【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 老後に関しては家よりも、安楽死だと思うけど
介護されてまで長生きしたくないよ まあムーミンはムーミンパパみたくなるのが一番の幸せなんだろうし
ムーミン的な人は持ち家でいいんじゃないかな？
でももしスナフキンを持ち家や家庭に縛り付けたらどんどん元気がなくなって…
ある日不意に出てっちゃうだろうしね
結局、お金の損得なんかより“その人の人生観”で選択すればいいんじゃないの？ いい年してアパート暮らしって恥ずかしくないか？
年齢相応の庭つきの立派な一軒家に住んでる人間と40過ぎてもアパート暮らしの人間じゃ、
40過ぎてもアパートなんかに住んでる人間は底辺扱いされてもしょうがない これからは少子高齢化だから、老人に家を貸さないって大家の物件なんてガラガラになる
そのうち孤独死した場合などの賃貸物件の保険ができると思うが 建設業界は人手不足で建築コストも上がってるから、少子高齢化はインフレ要因 母親が1500万円で福岡市で買ったマンションが
今は3000万円の値段がついている >>732 最終的にはな。
ただ、スパンが違う。
65歳以上独居老人に部屋貸す物好きな大家なんていない。
URや公営に空きがなかったらマジで詰む。
だから早めに老人ホームの御世話になるよ
持ち家ならば本当に介護が必要になるまで家で粘れる。
親とか祖父とか見てれば何歳位から介護必要になるか想像できるだろ。
で、ヘルパー呼んで家で生活できる時間も長い。
いよいよって時まで老人ホームの御世話になることが無いから猶予期間が賃貸派より長いんだよ。 >>728
そういうもんか
うちなんかマイナスだったから揉めもしなかったわ
俺が全部被った
過払い金であとでプラスに転じたけど配ったった >>729
リスクの低い債券でもﾈﾝﾘ2%はつくよ
2500万ぐらい債券を持ってれば、年利2%で、年50万円 固定資産税の話する奴って
税別だと高く感じて税込みだと何とも思わない馬鹿と同じだろ
賃貸でも払ってるつうのに >>740
URやJKKで検索してみろ
埼玉県とか東京都八王子なんて空きだらけだから
高齢者になったら、近くに病院さえあれば都心に住む必要なんかない
家賃3.5万円で２DKで鉄筋団地なんていっぱいあるし
空き家だらけ マンション買っても、管理費修繕費固定資産税で月に2万円は出ていく
大規模修繕まで考えると、月2.5万円は覚悟しないといけない
高齢者は通勤しないから駅近である必要はない
URやJKKで、賃貸3.5万円の空き団地はいっぱいある >>746
三階ぐらいまでならエレベーターなんかいらんぞ
URやJKKの昔からある団地には必ずスーパーがあるし
なんで買い物難民なんだ？
家賃が安い所には、近くにでかいホームセンターもある 埼玉幸手市のUR杉戸高野台団地はお勧め
https://www.ur-net.go.jp/chintai/kanto/saitama/eki/2392.html
2DK / 41㎡で、家賃は28,000円
近所に超でかいホームセンターがあって買い物も便利
東武スカイツリーラインの駅まで徒歩10分
電車は15両編成で、乗り換えなしで秋葉原駅に出られる
（北千住でメトロ日比谷線に乗り入れ） >>742
2％あるのはソフトバンクの社債くらいか？俺的には低リスクとは思わんなw 結局のところ家賃は店子が払える価格に収斂するんだよwww
ローンはオーナーの支払い能力に関係なく、スケジュールされてるんだよwww >>752
債券の投資信託見てみろ
明治安田あたりで年利2%の債券ごろごろあるから
過去の実績をみればリスクがほとんどないのが解る >>1
いんふれになりゃ賃貸は損って当たり前の話であって、そんなことに最近気づきましたって感丸出しで書かれてもww
