【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 >>69
そうですね
は～私はため息しか出ませんよ >>71
田舎だからじゃない？
実は固定資産税の路線価って都市部になればなるほど相対的に安くなるし、
都市部ほど建物が小さいから、同じ資産価値でも都市部になればなるほど固定資産税は安くなる。
坪500万円の都心の高級住宅地でも路線価は坪150万円くらいだから、
時価2億円の土地でも固定資産税は年20万円くらいだったりする。 >>1
ハウスメーカーやデベロッパーが家を買わそうと必死なんだよ
建て続けないと彼らは会社が潰れてしまうんで 1970年 1億467万人 平均30歳 ※65歳以上は740万人
2016年 1億2693万人 平均46歳 ※65歳以上は3300～3500万人で以後推移
2030年 1億1662万人 平均51歳
2040年 1億728万人 平均55歳
2048年 9913万人 平均57歳
2050年 9708万人 平均58歳
2060年 8674万人 平均60歳
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
団塊世代 一学年２７０万人
団塊ジュニア ２００万人 ※氷河期世代
新成人 １２０万人
昨年 ９７万人
2017年新生児 ９４万人
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10～20代合計人口
1997年 3440万人
2017年 2360万人
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人口ボーナスによる経済成長が止まってしまった(＝内需縮小)
日本は人口減少が進み、全国で３０００万戸が空き家になる(＝長期資産価値の下落確定) 若干訂正
① 中古ワンルームマンションを500万で買って自分で住む
② 家賃5万が相場なら維持費1万として月4万浮くことになる。年間では50万浮く
③ 10年住めば元が取れるのでそこで売却。250万で売れたとすれば結果250万で10年住めたことになる= 月2.1万で住めたことになる 東京都
2012年 1318万4161人
2013年 1322万2760人 3万8599増
2014年 1329万4039人 7万1279増
2015年 1338万9584人 9万5545増
2016年 1353万2060人 14万2476増
2017年 1364万6764人 11万4704増
2018年 1375万4059人 10万7295増
東京都も自然減（死亡数＞出生数）に転じた
社会増（転入ー転出）も緩やかになってきてる
東京都は65歳以上の人口304万人で日本一高齢者の多い自治体だ
今後15年でこれだけの都民が高齢で死ぬ。。。２５０万戸が空き家になる >>1
土地の値段も上昇するけど、ローン金利も上昇するから無意味 >>71
好立地な土地の人気があり、価値が高い一つの理由が固定資産税や相続税の安さでもある。
田舎の時価2億円（坪10万円×2000坪）の土地と都会の時価2億円（坪500万円×40坪）では、
資産価値は同じなのに固定資産税は前者のほうが10倍以上高くなる。
相続の時も同じで、好立地ほど払う税金は少なくなる。 住宅デベが広告主になって書かせたこの手の記事で、
賃貸有利を証言した記事は見たことがない
「業者は売れないバブル価格の家を買わせよう」と必死なんだよ >>41
でも、地震でも軽微な損傷ですむかもしれない。(熊本地震でも３１１以降の物件)
賃貸の場合付近の他物件も損傷を受けたり残った賃貸に押し寄せたり、
みなし災害住宅として離れた場所に移った人もいたようだ 持ち家派の最大の間違いは、
家は建てれば売れ続ける、家は買えば一生の財産になる、
という「錯覚」から来てる
