【不動産】知られざる地雷､｢マンションの駐車場｣問題 行政の｢付置義務｣が解決を難しくしている
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2018年01月06日
筑紫 祐二 : 東洋経済 記者
「このままでは、20年後の大規模修繕計画を乗り切れない」
東京都江戸川区にある築10年、160戸のマンションで理事長に就任した山本雄一さん（仮名）は、人知れず焦燥感を抱いていた。
高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めているのだ。
空き駐車場は住民のサイフの問題になる
山本さんのマンション敷地内には機械式立体駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。
今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。駐車場収入の一部は月々の管理費にも充当されているため、収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。
つまりこのままでは、20年後に駐車場の更新だけで住民1戸当たり60万円超の一時金が必要になるというわけだ。大規模修繕計画は十数年前に立てたものであり、現在の人件費高騰や資機材値上がり分はもちろん、消費増税分も考慮されていない。これからさらに駐車場の空きが増えれば60万円では確実に足りない。
だが、駐車場が空いているかどうかはクルマを所有していない住民は気づきにくい。また、空き駐車場が将来のマンション、ひいては自分たちのサイフの問題に直結していることに思いが至らない人も多い。
（リンク先に続きあり) 駅遠の場所に住んでると、車購入維持費や家族送迎なども必要だから、
支出の総額で高くついて、家族の負担も大きいんだよね。 軽自動車を所有するよりベンツをカーシェアリングする方が安いんじゃないの？ >>150
８０戸のマンションで、
駐車場が１０台分もなくて、
付近にも駐車場がなくて、
いつも満車状態。
そんな条件で、
『それでも空きが出ないかみんなドキドキ』
よほど車嫌いの人ばかり住んでいるのかしら？ >>177
住んでるだけの人と管理の面倒を抱えている人の視点の違いへかくも酷い。 どうせ車必要な人は駐車場があるマンションを借りるだろうから、義務を無くせば？
代わりに駐車違反の罰則と罰金をかなり厳しくしないといけないけど ウチのマンションは55戸に45台だけど満車だよ。
築20年で高齢化はしてるけどね。
駐車料金は月7000円で、大規模修繕積立は管理費を増額して順調。 >>174
ああ、お前が貿易とか中国に縁がないのはよくわかったよw >>181
ハイハイ。
中国人はセーフハウスで買うから売らないの人ね？
さっさと今の億ション買って地獄見なとか思ったが、お前のレベルじゃ億ション買えないか。 >>114
駐車場を営利活動とした場合住民からの駐車代も課税対象になるから
割合によって減る場合もあるのよ >>183
駐車場収入よりも大きな税金を取られて損とお前は書いてるからね。
どう見てもお前さんの書きすぎだよね。 >>158
敷地内に居住者以外の第三者が立ち入る。
つまりセキュリティが確保出来なくなる。 >>185
そこの問題ならそもそも貸与しないよ。
おバカさん。
このお話は既に部外者に貸与してある状況で、新規のマンション住人が新しく駐車場を利用したいと言ったらどうするかだ。
割り込むならしっかり嫁ポケ。 >>123
管理会社を外部から呼んできたら？
外壁補修は相見積もり取ったら安くなるし。
黒字体質にしないとヤバイよ。
>>146
みんな高いところ住んでんな。
管理費1.5万しか払えんは俺は >>182
億ション？いらねw
いま不動産買うのは愚か者だからなーw
マンションなんて材料から地雷過ぎだぜ >>21
工事費込で超最低でも30万と、置き場所のスペース問題 長いこと疑問だったが
あれって地下に潜って2階式の駐車場なんだよな
肉眼で、動いている所をみたことねえや >>188
