【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 言い換えるとね、借金して元金作って5％で運用出来たら儲かるって言ってるのと同じだから
それだけの話 >>404
全企業の０.1パーのなかのさらに1パーもない手当を考えにいれる意味はない
>>1
ハロワ行って活動してる無職かつ１週間一切収入がない、かつ家事手伝いやニートは入れないという
世界1いい加減な無意味な失業率を見てる時点でアホ
はい論破 この記事って最初の段階でおかしいよね
収益力の高い物件とか書いてるし >>447
ずっと木賃宿のボロアパートか、狭い全戸ワンルームマンションの一室に高い金出して住むかでしょ。
そこそこのマンションとかを取得して住んだほうが良くない？ 一括でポンと支払えて保険じゃぶじゃぶ賭けられて固定資産税にも不安無いなら持ち家でいいと思うけどね
自然災害なんかのリスクを潜在的に抱えてる以上は大多数の人は賃貸安定じゃないかな ★【沖縄の声】翁長知事が4度目の訪米―翁長知事の悪あがき/過激派高江私的検問事件―第２回公判
https://www.youtube.com/watch?v=vVcDjXyk-nk
☆無駄なアメリカ旅行、もちろん税金で・・・ 持ち家の人は自然災害のリスクはあまり考えてないのかな
実際倒壊してから2重ローンで苦しいとか言い出すのかな >>404
全企業の一部０.1パーのなかのさらに手当1パーもない要素を考えにいれる意味はない
>>1
ハロワ行って活動してる無職かつ１週間一切収入がない、かつ家事手伝いやニートは入れないという
世界1いい加減な無意味な失業率を見てる時点でアホ
はい論破
>>468
金利と維持費と税金でパンク確定
そんな甘い考えでもうかるなら、
現金１０００億くらい余ってる企業が日本中の中古物件買い占めるわ
中古500の築４０年の団地で暮らして見ればわかるよw >>485
固定資産税払ったことないから相場がわからず
妄想を膨らませちゃってる人かな？
普通の家じゃ大した金額にならないから >>466
賃貸の設備は普及品という表現の廉価品だからな。
要するに安物の最低限度の設備だもんね。
そして、便利な設備派皆無。
そりゃ人に貸すのに快適な設備いれてもあんまり賃料変わらないからね。
分譲マンション（なんちゃって分譲マンションは除く）は賃貸に出ると割高だよね。 >>480
どう考えたらパンクするんだ？金利は０．５だし、維持費も税金も大したことないだろ。
もしパンクするなら今の持ち主は全員パンクかよ？
頭大丈夫か？ >>490
そうだからほとんどの人は持ち家より安い水準の賃貸に住んでるんだよ ガッツだぜ、愛は勝つ、それが大事
そして2018年は
『人生はリベンジマッチ』
↑
名曲、ユーチューヴ検索 >>488
お前脳味噌膿ん出るのか？なんて二回も書いてんだ？ >>492
だよな。俺も住宅補助出てる間は10万円上限一万円負担で住んでたけど、賃貸はショボいね。 住宅手当が超レアケースって、この国には350万人の公務員がいるのに何言ってんだ？
公務員は月に27000円の住宅手当もらえて、それに20年かけてみろよ。
5％のインフレが20年続くみたいなウルトラバカのキチガイ妄想じゃなくて、
確実に実現する手当だぞ。
そもそも5％のインフレってふざけてんのか。
フィリピンみたいな成長真っ只中の途上国ですら3〜4％なのに。 ここは、固定資産税も、ローン金利も払ったことないのが多くないか。
つまり、賃貸派 持ち家の良さは
実際に持ったヤツしか分からないよ
持ち家を持ってるメリット
・社会的信用になるからお金を借りやすい
・設備を改善させ居住性をどんどん上げることが出来る
このスレみてると金回りの話ばかりだが
住んでいて快適かどうかが何よりも重要だよ 快適性の話なら興味無い
どっちが金銭的に得かって話しなら興味ある しかし賃貸アパートの設備は糞すぎる。そもそもまともな設備が付いてないし。
トイレも安っぽくて風呂も狭いし廉価設備。