別に経済的問題だけじゃなく、例えば子育て期間中は庭のある広めの新しい戸建てで過ごしたいっていう生活設計を考えてる場合、賃貸の選択肢なんてまずないんだよね・・・
割高だろうが経済的に損だろうが購入するしかないし、そこを妥協したくない奴は相当数いるからね。
このあたり、独身小梨アスペルガー気味の奴らには理解できない部分なんだろうなw >>739
大阪ディープサウスだが、500マンで買ったマンソン1500で売り抜けてやったぞwww >>751
団地の側にある 巨大ホームセンター ジョイフル本田
食料品もあるので買い物はすべてここで足りる
http://itot.jp/11240/6
東京ドーム1.6個分の広さがあるロードサイド型のホームセンター。
2006年3月17日に増床オープンし、ますます使いやすくなったと好評だ。 少なくとも東京五輪が終わるまでは建材は上がってるし人件費も低くない
五輪後ならまだしも今の時期に持ち家は無いだろ・・ >>754
Ｓ&ｐ500なんて年利7%が15年平均やで >>759
別に株買いたければ買えばいいよ
あくまでリスク低い商品もあると言ってるだけだよ
リスクをとれば年利が取れるのは当たり前 >>758
今の時期、不動産を買おうって奴は頭のオカシイ奴ｗ
不動産屋の営業も商売なんで必死なんだよ >>760
リスクなんてないに等しいよ。
長期チャート見ればアホでもＳ&ｐ500の優位性がわかる 40代で持ち家（戸建て）のローン完済している自分はたぶん勝ち組なのかな >>761
もうとっくに買ってのんびり超低金利を享受してるのが当然だよな インフレでも収入が増えれば家賃払えるし増えなかったらローン組んでも払えなくて買った家手放すから同じことでは？ >>762
2/2にダウが暴落したのしらないの？
昨日もS&Pは下がってる >>763
勝ち組。戸建てなら太陽光のおまけ付だろうし >>766
デイトレードでもしてんの？
アホじゃね？それ >>763
勝ち組じゃないよ
その家は年々資産価値が減少する上に、固定費も払わないといけない
資産じゃなくて負債 >>769
過去の実績があって、これから10年は解らんといってるんだよ
長期チャートを見てみろ
高くなりすぎてるから
米国株が永遠に上がると思ってるのか？ｗ >>771
4年後に下がってても10年後には年率7%水準にもどってるよ。
複利と長期投資の恩恵画理解できないアホは歴史も知らない >>773
年利7%になってから投資をはじめればいいけど
それまではどうするんだよ？
資産を持ってて、暴落したら、年利7%どころか資産が減るんだよ >>771
バフェットは2100年にダウは100万ドルって言ってたっけ？
まあ当たり前だよね。歴史を知ってれば >>773
今の米国株、日本株の状況だったら、
株投資はやめるのが賢明だよ
新興国投資や債券などに比重を移す時期
もう、日本株や米国株には伸びしろは無い
7%さがって７％あがっても０だろ
10年後に出直してこい >>768
>>770
家は住居と終の棲家として考えていて、
特に資産運用とか目的ではないから早くローンが終って
今は精神的、経済的にすごく楽なんだ
年寄りになったら映画「人生フルーツ」の夫婦みたいに
老後の収入は年金と株の運用で
あとは庭仕事などしてゆったり生きて生きたいんだ >>776
上がっていかない投資対象に、ドルコストも糞もないんだよ
買えば買うほど損するだけ インフレになれば土地家屋も値上がり金利も上昇するやん 今でさえ賃貸経営が手間の割に旨みが少なくなってきてるのに
20年後とか今と同じ条件で供給され続けてるってのが幻想
賃貸住宅以外の財産が少ない層は相続前に手を引いて売りもせずシカト、
財産が潤沢なとこは税だけ払って放置がトレンド
家賃高くても貸せるとこだけに絞られてく。大家の投資も減る >>778
