【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 >>504
決まっていはいないんだよなぁ
ローンと住んでる間のランニングコストから売却時の残高を引いて
居住月数で割るとその辺の賃貸より随分安いことがままある
その分岐点を掴めるかどうか >>522
いいな、早く買って、夢叶えていこうなｗｗ >>510
この糞サイトは勝手に査定して問題になったところだろうが
訴えられないことを祈っておけよかす
全体としてみろという日本語すら理解できないばか。
>>808 よその国ならここ2,30年で物価倍になってるけど、
日本は20年間物価横ばいで没落に突き進んでる国家だからな
http://ecodb.net/ranking/bigmac_index.html
欧米の先進国ははるか彼方だし、
すでに中南米やアジアの途上国にも抜かれ始めてる
これでも20年前はアメリカより高かったんだけどね マイナス45デシベル程度のマンションでホームシアターとか頭狂ってるよな
５００万かけてマイナス７５までやったんだろうな？
しかし業者必死だな、もうすぐ終わるバブル楽しみだわ。
>>808 >>526
その分岐を掴むのが重要だけど、結局計算してみると気にするほどの差はないんだよな
その差よりも転居リスクの方が重大な判断事項になってしまう >>527
だいたい購入したよ
１２０インチのプロジェクタスクリーンは
８畳のリビングに横幅でギリギリ設置できた
見るには１４畳以上必要だが
なかなか満足度は高い
スクリーンが25000円で
プロジェクタ機材が１２万円 >>498
住居にいくらかけるかなんて趣味の世界になるから、
金回り前提でどちらが得かってことだから。
基本的に、貧乏人は無理してでも買うほうが得なのかって話。
何歳まで生きるかによるけど、現状建て替えや修繕費用まで計算したら、
賃貸は生活水準に合った物件が選べるということも含めての持ち家よりコスパがいい。
ただ、インフレが続くなら逆転もあるよという当たり前の話。 >>532
24畳？ 24坪？
24坪なら、８畳のリビングは狭いな。
まあ、いいや、そっちでうまくやって。 >>533
単純な金回りの話で言えば賃貸１択だよ
持ち家をローン購入した時点で
ローンを払う責任と、自宅を管理する責任が発生して
それらは自分の意志では、簡単に手放せなくなる
この責任と付き合ってくのは、それなりに重い
賃貸は今の家が嫌なら即座に引っ越せるが
持ち家はローンを含め全ての精算が必要になり
場合によっては借金だけが残る 以上が変動金利で買ったつもりになってる記事ですね？ 物価上がってないというけどさ、確実に上がってるな。
内容量減ってるんだから。 デフレなんだから賃貸最強じゃねーか
隣人に移民や民泊来るかもしれんしな >>538
消費は1割減ってるのに、輸入物価が上がって材料を減らすしかなくなったからな
スタグフレーションってやつだな デカイ家が必要なのは子供いるときだけ
30年もしたら必要なくなるし、価値も無くなる 大差がないから賛否両論、長所短所は無限にあるよね。 ＞過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり
そらそうやろ ひとつ明らかなのは ここでいうようにある日から急激なインフレになることもあると
１９８０年代 あの土地神話がバブルを引き起こした
いま新たにビットコインがそれを予感している
これからは物の価値の時代が来る >>1
それ以前に人口が減っていってるから、家は余っていくし、あまると価値が下がってく。
少子化が解消されるか、外国人を全盛期の日本人口いっぱいまで受け入れないと、家の価値はもう上がらんだろ。 賃貸は大家の養分だから可哀想
持ち家は銀行と土建屋の養分だから可哀想
だから親の持ち家を相続するのが一番
でも後々何かと面倒臭くなる
経済面が許すならやはり自力で持ち家持つのがいいかな AI「土地を私有する権利は根拠がないので段階的に廃止 そこまでの大インフレになったら、ローン組んでる持ち家派も金利爆上げて死亡じゃね？ >>1
固定資産税も上がります俺は年27万です
金利ま上がります 天変地異、突然の転勤、ご近所に変な人が引っ越して来る、自分が要介護となり施設に移る、等で売却を余儀なくされたら、不動産屋に安く買い叩かれる
インフレリスクでいうと、将来の修繕費にもインフレリスクが付きまとうよね。持ち家の修繕は100パー自己責任だし ■現実として、
還暦過ぎたら
貸し渋りに
遭遇する
どーするのだ
【ｴﾋﾞﾃﾞﾝｽ】
孤独死リスク高い
大家が大弱りとなる >>548
親からの相続はあとあと大変になる可能性があるからな。
親の介護はもちろんの事、近所付き合い、親戚付き合いも含めて。
だが一番のポイントはそれらを配偶者が納得しているかどうかなんだよな。
目先のカネにこだわると、あとあと何倍にもなってつけが回ってるかもれしれない。 >>16
なんで手放すこと考える必要あるの。考えたこともないが。 >>555
