【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 >>99
更新してもらえなくなる
って考えないんだ
おめでてーな 親の二世帯住宅に寄生してて不動産なんざ買う気なかったが
山手線北側10分の築浅中古戸建に出物があったんで衝動的にローン組んで買っちまった
離婚でさっさと処分したかったらしい。慰謝料のためだろうかね
頭金や火災保険やら諸々で800万手出しだったけど返済は35年固定で月7万
4LDK車庫付きで趣味のための別宅にしてる
地震保険と団信と固定資産税で年20万ちょい
修繕積立も考えると、総額で毎月10万くらいか
近隣の賃貸で10万じゃ2Kがいいとこなので後悔はしていない
なんとなりゃ人に貸して利益が出る立地だし >>19
なんのためにお金を稼ぐの？
まず生きていくのに必要以上に稼がなきゃいけないって前提がおかしい。
家とか車とかそういったものを人生から排除すれば、お金は最低限でもいいし。 嫁ちゃん大好きだから女はレンタルいらねわ
年収900万32歳で家賃共益費込8万、車なし
クルマはカーシェアとタクシーとレンタカー
趣味は貯金と仕事
金溜まりまくってるわ >>437
なぜ車はレンタカーなの？
嫁も劣化するんだよw 答えはシンプル
自分の持ち物として家が欲しいかどうか
それだけのこと 今でもそうかもしれんが、これから人減りだすと、
ＵＲの官製暴走で、むちゃくちゃ民業圧迫しそうなんだよな。 あほな記事だなあ
インフレなら動産ETFでも買っときゃ利回りは地下上昇分と大差ない インフレがーとかいうのなら、米国株のETFとかに投資するほうがいいのではないか。流動性維持できるし。
持ち家は災害だの基地外隣人だの転勤だの、そういうリスクが結構あるような気がする。 >>439
もう劣化はしてるけど、頭が悪くて可愛いぞw
車持つの高ぇもん
駐車場、保険、車体、維持費計算したら、タクシーでいいってなた
大阪市内住み。田舎なら車は買う方がいいだろうけど。 >>442
昔手持ちREITの分配金でREITの物件に住もうとか考えてみたことあるわ。
主な無駄金は信託報酬と配当課税。まあアホらしくてやめたけど。 不動産がらみはインフレとかそんなのより
税金の制度ですべてが動いてる気がする。
某大東建託の商売とか、相続税節税の
前提がなければ、地主側も全く儲からんでしょ。 まあ仕事してる間は通勤のアクセスしやすい場所に賃貸で、
老後は地価の安い場所に中古でもいいから一括で買えるだけの貯金しとくってのがいいよ。
インフレ心配なら株とか別の資産持てばいいことだし。
でも、大抵は定年後も働きながら都市部に賃貸に住むか、ニ世帯建てて子供と住むかになると思うけどね。 食い物の中身減って実質値上げされてるのはインフレの自然発生じゃなくておかみがインフレにするってしつこく言ってることに便乗してるだけじゃないの
不動産は災害とか近隣の環境の悪化での大幅な価値減損のリスクが常につきまとうからこわいわ 金払えなくなったら叩き出されるのは住宅ローンも賃貸も同じだからな。
賃貸が気楽とか言う感覚はない まあポジショントークを言わせてもらえば
日本はさっさと欧州並に建築制限かけるべきだよ。空き家これ以上増やして何がしたいのかねえ >>448
インフレなら賃金も上がるから。
インフレで持ち家じゃないと厳しいのは貯金と年金だけで暮らす場合。 >>137
マンションって資産放棄出来ないんだぜ。永遠と固定資産税修繕費払い続ける状況も普通に有りうる。 大阪はお上が民に関与しない気質なのはいいが、
自由に建てさせすぎて、特定の場所で、
小学校が全く足りんらしいな。
西区と福島区が顕著らしいが。 親戚看取ったときに世話になった地域包括支援センターの職員から聞いた話で
老後のことを考えると
ちゃんと住める持ち家があったほうがいい
担保に老人ホーム関連施設で最期まで居られるから >>59
