【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 >>11
いつも通り結論無しだろ。
結局リスクは自己責任。 >>873
そこも因果関係を間違ってる
資産が増えたのは結果論 >>872
じゃー俺に絡むな 俺は上がるか下がるかなんか知らん
人口減になると都市部への一極集中が激しくなり土地価格は二極化する
という過去の事実を知ってるだけ
田舎なら下がるだろうし都心部は上がるだろ 今も実際そうなってる
また、人件費や材料費が10年前よりだいぶ上がってる これが数年で下がるかというと
これまたわからん 田舎で下落した土地価格で吸収させればトントンぐらいになるかもな >>876
結果がすべてだよ
だから結果が出たから、先が読めたということにはならないの
因果関係って解る？
宝くじが当たったから、当たるくじの予想ができたことにはならんのよ >>875
結果に責任持てないから予測はできませんってかｗ >>878
15年間の投資て2.8億の利益は一発の宝くじじゃないからね
当たり前だけど。期待値って知ってる？ >>880
過去の期待値は、未来には当てはまらない >>881
だから予測は意味がないとｗ
とても2%債券は絶対安全とか言ってたアホの
言葉じゃないねｗ 15年で3億儲けるってことは15年で3億失うリスクもある
880みたいに調子に乗ってる奴はこれから退場するかもねｗ >>882
そりゃ2%しかゲインがないからリスクが低いって言ってるんだよ
10%とろうと思えばリスクが高いのは当たり前だろ
議論の余地がない >>885
880がこれから大損すると予測しておくｗ >>886
２％と10%のリスクが同じと思ってるアホ 過去の成功体験で上から目線で語ってくる880は老害 5ch特有の自称デイトレーダーの億り人って5chしかすることないの？
億っていう貯金あったら5chなんかやらずにゴルフスクール通いたいなぁ
大学で2年やってただけなのにゴルフ好きの上司に絡まれ続けてるからゴルフでボコボコにしてやりたい
いやでも億稼いだら会社勤めする必要もないか…となると億り人ってつまんないのな
やることないじゃん
だから5chやってるんだろうけど >>892
ゴルフは100切ったら飽きた。90切るほどハマろうとも思えん。付き合いではやるよ。 これってどっちが勝ちとか争う事じゃないよね
完全に個人の価値観の問題だよね
どっちがお得とか比較するには条件で変わりすぎるし ちなみにゴルフ銘柄旧PGMとゴルフダイジェスト・オンラインの株は保有してる。 >>870
何でそういう妄想激しいのかわからんが
別に俺はどこでもできる仕事だけどね文筆業だから
学生時代の連れとつるむとか俺にはさっぱりわからんわｗ
同級生と結婚する奴ってそんなに多いのか？ むしろ今の日本でインフレするなら万々歳なんだよなぁ >>891
成功体験は大事だよ。自信ないと次の一歩踏み出せないからね。 ほんっと難しい インフレにさせようと金利マイナスにして
じゃぶじゃぶにしてるはずなのに企業の内部留保が上がるだけで円高だし
円安になればなったで騒ぐ奴もいるだろうけど製造業には追い風だし
もう期間設けてＡＩにやらせて目標達成しなかったらＡＩ選択した奴すげ替える
仕組みでいいよ >>518
アパートは知らないが、東北の前に建てた戸建ては居住不可だが、
新基準後の築２、３年の戸建ては家財道具を片付ける位で家自体は軽微な損傷ですんだらしいな。 一戸建て買ったら維持費がなぁ
自分は公団でしょっちゅう外壁だガス管だで色んな業者入るけど月1万も修繕費払ってないし外観綺麗にしてるよ
しかもエレベーターないからそっちの管理費もない
2階だからエレベーターなんかいらんしね
一戸建ては何十年も住んでたら庭の手入れもに時間割かれるよな
賃貸は数年経てば新しいとこ住める利点もあるよね >>16
逆に賃貸も孤独死リスクの年代になると借りにくくなるんだってね。 自分はテンセントに投資してるわ
今年テンセントは世界中で一気にシェア伸ばすし米国株よりしばらく安全だし長く置くつもりだから貯金に近いわ >>16
