【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 >>287
どうでもいいがあんたの各種無知には正直呆れてる
長期優良住宅 固定資産税 軽減でググれ >>295
バブル崩壊は人口が減ったわけじゃない
人が減らなきゃ住居需要は減らない >>296
そんなのあっても大地震あれば終わりでは >>256
首都圏のマンション供給数はここ数年右肩下がりなんよ。リーマンショック崩壊で企業が放出した土地が切れた >>297
あとかかるのはインバータの保証は10年だからその交換は一回必要。それぐらいだよ。 >>286
アンカー間違っているんだけど
お前は売電を税引前でいくら儲かるといい
長期優良のたった5年の固定資産税を書くんだ
全てがいかさまなんだよw 結果的に払えるなら、ローンで買ってしまったほうが、毎月の負担は安くていい家に住める。
ローン終わる頃には、資産価値ゼロとか言うが、なんで普通の人は人生一度の買い物に、
転売屋みたいな視点をもってくるのか疑問。賃貸ならずっと払うものがそこで終わって、
住居費がなくなってことだから、そこから投資のレベレッジがはじまるわけ。
職が不安定になり、最後まで払えるか不安な連中が、賃貸派で納得させてるとしか思えん。 消費税増税するんだからあと10年はインフレになりっこない 違うな ローンを組むと何も出来なくなる。起業家はまず家を買ったりなんか絶対しない >>1
インフレ進みすぎると中央銀行が動く
中央銀行の目的は物価の安定と明文されてる >>306
住宅も減価償却されるのわかってるよな？
5年後にどうなるか理解できてる？その頭で >>303
災害リスク、転勤リスクもろもろを全て無かったことにする前提な
人口減でも資産価値があるような物件ってのは今の時点で普通の人間には手の届かないような価格帯の物件だけだから
転勤で処分するって話になった時点でかなりの減損は覚悟しなきゃならん
結局の所どっちがいいかなんて博打以上のなにものでもない >>308
長期優良住宅の30年のメンテナンスコスト（5年後の防蟻処理を含め）を書いてみそw 2013年から来年は不動産価格が暴落すると言われていたのに逆に上がってびっくりしてる、あのとき33歳で35年ローンで買えばよかった。
さすがにオリンピック終わったら暴落するだろうから、オリンピック後に35年ローンで家買うよ、子どもが中学生になるから部屋あげたいし。 ＡＩで自動運転で長距離移動が簡単にできる低コストな乗り物が開発されたら
不動産の見直しは拡がるだろうな まあ30年先の話か 戸建ても毎年固定資産税払って、10年後には修繕費、20年後にはリフォームが待っている
住宅ローンの利子も含めれば、賃貸と変わらん
しかも、きちがい隣人、災害になったら、終わり、
戸建て→身動き取れない賃貸
ローン組まないで一括購入で無い限り戸建ての選択肢はねーな >>315
え？
5年毎の防蟻は長期優良住宅では必須なんだけど
法律詳しくないのw
たった2年の固定資産減免に騙されたのw EVスレも住宅スレも自動運転を甘く見積もり過ぎだわな
ビジ板がガラパゴス >>312
あんたのぼろ家じゃないんだから加圧注入処理でググれ
たった5年で再処理てｗ 現金一括で家を購入したけど賃貸時の総生活費に比べて
持ち家のコストアップ要因、固定資産税 各種災害保険、リフォーム準備金月2万積み立て
を入れても年間50万以上生活コスト下がったな 持ち家の前の賃貸は延床面積も半分未満だったけど 積水４月で辞めるから答え書いとくよ。離婚しないなら中古の住宅を競売で買え
４０００万以上で新築して離婚してる客を見ると哀れだぜ。ずっと住むって１００％自信がなきゃ中古にしとけ >>322
一条信者かやな
緑色の薬品まみれの柱使っているw
維持保全計画書手元にあるか？ つか数千万とか気軽に借りて払うような風潮ヤバすぎ。 おおよそこんな議論してるのに、固定資産税が大変な家に住んでるとも思えないし、
そんな連中はメンテナンスも最低限だろうし、金かからんよ。買ってしまえ。
東京勤務の友人が港区に億ションをローンで買ったが、
自営業、埼玉住まいの俺は、友人の家とグレードはほぼおなじで、
リビングは断然広くて住みやすいマンションをキャッシュで買ったが、価格は三分の一だった。
考えてしまったね、、、つまり場所の付加価値ってのが一番高いんだよ。
東京は例外だな。それでも、東京ほど賃貸より買ってしまったほうが、断然いい家に住めることに変わりはない。 >>326
持ち家のコストアップ要因て、それ賃貸の家賃にも含まれとるがな 築浅の2世帯住宅とか中古に出てると、どんなことあったろうと
いろいろ想像してしまうね 買い手が限定されるから値段も低く設定されてるし
交渉次第でそれより安くできるだろうね 売り手が売却急いでいたら
2世帯住宅を改造して1世帯を賃貸にしても気にしないタイプならいい物件かもな