ああわかってる。
言い訳しなくても君には無理だと言ってるだろ。 日本は今だにまともなマンションを建てることができない国。
消費者を餌にするゼネコンが牛耳ってるからだろ。 オール平置きなんだが7割しか埋まってない。
これで築一年だからこれからは減る一方だな。。。
うまい運用って出来ないものなのね。 >>194
平置きなら土地がもったいないが経費もかからないし安価に外部に貸し出せばいいじゃん >>195
外部に貸し出した場合は、外部からの収入は課税されるから
税理士への支払い報酬と納税額を差し引いた手取りの収入がどれくらいになるかだね
それと外部に貸し出したばあいの管理組合の事務量がどのくらい増えるのかも考えないとね ゼネコンなんて単なるデベの下請けなのに
何にもわかってなくて書き込んでるんだろうな 平置きは車が傷むんだよなあ。地下駐車場ありのマンションってあんまないし。 >>200
マイナス思考すごいなｗ
貸さなきゃゼロだろ 都心のマンション持ってるけど駐車場利用料金２万５０００円に下げても空きがあるぞ。
この価格はこの近辺の月極の半値以下だが外部に貸すのはややこしいし。 >>203
月極月5万円とか、そりゃあ若者の車離れが起きるわ。
俺の住む地域だと月額15,000円でかなり高い方だな。
俺が住んでる賃貸住宅の駐車場料金は月額7,400円 田舎のアパート１階住まいだけど、駐車場月3000円
ドアを開けたら5秒で車ｗ >>206
田舎なら駐車場は無料が常識だ
有料なら誰も借りない 分譲マンションのチラシには毎月9万で買えるって書いてあったのに、物件見に行ったら、この他に管理費、修繕積み立て、駐車場、駐輪場代でプラス4万かかるっていわれて驚天動地したわ。 >>202
だってエアマンション所有者なんだもん。
何かやったら基本的にマンション所有者に損にならないと困るの。この人たちは。 >>80
いいね👍
トランクルーム会社に頑張って欲しい。 >>183
マンションの管理組合が駐車場を一部でもマンション所有者以外に貸し出すと、
駐車場運営が収益事業と見なされ、駐車場全体に課税される仕組みだった。
それを国税庁が、住民が優先的に駐車場を使えるならば、
外部貸し出しのみに課税し、住民使用部分は非課税のまま、とする見解を発表 空き駐車場に車上生活者を受けいれて
住所を与えたらよいと思う。
月15万くらいで。 ２．７万円＊５４台＊１２ヶ月＊３０年＝５．２５億円
機械式駐車場 ２億円
残りの３．２５億円を長期修繕に回す予定なのが可笑しい。
値下げして、管理費を上げるのが正解。 >>217
アホだろお前
機械式駐車場は30年持たないし供用期間中のメンテナンスも経費がかかる
可能なら撤去するのがベストだが出来ないなら駐車料金を値上げするしかない 機械式駐車場の入れ替え費用だけで料金計算するなんてまるで平置きの駐車場なら駐車場料金ゼロでも良いと言う理屈だな >>180
ど田舎ってだけやん
そりゃあ埋まるわな 知り合いが20年くらい前に八王子みなみ野の公団に引っ越した時に機械式の駐車場で、周りに空き地いっぱいなのにって言ってたけど、あっという間に栄えて月極めの駐車場とか借りれなくなってた。 マンション業者が管理費と修繕積立金をやたらに低く設定して売り出すからダメなんだよ。 >>109
30年も50年も補修が必要ないように造ろうと思ったら
金がかかりすぎて販売価格が高くなり、売れない 将来、外部に貸せる様な位置に駐車場を用意すれば済む話
大抵、セキュリティがどうこうで外部に貸すの止めとかで揉めるのだから 築10年のマンションの修繕計画が10数年前に立ててるとはすごいマンションだな >>177
都心にあるから、あんまり車乗ってる人少ないんだよ。
実際、住人が使ってるのはそのうちの半分で、後の半分は外部の人。 この問題ですら火消しに必死な奴らがいるなぁ
そんなに「クルマ関係のもの」が邪魔者扱いされるのが辛いのか？
都心でのマンションの駐車場余りなんてもう否定しようがない事実なのにな
工作料金を貰ってるとしか思えんなw
クルマ利権の闇は深い、アメリカの兵器産業の比ではない >>232