通常って、そういう大企業や公務員が大多数って事になるけど、普通のＯＬや学生中小企業の人間はその他少数ってことになるよな。
言ってる事おかしくない？ >>457
これ、凄い前提条件だよなｗｗ
物価2％の上昇が全く達成できなくて、
中央銀行のトップが「格安スマホのせいだー！！」って
妄言吐く国でこんな前提だしたらダメだよ。 賃貸には大家の利益ものってるのに
とくなわけねーだろ
誰が利益も得られないのに貸すんだよ
保険会社とか貸しビルビジネスが利益の源泉だぞ >>461
REITの運用報告書眺めると物件の収益構造はよくわかるね ちなみに5000万円の新築物件は買った瞬間4000万円になります
新築信仰も大概だわ マンション投資とか大東建託とか
みんな大家損してんじゃんとか言い出すけど
あーゆうのはその分建築側が儲けすぎなんだよ 賃貸と持ち家が同じレベルなら賃貸高いと思うけど
実際は賃貸なんてたいした設備じゃ無いからね 新築買うのはやめたほうがいい
中古こそ市場価格だよ
仮に5年後に売っても住んだ分くらいしか下がらんよ >>79
売らずに住みつづけて節約した金を頭金に新しく中古マンションを月4万円ぐらいのローン組んで買って引っ越す。もとのマンションは4万程度で貸し出す。
これでローリスクでキャッシュフローの湧く仕組みができる。 大屋の儲け分が気に入らんなら、
非営利のURに住めばいいんじゃね？ 東京オリンピック以降日本の国力は強くなるの弱くなるの
今のところ弱くなると思うけどなア 真の意味で国力弱くなると
激しい円安になってインフレが確実なものになるな
コンビニとかどんどん潰れてさ 一人暮らしが困難になる社会が到来するんじゃないの >>464
収益物件として建てるとそんな事は起こらないけどね。
自宅として建てるとこだわりとか趣味とか他者が評価しないとこに金かけるからそういうことが起こるだけ。 >>404
悪かったな。34歳で寮や手当が無くなるんだよ。
自分の固定観念が全てじゃないぞ。知ったか乙だな オリンピックの後に土地が下がる
国力下がるから買い控えようって
みんな考えてるってことは？
土地や株なんて儲かる奴は常に逆張りだぜ 災害、転勤、子のいじめ、隣人がヤバい等のリスク考えると、賃貸の方が身軽でよくない？
出費自体は色々考えるとそんな変わらんと思う 激しい円安とかにはならないよ
円安になれば企業が国内に設備投資して調整されるから >>462
まあその心配は正しいとは言えるがな。今だって物価上がっても賃金は上がらないでしょ。
でもそれは住居やインフレの話だけでは済まないわけでね。
というか、家買って老後は貯金と年金でと考えてた人の多くが仕事やめられない事態にかなりの可能性で起こる。
定年後も仕事が多い場所、通勤できる場所に住む必要があって、だから下手なところに家を買わないほうがいい。 だから値下がり少ない中古買えばいい
中古ならとなりにどんなのいるかわかるし
いじめられる奴は引っ越してもいじめられるから
変わらん >>468
金利と維持費と税金でパンク確定
そんな甘い考えでもうかるなら、
現金１０００億くらい余ってる企業が日本中の中古物件買い占めるわ 言い換えるとね、借金して元金作って5％で運用出来たら儲かるって言ってるのと同じだから
それだけの話 >>404
全企業の０.1パーのなかのさらに1パーもない手当を考えにいれる意味はない
>>1
ハロワ行って活動してる無職かつ１週間一切収入がない、かつ家事手伝いやニートは入れないという
世界1いい加減な無意味な失業率を見てる時点でアホ
はい論破 この記事って最初の段階でおかしいよね
収益力の高い物件とか書いてるし >>447
ずっと木賃宿のボロアパートか、狭い全戸ワンルームマンションの一室に高い金出して住むかでしょ。
そこそこのマンションとかを取得して住んだほうが良くない？ 一括でポンと支払えて保険じゃぶじゃぶ賭けられて固定資産税にも不安無いなら持ち家でいいと思うけどね