手放したときのメリットを>>1は言ってるから >>384
土地は親の土地だけど、建物は自分で建てたというかリノベ。
東京となりの政令都市。
2000万円（頭金1千万）、４LDK、20年ローンで毎月5万円
駐車場はもちろん無料、お前さんに比べて毎月最低でも10万円は得してるかな、まあ嫁居ないから宝の持ち腐れ。 >>313
そういう予測はあてにならない
大して下がらないし 持ち家 賃貸論争って既婚子持ち前提の話だよな
独身童貞のワイを置き去りにするな >>574
持ち家は修繕しない選択肢が取れる
築45年の積水建て売りの実家は水回り以外何もいじってない。雨漏りさえしなきゃいいっと
親の代で使い捨てだな。十分元は取ったろうし >>561
まあ柱さえあればそっからリフォームで全とっかえできるしな。
建て替えだと建築基準法のせいで土地が狭くなったり固定資産税が高くなるから、
限界まで使ってリフォームで良い。 >>404
そうそれ。
そこで行き着いた結論が、例えば5000万で家探そうとすると、賃貸だろうが、戸建てだろうが、マンションだろうが、
賃貸なら家賃（家賃補助あり）、戸建てなら上物の減損、マンションなら共益費その他月々の費用と減損を考慮すると、
人が生きて生活するにはだいたいどれも2000万〜は必要経費として掛かってくるんだよな。
後は個別の事情のみ。
独身なら確実に家賃補助使って他に投資した方がいいが、家庭があるなら異動のコストを最小限にし共働きのインカムを最大限にする為、
家を買うという投資をしなければならない。
仕方なく家を買う投資をすると言うことは、
だいたい5000万だと仮定した時、
都市部も郊外もマンションも戸建ても広いか安いか、
近いか遠いか全てバーター条件でしかない。
だから20年後30年後なるべく資産が目減りしない、場合によっては収益性のある物件を買わないとだめだな。
投資は出口を考えてから買わないとだめだな。
ちなみに一生住むつもりの奴は好きにしろ。それは別の話しだから。
そんなん混ぜて毎回、持ち家vs賃貸とか戸建てvsマンションとか郊外vs都市部とか議論するから永遠のテーマとかアホな事言ってるんだよ。 >>551
100坪以上の地主さんかアパート経営者？ インフレになったら、それ以上に貸し出し金利があがると思うのだが？
郵便貯金金利が複利で6パーセント時代が懐かしい >>525
少子化で下がって逆に負債に成るからな都会は未だだけど地方は崩壊が始まっているしな
銀行も最高1300万円しか保証が無いしビットコインにでも変えるかな >>178
そのハズレを引いて逃げた奴の後に引っ越す確率は高いよなw >>209
要は、この論争において自然災害によるリスクを考慮してない。
実際には有るんだが 逆に持ち家と賃貸を同じグレードだと考えてる人がほとんどで笑える >>572
安い家より高い賃貸の方がグレード上よな？ インフレで建設費は上がるかも知れないけれど、土地の値段は大して上がらない。
むしろ下がる。需給が緩むのは必至なんだから。
>>572
高い賃貸 ＞ 持ち家 ＞ 安い賃貸だよ。
一流の不動産屋がオーナーの賃貸だと、メンテナンスがしっかりしているので、
持ち家よりよほどクオリティが高い。 >>594
賃貸向けに耐震等級最高の3を取得する建主はほとんどいないからな
賃貸物件はほぼ等級1 >>573
グレードの高い賃貸はあるが高いからな。
7000万円の分譲マンションと同じ部屋を借りると賃料は月30万円くらいはする。 賃貸向け耐震等級1は震度6で倒壊しないレベル
持ち家の等級は震度7で倒壊しないレベル >>578
全体の数%は存在するがそれは超レアケース もう24Hで家が立つ時代になったけどどんな世の中になるの？
https://www.100shiki.com/archives/2018/03/icon.html
24時間で家が建つ、3Dプリントサービス『Icon』
March 14th, 2018 Posted in ガジェット・ハードウェア Write comment
そういう時代も来るかもねぇ、ということでエントリー。
Iconでは3Dプリンターで家を作るサービスを展開しているようだ。
びっくりしてしまうのは「24時間で家が建つ」という点である。
実際に住んでみないと快適かどうかはわからないが、映像を見る限りおしゃれだし、コストとの兼ね合いもあるが、これはこれでOK、という人もいるのではなかろうか。
住まいに関するイノベーションもじわじわ進んできているイメージがありますねぇ…。
Icon
https://www.iconbuild.com/
24時間で家が建つ、3Dプリントサービス。
https://i.imgur.com/8ql8YP9.jpg 津波きたら丈夫とか関係無いからね
そんな家もう住めないし >>581
中間検査の申請をせず、検査を受けないまま特定工程後の工事の施工を行った場合や、求められた是正に対応せず施工を進めた場合は、建築主は懲役または罰金が課せられ、それらに関わった業者も懲役または罰金、業務停止、免許取り消しなどの処分を受けることがあります。 自然災害が怖いから家を買わない、老後が心配だから家を買うetc
