【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 築10年くらいだけどしょっちゅう家売ってくれってチラシを入れられる 一戸建ての単身世帯数が15%超えると1どうなるかわかる？
家がとんでもなく余ると言うことなんだけどな。
マンション増加で傾向が加速してるのは誰でもわかること
安倍が外人移民受け入れて侵略されることを決断しない限り
家を買うのは馬鹿げた行為 繰り上げ返済はデメリットの方が大きいけど知られてないんだよな
スーパーの特売には敏感なのに住宅ローンには無頓着な人は銀行のいい鴨 >>698
アホ？
そんなのは一概には言えないし、金融商品は市場リスクが
実物不動産よりも遥かに大きいということも理解しようね。 不動産屋的にはこまごまと引越ししてくれる賃貸の方が儲けるには楽なのかね 一番の問題点は高齢に成ったとき。
大抵の大家は独居老人お断り
だから家を借りられない。
老人ホームに入居できる金がありゃ良いけど無きゃ詰む。
賃貸派は老人ホームの費用確認しておいた方がいいぞ。
金額見て笑うから。
あと子供と同居とか余程の事が無い限り無理だから。
特に実子が男で嫁とった場合。
必ず大モメに発展するから。 そもそも日本の住宅街にステイタスなんか一切感じられない。
あんなの買う価値無いよ。
>>699
安く借りればいいじゃん。いずれ死んで不要になるんだし。
>>700
あるね。
でもあいつら転売で儲けるんだから物件の価値とか関係ないからねｗ >>1
本当にレベルの低い記事だな。
供給サイドと価格評価の分析がすっぽり抜け落ちている。
日本の人口がすさまじい減少に進む中で、
アホなハウスメーカーがバカスカ住宅を建て、更にアホな消費者に売りつけ
30年で価値がゼロになる木造住宅の借金をさせ続けている。
この状況で資産価値が上がるわけがないだろ。 高齢者は賃貸は借りづらいとか言うのはこれまでの話でしょ
シングル率の高さや高齢化や人口減少社会を考えれば
そのへんも大きく様変わりしていく
独身高齢者低所得者向けの住居サービスが当たり前のように出てくるだろうし
これまでの常識でこれからを語っても無意味だよ
今の問題は未来の誰かが解決してる可能性だってあるしそれが高い 高齢でも借りられるよ。2年で出ていくよりお年寄りが長く暮らしてくれたほうが安定するし。
あと、勘違いしてる人多いけど事故死と自然死は扱いが違うし、自殺なんかでも期間が経つとクリアになる。
借りてくれるならお年寄りのほうがよっぽどいい >>695
例えば子供が2人いて
昔なら親の面倒を見た長男が相続したんだろうけど
今は分けなきゃいけない
もめるね 新築住宅は、
30年で評価がゼロになり、売った途端に価値が3分の1減少するもの（新築住宅）に対し
数千万円の借金をさせる国家ぐるみの詐欺行為。
不毛な庶民の借金で儲かるのは土建業と不動産業と固定資産税をむしり取る国だ。
よく覚えておけ。 >>347
あなたが、知らないだけで現実そう言う年代で単身者とかに起こってるらしい。
高齢者向けの保証するとかあるようだけど、貸す側も内容に合点がいかなきゃ契約しないだろうし。 >>712
揉めるっつっても遺産分割協議書書いて判子押して終わりだろ >>711
物件によるね
良いところは何もかも高い。当然だが 近所でニュースになるような事件が起こったら資産価値下がりそう
こんな世の中だからリスク高いよね 1人暮らしの高齢者は賃貸でなくシェアリングだと思う、
介護は住人で面倒を見て、死んだら遺産を住人に分配する約束、
その繰り返し、 いや、そもそも資産価値という条件だけでみてるだろ。
生活で考えるのだから30年間、仕事、嫁との仲、家族全員の分の
健康と健全性を維持できるかという要素の方が大きくね？
細かいところでは子供の通学とかお隣さんの問題とか。