俺は嫌だけど 家から食料から衣類すら配給制になったら？
民間企業全滅労働者みな公務員のソ連時代がやってくるかもよ？ >>331 うん、そうだね だから安くなったと言いたい訳だけど >>332
人が死んでいない限り以前の住人がどうこうはどうでもいいわ >>318
固定資産税が大変な家に住んでるようなのは、ここには少数だろうし、
最低限のメンテで住む箱だけ維持してるってのが現実問題大多数だよ。
余計な心配してんなよｗｗｗ 役所なんかは、住宅手当は月3万円くらい出るけど、
持ち家手当は原則なしだから、賃貸の方が得することも有るかもね。
体質の古い大企業なんかは、3万円どころか
ほぼ全額でるとこもあるし。 同じような建売が並ぶ住宅地があって、庭の植栽や家の外壁
がきれいな家と汚い家があると無理して家は、買うべきではないとは思うな 10年後の新築着工は戦後ピーク比55%空家率は30%増
10年後のマイホームはインフレどころかゴミなのでは 賃貸で一番のネックは自分が高齢者になった時
貸してくれる部屋が無くなる事だろ
高齢で独身だったりするとまず借りられんよ
保証会社とかでも保証そのものを断られたりで
70過ぎとかからは悲惨だろ
インフレよか怖いわ どっちが得は個別の物件ごとに違うんだから、一般論で語ること自体が不毛 >>344
物件もだけど、土地や職業なんかの自分の状況、運の要素も大きい
どっちが良いかはケースバイケースで判断難しいよね >>319
建築時ｋ3相当の防蟻処理に5年で再処理なんて必要って法律ないから。
ｋ3じゃない安普請の場合 >>343
歳をとって借りられない不安は正直分からない（現役だから）
ただ歳をとった時にどうなるかが不明な状況が俺は怖い 若いときは賃貸で十分だったな 家にあんまりいないし
俺はこんな場所で終わるような人間じゃないと思えたもんあｗ
で家族ができて特に子供ができると学校問題が多きいんだよな
そうそう転校させるのは可哀想だしとかになって家購入だしな
独り身で家買う奴は変人と思うよ確かに どっちが得なんて話は賃貸派は言ってないでしょ
借金リスクが嫌だって なぜ賃貸派だけが資産運用をしない前提なのか意味不明
投資対象が家じゃないってだけの話 賃貸の方が資産運用はするでしょ
手元に資金があるんだし >>343
現役のうちに腰据えればいいだけじゃん
最悪公営住宅だってあるし余裕ですよ >>346
頑張って調べたんだね一条信者さん
15年後のトップコートの吹き替えや足場代、30年後の屋根の吹き替えやサイディングの取替えや雨どいの取替えも維持保全計画書に書いてあるはずだが？
たった2年の固定資産税の減免によってお前はこれだけのメンテナンスを義務付けられてるんだよ 20年３０年ローンを組んでまで、値下がり確実の不動産を買うとか狂気の沙汰
日本で上物の価格が勝った時より上がることなど皆無
土地もよっぽど都会じゃないかぎり値上がりは期待できない
まあそういう考え自体脳みそにないから買っちゃうんだろうけどねｗ
俺はずっと賃貸だが、不動産買って余計な金使うなら他のものに投資してきたわ
コツコツやってきたつもりだが４２歳で資産６０００万はあるわ
家買ってたら今の半分も資産ないだろうな
不動産なんか日本じゃ値下がり保証された唯一の投資商品だからなｗ >>352
家賃と駐車場代で毎月11万払ってるから投資なんてしてる余裕ない。
6年住んでるから大家にかなり払ってんな。 持ち家か賃貸かの差は
たとえて言うなら車を所有するかリースで借りるかの差、でしかない。
トータルコストで見れば所有の方が安上がりだが、それ以外のメリットを見い出せる
人にはリースの方が得なのかもね。 >>356
家賃なんかよりよほど安いよ。
賃貸はそれプラス大家の利益まで払ってるんだから >>355
もちろんあるよ
比較だから全く同じ所得の人の話だからね >>355
この問題で悩んでるのって、年収４，５００万の人が多いと思う。
となると、賃貸で１０万でも収支きついんじゃない、
子供でも生まれたら共働きじゃないと回らない状況だと思うよ。 >>361
超絶低金利でフルローンなら
手元資金はかわらんと思うけど？
家賃と返済がほぼ同じだろうからね 相続税対策の土地持ちジジババを嵌めた家賃保証が10年で見直し
→周辺相場並に下がるのが2020年代後半
空き家率20〜25%になってる頃合いなのでローン持ちの大家は
たぶん阿鼻叫喚だぞ >>359
そうそう持ち家の人はなぜかリスクの話をしない >>357
すげえなその年齢で資産6000ﾏｿか。
俺は今年50の大台だがマンションを中古で買って7年でローン完済して、手持ち資産3000万円ほど。
まあ地震とか起きずにあと10年ちょっと住めれば、投資額以上のリターンはあったと思うようにしている。 都会の一人暮らし高齢者が賃貸で、大家に建て替えるから出ていけ
と言われて賃貸探すもどこも貸してくれないＮＰＯに泣きつくとかニュースとかでちょくちょく見ると
