【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 実家があって、それを相続するときは
家なき子＝賃貸のほうが税金少ないんだよな
たしか評価額の8割引きになる
借金して家買って、さらに相続税取られるなんてアホくさい >>357
なんで住宅メーカーに電気？ｗｗ
電力会社に売ってるわ >>353
建物が永久に存在すればね
大抵は建替え理由に立ち退き迫られたりだわな
公営住宅にしても利便性の良い所にはそうそう住めんだろ
これからも需要増えるだろうし
都内なんぞ30倍だったか、今の競争率は 転勤なければ持ち家一択なんだろうけど転勤の可能性あってのサラリーマンなら持ち家とかリスクでしかない >>374
そうそう。回収早すぎて相続対策が対策にならなくなったってパターン >>373
ん？バカなの？
>>1読んでるの？完全に資産価値の話なんだがｗ
そもそも賃貸VS持ち家って話題は資産を何で持てば有利か？って話なんだけど
それ以外を要素に入れるなら個人の勝手、好きにすればいい話しで
何もVSの話題にする必要もそもそもないんだがｗ >>375
さらに同居してないとあかんかったと思う。 >>381
だねえ。まあこれから積みがる家賃をどう使って貰おうかと思案中。キャッシュで資産残されるのは最悪のパターンだからね 東京市部の3LDKの賃貸マンションに4人で暮らしてるが、共働きだけど、生活に余裕がないから持ち家とか無理だわ。
今ですら家賃が13万に駐車場代が1万5千で保育園代もあるし。
持ち家なんて固定資産税とかいっぱいかかるんだろ。 >>379
さらに、親の資産が今後増えて相続がもっと大変になるという。
業者のもっと大きな物件建てて、相続対策しましょう、には気をつけてな。
相続はうまくいっても、その後首が回らなくなって資産没収や。腐るほどあった例。 >>384
うちと状況が似てる、子供の泣き声が隣に聞こえてるはずだから、家買いたいが金がない。とはいえ家賃12万ちょい払い続けるのはもったいないんだよな。 ここにいる奴が何歳だか知らんが
もうすぐGWだ
お前の家に誰がくる？
上京した娘や息子は
狭い賃貸なら孫を連れて帰ってこないだろうな
物理的に受け入れられない
ローンまみれで買った思い出のある一戸建てなら
寝る場所はあるから帰ってくるかもね >>384
家賃13.5万。年160万。30年でほぼ5000万
年160万だとDCF法から逆算すると相場は市部なら3500万程度の物件 >>385
もうアパート5棟あるからなあ。
せいぜい古い奴（築40）の建て替えかな。 どうでもいいけど不動産キャピタルゲインと金融所得は総合課税に統合してくれ
分離課税20%のままでは不公平極まり無いし、
投機的取り引きが抑制されて実需に基づく正常な価格形成になる 家って処分する時にまた物凄いエネルギー吸い取られちゃうんだよね
なんかもうちょっとやそっとのことじゃどうにも処分しきれない粗大ゴミみたいな… >>391
金融所得を総合課税なんていったら日本株すべて売り払って海外株だけで行くわ 30年以内に高確率で関東大震災、南海トラフ巨大地震が控えてるからね。
それが終わってからにした方がいい。
新築一戸建てが1ヶ月で倒壊してローンだけが残る。 >>388
期待インフレ率とエグジット価値の設定次第ではどんな算定価格にもなるから当てにならんよ
結果は30年後にならないと分からん >>390
リアルで言うと築40年は優良物件だよ
借り手を一度つければ逃げない（逃げられない属性）
固定資産税はクソ建物あるから土地のみ6分の１ >>396
新耐震基準以前の物件は貸し手にもまあリスクはあるんだよね、、 >>377
そういう人たちは都心に住む必要ないでしょ
どんな田舎でも公営住宅の周辺にはスーパーや医院あるし