賃貸ならこういう場合の選択肢が豊富だぞ。 >>676
家庭を持つと賃貸以外の理由であまり場所を動けなくなる。特に子供理由でね。保育園とか学校とか。 >>722
今って遺言に書いてあってもやっぱ揉めるもんなん？ >>711 ねーよ。
進んで事故物件にしたがる大家なんていない。
独居老人なんて身寄りがねーから清掃費もリフォーム費も全部大家持ちになって大幅持ちだしになるんだよ。
ハイリスクローリターンすぎて話にならんわ。
今、高齢者の一番切実な問題が「住居」の確保なのに何イッテンダ？
マジで公営かURしかないのに。 自殺、孤独死、殺人などが起きた事故物件については
最初の入居者には説明義務があるものの、その次の入居者には特段の事情がない限り
告知する義務がない
したがって、事故原因となった入居者の保証人に損害賠償を請求し、新たに賃貸契約を
一年かそこいら結ばせる（実際は住まなくていい）と、告知義務は消滅する 会計上の定義はともかく、時間の経過と伴に価値が下がるものは資産じゃなくて負債だよなぁ >>724
財産が少ないとこほどもめるって
で、そういうところは遺言なんかないことが多い >>698
家賃分を賄えるほどの高配当資産はリスク高いんじゃない？ 賃貸で一生過ごすなら
・老人ホーム費用を確実に確保する
賃貸契約できなくなった時点で入所する覚悟じゃないと無理。
現在でも月20万掛かるから良く考えてな。 大家だけど「老人」ってのは別に構わない 保証人さえちゃんとしてれば
困るとしたらやっぱり孤独死されて 部屋の大幅なリフォームが必要になる場合かな
管理やってるわけじゃないから知らんけど亡くなった場合の引き取りとか後処理も大変なのか？
いずれにしてもそういう保険があれば家賃に乗せて貸せるけど若者より家賃は高めにせざる得ない >>730
＞・老人ホーム費用を確実に確保する
戸建てだって同じだろ・・・ 老後に関しては家よりも、安楽死だと思うけど
介護されてまで長生きしたくないよ まあムーミンはムーミンパパみたくなるのが一番の幸せなんだろうし
ムーミン的な人は持ち家でいいんじゃないかな？
でももしスナフキンを持ち家や家庭に縛り付けたらどんどん元気がなくなって…
ある日不意に出てっちゃうだろうしね
結局、お金の損得なんかより“その人の人生観”で選択すればいいんじゃないの？ いい年してアパート暮らしって恥ずかしくないか？
年齢相応の庭つきの立派な一軒家に住んでる人間と40過ぎてもアパート暮らしの人間じゃ、
40過ぎてもアパートなんかに住んでる人間は底辺扱いされてもしょうがない これからは少子高齢化だから、老人に家を貸さないって大家の物件なんてガラガラになる
そのうち孤独死した場合などの賃貸物件の保険ができると思うが 建設業界は人手不足で建築コストも上がってるから、少子高齢化はインフレ要因 母親が1500万円で福岡市で買ったマンションが
今は3000万円の値段がついている >>732 最終的にはな。
ただ、スパンが違う。
65歳以上独居老人に部屋貸す物好きな大家なんていない。
URや公営に空きがなかったらマジで詰む。
だから早めに老人ホームの御世話になるよ
持ち家ならば本当に介護が必要になるまで家で粘れる。
親とか祖父とか見てれば何歳位から介護必要になるか想像できるだろ。
で、ヘルパー呼んで家で生活できる時間も長い。
いよいよって時まで老人ホームの御世話になることが無いから猶予期間が賃貸派より長いんだよ。 >>728
そういうもんか
うちなんかマイナスだったから揉めもしなかったわ
俺が全部被った
過払い金であとでプラスに転じたけど配ったった >>729
リスクの低い債券でもﾈﾝﾘ2%はつくよ
2500万ぐらい債券を持ってれば、年利2%で、年50万円 固定資産税の話する奴って
税別だと高く感じて税込みだと何とも思わない馬鹿と同じだろ