浴室乾燥機もないし追い焚き出来ない物件もあるしな。
玄関もショボいし壁紙も安物、床も安物、、、
すべてが安普請だし、システムキッチンとか呼べないレベルの台所
コンセントも少ないし使い勝手考えられてないね。
まあ、こういう最低限の所でも問題ないと思う人に驚きだけどそういう奴はそれでいいと思う。
このスレでやたら賃貸擁護して喚いてる人もこの部類なんだろうと思う。 業者必死すぎ、知り合いの販売が売れなさすぎてマンションは二度とやるかって言ってたわ
２割上がった物件の日本全体の率をだしてみろ0.0001パーだわ
>>488 >>498
ほんとこれは賃貸住んでる奴らには解らないよ。
と言うか、知りたくないんだと思う。
だって上質を知ると知ってしまうからね、、 >>499
単純な金銭的な損得で言えば
賃貸の方がいいに決まってるじゃん
賃貸は加えて
いつ家を手放してもいい権利
災害の時には負債を抱えず身軽に動ける権利がついてる >>498
お金を借りやすいってなんか事業でもするの >>504
一度きりの人生、おまえはずっと災害を気にして借り物の家で暮らすんだな。
俺はゴメンだが、それでいいという人も最近増え始めてることは知ってる。 >>504
うん、だから俺は賃貸なんだけどな
ただ買って住んで、固定資産税払って、売って、等うまいやり方すれば持ち家の方が得かもしれん。
それでも転居リスクが怖いけど >>501
https://www.mansion-review.jp
これ見て研究してみなよ。2000年〜2010年前後に作られたマンションは二割ぐらい上がってるぞ
賃貸に住んでると、このような事象に疎くなるのは仕方ないとは思うよ。 >>507
借り物って感覚が気にならないけどな
マイホーム宗教が共通認識だったが、賃貸メリットを認識しだしてんだろな うちの両親は故郷に新築建てて2年後に東京に転勤して戻ったのが30年後だったわ
維持費用やらリフォーム含めたら5000万ぐらいかかってるけどもう元は取れないわな 持ち家最大のメリットは設備の改善
例えばトイレひとつ取っても
賃貸の狭いトイレ付きユニットバスと
俺が最近買った７万円の温水洗浄便座じゃ
同じ用を足すにしても快適さが違いすぎる
温水便座なんて最高級品でも、たった７万円だ
こんなのを毎月ちょっとづつ買い足して行けるのが
持ち家の強さ >>514
私が買ったのは最高級品で定価32万円だったですが >>510
仲介業者の手数料稼ぎで「高値で売れる最後のチャンスですよ」って煽られた
実際の物件価値とは関係ない価格だったりしてなww >>508
まあ、金が無ければ日々の生活重視で消去法的に賃貸になるわな。
災害時に安アパートは損壊するから体育館暮らしになるね。
新耐震でもアパートは熊本の地震では住居不可になってたな。
賃貸だから違う地域へ引っ越せばいいか。 >>510
>>517
サイト見ずにレスすんなよな。意味不明だぞ >>507
俺は自分の趣味の為にマンションを買ったけどな
２４畳を全部改装して、
１０００体以上あるオタクフィギュアを飾ったり
１２０インチのホームシアターを設置したり
ボタンひとつでコーヒーを淹れてくれるマシンを置いたり
自分が満足行く快適性に向けて好きな事やってるよ 俺も数億あったら家買うかと言われても買わないな
賃貸のランク上げるぐらい >>504
決まっていはいないんだよなぁ
ローンと住んでる間のランニングコストから売却時の残高を引いて
居住月数で割るとその辺の賃貸より随分安いことがままある
その分岐点を掴めるかどうか >>522
いいな、早く買って、夢叶えていこうなｗｗ >>510
この糞サイトは勝手に査定して問題になったところだろうが
訴えられないことを祈っておけよかす
全体としてみろという日本語すら理解できないばか。
>>808 よその国ならここ2,30年で物価倍になってるけど、
日本は20年間物価横ばいで没落に突き進んでる国家だからな
http://ecodb.net/ranking/bigmac_index.html