実際はローン払いで負債を買ってるのに
精神的に楽になったみたいなアホが多いから笑える >>779
え？ダウ10年後に今より下ってると思ってるアホですか？ >>781
必死に金融緩和してもぜんぜんインフレにならないのにで
なんでインフレインフレなんだよ？
安部内閣退陣したら、デフレに戻るだけだぞ
高齢者率が高くなって、女の半分は50歳以上で、
高齢者は金をためるだけで使わない
これでどうやってインフレになるよ
日本は長期的にはデフレだよ >>779
リーマンショックですら4年で最高値回復したのがダウですよ？ >>786
レッテル張りはいいから、客観的に反論してみろよｗ >>1
賃貸は必要経費。持家は資産投資。ただそれだけ。
代々ずっと住む持家なら例外。 >>789
リーマンショックですら最高値を4年で回復したのがダウですが？ >>788
そこまで行くとただの宗教だな
長期チャートを見てみろ
高くなりすぎてるから
暴落後も、NASDAQに比べるとDAUは回復が弱いだろうが たまに覗いてみたら首都圏中古物件が数年前と比べて激減していて驚いた 家と新妻はワンセットだよ、新妻もいない段階で家を購入するのは無意味だし、そういう根性だと新妻獲得競争にも敗北する >>794
家も新妻も、日々資産価値が減少する不良債権ｗ >>792
お前の望むようにリーマンショック級が来ても4年で最高値回復するのが米国株
10年後に今より下？
アホすぎてわらえる。なら全力で10年空売れよ >>789
お前固定資産税も払ってない乞食なんだろ？
それともニートで誰かに寄生でもしてんのか？
一生住むモノの資産価値が減少しようと住んでる者には関係ない
つうか一生住むのなら上物の価値はさっさと下がってくれないと固定資産税だけ高いままだ >>796
今後年利は出るのか？って言ってるんだよ
いままで上がってるから、今後も上がるって考え方が甘いって言ってるんだよ
頭が悪すぎる >>799
出るって言ってるだろ。
今後もな。20年後は。 >>797
だからレッテル張りはいいから、客観的に反論してみろって言ってるだろ？ｗ
さらにレッテル張りしてくるって、よほど反論する材料がないみたいただなｗ >>404
賃貸の場合、借り手と貸し手がいる視点もね。
借り手の視点が多いような気がする >>800
20年後って言われても
それなんの根拠もない宗教じゃん
もっと暴落してくれないと投資の対象にはならんよ >>799
10年後、20年後の予想どうぞ
俺の予想は10年後35000
20年後は50000 >>804
お前みたいなゴミは投資なんかしなくていいから 新築好き、新妻好き、新卒好き
こういう頭の悪いのが多いのは日本の特徴 >>801
お前さダウは今後あがるとは限らないってそれお前のただのアホな予想でしかないだろ
それを堂々と語る池沼ぶりどうにかしろ
今まで上がってきたという証拠があるのに今後はわからないって
そんなもん明日日本が存在するかどうかもわからないって言ってるのと同レベル
お前こそ上がらないって根拠だせよニート >>807
お前の予想をきいて、俺にどうしろって言うんだ？
お前の予想なんかなんの価値も無いよｗ >>804
全く予想ができないんじゃ投資は無理だわ
諦めろ。
俺は1500の種から3億まで持ってきたがまだまだ行くよ。 >>809
今まで上がってきたから、今後も上がるって
どこが証拠だよｗ
なんの因果関係もないわｗ >>808
ボロ家、独、中年ニートがお前の自画像か？ >>812
お前の上がらないってのはそれ以下の根拠だって気付かないのか >>813
今の時期に不動産を買わそうとする不動産屋の営業の方が必死だろｗ >>814
否定してるからそうなんだろう
固定資産税も払ってないみたいだからボロ家ですらないだろうけど >>815
一回下がれば上がるだろうよ
