【不動産】「持ち家vs賃貸」で賃貸派の人が一番見誤っている大事なこと
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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。
持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。
それはインフレの進行である。
もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。
このような話をすると「現状の日本でインフレなど100％あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。
だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。
（この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから）
「唯一の例外」の理由
説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。
2％のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。
特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。
5％のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。
一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。
将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。
実質的なインフレは始まっている？
現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2％の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。
日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4％と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。
労働需給と物価（名目賃金）の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5％以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。
このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。
また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。
繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829 自動運転で大宮の人気は更に跳ね上がる
地方分権が進んでも大宮の価値は増す
地震をはじめ災害にもそこそこ強い 今ローン抱えてる奴から二束三文で手に入れて賃貸って流れになるんだろうよw
どうせｗ右肩上がりの賃金体系なんて崩壊してるし、残業代ゼロに定額働かせ放題（笑）だものｗ
ローン払うことが出来なくなって破産してさｗそれがさらに地価を下げる
家族向け賃貸は、ローン抱えて破産した人達の物件を使って行われるだろうし
それが余計に自己所有の必然性を削るｗ不動産の負の連鎖
家族向け賃貸が充実すれば、戸建てを選択する者は確実に減るからねw
不動産需要はますます減って、ローン組める人も減って、雇用は不安定で将来的にも絶望的ｗ
売れないよw不動産
つかｗ怖くて買えんわw >>191
おっと減価償却で17年分割そのぶんは経費だから売電引く経費の20% 65??23 の20%ね。あと所得200ぐらいの人は0だよ税金 >>1
人には寿命があって、人生での活動ステージも変遷していくこと見誤ってるwww >>9
そう、首都のすぐ近くでもこれだけの被害が出ていたんだよ。
東北三県のことしか言わないマスコミの姿勢はいかがなものか >>203
申告したことあんのか？
課税所得の仕組みわかってるか？ 持ち家はいらないかな
災害やらあった時に大変だし貸賃で十分 ＜賃貸＞
家賃10万円
家賃補助２万円
８万円×12≒100万円／年
＜持家＞
建売５千万円
補助０円
月10万円返済
５千万円／120万円≒40年
これに固定資産毎年10万円、
別途維持費にリフォーム代か…
現役は賃貸で良いや♪
退職後は中核市駅近の賃貸に住むわ >>204
自動運転はあらユル価値観引っくり返す可能性あるな。
20年後はだが 見誤ってるもへったくれも、インフレは最大の要因だ。現金で資産を持っておくか、不動産で待つか、借金しておくか、の比較だと、インフレ仮定するなら低金利で借金が得するに決まっている。