賃貸でも払ってるつうのに >>740
URやJKKで検索してみろ
埼玉県とか東京都八王子なんて空きだらけだから
高齢者になったら、近くに病院さえあれば都心に住む必要なんかない
家賃3.5万円で２DKで鉄筋団地なんていっぱいあるし
空き家だらけ マンション買っても、管理費修繕費固定資産税で月に2万円は出ていく
大規模修繕まで考えると、月2.5万円は覚悟しないといけない
高齢者は通勤しないから駅近である必要はない
URやJKKで、賃貸3.5万円の空き団地はいっぱいある >>746
三階ぐらいまでならエレベーターなんかいらんぞ
URやJKKの昔からある団地には必ずスーパーがあるし
なんで買い物難民なんだ？
家賃が安い所には、近くにでかいホームセンターもある 埼玉幸手市のUR杉戸高野台団地はお勧め
https://www.ur-net.go.jp/chintai/kanto/saitama/eki/2392.html
2DK / 41㎡で、家賃は28,000円
近所に超でかいホームセンターがあって買い物も便利
東武スカイツリーラインの駅まで徒歩10分
電車は15両編成で、乗り換えなしで秋葉原駅に出られる
（北千住でメトロ日比谷線に乗り入れ） >>742
2％あるのはソフトバンクの社債くらいか？俺的には低リスクとは思わんなw 結局のところ家賃は店子が払える価格に収斂するんだよwww
ローンはオーナーの支払い能力に関係なく、スケジュールされてるんだよwww >>752
債券の投資信託見てみろ
明治安田あたりで年利2%の債券ごろごろあるから
過去の実績をみればリスクがほとんどないのが解る >>1
いんふれになりゃ賃貸は損って当たり前の話であって、そんなことに最近気づきましたって感丸出しで書かれてもww
別に経済的問題だけじゃなく、例えば子育て期間中は庭のある広めの新しい戸建てで過ごしたいっていう生活設計を考えてる場合、賃貸の選択肢なんてまずないんだよね・・・
割高だろうが経済的に損だろうが購入するしかないし、そこを妥協したくない奴は相当数いるからね。
このあたり、独身小梨アスペルガー気味の奴らには理解できない部分なんだろうなw >>739
大阪ディープサウスだが、500マンで買ったマンソン1500で売り抜けてやったぞwww >>751
団地の側にある 巨大ホームセンター ジョイフル本田
食料品もあるので買い物はすべてここで足りる
http://itot.jp/11240/6
東京ドーム1.6個分の広さがあるロードサイド型のホームセンター。
2006年3月17日に増床オープンし、ますます使いやすくなったと好評だ。 少なくとも東京五輪が終わるまでは建材は上がってるし人件費も低くない
五輪後ならまだしも今の時期に持ち家は無いだろ・・ >>754
Ｓ&ｐ500なんて年利7%が15年平均やで >>759
別に株買いたければ買えばいいよ
あくまでリスク低い商品もあると言ってるだけだよ
リスクをとれば年利が取れるのは当たり前 >>758
今の時期、不動産を買おうって奴は頭のオカシイ奴ｗ
不動産屋の営業も商売なんで必死なんだよ >>760
リスクなんてないに等しいよ。
長期チャート見ればアホでもＳ&ｐ500の優位性がわかる 40代で持ち家（戸建て）のローン完済している自分はたぶん勝ち組なのかな >>761
もうとっくに買ってのんびり超低金利を享受してるのが当然だよな インフレでも収入が増えれば家賃払えるし増えなかったらローン組んでも払えなくて買った家手放すから同じことでは？ >>762
2/2にダウが暴落したのしらないの？
昨日もS&Pは下がってる >>763
勝ち組。戸建てなら太陽光のおまけ付だろうし >>766
デイトレードでもしてんの？
アホじゃね？それ >>763
勝ち組じゃないよ
その家は年々資産価値が減少する上に、固定費も払わないといけない