長期チャートを見てみろよ
上がりすぎてるから
上がりすぎが解消されたら買うよ
それまでは持つこと自体がリスクでしかない >>817
田舎の広い家じゃなければ固定資産税なんて安いもんだけどな。 >>819
じゃあ売れよ
つうか下がったものが上がるって根拠はなんだ？
お前の考えなら下がったままかもしれないが？下がり続けるかもしれないが？ >>819
なんでリーマン時に買わなかったの？
アホなの？ >>1
持ち家はとか賃貸派とか知らんけどさ、「インフレになるから今が買い時」とか言っているがほんと間抜けな話だよなｗ
今沙、なんか安倍政権が倒れそうだけど、ポスト安倍の連中は全員緊縮増税派でさ、インフレなんかには間違ってもならないよなｗ
インフレっぽいのは安倍政権の間だけで、今の内閣が倒れれば即デフレに逆戻りで民主党政権時の様にキチガイ円高からのキチガイデフレになって一億総失業時代に逆戻り。
しかもさ、今後近い将来に人口が半減するのが避けられないし、しかもその時に残った人口の半分以上が購買力の無い老人になるわけで。
問題はその時期が来たら一気にそうなるのではなく、直線グラフ的に漸減していくわけなんだよなｗ
一方で少子化世代の若い夫婦は両方の両親から土地と家を相続できるから土地余り、家余りになる。
よっぽどの都心に土地（土地の所有権が数百分の１になるマンションのことじゃないぞｗ）を確保できてない人は大損する。
つまり郊外の一戸建てなんか値段なんかつかなくなるってことｗ
こんなのに35年ローンの奴隷契約結ばされて払い終わったら再生できない古家とゼロ円の土地を抱えて自治体が策定した高額な頃の価額で高額な固定資産を毎年払い続ける。
誰も買い手がいないからこの地獄から逃げられない。（借金と違って税金は一生免除されませんし、土地や家屋は所有権を移転できなければ放棄はできませんｗ）
マンションも一戸建てもローンが払い終わった後でどうなっていくかなんて諸経費が増大していくさまはネットで調べればすぐわかる。
賃貸なんて異常な供給過剰で条件のいいのが選び放題の借りて市場なんだし、仮にインフレでもこれから賃料がインフレ率にサヤ寄せしながら上昇カーブを描くことはない。
あとは自分で判断するんだねｗ 今、米国株が暴落してるのは、
米国のインフレリスクだからな
トランプが移民を制限すれば、ますます失業率は下がって、給与は上がり続ける
法人税の減税も、給与を上げる方向に動いている
米国債も金利が上昇中で、ドルインデックスが下がり続けてるのも不味い
ドル安だから、相対的に円高になってるわけで、
米国株を今の時期の持ち続けると、為替リスクまで被ることになる
だから、実際は、米国株を手放してる奴が多いから
株価が下がってるわけだよ
20年後には上がってるかもしれんが、今の時期に持っている必要なないわけだよ 何軒も持って、買ったり売ったり出来るようになって初めて議論出来るんだよなこれ
一軒しか無いなら、買おうが借りようがおんなじだよ >>822
なんでそうなるわけ？
利確してるんだよ
安いときに買って、高いときに売るのが鉄則だろ？
みんなが利確してるから暴落してるんだよ
君はなぜ利確しないの？ >>6
インフレになると思うなら家を買え、デフレが続くと思うなら賃貸ですませろ。
要約するとこれだけ。 >>828
利確してるよ。利確しては次の銘柄かうからね俺はスイングトレーダーだから。
去年は7000万の利確。今なお3億の買いポジかかえてますよ >>829
インフレにはならない
ただし、東京都心、福岡市など一部では土地は上がり続ける
いづれ大阪市も土地が上がらなくなるだろうな
今は、関西圏の周囲から吸い込んで上がってるだろうけど、
いづれ関西圏が全体的に没落するときが来るだろう ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