但し、インフレ率は賃金水準で決まるし、家賃もそれに準じる。住宅は足りてるんだから、賃金水準を無視して誰も借りられないような家賃にはならない。そんなことしたら誰も借りないだけだ。 >>215
それくらいかかる可能性もあるが、早けりゃ数年だよ 今回のモリカケ騒動で財務省の策略が成功すれば、増税に乗り気じゃない今の政権を引きずり降ろして
晴れて増税緊縮財政路線に舞い戻る。
そうなりゃまたデフレさ。 >>206
夢破れた人を笑うのはどうかと思うが
結局これ狙いなんだよなぁ
20年後くらいにお手頃物件が欲しいんで
住宅を建てるのは間違いとか作りたい奴売りたい奴が
消極的になる記事をマスコミは書いてくれるなとは思う
弾数は多いに越したことは無いんだ！ >>207
減価償却する１.２kwの施工費はいくら？
まじで年間65万ならな
正味20万も売電ないだろ >>174
間違いなく既に売れない。値の付くような家じゃない。まぁ1時間2-3本のローカル線でも駅まで歩いて3分程度が僅かな救い
価値だけなら負だけど、まあ親孝行ですな・・・ >>217
せめてシェア15%に行ってからだよ。
数年では1%行けばいいほうかな。
10年じゃ無理だと思う。自動運転が不動産にインパクト与えるのは早くて１５年 2030あたりから人口減が進む
待てば待つほどいい場所が安く手に入るから今はまだいい >>226
まてば待つほど人生も残りわずかになるがな 持ち家、賃貸にはどちらにも一長一短があるからこそ、議論の対象になるわけで、
現在のこの国でどちらかが圧倒的に有利というわけではない。
だとすれば、金を貯めることが命の次に大切だという人は別として、楽しく暮らせる方を選べばよい。 >>183
所得も上がるし借金も減るから二重でうれしいだけ 固定資産税を一生払って、リフォームもしなきゃいけないなんて、マイホーム地獄じゃん >>220
国民の低収入化を目指す法律とか平気で通りそうな世の中でさ
これからインフレになるなんてｗ
とてもじゃないが、そんな脳天気な話に乗れる訳がないｗ
収入が減れば、買えるものも減って、高額なモノほど価格は下落する訳で
どう考えても、今買った土地の価格が上がるなんて想定はムリｗ
団塊の世代の鬼籍化と関東大震災セカンドを経た後に
どうするか考えるわw私はね
その間は現金で持ってるか、金の現物でもコツコツ買ってるよｗ
株も怖くてやれんｗ値動きが恐ろしくて博打だしw 東京に近い埼玉、千葉、神奈川、茨城南部に戸建の実家あるひとは買わないほうがいいよ。
これからはミニマリストの時代。家なんて買うもんじゃないよ。 家族がいれば豊かな住環境ゲットで買った方が家族との生活充実するやん。 >>232
家賃一生払うほうが嫌だわ
リフォームはしないって選択肢もあるだろ >>222
難しいな、それは
物件がある自治体の何らかの対策を待つしか無いんだろうな
空き家対策がこの頃クローズアップされてるから
団塊の世代の物件の相続が増える時期に何とかなるかも知れんね
それまでは親孝行とおもて頑張れｗ
実家はなかなか引き払え無いからねw心情的にも 自分の住まいの家が金産むわけでもないから、嫁子供が居ないのなら、
住むところなんて会社近くのワンルームなり1Dけーとかで十分、というかその方が合理的
実家なんて相続したならリノベして他人に貸して収入源にするのが賢い選択 >>237
だから207に最初に書いただろ。
読めないのか？ >>239
自動運転トレーラハウスとか胸熱なんだけどな
20年後に期待 持ち家するなら団信を契約するから俺が死んだら借金はチャラになり、残った家族はそこに住める。
それだけで十分。
賃貸は設備がショボいし。 >>245
そうか。
今の俺の所得では65万の売電中8.5万が税金相当ってこと 一極集中の日本でインフレになっても土地が値上がりするのは東京と一部の都市だけです >>10
分散しろってこと
タンス預金とか定期預金が最も愚だと浸透させないといけない >>223
AI関連は加速度的に成長するから予測は難しいよ
加速度的に人口が減るとは別次元の加速度的な速度でね
数年後でも数十年後でもどちらでもおかしくはない >>252
お前がな
収入は税金を引いたものなんだよ >>254
AIがそのレベルに来るのが最短で2029の予測だからなあ。
あと数年ではちょっと厳しいんでないかい？ 子供が大学に入るタイミングで中古ワンルーム購入
マスター終わるまでの6年は子供を住ませる
その後、子供に営業させて4年分は借りて確保
相場より安く貸したけど、ほぼ元取ったかな
国立大近くの物件なのは良いが、利益はこれから >>254
ちなみにNVIDIAの株は保有してるのでAI 関連は楽しみにはしてるよ 住宅ローンは生命保険みたいなもん
結婚してるなら持ち家を買った方が得だよ 高度成長時代はインフレになり易かったんだよ！
成長が止まり人口減少でどうやってインフレになんだよ？
企業はそんな金従業員に払えねーよ！！！ >>260
それはまあありかもね。6年東京の家賃払い続けるのはアホらしいものがある 買っちゃえばあきらめもつくだろ。借りてるうちはこの手の煽り記事に翻弄されるんだぞ。 年取ったら多くの場合介護施設に入ることになる