車利権で定期的に数万人の死者が出ることはなさそうだがな。 >>233
毎年国内でクルマに二千人も殺されてる事知らんの？
おいおい、勘弁してくれよw
積極的に被害者を生まない方向に努力してるわけでもないしね
分かりやすい例としては、アメリカでは日本車メーカー含む業界の話し合いで率先して自動ブレーキの自主的な義務化が決まったのに、日本では全くそんなそぶりすらない
しかもアメリカの兵器利権なんてハナクソだぞ？
あのダントツの業界の雄、ロッキードマーチンですらスズキとダイハツ足したものに劣る規模 >>54
凄いな駐車料金。下手すりゃ田舎の駐車場込みの家賃。 >>234
はあ？
なんだ糖質だったか。
失敗失敗。 >>54
相場より安くして入らないのはおまえんとこ自体に問題があるだけ
なぜ反省できない？ >>239
外部貸しの場合は、多少安くても、契約年度の途中で強制解約の条件付きなんだよ。
何時出て行けと言われるか判らないから契約しずらいんだよ。
２０％以上は安くしないダメだと思うよ。 >>240
もちろんそれ大前提
ただ、話の雰囲気的に35,000にしても、ここには借りに来ないんじゃないかと感じたんだ
出入りしづらいとかなんだとか、色々と土地環境に問題がありそう マンションに出入りする様々な業者の為にもコインパーキング化が一番良い
１００戸もあれば一日に相当数の業者のクルマが来るはず
駐車スペースが無いマンションは本当にめんどくさいんだ
防災センターでの手続きとかで無駄な時間を使うのも勘弁
コインで済めばお互いにメリットがある >>43
それって最低限でも今駐車場に置いてある分の車は全部路上で
待機・運行されるんだろ？
「呼んだら直ぐに来る」を実現しようと思ったら今ある自動車の台数じゃ
足りない気がするし、免許を持っていない人も利用するようになるから
今ある自動車の何倍もの台数が必要になりそうだけど、
それだけのキャパって今の道路にあるんだろうか？ >>244
そんな四六時中走り続けるようなのはガソリンじゃなくてEVだろうし
そんだけ走るなら結構なバッテリー積まないといけない
重くなるから道路は痛みやすいし排気はないけどタイヤカスは出る
充電台数も夜間だけじゃ絶対追いつかないから常に電気を食うだろうな
素直に電車乗っとけばいいのに >>217
管理費と修繕積立金は別会計だよ。
多くのマンションでは駐車場料金は管理費会計だ。
駐車場の料金設定は近隣相場同等ということで
駐車場の使用有無によって不公平にならないようにしてる。
（という建前）
1台あたり１０坪の土地代が浮いた分が
駐車場の３０〜４０年間のメンテナンス費用なんだよ。
あと、機械式駐車場の設計が稚拙で故障して当たり前だと
同じマンションの機械に詳しい人が言ってたな。 >>246
うちのマンションでは、駐車場は管理費とは別の駐車場会計をつくって、
駐車場のメンテナンス費用と駐車場の修繕計画から逆算した額を月額の
駐車場利用料金にしている。近所の相場とかは関係なし。 >>246
だから可笑しくなるんだよ、管理費まで駐車料金に頼っているから破綻するんだよ。
マンション業者は管理費を安く見せる為に、駐車料金に頼り切った仕組みにしてるよね。 不動産もヤクザ使って押し売りしてるからな
そろそろ限界だろ うちのマンションの駐車場収入は、1年分を翌年に修繕費へ振替てるよ
機械式の修繕費やマンションの小修繕費で消化してる
でも年々機械式の修繕費が増えてきた
空きを一括でサブリースして収入増やしたけど、焼け石に水
サブリース収入が無かったら大炎上な訳だが、根本的に機械式は金食い虫だな >>250
そのやり方だと車を持つ人が減って空きが出てくるとどんどん駐車料金が高くなっていくんじゃないの？
周辺より高くなったら車を持っている人まで周辺駐車場に移し替え
残ってる人は非常に高い負担に耐えなきゃいけなくなる
最後に誰もいなくなったらどうなるんだろうねえ >>251
維持できなくなったら普通に解体撤去だろ >>251
>>247です。その可能性もあるので、分譲時なに設置されていた
機械式を20年目を機に自走式＋平置きに改築しました。