賃貸派の果てがホームレスというのは極論過ぎという話さ ・家は古くなったら価値がなくなる 土地の話とごちゃ混ぜになっているね
・物価が上がると金利も上がるから銀行に貯金しているだけでも損はしない >>402
遺族による訴訟リスク。阪神のときに実際にあった話だから怖いんだよ。で大家側が負けた この、持ち家ｖｓ賃貸の議論で常にくるってのが
賃貸側の住宅手当の存在が常に無視されてる事。
これいうと、住宅手当の無い企業もあるとか言う奴がいるが、
そもそも、住宅手当もないような程度の低い企業に勤めてる奴が
ローン組んで家買うとか、それこそ自殺行為だから。 400万で買った築２７年 ３ＬＤＫの中古物件を
適当にリフォームして暮らしているが快適だぞ
建物が古かろうが設備は新しく出来る
新築を買うよりも、設備だけを新しくする方が
遙かに金は掛からない
好き勝手にリフォーム出来るのは持ち家の権利 >>403
どう負けたの？
大規模の震災で大家が何のリスクを負うんだ？
天災は契約に入っていないはずだが >>16
うちのマンションは販売時の値段よりも二割高いぞ。
二割引きで出したら即売リ切れだと思うが？
反論ある？ 年収４，５００万の人は生活がカツカツだから、カツカツな判断しかできずに、賃貸派にながれる。
年収、７，８００万から、結婚して安定基調に入った人はどんどん買ってるよね、都内でも。
俺の感想だけど、ほぼ間違ってないと思う。お金の問題。
余裕があれば買いたいんだよ、多くの人は。 >>406
リフォームってなにをしたの？
戸建て？マンション？
断熱基準は？ >>394
本当持ち家がーって人はそれについてどう思ってるんだろうね 地震で避難した時に洗濯機の水道栓を閉め忘れ
下の階が水浸しに。
訴えられました。 >>409
賃貸は賃貸で、ライフスタイル変わったら
いつでも出ていける最強のメリットがあるだろ
持ち家にはそれが無いわけで
ある意味「負債を買う権利」を買っているとも言える
持ち家を持った方が便利な事は
実際に買った人しか理解できない >>429
建物が本来有すべき安全性を備えていなかったということで1階が潰れで4人が死んだ建物を貸してた大家の責任が認められた。 >>1
＞＞労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、
日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、
人手不足が解消される見込みは少なく、
これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
過去データなど当てにならない 今は不正規が30％以上いる
失業率が減ったからと言ってインフレになるとは思えない 食料品についても為替も関係してくる物も
有るから 実質値上げしているからと言って単純にインフレの前触れとは言えない
それに値上がりしている物件は一部だけでギャンブルだね 人口が減ってるの知らないのか？ｗ >>428
27なら耐震性はまあおｋだな。
いい選択だ >>411
比較的、管理組合がしっかりしているマンション
内壁と床を全部新品に替えて、トイレを新品に替えて
電気を全部LEDに替えて、浄水器つけて、空気清浄機をつけた
床と壁は、近所のリフォーム屋にやってもらって６０万くらい
生活の快適さに比較して、出費は極端に少ない 上のレスにも合ったけど、土建屋株が大バブルで、
総合不動産の株が這いつくばってるってどういう状況なんだろな？
東京五輪ド本命の丸の内の大屋が、
アベノミクスバブルの上昇をほぼ吐き出してるのは興味深い。 >>414
賃貸でも、よほどのことがない限り、引っ越さないし、
購入は、よほどのことでも、我慢するしかない。
話してるのは、もしもの場合、すぐに引っ越せるというメリットだけど、