50過ぎて見栄でマイホーム買うのが一番愚かだろうな ここ最近、土建屋の株が上がってる。
不動産屋の株は下がってる。
銀行株はたいてい微妙に上がってる。
ここから察するに、建築需要は上がってるんだけど、実際出来上がった物件は売れてない。
銀行株がたいてい下がり始めたら、住宅バブルがはじけたサインだと思ってる。
そしてそれは２０２０年に始まると思う。
ちなみに、住宅バブルがはじけても、戦後に一斉に整備されたインフラが一斉にズタボロになってきてるので、
土建屋は当分安泰だと思う。 >>269
不動産株低調だよね。不動産も業績はいいけど株価は下がってる。そろそろやばいとみんな思ってるってことだろう。 >>258
レベル5の話？
最短で2029年？
専門家全員の意見の中で最短ってことかな？
とある専門家が「最短で2029年」と言ったってことかな？
後者なんだろうけど >>271
Ai は2045年がシンギュラリティの年と言われてるけどグーグルのカーツワイルが2029になりそうと去年発言してるんだよ。
あと不動産へのインパクトという意味では自動運転はレベル4じゃだめだよ。レベル5に来ないとね >>269
不動産の株がどうとかどうでもいいよ
子育て世代に持ち家を持てるかどうかが問題 俺は定住するDNAを持っていないんだと思う
数年すると引越ししたくなる ホームシアターで大きな音でNetflixの映画を家族で見る。
となるとやっぱある程度田舎じゃないとダメねえ >>275
今どきの家はピアノだって夜弾けるよ。
うちなんて窓は三重ガラスサッシだし。 >>238ローンを完済しても、管理費や修繕費は一生払わなくてはいけないという現実。 >>272
シンギュラリティ後は自動運転がどうとかって生易しいレベルではないと思いますよ
科学とか常識が根本から覆り始める
それこそドラえもんの道具すら数年で開発してしまうくらいに
シンギュラリティに比べれば障害物を識別しその行動の予測を立てタイヤを操縦する程度のことなんか赤子レベル インフレする可能性について語ってるけど
インフレするのは確固たる理由があってこそなんだ
人口減が続いてる今、土地のインフレの可能性は限りなく低い >>277
またお前か
三重ガラスサッシの家で年間固定資産税が9万なんて無理だろ
太陽光の売電が３６円て建てたばっかだろ 30年ローンでも繰り上げ返済を使えば
かなり短期間で返済できるからな
夫婦とも公務員の家族を知ってるけど、
三千万借りたけど10年くらいで関西してたぞ
どう考えても賃貸に住むメリットがない 太陽光パネルが経年劣化することを理解してない人がいるんだよなあ
税金補助が来てようやくトントンだってのに >>287
だから。
長期優良住宅の減免措置知らないの？あんた 持ち家だったら家族が自分が、純粋に老化で運動機能が低下したり介護状態や障害状態になったら
バリアフリーにリフォームできるけど自分や家族が介護状態や障害状態
になった場合、やっぱ不便を感じながら生きるんだよな バリアフリー対応の賃貸とか
そんなにないし それはリスクでねえの >>289
20年で5%程度。発電量の低下は。
もう答え出てるよそのへんは。 >>288
そういうときは大人しく老人ホームに入りなよ
リフォームしようがなにしようが苦痛は介護者にのしかかる インフレ率と資産としての不動産の価格の上昇率は、必ずしも比例するものなのだろうか？場所によっては、放棄したい物件も出るのでは。 都心か田舎かで話全然変わるやろ
駅近で山手線圏内なら持ち家のほうがいいし
そうでないなら賃貸のほうがいい >>289
パネルだけの劣化だけ考えればいい話ならな・・・ 中古物件が溢れて不動産価格が下落するという意見があるけど、
残念ながらそんなに甘くはいかないと思うよ
バブル崩壊後に、土地の値段が下がったけど、
家賃相場は全然下がらなかったからね >>287
どうでもいいがあんたの各種無知には正直呆れてる
長期優良住宅 固定資産税 軽減でググれ >>295
バブル崩壊は人口が減ったわけじゃない
人が減らなきゃ住居需要は減らない >>296
そんなのあっても大地震あれば終わりでは >>256
首都圏のマンション供給数はここ数年右肩下がりなんよ。リーマンショック崩壊で企業が放出した土地が切れた >>297
あとかかるのはインバータの保証は10年だからその交換は一回必要。それぐらいだよ。 >>286
アンカー間違っているんだけど
お前は売電を税引前でいくら儲かるといい
長期優良のたった5年の固定資産税を書くんだ
全てがいかさまなんだよw 結果的に払えるなら、ローンで買ってしまったほうが、毎月の負担は安くていい家に住める。
ローン終わる頃には、資産価値ゼロとか言うが、なんで普通の人は人生一度の買い物に、
転売屋みたいな視点をもってくるのか疑問。賃貸ならずっと払うものがそこで終わって、
住居費がなくなってことだから、そこから投資のレベレッジがはじまるわけ。
職が不安定になり、最後まで払えるか不安な連中が、賃貸派で納得させてるとしか思えん。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
