【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 >>637
金持ちと貧乏人の格差が進行してるので、金持ちの好きな土地は値上げすんじゃね？
あと、外国人の動き、
上海や北京は日本より家が高く、日本は割安に見えるので外人の買いが入る。
アメリカでも、カリフォルニアやNYはワンルームアパートの家賃が30万円とか50万円とかに高騰してるんで、
東京の家賃10万円前後なんてちょうお買い得に見えるかもしれないので投機対象になるかも？
そうすると、賃貸派でも都心まで片道2時間とかの田舎に引っ越しを余儀なくされる。 物価は需要と供給できまるんじゃないの
需要が減るの確実だと思うよ
供給は減らない
不動産業者が書かせているのか >>632
個別案件での高い安いが発生する理由の一つがそれだね
サポありがとう >>574
どう考えてもメンテナンス費用+大家の利益で持ち家より高くなるでしょ。 妻と車と家を所有して年２回の海外旅行にスキーやスキューバダイビング、
そこまでやって初めてなんとか生活できてますと他人言えるんだよな インフレが進行してもそのまま家賃に反映されるわけではないし、ちょっと弱いかな
なんにせよお得なほうではなく、満足度の高いほうを選びたい 賃貸派、一生払い続けるって事は一定の経済力が無いと住み続けられないって事 >>645
賃貸でも大家が賃料に固定資産税載せとるやろ。 >>646
そもそも大家が組んでるローンは住宅ローンみたいに安くない
その分も払わされてるから >>652
事業だと各種の優遇受けられないからね。住宅ローン減税とか。 >>646
画一的な仕様にして効率的に管理すれば逆転もあるかと思うよ。
画一的に仕様な時点で価値は下がるけど。 結局、
同じ間取り、築年数、立地の物件と仮定して、
賃貸と購入するのでは、
どちらが得なのよ？ 持ち家のおっさん達は
子供の為に死ぬ前に現金化しおいてやれよ >>646
設備の内容が全く同じなら賃貸が高いけど違うもん >>655
マンションとその分譲賃貸の家賃で比べるのが良さそう >>655
何もなければ持ち家が得では
それは賃貸派だけど認めるよ ある程度のインフレリスクを警戒してるから、
一定程度の外貨を持ってる。
が、確かに不動産も悪くないとは思い始めてる。 でも、クローズアップ現代視聴したひといる？
老人になったら賃貸なんて無理 >>660
どういう計算で？
購入費＋固定資産税＋修繕費＋金利
vs
家賃共益費＋駐車場
項目はこのあたり？ >>655
そこに10年以上住むんなら買っといた方が得。
家賃6万の部屋に住んでても、まさに自分の住んでる部屋がオーナーチェンジ投資物件として600万ぐらいで売りにでてる、
10年も住むんだったら買っとけば良かったなんて、よくあること。
まあすまなくても買えるなら買っといた方が得だろ。借りるだけなら金は大家の養分にしかならん。 >>662
大丈夫だよ
市営とか府営住宅あるから
将来的には生活保護も住居指定されるんでは ただ、パワービルダー系の
郊外型のくっそやすい住宅団地の家は、
資産と言うより消費財にしか思えない。 >>665
10年後はギャンブルだよな
売らない前提なら、
損益分岐点は何年住むんだろ？ >>666
倍率があるだろ
田舎なら分らんが
都内だと難しい >>663
持ち家ってのが分かりにくいのかな
分譲マンションと賃貸マンションで全く同じなら何もなければ分譲の方が得だと思う ＞5％のインフレが20年続いた場合
そういうむちゃくちゃなこと言うから信憑性欠けるんだよ・・・ >>671
1年住んで引っ越さなければならないなら賃貸の方が得だよな
5年なら、10年ならどうか。
損益分岐は何年ぐらいだろ。 賃貸には「パッと移動できる」「管理や処分に使うエネルギーが限りなくゼロ」っていう身軽さがあるよね
これって結構人の精神世界においてデカい部分だよね
“ライフスタイルの固着化”がないって言うか“自由度の継続性”って言うか… >>673
そうだね
地元に帰って
安い土地買って
トレーラーハウスにでも住むかな まあ都会だと老人向けの公営住宅って足りないだろうね
年取ったときの方が便利なところに住む方が良いんだけど >>675
数年とかではなく一生住むぐらいの話でね この先30年くらい、インフレにはならないんじゃかないか？ >>679
一生ならそうだろうな
引っ越さなければならない場合もこの先ありそうだから賃貸でええかな >>681
まだ、深く考えてないけど