結局、同じ場所にいる人がほとんど。 どんなに遅くても、東京オリンピック後までには、不動産バブルが弾ける。こんな嵌め込み記事を読んで真に受けないように。
タワーマンションは既に売りが始まり、買い手が付かないとこだってあるし、真っ先に投資した賢い連中は、既に手仕舞いをしてるよ。 ブラウザのレス番が狂ってるのか。
>>419
まあ単純に不動産市況はこの先投資家連中はすぐ下り坂になるとみんな思ってる、ってことだろね。
決算は不動産各社まだ悪くないからな。今は。 中古でも何でも良いから
持ち家じゃないと
「好き勝手にリフォームする権利」は発生しない
今は、いくらでも居住性を快適にするアイテムがある
でも、それを取り付けられるのは自分の持ち家だけだ
安くて快適に住みたいのなら
持ち家の方が良いに決まっている なんつーか高くなる安くなるじゃないんだよね住むんだからさ
投資で考えてる人って投資も下手なんだろうなって思う
まあ、馬鹿に言ってもわからんだろうけど それはそうでしょ
これから人口減るのに内需の不動産買わないよね
他いくらでも業種あるのに 見誤ってるも何も、一般人は投資を前提にした物件購入は普通しないしできない。
平均的なリーマンでも都市から離れた地価の安い場所にミニ戸建てかマンション。
少し収入が低ければ中古マンションだから。
収益性が高ければ買うとかって話なら一般人の範疇じゃないので、それなら賃貸が得で答えが出てる。
大抵は死ぬまでトータルで払う額が多かろうと、老後の不安解消と所有欲のために買う。
だから持ち家の実質メリットはインフレ考慮だけってのも決着がついてる。
で、そのインフレが死ぬまでにどれくらいになるのかってのが問題で、誰もわからないと。 異動まみれの大企業や国家役人なのに、
直ぐに家買う奴ってすごいと思うわ。
3〜5年周期で全国規模で移動するのに。
あ、大企業の場合は全世界だな。 >>99
更新してもらえなくなる
って考えないんだ
おめでてーな 親の二世帯住宅に寄生してて不動産なんざ買う気なかったが
山手線北側10分の築浅中古戸建に出物があったんで衝動的にローン組んで買っちまった
離婚でさっさと処分したかったらしい。慰謝料のためだろうかね
頭金や火災保険やら諸々で800万手出しだったけど返済は35年固定で月7万
4LDK車庫付きで趣味のための別宅にしてる
地震保険と団信と固定資産税で年20万ちょい
修繕積立も考えると、総額で毎月10万くらいか
近隣の賃貸で10万じゃ2Kがいいとこなので後悔はしていない
なんとなりゃ人に貸して利益が出る立地だし >>19
なんのためにお金を稼ぐの？
まず生きていくのに必要以上に稼がなきゃいけないって前提がおかしい。
家とか車とかそういったものを人生から排除すれば、お金は最低限でもいいし。 嫁ちゃん大好きだから女はレンタルいらねわ
年収900万32歳で家賃共益費込8万、車なし
クルマはカーシェアとタクシーとレンタカー
趣味は貯金と仕事
金溜まりまくってるわ >>437
なぜ車はレンタカーなの？
嫁も劣化するんだよw 答えはシンプル
自分の持ち物として家が欲しいかどうか
それだけのこと 今でもそうかもしれんが、これから人減りだすと、
ＵＲの官製暴走で、むちゃくちゃ民業圧迫しそうなんだよな。 あほな記事だなあ
インフレなら動産ETFでも買っときゃ利回りは地下上昇分と大差ない インフレがーとかいうのなら、米国株のETFとかに投資するほうがいいのではないか。流動性維持できるし。
持ち家は災害だの基地外隣人だの転勤だの、そういうリスクが結構あるような気がする。 >>439
もう劣化はしてるけど、頭が悪くて可愛いぞw
車持つの高ぇもん
駐車場、保険、車体、維持費計算したら、タクシーでいいってなた
大阪市内住み。田舎なら車は買う方がいいだろうけど。 >>442
昔手持ちREITの分配金でREITの物件に住もうとか考えてみたことあるわ。
