【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 持ち家派の意見てチラシでよく見るよね
持ち家がお得ですよって書いてる クレジットカードの審査がどうのこうのって記事が少し前に出たけどね
賃貸だと
金持ちならどっちでもいいけど、あまり余裕がないなら絶対持ち家 持ち家だけど、
持ち家は面倒だなと思う
相続とかも面倒だし >>16
>>49
知らないこと書かれていたので、さっき加谷 珪一がPCの前で泣いていたよ 持ち家だとクレジットカードが作れるの
賃貸でも俺作れるから持ち家要らんな インフレ進むなら、貯金で家賃10年分前払いしておけばいいじゃん。 持家賃貸どちらかか一方的に有利なら業者などの裁定が働いて値段が変動して平衡状態になると思うからマクロ的には同価値だと思うけどどうだろう
だから各物件ごとの高い安いの比較で無いと意味ないかな >>604
コスパ以外共通の尺度がないんだから仕方ない
故人やその土地にへの思い入れ言われても他人からしたら1円にもならんし インフレだから借金するのが賢い選択
といって庶民まで借金して投資したり海外旅行したり
土地買ったり高級車買ったりしてたバブル前夜
バブルが弾けて地獄行き >>618
すげぇ不動産情報誌だな
それさえあれば金持ち確定じゃん >>590
未だに終身雇用とかいってる時点で世間と20年ほどズレがあるな。終身雇用信じて家買うやつなんておらんぞ。 家を継いで親の面倒を見るみたいなことが崩れているので
中途半端な不動産は厄介なだけ >>597
少しは外でてみろよ。社会感覚がズレまくっとるぞ。 >>605
自分の給与が下がってるからって平均給与が下がってるとか嘘はいかんぞ。 >>621
情報の非対称性があるから同価値にはならない。 持ち家だが隣にシェアハウスが建ちやがったおかげで中国人やら東南アジア人やらが沸いて庭先が汚物だらけ。引っ越しまでまだ、5年… インフレは考慮するけど、人口減少による需要縮小は考慮しないと
神の見えざる手は機能しない派か >>637
建設業者が事業整理しまくったら供給も萎んで上がるようになる >>636
やっぱりね。賃貸がメリットある云々の前に
まず情報不足だよ >>637
金持ちと貧乏人の格差が進行してるので、金持ちの好きな土地は値上げすんじゃね？
あと、外国人の動き、
上海や北京は日本より家が高く、日本は割安に見えるので外人の買いが入る。
アメリカでも、カリフォルニアやNYはワンルームアパートの家賃が30万円とか50万円とかに高騰してるんで、
東京の家賃10万円前後なんてちょうお買い得に見えるかもしれないので投機対象になるかも？
そうすると、賃貸派でも都心まで片道2時間とかの田舎に引っ越しを余儀なくされる。 物価は需要と供給できまるんじゃないの
需要が減るの確実だと思うよ
供給は減らない
不動産業者が書かせているのか >>632
個別案件での高い安いが発生する理由の一つがそれだね
サポありがとう >>574
どう考えてもメンテナンス費用+大家の利益で持ち家より高くなるでしょ。 妻と車と家を所有して年２回の海外旅行にスキーやスキューバダイビング、
そこまでやって初めてなんとか生活できてますと他人言えるんだよな インフレが進行してもそのまま家賃に反映されるわけではないし、ちょっと弱いかな
なんにせよお得なほうではなく、満足度の高いほうを選びたい 賃貸派、一生払い続けるって事は一定の経済力が無いと住み続けられないって事 >>645
賃貸でも大家が賃料に固定資産税載せとるやろ。 >>646
そもそも大家が組んでるローンは住宅ローンみたいに安くない
その分も払わされてるから >>652
事業だと各種の優遇受けられないからね。住宅ローン減税とか。 >>646
画一的な仕様にして効率的に管理すれば逆転もあるかと思うよ。
画一的に仕様な時点で価値は下がるけど。 結局、
同じ間取り、築年数、立地の物件と仮定して、
賃貸と購入するのでは、
どちらが得なのよ？ 持ち家のおっさん達は
子供の為に死ぬ前に現金化しおいてやれよ >>646
設備の内容が全く同じなら賃貸が高いけど違うもん >>655
マンションとその分譲賃貸の家賃で比べるのが良さそう >>655
何もなければ持ち家が得では
それは賃貸派だけど認めるよ ある程度のインフレリスクを警戒してるから、
一定程度の外貨を持ってる。
が、確かに不動産も悪くないとは思い始めてる。 でも、クローズアップ現代視聴したひといる？
老人になったら賃貸なんて無理 >>660
どういう計算で？
購入費＋固定資産税＋修繕費＋金利
vs
家賃共益費＋駐車場
項目はこのあたり？ >>655
そこに10年以上住むんなら買っといた方が得。
家賃6万の部屋に住んでても、まさに自分の住んでる部屋がオーナーチェンジ投資物件として600万ぐらいで売りにでてる、
10年も住むんだったら買っとけば良かったなんて、よくあること。
まあすまなくても買えるなら買っといた方が得だろ。借りるだけなら金は大家の養分にしかならん。 >>662
大丈夫だよ
市営とか府営住宅あるから
将来的には生活保護も住居指定されるんでは ただ、パワービルダー系の