欧米の先進国ははるか彼方だし、
すでに中南米やアジアの途上国にも抜かれ始めてる
これでも20年前はアメリカより高かったんだけどね マイナス45デシベル程度のマンションでホームシアターとか頭狂ってるよな
５００万かけてマイナス７５までやったんだろうな？
しかし業者必死だな、もうすぐ終わるバブル楽しみだわ。
>>808 >>526
その分岐を掴むのが重要だけど、結局計算してみると気にするほどの差はないんだよな
その差よりも転居リスクの方が重大な判断事項になってしまう >>527
だいたい購入したよ
１２０インチのプロジェクタスクリーンは
８畳のリビングに横幅でギリギリ設置できた
見るには１４畳以上必要だが
なかなか満足度は高い
スクリーンが25000円で
プロジェクタ機材が１２万円 >>498
住居にいくらかけるかなんて趣味の世界になるから、
金回り前提でどちらが得かってことだから。
基本的に、貧乏人は無理してでも買うほうが得なのかって話。
何歳まで生きるかによるけど、現状建て替えや修繕費用まで計算したら、
賃貸は生活水準に合った物件が選べるということも含めての持ち家よりコスパがいい。
ただ、インフレが続くなら逆転もあるよという当たり前の話。 >>532
24畳？ 24坪？
24坪なら、８畳のリビングは狭いな。
まあ、いいや、そっちでうまくやって。 >>533
単純な金回りの話で言えば賃貸１択だよ
持ち家をローン購入した時点で
ローンを払う責任と、自宅を管理する責任が発生して
それらは自分の意志では、簡単に手放せなくなる
この責任と付き合ってくのは、それなりに重い
賃貸は今の家が嫌なら即座に引っ越せるが
持ち家はローンを含め全ての精算が必要になり
場合によっては借金だけが残る 以上が変動金利で買ったつもりになってる記事ですね？ 物価上がってないというけどさ、確実に上がってるな。
内容量減ってるんだから。 デフレなんだから賃貸最強じゃねーか
隣人に移民や民泊来るかもしれんしな >>538
消費は1割減ってるのに、輸入物価が上がって材料を減らすしかなくなったからな
スタグフレーションってやつだな デカイ家が必要なのは子供いるときだけ
30年もしたら必要なくなるし、価値も無くなる 大差がないから賛否両論、長所短所は無限にあるよね。 ＞過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり
そらそうやろ ひとつ明らかなのは ここでいうようにある日から急激なインフレになることもあると
１９８０年代 あの土地神話がバブルを引き起こした
いま新たにビットコインがそれを予感している
これからは物の価値の時代が来る >>1
それ以前に人口が減っていってるから、家は余っていくし、あまると価値が下がってく。
少子化が解消されるか、外国人を全盛期の日本人口いっぱいまで受け入れないと、家の価値はもう上がらんだろ。 賃貸は大家の養分だから可哀想
持ち家は銀行と土建屋の養分だから可哀想
だから親の持ち家を相続するのが一番
でも後々何かと面倒臭くなる
経済面が許すならやはり自力で持ち家持つのがいいかな AI「土地を私有する権利は根拠がないので段階的に廃止 そこまでの大インフレになったら、ローン組んでる持ち家派も金利爆上げて死亡じゃね？ >>1
固定資産税も上がります俺は年27万です
金利ま上がります 天変地異、突然の転勤、ご近所に変な人が引っ越して来る、自分が要介護となり施設に移る、等で売却を余儀なくされたら、不動産屋に安く買い叩かれる
インフレリスクでいうと、将来の修繕費にもインフレリスクが付きまとうよね。持ち家の修繕は100パー自己責任だし ■現実として、
還暦過ぎたら
貸し渋りに
遭遇する
どーするのだ
【ｴﾋﾞﾃﾞﾝｽ】
孤独死リスク高い
大家が大弱りとなる >>548
親からの相続はあとあと大変になる可能性があるからな。
親の介護はもちろんの事、近所付き合い、親戚付き合いも含めて。