なんかね〜と思う貸しては高齢者が孤独死を部屋でされると大損害だしな >>329
いいのいいの。サブプライムだろうがなんだろうが。
経済はアップダウンするんだし。
それよかこの状況でローンも組まない元本保証至上主義の経済音痴が不況の原因だよ。日本人は総じてそう。 >>364
うちの親がそれだが13年で総工費一億資金回収。
なんとか逃げ切ったな。だが相続対策にもならなくなってきた。
これから新たに建てるのは流石になあ >>360
>どうでもいいがあんたの各種無知には正直呆れてる
>長期優良住宅 固定資産税 軽減でググれ
賃貸云々じゃない話をし出したのはお前だろw
一条に長期優良住宅なら固定資産税が安くなりますよ
20年は売電を一条が買い取りますから安心ですよって家を買ったんだろw
そりゃ賃貸派に馬鹿にされるわ >>55
リーマンの頃なら都内1000万以下でゴロゴロ出てたけど
今は民泊に転用されてるから高い不動産しか残ってないわ >>367
ないない。新宿駅徒歩5分の物件に借り手がつかんと思うか？ 日本人が借りなきゃ外国人が借りるだけ >>357
なんで自分の住む家を不動産投資的な視点でみるのかな。
転売して利益を出しながら、どんどん資産を増やしたいの？
そんなら話は別だけど、時代が違うよね。
頭が悪くても、給料いい会社に入れた幸運のが結果的にお金残るかもねｗｗｗ >>369
生きている間に完済をして相続したら逃げ切ってないじゃんw 実家があって、それを相続するときは
家なき子＝賃貸のほうが税金少ないんだよな
たしか評価額の8割引きになる
借金して家買って、さらに相続税取られるなんてアホくさい >>357
なんで住宅メーカーに電気？ｗｗ
電力会社に売ってるわ >>353
建物が永久に存在すればね
大抵は建替え理由に立ち退き迫られたりだわな
公営住宅にしても利便性の良い所にはそうそう住めんだろ
これからも需要増えるだろうし
都内なんぞ30倍だったか、今の競争率は 転勤なければ持ち家一択なんだろうけど転勤の可能性あってのサラリーマンなら持ち家とかリスクでしかない >>374
そうそう。回収早すぎて相続対策が対策にならなくなったってパターン >>373
ん？バカなの？
>>1読んでるの？完全に資産価値の話なんだがｗ
そもそも賃貸VS持ち家って話題は資産を何で持てば有利か？って話なんだけど
それ以外を要素に入れるなら個人の勝手、好きにすればいい話しで
何もVSの話題にする必要もそもそもないんだがｗ >>375
さらに同居してないとあかんかったと思う。 >>381
だねえ。まあこれから積みがる家賃をどう使って貰おうかと思案中。キャッシュで資産残されるのは最悪のパターンだからね 東京市部の3LDKの賃貸マンションに4人で暮らしてるが、共働きだけど、生活に余裕がないから持ち家とか無理だわ。
今ですら家賃が13万に駐車場代が1万5千で保育園代もあるし。
持ち家なんて固定資産税とかいっぱいかかるんだろ。 >>379
さらに、親の資産が今後増えて相続がもっと大変になるという。
業者のもっと大きな物件建てて、相続対策しましょう、には気をつけてな。
相続はうまくいっても、その後首が回らなくなって資産没収や。腐るほどあった例。 >>384
うちと状況が似てる、子供の泣き声が隣に聞こえてるはずだから、家買いたいが金がない。とはいえ家賃12万ちょい払い続けるのはもったいないんだよな。 ここにいる奴が何歳だか知らんが
もうすぐGWだ
お前の家に誰がくる？
上京した娘や息子は
狭い賃貸なら孫を連れて帰ってこないだろうな
物理的に受け入れられない
ローンまみれで買った思い出のある一戸建てなら
寝る場所はあるから帰ってくるかもね >>384
家賃13.5万。年160万。30年でほぼ5000万
年160万だとDCF法から逆算すると相場は市部なら3500万程度の物件 >>385
もうアパート5棟あるからなあ。
せいぜい古い奴（築40）の建て替えかな。 どうでもいいけど不動産キャピタルゲインと金融所得は総合課税に統合してくれ
分離課税20%のままでは不公平極まり無いし、
投機的取り引きが抑制されて実需に基づく正常な価格形成になる 家って処分する時にまた物凄いエネルギー吸い取られちゃうんだよね
なんかもうちょっとやそっとのことじゃどうにも処分しきれない粗大ゴミみたいな… >>391
金融所得を総合課税なんていったら日本株すべて売り払って海外株だけで行くわ 30年以内に高確率で関東大震災、南海トラフ巨大地震が控えてるからね。
それが終わってからにした方がいい。
新築一戸建てが1ヶ月で倒壊してローンだけが残る。 >>388
期待インフレ率とエグジット価値の設定次第ではどんな算定価格にもなるから当てにならんよ
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