郊外型のくっそやすい住宅団地の家は、
資産と言うより消費財にしか思えない。 >>665
10年後はギャンブルだよな
売らない前提なら、
損益分岐点は何年住むんだろ？ >>666
倍率があるだろ
田舎なら分らんが
都内だと難しい >>663
持ち家ってのが分かりにくいのかな
分譲マンションと賃貸マンションで全く同じなら何もなければ分譲の方が得だと思う ＞5％のインフレが20年続いた場合
そういうむちゃくちゃなこと言うから信憑性欠けるんだよ・・・ >>671
1年住んで引っ越さなければならないなら賃貸の方が得だよな
5年なら、10年ならどうか。
損益分岐は何年ぐらいだろ。 賃貸には「パッと移動できる」「管理や処分に使うエネルギーが限りなくゼロ」っていう身軽さがあるよね
これって結構人の精神世界においてデカい部分だよね
“ライフスタイルの固着化”がないって言うか“自由度の継続性”って言うか… >>673
そうだね
地元に帰って
安い土地買って
トレーラーハウスにでも住むかな まあ都会だと老人向けの公営住宅って足りないだろうね
年取ったときの方が便利なところに住む方が良いんだけど >>675
数年とかではなく一生住むぐらいの話でね この先30年くらい、インフレにはならないんじゃかないか？ >>679
一生ならそうだろうな
引っ越さなければならない場合もこの先ありそうだから賃貸でええかな >>681
まだ、深く考えてないけど
トレーラーハウスなら
すぐに更地に出来るでしょ
問題は断熱だな 田舎の戸建だと今なら2000万台で買える。敷地は60坪くらい。坪10万未満の土地。
地価下落には歯止めが掛かってないし、今後も人口減少するだろうけど、今の低金利で
家賃払うよりマシか程度で子育て世代が30年ローン組んで買ってる >>15
誰もがそう思ってるから、分譲はその分割高であり、賃貸はその分割安で取引されてる。
あと、人は大きい買い物をしたら、もう取り返しがつかないから、
自我を保つために「いい買い物をした」って思い込むように出来てる。 人生が持ち家に左右されそうで嫌だわ
子供が虐められてても、家のせいで引っ越しづらそう 既に分譲は一般人が買えないゾーンに入ってるよ
１億５千とか
これ、どうすればいい？ 固定資産税どうにかならんものか
更地のほうが良いだろ 買えないものを無理して買うから失敗するんだよ
無理しないと買えないのなら、買わないのが正解 >>691
買えないものを買えるように仕向ける奴らがいる 家なんて買ったその瞬間から価値が下がるし
高い金払って国に税金納める権利を得るようなもん
あと何だかんだ維持費がかかるしどんな立派な家でも100年持たないでしょ
持ってるだけでお金が出て行くものは総じて負債だから
ただ不動産で家賃収入得てるとかなら話は別だけど 物価が3倍になったとしても
賃金は3倍にならないだろうな
賃貸も供給過剰で3倍に上げられない
物件も多そう >>657
現金化すると相続税が高くつくよ？
だから不動産で相続させるんでしょ、それでアパート経営とか
うるさく宣伝してるわけで >>2
その通り。
人口減、つまり需要の減少が意図的かどうか知らんが抜けている。 戸建て購入して定年してローン返して子供が出ていったら家売ってこじんまりした
駅近賃貸か緩い施設に入ればいい
前提条件として 売れる地区 でないと一生そこに住むしか選択肢がなくなる インフレがあったとしても中古物件は年々価値が下がるが、
同額の金融資産であれば、インフレ率に連動して価値が上がる。
20年後のその差は大きいよ。
インフレじゃなくデフレでも金融資産は配当収入もあるし。 あと10年もすれば空き家さらに増えるだろうからそれを安く買い叩く 築10年くらいだけどしょっちゅう家売ってくれってチラシを入れられる 一戸建ての単身世帯数が15%超えると1どうなるかわかる？
家がとんでもなく余ると言うことなんだけどな。
マンション増加で傾向が加速してるのは誰でもわかること
安倍が外人移民受け入れて侵略されることを決断しない限り
家を買うのは馬鹿げた行為 繰り上げ返済はデメリットの方が大きいけど知られてないんだよな
スーパーの特売には敏感なのに住宅ローンには無頓着な人は銀行のいい鴨 >>698
アホ？
そんなのは一概には言えないし、金融商品は市場リスクが
実物不動産よりも遥かに大きいということも理解しようね。 不動産屋的にはこまごまと引越ししてくれる賃貸の方が儲けるには楽なのかね 一番の問題点は高齢に成ったとき。
大抵の大家は独居老人お断り
だから家を借りられない。
老人ホームに入居できる金がありゃ良いけど無きゃ詰む。
賃貸派は老人ホームの費用確認しておいた方がいいぞ。
金額見て笑うから。
あと子供と同居とか余程の事が無い限り無理だから。
特に実子が男で嫁とった場合。
必ず大モメに発展するから。 そもそも日本の住宅街にステイタスなんか一切感じられない。
あんなの買う価値無いよ。
>>699
安く借りればいいじゃん。いずれ死んで不要になるんだし。
>>700
あるね。
でもあいつら転売で儲けるんだから物件の価値とか関係ないからねｗ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