死ぬ人に負債全部押し付けて相続放棄したら終わりやで >>892
お前みたいにキラキラ考えてた時期もあるけど1周すると飽きるわ
ネットやるのも情報収集のひとつ
5ちゃん見てたお陰で随分稼がせて貰ったよ
情報はどこにでも転がってる 俺が買ったマンション、俺が買った価格よりも１千万も上で売りが出てるわ
マンションは早く買ったもの勝ちだな >>895
同一条件下なら、
何年以上住むなら持ち家の方が得、それ未満なら賃貸。
こういう答えになると思うけど 家っていうのは
野生動物で言う巣と一緒で
生き方によって何が得かは異なるからな。
それに、基本的には子作り、子育てが目的のものだからな。
そりゃ子供も人口も減れば今までの子作り生活神話の価値なんてなくなるわｗ インフレリスクなら持ち家より株の方が対抗出来る。家を買わずに株を買うのが正解 >>1
自分が居住する不動産の収益性ってなんぞや？ >>644
じゃあ、このスレには沢山不動産業者がいるのかな 持ち家だと町内会とかめんどいだろ
賃貸は何もできない制約多いけどどっちがいいか
わからんな >>410
福岡とか100円で買えるところが増えてる 一生お風呂で三角座りでいいなら賃貸でええんやで(・∀・) >>16
旗竿地で建て替えができないとか思ってるかもしれないけど、
竿の部分まで全部建築すれば建てれるじゃん >>913
株は値下がるけど、家は断熱がバリバリ効いたローコスト住宅建てればいいじゃん >>57
その頃には自分が年寄りになっていいとこを借りれなくなるだけ >>710
じゃあ、君が事業計画作ってスルガ銀行あたりに持ち込めば喜んで貸してくれるよ。
その上、業界でイニシアチブを取れる。 今の少子化から考えてインフレなんか起こり得ないマヌケ 経済発展国に一番重要なものは人口だ
人がいなきゃものは生まれない
金もな
ただAIの時代になればわからんけどね
それでも人口が多くないといろんな面でAIを管理する立場もまともな奴らがたくさんでてこなくなるからな 持ち家派は温暖なとこに住めばいいが、北海道はノーメンテでは30年でダメになると吹聴してたハウスメーカーがいたからな…
旧木の城たいせつだが AIが大多数の時代になれば
「AIに必要な物資」を生み出すのが正義になる。
人間など不要だよ。
必要とされたとして、それは人間扱いされない動物。
穴掘り奴隷みたいなもんだなｗ
ま今も同じかｗ 俺は地方の実家の土地を駐車場に貸して、その利益で都内でマンションを借りている。
今のところ買う気にはならないなあ。 >>720
最近、そんなホームで年より同士のいさかいから傷害だか殺人に発展したとか聞いたな。 >>917
子供がいると町内会有難い
夏祭りとかドッジボール大会とかしてくれるし、夕方の公園にいると声かけてくれる >>20
馬鹿だなぁ 支払額の話じゃなくて資産価値の話だろうがよ
支払額＝賃料なら資産がインフレに伴って上がるから得をするって話だ。 >>833
資本主義が縮小を想定していないだけではないか？幻想に支えられている >>11
5%インフレが20年のところで読むのやめたわ >>98
それこそインフレ率も加えないと計算がおかしいじゃ無いの
それに60年間も住めないし
>>666
最近はシナチョン移民が増えて地域が崩壊していると聞くけど >>685
経済理論よりこういう視点大事だとおもう >>25
子供が手を離れるまで賃貸(社宅)でサービス享受して、終の住処を小さく構えるのが賢いと思う 老後見ると現金幾ら持ってるかのほうが
大事になるからなぁ
持ち家は安心感はあるけど、常に売れる
立地でないかぎり資産として価値がないし >>943
家も金もあるだろ。老後は。
うちの親はそうだよ >>833
そうかなー？
信用創造によって成り立つ資本主義社会だから、金融利子と同じく経済的拡大が運命付けられている。
それは分かるが、それが日本に当てはまるかはまた別。特にマイナス金利の今は特に。
過去の歴史でマイナス金利自体が異常だもの てか、これから住宅が余るってときにインフレ心配するの？