人口減少社会ってのは需要が減っていくんだよ 5パーのインフレが20年続いた場合ねえ。そこまで無茶な条件設定にしないと持ち家にメリット無いんだろうな。 固定30年で0.9%だわ。でも後30年インフレくる気しないな。 >>20
法律変えるだけだぞ。インフレが起きて不動産価格とのアンバランスが起きたら法律を変える。当たり前のこと。 >>15
持ち家は返済終わるまで銀行の養分やんｗ
しかも固定資産税に修繕費もあるし定年後は
国保に加入で資産割分余計に負担しないとだめだし 都内を例にとると土地５：住宅５の販売価格だ
つまり６０００万円のマンションだったら本当の価値は３０００万円しかない
資産バブルで地価高騰してるんで、
本来３０００万円しか価値がタワマンを７２７５万円の３５年住宅ローン組んで買わされてる 更にシンプルに訂正
① 中古ワンルームマンションを500万で買って自分で住む
② 10年で売却。250万で売れたとすれば結果250万で10年住めたことになる= 月2.1万で住めたことになる 自己破産する人の９割はローン地獄だ
住宅ローンが最多、次に買物ローンや教育ローン
不慮の事故や負債で自己破産する人は全体の１割もいない
「ローンは組んだら負け。それ借金ですから」 >>90
養分ってどう言うこと？
3000万35年0.45％借りて銀行に払う利息はいくら
どうぞ 分譲マンション
・固定資産税（ずっと払い続ける）
・管理費（ずっと払い続ける）
・修繕積立金（ずっと払い続ける。2回目以降の大規模修繕がきつい…タワマンで見積もりの平均8倍）
・住宅ローン（平均65～70歳までずっと払い続ける…フラット35。ボーナス減ると払えなくなる）
・駐車場代（使わなくてもずっと払い続ける…機械式駐車場も壊れるから追加の修繕費高いぞ）
・駐輪場代（使わなくてもずっと払い続ける）
・相続税（持ち家は払わなければならない）
・自然災害（自腹。大規模震災では保険は一部しか降りない…震災で証明済）
・恐怖のWローン（地震火災や偽装建築も基本的には自腹。転居しても前の物件のローンは残る）
分譲一戸建ては最初の購入費用だけじゃないんだよ。。。ずっと搾取され続ける！！！
タワマンも高齢団地化して住民減って修繕費集まらなくなってゴミマンションで資産価値も下落する
一戸建てはもっと金かかる。。。住んでみればわかるけど修繕費アホみたいかかるから 家賃共益費＝月6万円
12カ月×60年×5万円＝4320万円
更新料なし（首都圏だけ。地方ではかからない賃貸住宅がほとんど）
一例。60年間この数字で住める持ち家はないわな 賃貸物件
・家賃
・共益費
この２つだけ
敷金・礼金・手数料・更新料（地方物件ではまず無い）は物件によってまちまち
地震や火災で家屋倒壊したとしてもすべて大家負担だ
賃貸は固定資産税や修繕費や相続税もなし
生活に合わせて、安めの賃貸かURで住み替えていくのがコスパ最強だよ それよりも転勤をどうにかしないと
マイホーム買ったら車通勤で一時間以内の場所にしか転勤できないとか転勤期間はローンを会社が肩代わりとかでもしないとね
そこまですれば持ち家一択だろうよ >>95
今は現金一括で買えてもフルローンする時代ですよ？
住宅ローンの金利や手数料より、減税で戻ってくるほうが大きいですからね。
借りれば借りるほど儲かる不思議な状態になっている。 都市近郊でも空き家や廃屋が多くなってきているので、
インフレが起こったとしても不動産自体はオワコン。
円自体が破綻して相対的に土地の価値が上がる可能性もあるが、
昔と違って外貨へ換金性の高い債権商品があるので、カネのある
法人や個人はそっちにリスクを分散させる。
そもそも円はハードカレンシーなので理論上は破綻はなく、
世界経済に多大なインパクトを与えるので世界が円の破綻を未然に防ぐだろう。 ＜原状回復費用の減価償却まとめ（国土交通省の最新ガイドライン）＞
フローリング …全面張り替えは建物の耐用年数で残存価値1円。部分補修は経過年数は考慮しない
建具・柱 …建物の耐用年数で残存価値1円