トレーラーハウスなら
すぐに更地に出来るでしょ
問題は断熱だな 田舎の戸建だと今なら2000万台で買える。敷地は60坪くらい。坪10万未満の土地。
地価下落には歯止めが掛かってないし、今後も人口減少するだろうけど、今の低金利で
家賃払うよりマシか程度で子育て世代が30年ローン組んで買ってる >>15
誰もがそう思ってるから、分譲はその分割高であり、賃貸はその分割安で取引されてる。
あと、人は大きい買い物をしたら、もう取り返しがつかないから、
自我を保つために「いい買い物をした」って思い込むように出来てる。 人生が持ち家に左右されそうで嫌だわ
子供が虐められてても、家のせいで引っ越しづらそう 既に分譲は一般人が買えないゾーンに入ってるよ
１億５千とか
これ、どうすればいい？ 固定資産税どうにかならんものか
更地のほうが良いだろ 買えないものを無理して買うから失敗するんだよ
無理しないと買えないのなら、買わないのが正解 >>691
買えないものを買えるように仕向ける奴らがいる 家なんて買ったその瞬間から価値が下がるし
高い金払って国に税金納める権利を得るようなもん
あと何だかんだ維持費がかかるしどんな立派な家でも100年持たないでしょ
持ってるだけでお金が出て行くものは総じて負債だから
ただ不動産で家賃収入得てるとかなら話は別だけど 物価が3倍になったとしても
賃金は3倍にならないだろうな
賃貸も供給過剰で3倍に上げられない
物件も多そう >>657
現金化すると相続税が高くつくよ？
だから不動産で相続させるんでしょ、それでアパート経営とか
うるさく宣伝してるわけで >>2
その通り。
人口減、つまり需要の減少が意図的かどうか知らんが抜けている。 戸建て購入して定年してローン返して子供が出ていったら家売ってこじんまりした
駅近賃貸か緩い施設に入ればいい
前提条件として 売れる地区 でないと一生そこに住むしか選択肢がなくなる インフレがあったとしても中古物件は年々価値が下がるが、
同額の金融資産であれば、インフレ率に連動して価値が上がる。
20年後のその差は大きいよ。
インフレじゃなくデフレでも金融資産は配当収入もあるし。 あと10年もすれば空き家さらに増えるだろうからそれを安く買い叩く 築10年くらいだけどしょっちゅう家売ってくれってチラシを入れられる 一戸建ての単身世帯数が15%超えると1どうなるかわかる？
家がとんでもなく余ると言うことなんだけどな。
マンション増加で傾向が加速してるのは誰でもわかること
安倍が外人移民受け入れて侵略されることを決断しない限り
家を買うのは馬鹿げた行為 繰り上げ返済はデメリットの方が大きいけど知られてないんだよな
スーパーの特売には敏感なのに住宅ローンには無頓着な人は銀行のいい鴨 >>698
アホ？
そんなのは一概には言えないし、金融商品は市場リスクが
実物不動産よりも遥かに大きいということも理解しようね。 不動産屋的にはこまごまと引越ししてくれる賃貸の方が儲けるには楽なのかね 一番の問題点は高齢に成ったとき。
大抵の大家は独居老人お断り
だから家を借りられない。
老人ホームに入居できる金がありゃ良いけど無きゃ詰む。
賃貸派は老人ホームの費用確認しておいた方がいいぞ。
金額見て笑うから。
あと子供と同居とか余程の事が無い限り無理だから。
特に実子が男で嫁とった場合。
必ず大モメに発展するから。 そもそも日本の住宅街にステイタスなんか一切感じられない。
あんなの買う価値無いよ。
>>699
安く借りればいいじゃん。いずれ死んで不要になるんだし。
>>700
あるね。
でもあいつら転売で儲けるんだから物件の価値とか関係ないからねｗ >>1
本当にレベルの低い記事だな。
供給サイドと価格評価の分析がすっぽり抜け落ちている。
日本の人口がすさまじい減少に進む中で、
アホなハウスメーカーがバカスカ住宅を建て、更にアホな消費者に売りつけ
30年で価値がゼロになる木造住宅の借金をさせ続けている。
この状況で資産価値が上がるわけがないだろ。 高齢者は賃貸は借りづらいとか言うのはこれまでの話でしょ
シングル率の高さや高齢化や人口減少社会を考えれば
そのへんも大きく様変わりしていく
独身高齢者低所得者向けの住居サービスが当たり前のように出てくるだろうし
これまでの常識でこれからを語っても無意味だよ
今の問題は未来の誰かが解決してる可能性だってあるしそれが高い 高齢でも借りられるよ。2年で出ていくよりお年寄りが長く暮らしてくれたほうが安定するし。