主な無駄金は信託報酬と配当課税。まあアホらしくてやめたけど。 不動産がらみはインフレとかそんなのより
税金の制度ですべてが動いてる気がする。
某大東建託の商売とか、相続税節税の
前提がなければ、地主側も全く儲からんでしょ。 まあ仕事してる間は通勤のアクセスしやすい場所に賃貸で、
老後は地価の安い場所に中古でもいいから一括で買えるだけの貯金しとくってのがいいよ。
インフレ心配なら株とか別の資産持てばいいことだし。
でも、大抵は定年後も働きながら都市部に賃貸に住むか、ニ世帯建てて子供と住むかになると思うけどね。 食い物の中身減って実質値上げされてるのはインフレの自然発生じゃなくておかみがインフレにするってしつこく言ってることに便乗してるだけじゃないの
不動産は災害とか近隣の環境の悪化での大幅な価値減損のリスクが常につきまとうからこわいわ 金払えなくなったら叩き出されるのは住宅ローンも賃貸も同じだからな。
賃貸が気楽とか言う感覚はない まあポジショントークを言わせてもらえば
日本はさっさと欧州並に建築制限かけるべきだよ。空き家これ以上増やして何がしたいのかねえ >>448
インフレなら賃金も上がるから。
インフレで持ち家じゃないと厳しいのは貯金と年金だけで暮らす場合。 >>137
マンションって資産放棄出来ないんだぜ。永遠と固定資産税修繕費払い続ける状況も普通に有りうる。 大阪はお上が民に関与しない気質なのはいいが、
自由に建てさせすぎて、特定の場所で、
小学校が全く足りんらしいな。
西区と福島区が顕著らしいが。 親戚看取ったときに世話になった地域包括支援センターの職員から聞いた話で
老後のことを考えると
ちゃんと住める持ち家があったほうがいい
担保に老人ホーム関連施設で最期まで居られるから >>59
通常って、そういう大企業や公務員が大多数って事になるけど、普通のＯＬや学生中小企業の人間はその他少数ってことになるよな。
言ってる事おかしくない？ >>457
これ、凄い前提条件だよなｗｗ
物価2％の上昇が全く達成できなくて、
中央銀行のトップが「格安スマホのせいだー！！」って
妄言吐く国でこんな前提だしたらダメだよ。 賃貸には大家の利益ものってるのに
とくなわけねーだろ
誰が利益も得られないのに貸すんだよ
保険会社とか貸しビルビジネスが利益の源泉だぞ >>461
REITの運用報告書眺めると物件の収益構造はよくわかるね ちなみに5000万円の新築物件は買った瞬間4000万円になります
新築信仰も大概だわ マンション投資とか大東建託とか
みんな大家損してんじゃんとか言い出すけど
あーゆうのはその分建築側が儲けすぎなんだよ 賃貸と持ち家が同じレベルなら賃貸高いと思うけど
実際は賃貸なんてたいした設備じゃ無いからね 新築買うのはやめたほうがいい
中古こそ市場価格だよ
仮に5年後に売っても住んだ分くらいしか下がらんよ >>79
売らずに住みつづけて節約した金を頭金に新しく中古マンションを月4万円ぐらいのローン組んで買って引っ越す。もとのマンションは4万程度で貸し出す。
これでローリスクでキャッシュフローの湧く仕組みができる。 大屋の儲け分が気に入らんなら、
非営利のURに住めばいいんじゃね？ 東京オリンピック以降日本の国力は強くなるの弱くなるの
今のところ弱くなると思うけどなア 真の意味で国力弱くなると
激しい円安になってインフレが確実なものになるな
コンビニとかどんどん潰れてさ 一人暮らしが困難になる社会が到来するんじゃないの >>464
収益物件として建てるとそんな事は起こらないけどね。
自宅として建てるとこだわりとか趣味とか他者が評価しないとこに金かけるからそういうことが起こるだけ。 >>404
悪かったな。34歳で寮や手当が無くなるんだよ。
自分の固定観念が全てじゃないぞ。知ったか乙だな ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