畳表 …消耗品
畳床 …6年で残存価値1円
カーペット …6年で残存価値1円
クッションフロア …6年で残存価値1円
壁紙（クロス） …6年で残存価値1円
襖紙・障子紙 …消耗品
流し台 …5年で残存価値1円
ガスレンジ …6年で残存価値1円
便器、洗面台 …15年で残存価値1円
ユニットバス …建物の耐用年数で残存価値1円
エアコン …6年で残存価値1円
たんす・戸棚 …8年で残存価値1円
鍵の紛失 …経過年数は考慮しない
ハウスクリーニング …経過年数は考慮しない。通常の清掃分のみ >>返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。
こんなことないからｗ 4000万で買って20年後には1200万。
これが現実 要するに賃貸住宅は
・６年住めば修繕費はほとんどタダだ
・１５年住めばフローリング、建具、柱、ユニットバス、鍵、クリーニング費用のみ査定対象
・２０～４７年住めばどれだけぶっ壊しても修繕費はほぼゼロ
（建物の耐用年数は鉄骨や鉄筋なら４７年で残存価値１円）
（木造は２０年で残存価値１円）
賃貸住まいの人へのアドバイスも書いとく！
転居するとき、不動産屋や大家に言われるまま修繕費払ったら大損だよ
不当請求されたらガイドラインの話することね
聞かなければ弁護士事務所に相談して民事裁判(略式１日…７０～８０％が店子勝訴)
店子(借り主)が民事で負ける場合は１つだけ「家賃を払ってないか家賃を滞納してる場合」
毎月家賃を払ってて支払い遅れてなければ確実に修繕費は下げることができる
不動産屋「契約書では払うと書いてあるから」「印鑑押してるじゃない」と脅迫されても払わなくてOK
耐用年数の過ぎたものまで店子に原状回復しろという悪質な業者を取り締まるため国交省の指導が入った
不正請求する大家や不動産業者あまりに多かったんで国のガイドラインが改正 自動運転が普及すると住宅価格が面白いことになると思ってる
インフレよりも自動運転が実現したときに便利な場所かどうかで選ぶとええかもね 少子化にローンすら組めない世帯の増加w
インフレ？ｗなにそれ？美味しいの？ｗ 家を買うと
・転勤
・離婚
・リストラ
・子離れ
などのリスクが生じる。 連帯保証人が不要（まあ保証人代行が増えてきたんで一般の賃貸住宅でもいらないけどね）
敷金・礼金・手数料・更新料がない
老人や無職でも借りられる（年金生活者は安定収入。無職なら残高100ヶ月分以下の通帳でOK）
東京都でも市部なら2DK家賃3～4万円からある（地方都市はもっと安い物件ある）
美化活動など付き合いもあるため、一戸建てと違って独居老人の孤独死が避けられる
金貯めといて最後は老人ホーム、火葬して、墓は永代供養がコスパ最強だよ
「生活に合わせて社宅・安めの賃貸・URで住み替えていくのがベスト」 賃貸の方が圧倒的にお得。持ち家は自己破産予備軍です 中国人と韓国人を1000万人くらい移民させたら地価は上がるが犯罪地獄になる日本。 数年後に不動産価格が暴落するって噂だからw
カモを捕まえるために、こんな提灯記事書かせてるのかね？ｗ >>16
いい物件は何もしないでもすぐに希望者が現れるけど、ダメなのは何やってもどうにもならんよな ローン返すために心労をかかえるか。
賃貸で楽に生きるかは自由。 >>111
（持ち家派と価値観違いすぎるんじゃw） 年金がインフレに追い付けなくなったら家賃が払えないとかそういう話？ もうね。。。この手のいい加減な記事を書いて借金させるのやめろ！！！！
自己破産増やすな >>106
概ね同意で賃貸退去時に敷金かなり戻って来たんだけど
それを大っぴらに言う奴が多いから
契約書の特約事項をつける大家が多くなっているんだよ
ハウスクリーニングの条項なら１日済めばオールクリーニングとかの 持ち家のリスクは隣近所に迷惑な奴がいたとか後から日差しを遮る高層マンションが建つこと インフレになったら金利も上がるだろう