自然災害なんかのリスクを潜在的に抱えてる以上は大多数の人は賃貸安定じゃないかな ★【沖縄の声】翁長知事が4度目の訪米―翁長知事の悪あがき/過激派高江私的検問事件―第２回公判
https://www.youtube.com/watch?v=vVcDjXyk-nk
☆無駄なアメリカ旅行、もちろん税金で・・・ 持ち家の人は自然災害のリスクはあまり考えてないのかな
実際倒壊してから2重ローンで苦しいとか言い出すのかな >>404
全企業の一部０.1パーのなかのさらに手当1パーもない要素を考えにいれる意味はない
>>1
ハロワ行って活動してる無職かつ１週間一切収入がない、かつ家事手伝いやニートは入れないという
世界1いい加減な無意味な失業率を見てる時点でアホ
はい論破
>>468
金利と維持費と税金でパンク確定
そんな甘い考えでもうかるなら、
現金１０００億くらい余ってる企業が日本中の中古物件買い占めるわ
中古500の築４０年の団地で暮らして見ればわかるよw >>485
固定資産税払ったことないから相場がわからず
妄想を膨らませちゃってる人かな？
普通の家じゃ大した金額にならないから >>466
賃貸の設備は普及品という表現の廉価品だからな。
要するに安物の最低限度の設備だもんね。
そして、便利な設備派皆無。
そりゃ人に貸すのに快適な設備いれてもあんまり賃料変わらないからね。
分譲マンション（なんちゃって分譲マンションは除く）は賃貸に出ると割高だよね。 >>480
どう考えたらパンクするんだ？金利は０．５だし、維持費も税金も大したことないだろ。
もしパンクするなら今の持ち主は全員パンクかよ？
頭大丈夫か？ >>490
そうだからほとんどの人は持ち家より安い水準の賃貸に住んでるんだよ ガッツだぜ、愛は勝つ、それが大事
そして2018年は
『人生はリベンジマッチ』
↑
名曲、ユーチューヴ検索 >>488
お前脳味噌膿ん出るのか？なんて二回も書いてんだ？ >>492
だよな。俺も住宅補助出てる間は10万円上限一万円負担で住んでたけど、賃貸はショボいね。 住宅手当が超レアケースって、この国には350万人の公務員がいるのに何言ってんだ？
公務員は月に27000円の住宅手当もらえて、それに20年かけてみろよ。
5％のインフレが20年続くみたいなウルトラバカのキチガイ妄想じゃなくて、
確実に実現する手当だぞ。
そもそも5％のインフレってふざけてんのか。
フィリピンみたいな成長真っ只中の途上国ですら3〜4％なのに。 ここは、固定資産税も、ローン金利も払ったことないのが多くないか。
つまり、賃貸派 持ち家の良さは
実際に持ったヤツしか分からないよ
持ち家を持ってるメリット
・社会的信用になるからお金を借りやすい
・設備を改善させ居住性をどんどん上げることが出来る
このスレみてると金回りの話ばかりだが
住んでいて快適かどうかが何よりも重要だよ 快適性の話なら興味無い
どっちが金銭的に得かって話しなら興味ある しかし賃貸アパートの設備は糞すぎる。そもそもまともな設備が付いてないし。
トイレも安っぽくて風呂も狭いし廉価設備。
浴室乾燥機もないし追い焚き出来ない物件もあるしな。
玄関もショボいし壁紙も安物、床も安物、、、
すべてが安普請だし、システムキッチンとか呼べないレベルの台所
コンセントも少ないし使い勝手考えられてないね。
まあ、こういう最低限の所でも問題ないと思う人に驚きだけどそういう奴はそれでいいと思う。
このスレでやたら賃貸擁護して喚いてる人もこの部類なんだろうと思う。 業者必死すぎ、知り合いの販売が売れなさすぎてマンションは二度とやるかって言ってたわ
２割上がった物件の日本全体の率をだしてみろ0.0001パーだわ
>>488 >>498
ほんとこれは賃貸住んでる奴らには解らないよ。
と言うか、知りたくないんだと思う。
だって上質を知ると知ってしまうからね、、 >>499
単純な金銭的な損得で言えば
賃貸の方がいいに決まってるじゃん
賃貸は加えて
いつ家を手放してもいい権利
災害の時には負債を抱えず身軽に動ける権利がついてる >>498