だが一番のポイントはそれらを配偶者が納得しているかどうかなんだよな。
目先のカネにこだわると、あとあと何倍にもなってつけが回ってるかもれしれない。 >>16
なんで手放すこと考える必要あるの。考えたこともないが。 >>555
手放したときのメリットを>>1は言ってるから >>384
土地は親の土地だけど、建物は自分で建てたというかリノベ。
東京となりの政令都市。
2000万円（頭金1千万）、４LDK、20年ローンで毎月5万円
駐車場はもちろん無料、お前さんに比べて毎月最低でも10万円は得してるかな、まあ嫁居ないから宝の持ち腐れ。 >>313
そういう予測はあてにならない
大して下がらないし 持ち家 賃貸論争って既婚子持ち前提の話だよな
独身童貞のワイを置き去りにするな >>574
持ち家は修繕しない選択肢が取れる
築45年の積水建て売りの実家は水回り以外何もいじってない。雨漏りさえしなきゃいいっと
親の代で使い捨てだな。十分元は取ったろうし >>561
まあ柱さえあればそっからリフォームで全とっかえできるしな。
建て替えだと建築基準法のせいで土地が狭くなったり固定資産税が高くなるから、
限界まで使ってリフォームで良い。 >>404
そうそれ。
そこで行き着いた結論が、例えば5000万で家探そうとすると、賃貸だろうが、戸建てだろうが、マンションだろうが、
賃貸なら家賃（家賃補助あり）、戸建てなら上物の減損、マンションなら共益費その他月々の費用と減損を考慮すると、
人が生きて生活するにはだいたいどれも2000万〜は必要経費として掛かってくるんだよな。
後は個別の事情のみ。
独身なら確実に家賃補助使って他に投資した方がいいが、家庭があるなら異動のコストを最小限にし共働きのインカムを最大限にする為、
家を買うという投資をしなければならない。
仕方なく家を買う投資をすると言うことは、
だいたい5000万だと仮定した時、
都市部も郊外もマンションも戸建ても広いか安いか、
近いか遠いか全てバーター条件でしかない。
だから20年後30年後なるべく資産が目減りしない、場合によっては収益性のある物件を買わないとだめだな。
投資は出口を考えてから買わないとだめだな。
ちなみに一生住むつもりの奴は好きにしろ。それは別の話しだから。
そんなん混ぜて毎回、持ち家vs賃貸とか戸建てvsマンションとか郊外vs都市部とか議論するから永遠のテーマとかアホな事言ってるんだよ。 >>551
100坪以上の地主さんかアパート経営者？ インフレになったら、それ以上に貸し出し金利があがると思うのだが？
郵便貯金金利が複利で6パーセント時代が懐かしい >>525
少子化で下がって逆に負債に成るからな都会は未だだけど地方は崩壊が始まっているしな
銀行も最高1300万円しか保証が無いしビットコインにでも変えるかな >>178
そのハズレを引いて逃げた奴の後に引っ越す確率は高いよなw >>209
要は、この論争において自然災害によるリスクを考慮してない。
実際には有るんだが 逆に持ち家と賃貸を同じグレードだと考えてる人がほとんどで笑える >>572
安い家より高い賃貸の方がグレード上よな？ インフレで建設費は上がるかも知れないけれど、土地の値段は大して上がらない。
むしろ下がる。需給が緩むのは必至なんだから。
>>572
高い賃貸 ＞ 持ち家 ＞ 安い賃貸だよ。
一流の不動産屋がオーナーの賃貸だと、メンテナンスがしっかりしているので、
持ち家よりよほどクオリティが高い。 >>594
賃貸向けに耐震等級最高の3を取得する建主はほとんどいないからな
賃貸物件はほぼ等級1 >>573
グレードの高い賃貸はあるが高いからな。
7000万円の分譲マンションと同じ部屋を借りると賃料は月30万円くらいはする。 賃貸向け耐震等級1は震度6で倒壊しないレベル
持ち家の等級は震度7で倒壊しないレベル >>578
全体の数%は存在するがそれは超レアケース ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