住宅ローンが上がるだけでなく
賃貸派は、持っている他の資産もインフレの恩恵に
会えるんだから一緒だろばか
むしろ、計算できないやつが持ち家派の時点で
割高になってる 賃貸はすぐ引っ越せるから
通勤5分の会社の近くや常に新しい家に住める。
持ち家は15年超えると設備も古臭く老朽化してそれに我慢して住むしかなくなる。。。 >>38
田舎で簡単に路線価下げたら税収減って自治体が存続危機になる 大手デベロッパーが郊外にまで
賃貸型タワーマンション建てて来てると言うのに
何言ってんだよ
個人に土地を所有させるべきでない
特に都市部は >>122
日当りに関しては、高層マンションが建たない一種低層なら問題なし。 貸家の人達へ、貴方が死ぬ迄その家が存在出来てると思いますか
歳を取ったら誰も貸して来れませんよww これから、買い手が不在でしょ？ｗ不動産は
売り物はドンドン出てくるｗ団塊の世代の鬼籍化で
生産緑地の指定解除も売り物が増える要因だしｗ
受給バランスが完全に崩れてるから、不動産価格は下落の一途だと思うよw
一握りの金持ちが、賃貸用に自己破産物件を買い漁って、家族向け賃貸始めて
さらに戸建ての需要を喰うから、家なんて負動産決定だしw
ローン組んで買っても、金銭解雇だの働き方改革（笑）wで低収入にいつ突入するか分からんｗ
高額な不動産なんてリスクでしか無いw かつて憧れの団地族も老人収容棟となった。
タワマン購入世代も30年後は老人であり、平成タワーと呼ばれるだろう。
（元号が変わる事は確実なので平成が昭和なニュアンスを持つ）
今、団地を買う人はいないので、たった数百万で買えてしまう。
将来はタワマンとか若いやつは買わないと思う。
特にエレベーターとか内部のインフラで古さを際立たせるはず。
今の昭和のビルとか、そんな感じになるはず。
団地は低層とかだと階段なんで共益費は安いがタワマンは
機械が多いので二束三文になっても共益費が家賃を上回る可能性もある。 まあどっちにしても価値が上がることはないよ
これから高齢者がバタバタ死ぬんだから、空き家や空き物件だらけになる
未婚率も高いままみたいだし、ファミリー向け高層マンションなんかは駅前以外立ち行かなくなるんじゃないかな ローン金利はインフレを考慮して設計されている
固定金利なら勝つと言ってるのは
単に賭けて、たまたまインフレが起きれば勝つだけだ。
固定金利と変動金利の差はインフレ予想込み >>120
まったくです。いつまでも可愛い子供のまま35年居ると思ってる人多いよな すまん維持費を考慮するのを忘れてたわ
中古ワンルームマンションを500万で買って自分で住む (維持費月1万とする)
↓
① 10年で売却。250万で売れたとして結果250+120=370万で10年住めたことになる= 月3.1万で住めたことになる
② 20年で売却。100万で売れたとして結果400+240=640万で20年住めたことになる= 月2.7万で住めたことになる
③ 30年で売却。0円で売れたとして結果500+360=860万で30年住めたことになる= 月2.4万で住めたことになる 家を買う奴で無謀なローン組むのは辞めたほうがいい
頭金なしで買うタイプ ローン払いながらリフォーム代積み立てつつ
別に貯蓄も確実にできる賃金状態に自信がある場合にしとけ
希望的観測のみで何とかなるだろは危険 家建てたら家電家具インテリア
家を注文住宅にして家具をニトリとかにもできないだろ
庭の道具とかで別に家の格にもよるだろうけど数十万から数百万別途にかかるしな >>55
現実は③が困難
そんな簡単に売れないから 子供部屋は孫連れて帰ってくる時の寝場所でしょ
年末年始盆暮れの帰省ラッシュ知らないの？ そうそう 売れないんだよね。銀行は担保が無くなるから。 >>125
若いうちはね。年取ると体力気力が衰えて来て引越面倒になるから、体も元気ならいいけど
終の棲家も賃貸でもいいけど勤め人なら年金と資産から現役時の賃料もキツイからな