お金を借りやすいってなんか事業でもするの >>504
一度きりの人生、おまえはずっと災害を気にして借り物の家で暮らすんだな。
俺はゴメンだが、それでいいという人も最近増え始めてることは知ってる。 >>504
うん、だから俺は賃貸なんだけどな
ただ買って住んで、固定資産税払って、売って、等うまいやり方すれば持ち家の方が得かもしれん。
それでも転居リスクが怖いけど >>501
https://www.mansion-review.jp
これ見て研究してみなよ。2000年〜2010年前後に作られたマンションは二割ぐらい上がってるぞ
賃貸に住んでると、このような事象に疎くなるのは仕方ないとは思うよ。 >>507
借り物って感覚が気にならないけどな
マイホーム宗教が共通認識だったが、賃貸メリットを認識しだしてんだろな うちの両親は故郷に新築建てて2年後に東京に転勤して戻ったのが30年後だったわ
維持費用やらリフォーム含めたら5000万ぐらいかかってるけどもう元は取れないわな 持ち家最大のメリットは設備の改善
例えばトイレひとつ取っても
賃貸の狭いトイレ付きユニットバスと
俺が最近買った７万円の温水洗浄便座じゃ
同じ用を足すにしても快適さが違いすぎる
温水便座なんて最高級品でも、たった７万円だ
こんなのを毎月ちょっとづつ買い足して行けるのが
持ち家の強さ >>514
私が買ったのは最高級品で定価32万円だったですが >>510
仲介業者の手数料稼ぎで「高値で売れる最後のチャンスですよ」って煽られた
実際の物件価値とは関係ない価格だったりしてなww >>508
まあ、金が無ければ日々の生活重視で消去法的に賃貸になるわな。
災害時に安アパートは損壊するから体育館暮らしになるね。
新耐震でもアパートは熊本の地震では住居不可になってたな。
賃貸だから違う地域へ引っ越せばいいか。 >>510
>>517
サイト見ずにレスすんなよな。意味不明だぞ >>507
俺は自分の趣味の為にマンションを買ったけどな
２４畳を全部改装して、
１０００体以上あるオタクフィギュアを飾ったり
１２０インチのホームシアターを設置したり
ボタンひとつでコーヒーを淹れてくれるマシンを置いたり
自分が満足行く快適性に向けて好きな事やってるよ 俺も数億あったら家買うかと言われても買わないな
賃貸のランク上げるぐらい >>504
決まっていはいないんだよなぁ
ローンと住んでる間のランニングコストから売却時の残高を引いて
居住月数で割るとその辺の賃貸より随分安いことがままある
その分岐点を掴めるかどうか >>522
いいな、早く買って、夢叶えていこうなｗｗ >>510
この糞サイトは勝手に査定して問題になったところだろうが
訴えられないことを祈っておけよかす
全体としてみろという日本語すら理解できないばか。
>>808 よその国ならここ2,30年で物価倍になってるけど、
日本は20年間物価横ばいで没落に突き進んでる国家だからな
http://ecodb.net/ranking/bigmac_index.html
欧米の先進国ははるか彼方だし、
すでに中南米やアジアの途上国にも抜かれ始めてる
これでも20年前はアメリカより高かったんだけどね マイナス45デシベル程度のマンションでホームシアターとか頭狂ってるよな
５００万かけてマイナス７５までやったんだろうな？
しかし業者必死だな、もうすぐ終わるバブル楽しみだわ。
>>808 >>526
その分岐を掴むのが重要だけど、結局計算してみると気にするほどの差はないんだよな
その差よりも転居リスクの方が重大な判断事項になってしまう >>527
だいたい購入したよ
１２０インチのプロジェクタスクリーンは
８畳のリビングに横幅でギリギリ設置できた
見るには１４畳以上必要だが
なかなか満足度は高い
スクリーンが25000円で
プロジェクタ機材が１２万円 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