住宅価格は供給過剰で値下がりするんじゃね？ >>946
土地は下がる場所は多くなる。建築費は上がる続けるよ。
ただ同然のボロ家か高い築浅の二極化 住むところなんて金勘定の損得ではない
そりゃごはんだって食べるだけならいくらでも安くできるだろ
だた食べりゃいいってもんじゃない。
ただ住めばいいってもんじゃない >>918
福岡は場合によっては佐賀より安く買えたりする 自動車を例に取れば分かりやすい。
昔は一家に車1台の所有は当たり前、いつかはクラウン！！
今はレンタルかカーシェアで十分。所有するにしても軽自動車一択。 >>953 リースは情弱嵌めだろ。
カードローン並に悪質。
昔情弱騙してた残価ローンにラッピングしてお徳感だして嵌め込んでいるだけ。 自分的には、持ち家も賃貸も身軽さは同じ。
持ち家＝マンションは確実に売れるような流動性の高い物件にしか手を出さない。
現在住んでるマンションも現在なら買値よりも2千万程度は高く売れる。 賃貸派の中に住居に金をかけること自体が無駄ってやつが混じってるからややこしい。
そういう人は木造賃貸一択でしょ。 >>958
そういう人って、どこに幸福の価値観を見いだすんだろうな。
質の良い空間で快適に暮らすってことはかなり重要だと思うんだけど、 そのうち家賃も高騰し買うにしてもいい物件がすくなくなり高値でそれなりの物件を
無理ロ−ンを組んで買う羽目になるぞ >>959
良い車に乗ってブランド服を着て
女にモテて、ボロ屋に住むとかじゃね？
俺は、車は軽で良いし、女も要らないから
質の高い居住空間を造ることに金を掛ける 家賃補助半分出るから定年まで賃貸でいいわ
定年迎えてから安い中古物件買って少しリフォームすればいい
どうせその頃には家が余りまくって安くなってるだろうし >>959
家では疲れ果てて眠るだけ、となったらそりゃ興味はわかないだろ >>961
普通は良い車を持つのと同時に、良い住まいだけどな。
まあ、確かにそういう人はいるな。
価値観は人それぞれなんだな。 >>963
宿無しの乞食みたいな精神状態なんだろうな。
自分なら車や洋服に優先して金を掛けるって虚しくなるけどな。
そんなのはステイタスでもなんでもなくて、程度の低い、ただの見栄っ張りの人間性をアピールするだけだからな。 >>957
それは物件価格の話で二千万円安くなる可能性もあったわけで。。 >>952
>>953
要は不動産業界も小売や自動車と同じ道を歩んでるんだよな
八百屋金物屋→ダイエーみたいなスーパー→巨大ショッピングモール
一戸建→分譲マンション→賃貸
は住宅サービスとしてみると同じ
所有するよりシェアしたほうがいい >>940
普通にありえるよな
賃貸とか供給側の競争が激しいから
家賃はかなり抑えられてる
分譲は価格をめぐる競争はゆるいよな >>966
持ち家で身軽さを語る場合には、不動産の売却時の「物件価格」が重要なんだよ。
確かに、値下がりする可能性もあるし、先は読みにくい。
けど、全く読めないわけじゃない。自分はこの先、確実に値上がりすると判断した
時にしか不動産を購入しない。現在は先行きが怪しいから、2千万円高く売れたとしても、
買い替えを控えている状況。
そもそも、年に2%のインフレ率で成長するのが正常な国。
日本以外の先進国ではもれなくそういう状況で推移してきている。
日本以外のイギリスやアメリカ、フランスなどでは住居の為の不動産の購入というのは投資の側面もあって
儲ける手段でもあるんだよ。もちろんリスクも伴うし、絶対的なものでもないんだけどね。 >>971
自分の場合は金融資産もあるけど、
全財産の一点投資でも、金融商品とのリスクを天秤にかけて悪くはないと思うね。
選択する判断が重要なのは一緒。 >>970
住宅に対する価値観の話だって上に出てますよね
インフレならその物件買う金で投資したほうが儲かるのにわざわざ住宅に投資してるのはなぜなの？ レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