老後破綻しないように計画的にね >>28
金融リテラシーって言い出したから
賃貸派かと思ったら、持ち家派かよ
ばか丸出しだな 下手すると、民泊が不動産所有にトドメを刺すかもねｗ
マンションで民泊やってシナチョン連中が大量に出入りするｗ
近所で民泊用に買われた戸建てが有るw
それｗ不動産の下落要因になると思うからw
特に経年マンションなんて、ドンドン買われて管理組合で管理権を取られたらオシマイだしw
馬鹿なことやってくれたよねｗ政府も
まあｗ賃貸だったら逃げれば良いだけだからw別に構わんが ５%のインフレって前提が終わってる。
インフレになるって事は金利も上がる。
金利が上がれば銀行は更に厳しくなる。 賃貸がいいとか持ち家がいいとかじゃなくて巨額のローン組むなって話でしょ まあ人のタイプにもよるだろ
住んでいると周りに迷惑かけてその都度リセットで点々とするやつは金持っても賃貸がいいだろ
よく隣が基地外とか言うけど実は当人がのケースもじゃね >>141
嫁さんは実家に泊まるの嫌がってるよ
「ねぇアナタ～ホテルにしてよ」 度を越した全力はやめといたほうがいい。
際限ないから破綻する 持ち家は換金性が最も難しい。
そして所有しているだけでカネを毟り取られる。 >>143
まともに家族がいて引っ越し転々とか正気じゃないよな。まあ。 働き方改革（笑）なんてやってるのに、収入がこれ以上上がるなんて想定できないw
現金で貯め込んで将来に備えるのが吉ｗ
ローンなんて以ての外ｗ
デフレからスタグフレーションへの移行期に、もしかしたら買うかもだがｗ
景気の好転からインフレになるなんて、働き方改革（笑）とか言ってる現状では有り得んw
こんな提灯記事に騙されて家買ったら人生棒に振るぞw まともに家族いたら、家族増えることも計算するだろう。 家買うってどういう偏差値の層なんだ逆に >>152
固定資産税9万ほどだわ。安い安い。
長期優良住宅で半分免除だしな。今 実家を生前贈与（つか実際は買取）して親がそのまま住んでて俺は東京単身
思い出の実家でこれからリフォーム投資もするけど、親が氏んだらどうすればいいんだろな
東京まで片道2.5hは正直通勤無理だし、リタイヤ後の当てにできればいいけど既に築40年超のボロ屋だし、住める状態で残らなさそう
潰して駐車場・・・もすぐ横に月極駐車場あって埋まってない過疎の町だしなあ
ああ鬱になる ねんきんネットで簡易計算すると毎月の額が13万くらい
正直賃貸は厳しいなぁと思う
退職時に安い物件を買う方向で考えてるどこがいいかな
雪が積もらない温かいところがいいな
20年後かアッと今に来るんだろなぁ 家買ってもいいけど地方に安く広く買うべき。ペンシルハウスとか狂気すぎる 先祖から引き継いだ家あるし、資産あるし、持ち家派の考えはわかるけど、
答えは賃貸だ。
持ち家派のやつは、自分がばかなんだなと自覚した方が良い。 >>157
モデルハウス見て営業に魔法かけられた自分を認めたくない奴のコメント >>164
なんだそりゃｗ
太陽光パネル12ｋｗ付で20年安定収入。
賃貸とかありえんわ。 移民を入れたところで、賃貸を潤す程度に留まるだろうし
シナチョン連中に買われた住宅の近辺の地価は下がるだろうしw
少子化と世帯の貧困化に働き方改革（笑）団塊の世代の鬼籍化と生産緑地の放出で売り物が増える
需給面だけでも十分に下落リスクが感じ取れるｗ
数年後に働き方改革（笑）wでどうなるか分からないのだからw家なんてローンで買ってはダメ
現金でもダメwどうせ下がるからw買い手が不在で >>162
既に自分のものになってるみたいだから放棄できないだろ >>162
既に継いでるんだよ。土地建物名義はもう俺だ >>167
ああ。さっさと太陽光にしたほうがいいな >>16
東京で都心にアクセスいい立地ならまず売れる
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