資産じゃなくて負債 >>769
過去の実績があって、これから10年は解らんといってるんだよ
長期チャートを見てみろ
高くなりすぎてるから
米国株が永遠に上がると思ってるのか？ｗ >>771
4年後に下がってても10年後には年率7%水準にもどってるよ。
複利と長期投資の恩恵画理解できないアホは歴史も知らない >>773
年利7%になってから投資をはじめればいいけど
それまではどうするんだよ？
資産を持ってて、暴落したら、年利7%どころか資産が減るんだよ >>771
バフェットは2100年にダウは100万ドルって言ってたっけ？
まあ当たり前だよね。歴史を知ってれば >>773
今の米国株、日本株の状況だったら、
株投資はやめるのが賢明だよ
新興国投資や債券などに比重を移す時期
もう、日本株や米国株には伸びしろは無い
7%さがって７％あがっても０だろ
10年後に出直してこい >>768
>>770
家は住居と終の棲家として考えていて、
特に資産運用とか目的ではないから早くローンが終って
今は精神的、経済的にすごく楽なんだ
年寄りになったら映画「人生フルーツ」の夫婦みたいに
老後の収入は年金と株の運用で
あとは庭仕事などしてゆったり生きて生きたいんだ >>776
上がっていかない投資対象に、ドルコストも糞もないんだよ
買えば買うほど損するだけ インフレになれば土地家屋も値上がり金利も上昇するやん 今でさえ賃貸経営が手間の割に旨みが少なくなってきてるのに
20年後とか今と同じ条件で供給され続けてるってのが幻想
賃貸住宅以外の財産が少ない層は相続前に手を引いて売りもせずシカト、
財産が潤沢なとこは税だけ払って放置がトレンド
家賃高くても貸せるとこだけに絞られてく。大家の投資も減る >>778
実際はローン払いで負債を買ってるのに
精神的に楽になったみたいなアホが多いから笑える >>779
え？ダウ10年後に今より下ってると思ってるアホですか？ >>781
必死に金融緩和してもぜんぜんインフレにならないのにで
なんでインフレインフレなんだよ？
安部内閣退陣したら、デフレに戻るだけだぞ
高齢者率が高くなって、女の半分は50歳以上で、
高齢者は金をためるだけで使わない
これでどうやってインフレになるよ
日本は長期的にはデフレだよ >>779
リーマンショックですら4年で最高値回復したのがダウですよ？ >>786
レッテル張りはいいから、客観的に反論してみろよｗ >>1
賃貸は必要経費。持家は資産投資。ただそれだけ。
代々ずっと住む持家なら例外。 >>789
リーマンショックですら最高値を4年で回復したのがダウですが？ >>788
そこまで行くとただの宗教だな
長期チャートを見てみろ
高くなりすぎてるから
暴落後も、NASDAQに比べるとDAUは回復が弱いだろうが たまに覗いてみたら首都圏中古物件が数年前と比べて激減していて驚いた 家と新妻はワンセットだよ、新妻もいない段階で家を購入するのは無意味だし、そういう根性だと新妻獲得競争にも敗北する >>794
家も新妻も、日々資産価値が減少する不良債権ｗ >>792
お前の望むようにリーマンショック級が来ても4年で最高値回復するのが米国株
10年後に今より下？
アホすぎてわらえる。なら全力で10年空売れよ >>789
お前固定資産税も払ってない乞食なんだろ？
それともニートで誰かに寄生でもしてんのか？
一生住むモノの資産価値が減少しようと住んでる者には関係ない
つうか一生住むのなら上物の価値はさっさと下がってくれないと固定資産税だけ高いままだ >>796
今後年利は出るのか？って言ってるんだよ
いままで上がってるから、今後も上がるって考え方が甘いって言ってるんだよ
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