20年分の駐車場修繕積立金をあらかた吐き出したけど、メンテ
ナンス費用が大幅に減少したので、修繕積立金に充当する額を
含めても、月額利用料金を従来の半分の水準に引き下げることが
できました。 ・機械式は早期に廃止する方針をだす。
・駐車場収入に重きを置かない修繕計画を立てる。
・平置きで余ったら外部貸出を進める。 >>255
住居用建物の修繕計画と駐車場構造物の修繕計画を
切り離して、それぞれ独立して修繕計画を、たてて
別個の修繕積立金を積み立てればいい。
うちのマンションはそうしてる。 国交省はどうすんだろね
絶対社会問題になるだろ
放置してる政治家連中も 通勤時間にマンションエントランスの客待ちタクシーが増えて駐車場から出ていく車より多くなった気がする
Googleで空車タクシー呼び出せるサービスでタクシーシフトが進むだろう
より安いuberが広がっていないのは残念だが自家用車保有は格段に減るだろうね
うちは賃貸だから所詮他人事だが >>258
über使い方がわからん
どこに電話したらええねん >>258
タクシーの他にも、マンション駐車場にカーシェアがついてるケースが随分増えたね
もうクルマなんて持つ時代じゃないんだよな >>260
「もうクルマなんて持つ時代じゃない」なんて都会限定の話じゃないか？ >>260
そんな事はない
クルマ好きのやつもまだまだいる
君らは移動だけのクルマとしか考えがないが、クルマは趣味としても存在している
無くても困らないなどは次元の違う話
困る困らないではない、持つことが大事 >>261
これからは益々その傾向が国全体で強まるよ
地方都市でも都心回帰が進む >>263
今のオートバイみたいな存在になるんじゃないですかね
一家に一台から10軒に一台
ああ、あなたもお好きですね、って
今の若い人は免許も取ろうとしないって趣味人同士慰めあう時代になるかも
ああ、手動運転の車、走行禁止になってるかもしれません 車のあるなしは単に金の問題なのに、言い訳が笑えるｗ
車がなくたって全く生活に問題ないがある方が便利なだけだ >>267
マイナス面が無いと捉えるからそういう考えになる
車検、給油、洗車、タイヤ交換その他の手間+事故のリスクが持つメリットを上回るという可能性だってある
「何が何でも金さえあるなら持つ方がいいに決まってる」なら、番町のマンションは戸数分の駐車場備えてるしあの辺のタイムズにカーシェアなんて設けられないよね 単身で賃貸マンション住みだが車があるので駐車場がいる
駐車場料金が28000円
昨年末少し乗って以来乗っていないからバッテリー心配、用事ないけど今日少し動かしてみるけど動くかな
自走式だけどシャッターとかあって出すの面倒だし第一乗らなきゃいけない用事もないのでほとんど乗らない
この前荷物を運ぶ必要があって俺のベンツには入らないので近所のスタンドでレンタカー借りたが6時間で2200円＋ガソリン代300円少々
うーん
車手放せよという神の声が聞こえて仕方ない 街中のマンション住まいのもうすぐ定年のおっちゃん。
これが最後の車の買い替えって言ってたな。
年金生活になったら車は売っぱらうとか。
維持費が高すぎて持っていられない。
マンションはただでさえ管理費や修繕積立金がいるし、固定資産税もお高め。
下手すりゃ、それらと車の維持費で6〜7万かかる。 マンション住民のための駐車場だから第三者に貸すと税金がかかってくるんだよな
住民もタワー駐車場は
遅いし、背丈が低く
ワゴンタイプが入らんかったりするから近所で借りてる有り様で
けっこう空いてる
修繕積立金に影響してくるし
電気代や維持費にコストが掛かるから
空きが多いと大変よ 税金取られるの覚悟で
第三者に貸してるタワー駐車場があるが近隣の相場よりかなり安いな
駐車場は青空に限る
屋根付きならもっと良し
でも高い 一万以上差があったりする 修繕積立金を埋めるためにタワー駐車場作ったが、空きが多く
維持費などで足が出て
逆に取り崩してるとこが多い ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