あと、勘違いしてる人多いけど事故死と自然死は扱いが違うし、自殺なんかでも期間が経つとクリアになる。
借りてくれるならお年寄りのほうがよっぽどいい >>695
例えば子供が2人いて
昔なら親の面倒を見た長男が相続したんだろうけど
今は分けなきゃいけない
もめるね 新築住宅は、
30年で評価がゼロになり、売った途端に価値が3分の1減少するもの（新築住宅）に対し
数千万円の借金をさせる国家ぐるみの詐欺行為。
不毛な庶民の借金で儲かるのは土建業と不動産業と固定資産税をむしり取る国だ。
よく覚えておけ。 >>347
あなたが、知らないだけで現実そう言う年代で単身者とかに起こってるらしい。
高齢者向けの保証するとかあるようだけど、貸す側も内容に合点がいかなきゃ契約しないだろうし。 >>712
揉めるっつっても遺産分割協議書書いて判子押して終わりだろ >>711
物件によるね
良いところは何もかも高い。当然だが 近所でニュースになるような事件が起こったら資産価値下がりそう
こんな世の中だからリスク高いよね 1人暮らしの高齢者は賃貸でなくシェアリングだと思う、
介護は住人で面倒を見て、死んだら遺産を住人に分配する約束、
その繰り返し、 いや、そもそも資産価値という条件だけでみてるだろ。
生活で考えるのだから30年間、仕事、嫁との仲、家族全員の分の
健康と健全性を維持できるかという要素の方が大きくね？
細かいところでは子供の通学とかお隣さんの問題とか。
賃貸ならこういう場合の選択肢が豊富だぞ。 >>676
家庭を持つと賃貸以外の理由であまり場所を動けなくなる。特に子供理由でね。保育園とか学校とか。 >>722
今って遺言に書いてあってもやっぱ揉めるもんなん？ >>711 ねーよ。
進んで事故物件にしたがる大家なんていない。
独居老人なんて身寄りがねーから清掃費もリフォーム費も全部大家持ちになって大幅持ちだしになるんだよ。
ハイリスクローリターンすぎて話にならんわ。
今、高齢者の一番切実な問題が「住居」の確保なのに何イッテンダ？
マジで公営かURしかないのに。 自殺、孤独死、殺人などが起きた事故物件については
最初の入居者には説明義務があるものの、その次の入居者には特段の事情がない限り
告知する義務がない
したがって、事故原因となった入居者の保証人に損害賠償を請求し、新たに賃貸契約を
一年かそこいら結ばせる（実際は住まなくていい）と、告知義務は消滅する 会計上の定義はともかく、時間の経過と伴に価値が下がるものは資産じゃなくて負債だよなぁ >>724
財産が少ないとこほどもめるって
で、そういうところは遺言なんかないことが多い >>698
家賃分を賄えるほどの高配当資産はリスク高いんじゃない？ 賃貸で一生過ごすなら
・老人ホーム費用を確実に確保する
賃貸契約できなくなった時点で入所する覚悟じゃないと無理。
現在でも月20万掛かるから良く考えてな。 大家だけど「老人」ってのは別に構わない 保証人さえちゃんとしてれば
困るとしたらやっぱり孤独死されて 部屋の大幅なリフォームが必要になる場合かな
管理やってるわけじゃないから知らんけど亡くなった場合の引き取りとか後処理も大変なのか？
いずれにしてもそういう保険があれば家賃に乗せて貸せるけど若者より家賃は高めにせざる得ない >>730
＞・老人ホーム費用を確実に確保する
戸建てだって同じだろ・・・ 老後に関しては家よりも、安楽死だと思うけど
介護されてまで長生きしたくないよ まあムーミンはムーミンパパみたくなるのが一番の幸せなんだろうし
ムーミン的な人は持ち家でいいんじゃないかな？
でももしスナフキンを持ち家や家庭に縛り付けたらどんどん元気がなくなって…
ある日不意に出てっちゃうだろうしね
結局、お金の損得なんかより“その人の人生観”で選択すればいいんじゃないの？ いい年してアパート暮らしって恥ずかしくないか？
年齢相応の庭つきの立派な一軒家に住んでる人間と40過ぎてもアパート暮らしの人間じゃ、
40過ぎてもアパートなんかに住んでる人間は底辺扱いされてもしょうがない これからは少子高齢化だから、老人に家を貸さないって大家の物件なんてガラガラになる
そのうち孤独死した場合などの賃貸物件の保険ができると思うが 建設業界は人手不足で建築コストも上がってるから、少子高齢化はインフレ要因 母親が1500万円で福岡市で買ったマンションが
今は3000万円の値段がついている ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