尚、不良物件は数十万の外部委託業者への依頼で回避可能 「持ち家派」が見誤ってること
少子高齢化で住宅は余る って視点が欠如してる
物価が上がるから土地も上がる と思うことがそもそも大間違い
思考回路が経済成長昭和で止まってる >>52
貧乏が無理してローン組んでもろくな事にならないだろ
無理なローン組んで結局家を手放してるのがいるの知らんのか？
ある程度余裕のある返済でないと何かあったらたちまち支払いが滞る事になる
昔と違って今は大手ですらリストラに遭う時代だからな 家賃感覚でローンみたいな時代は終わったわな
人口減に比例して経済全体が縮小
終身雇用制度は確実に破綻する
運用できず融通がきかない固定資産に全力投球はバカ >>587
人口減が進むと都市への一極集中が増します
よって東京などの大都市近郊では人工流入及び地価の上昇続いているのが現実です
ここ数十年なら確実に都市圏近郊の土地需要は減らない
田舎は知らね ろくな仕事も無いだろうし賃金も安いだろうし インフラも陳腐化するだろうし
ま、田舎に済むならその考えでいいじゃね？ 賃貸派 「借金が嫌、災害リスクが怖い」
持ち家派「持ち家の方が得、売れば利益がー」
何故なのか 持ち家の決定的な弱点は自分の家のまわりで起こることに手を出せないこと
うちも一軒家を建てたがわずか１０年でまわりに大きなマンションが立ち始め
付近に宗教団体の施設ができて近所の便利なスーパーが潰れて
嫁の両親を引き取って介護するハメになって部屋が狭くなって階段にエスカレータ設置して
持ち家問題は単にローンだけの話じゃない
時間の経過と共にあらゆる状況が「悪く」なりそれらのコラボでどんどん憂鬱になることだ この前の5000万と3億は瞬時に答えがわかったけど
こっちは難しいな
家が余ってる地域なら賃貸、不足してる地域なら持ち家かな
人口の集中はどこの国でも起こる問題だから首都圏なら断然持ち家だな 阪神淡路大地震ではせっかく建てた家が壊れちゃってローンだけが残ってる人や
さらに建て直したので二重ローンって結構居たけど、
東日本大地震だとどうなんかね。 持ち家だと生保を受けられないので賃貸が正解
公務員やまともな企業の正社員でない大多数は国民年金だけだろう
手取り4万数千円では働けなくなれば持ち家有っても生活は無理 20年前２０００万だったマンションが2000万円で売れる。
マンションは早めに買うべきだったと思うよ >>229
２(５)ｃｈの議論を見ていると損得勘定ばかりでそれ以外の要因が抜けてるように思う。 >>279
賃貸も年を取ると借りにくくなるんだってね >>95
＞自己破産する人の９割はローン地獄だ
＞不慮の事故や負債で自己破産する人は全体の１割もいない
自分で書いてて矛盾してると思わんのだろうか？ >>600
コスパコスパ言う割に
コストしか見えてない馬鹿が驚くほど多いよな
パフォーマンスの話ししてるやつほとんど見ない 5年前にも、これからインフレになるから家買っとけみたいな記事あったな
で、結果はどうよ？むしろ国民の平均給与は更に下がってるわけだがwww マンションはターミナル駅前のものを買っておけばいいんじゃない >>593
そんなリスクも理解しないでよく買えたな
逆に近くに駅ができるだの大規模施設ができるだので地価が上がる事もある
賃貸を選択して高齢になってから後悔するケースもある
結局ギャンブルに負けただけ
川海近・地盤が弱い そんなところに全掛するならそれなりのメリットがないときつい
真剣に考えなかった奴等が結果だけ見て騒いでもねぇ 持ち家派の意見てチラシでよく見るよね
持ち家がお得ですよって書いてる クレジットカードの審査がどうのこうのって記事が少し前に出たけどね
賃貸だと
金持ちならどっちでもいいけど、あまり余裕がないなら絶対持ち家 持ち家だけど、
持ち家は面倒だなと思う
相続とかも面倒だし >>16
>>49
知らないこと書かれていたので、さっき加谷 珪一がPCの前で泣いていたよ 持ち家だとクレジットカードが作れるの
賃貸でも俺作れるから持ち家要らんな インフレ進むなら、貯金で家賃10年分前払いしておけばいいじゃん。 持家賃貸どちらかか一方的に有利なら業者などの裁定が働いて値段が変動して平衡状態になると思うからマクロ的には同価値だと思うけどどうだろう
だから各物件ごとの高い安いの比較で無いと意味ないかな >>604
コスパ以外共通の尺度がないんだから仕方ない
故人やその土地にへの思い入れ言われても他人からしたら1円にもならんし インフレだから借金するのが賢い選択
といって庶民まで借金して投資したり海外旅行したり
土地買ったり高級車買ったりしてたバブル前夜
バブルが弾けて地獄行き >>618
すげぇ不動産情報誌だな
それさえあれば金持ち確定じゃん >>590
未だに終身雇用とかいってる時点で世間と20年ほどズレがあるな。終身雇用信じて家買うやつなんておらんぞ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
