだと場所悪くて貧乏人ほど良くない場所に新築を立てることになる 戸建て住宅なら、最悪放置すればいいけど、
集合住宅だと建物が存在する限り、住まなくても管理費や修繕費が未来永劫ずっと必要だからな 結論は銀行が悪いと
まあ都心は暴落なんてしないし関係ないや >>750
この問題は銀行が悪いんじゃなくて
政府のつくった基準が悪いんだよ 銀行の勝手な基準ではなくて国の作ったものなのか
国としては改める気はないのかな
誰かが損するとか >>747
そもそも空き家を解体したら税金が高くなんのに解体するわけねーだろ >>745
でも古い家なんて資産価値ないんじゃないの？
土地代なら銀行が出してくれるんじゃないの
それに家買おうとか言う人が貯金もないなんておかしすぎるよ
俺公園に寝てたホームレスやったけど、100万円以上貯金あったけどな >>749
> 戸建て住宅なら、最悪放置すればいいけど、
戸建は放置したら終わるぞ。 >>752
歌クローンのサイト行ったけど、新築も中古も区別はないって書かれてるけどな >>757
風を入れてやらないと建物が歪むのか知らないが、
窓や扉の開閉が悪くなって隙間風や雨漏りするようになる。
最低でも10日に一度は行かないとだめ。
その点でマンションはそんなことない。 >>759
アパートだって借りてなかったら10日位入らないとか普通にあるだろ この定期的に出る郊外ニュータウン落とし都心上げって何なんだろ？
東京都心の過密ぶりはもはや異常事態だぞ。更に集中を加速させたがるって何なんだ？ 土地も負債になるよね。人口が減って土地の価値もどんどんなくなる。
頼るのはますますカネだけになっているが、それもリフレ政策で安心できない。 >>760
アパートは管理人がいるからな。
雨が漏ってきたらすぐに修繕するだろ。
放置してたら雨漏り修繕されずに雨が降るたびに
室内を少しずつ腐らせるから1年もしないで床までいっちゃう。 >>761
東京23区でもう下がる所普通に出てくるだろ >>765
当たり前だが立地の良い土地は下がらない
売りに出たらすぐに売れる
そもそも売り物が出ない >>765
23区の中にはハザードマップ超危険地帯が幾つかある。
震災クラスの災害が起きた時、都心部は人の数より避難出来る面積が少ない。
仮設を建てる場所さえない。
商業地としての機能性は高いと思うが、将来都心にしか人は住まなくなるんだっていう
未来観はどうかしてると思うよ。 ハザードマップ的にアウトなのは東側の下町エリアね。
いわゆる高級住宅街は大抵安全な場所にある。 都心は買った時の値段以上で物件が売れることもあるんだろ？
都心から1時間以上、しかも最寄駅からバスなんてところはダメだろうけどな >>768
わざわざ車でしか生活できないようなところに住む必要もないと思うけども 東京の中心部は結構危険な所が多いけど都合悪いので隠しているよ。
危機管理の為に立川の米軍跡地に拠点設けているのはその為だし。
車の自動運転もそんなには捗らないだろうし、テレワークなんて事務処理的
仕事は現場仕事よりAIで淘汰されるんでないかい？
都心は大丈夫って言ってる人。世の中そんなには甘くないと思うがね。 今住宅ローン組んだ人達は大丈夫なのか？
前の住宅バブルを思い出すとオリンピック後に仕事がなくなってリストラと中小企業の倒産で住宅ローン払えなくて一家離散とかなりそうだけど 神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉
千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国
上京する人はこれに注意 老害は存在自体が負の遺産だからその遺産もまた負動産
その負動産を押しつけようとしてくるのがまた厄介至極
価値があると思っているのは本人だけ >>202
ならないならない、交通の便の良さとあの綺麗なマンション
30年は無理だな…50年ならありうるかもしれないけど、その時は立て替えとかで世代交代だからなあ >>777
建物は３０年程度はそれほど古くならないけど
住民の世代に多様性がない地区だから３０年後には７０歳くらいの住民ばかりになる
まあその頃は豊洲は８０歳の住民ばかりだろうけど 本当に価格を操作できる人は売却できる不動産を持ってる人か今後購入しようと
市場に参加してくる人。
不動産も持ってない、買う気もない
外野がどんな吠えた所で市場に全く影響を及ぼさない。
そんな外野の市場分析ほど不快なものはない。 不動産がプラスの財産であることを前提とするビジネスモデルが次々に崩壊 賃貸に出した時に借り手がつかない家は負動産。
借り手がつく家は資産になる。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
