【不動産】知られざる地雷､｢マンションの駐車場｣問題 行政の｢付置義務｣が解決を難しくしている
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http://toyokeizai.net/articles/-/203602
2018年01月06日
筑紫 祐二 : 東洋経済 記者
「このままでは、20年後の大規模修繕計画を乗り切れない」
東京都江戸川区にある築10年、160戸のマンションで理事長に就任した山本雄一さん（仮名）は、人知れず焦燥感を抱いていた。
高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めているのだ。
空き駐車場は住民のサイフの問題になる
山本さんのマンション敷地内には機械式立体駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。
今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。駐車場収入の一部は月々の管理費にも充当されているため、収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。
つまりこのままでは、20年後に駐車場の更新だけで住民1戸当たり60万円超の一時金が必要になるというわけだ。大規模修繕計画は十数年前に立てたものであり、現在の人件費高騰や資機材値上がり分はもちろん、消費増税分も考慮されていない。これからさらに駐車場の空きが増えれば60万円では確実に足りない。
だが、駐車場が空いているかどうかはクルマを所有していない住民は気づきにくい。また、空き駐車場が将来のマンション、ひいては自分たちのサイフの問題に直結していることに思いが至らない人も多い。
（リンク先に続きあり) >>38
＞機械式駐車場を自走式に
駐車場が車を回収しに走ってくれるのか、都会は進んでるな。 サブリースが増えてきてるだろ？
エリアパーキングとかググッてみ
ワイは目黒区でサブリース借りてる
75平米で家賃27万が相場のマンションに駐車場2万2千円で借りてるわw
パレット型機械式駐車場にリモコンシャッターでセレブ気分になるでw
ワイは家賃8万のワンルームだけど orz >>74
こういうバカなレスってどういう心境で書き込むのかな
もしかして面白いと思ってるしているわけないだろうし >>12
共用部で利益出しちゃうと税金関係がややこしくてね
コインパーキングが許されるなら駐車場に民泊用の小屋を建てた方がいいなw 山手線内側の高層マンションで地下駐車場の空きが目立ってきて
その三分の一をトランクルームに変更したところを知っているわ。
同意を取りらなくてはならなかったが、高齢化で車が要らなくなったから
すんなり決まった。億ションでベンツが多いところだったけれどね。
住民も収益性のあるトランクルームにできたので良かったと言っていた。 >>64
日本の政治って本当に目先の金儲け事しか考えてないよな
50年先、せめて20年先の事想定して物事決めろよと思うわ
少子化で学生の数減るのわかってて大学ポコポコ作ったり、高齢化に人口減少分かってんのにマンション大量に作らせたり
地方大学みたいに足りない学生は海外から金払って連れてくるみたいに、
空きマンションも外国人優遇してでも埋めるつもりなんじゃねーかと >駐車料金は平均で月2万7000円
これに車の税金や維持費がかかるわけだろ？
衣食住に遊行費に通信費やらを払ってたら年収８００万円程度だと全く貯蓄が出来ないね
貧困老人まっしぐらだなｗ こういうのがあるから安いマンションは買うなって言ってるんだけどな
貧乏人と財産を共有するなんて恐ろしいことになるの分かりきってる
買うならまともな人が住んでるとこにしなきゃ マンションなんて全て賃貸形式にしたらいいのに
修繕も簡単になるでしょ >>12
住宅街のコインパーキングなんて、ほとんど収益見込めないんだよ >>84
デベロッパーがいやがる
早く現金化したいから分譲しているので 既存不適格前提の小型化リフォームで。役所なんかどうすることもできないよ。 ワコーレロイヤルガーデン北本という恐るべきマンションをお前等は知らない。 >>82
世帯年収が一千万の家庭を想定してるから貯蓄は余裕で出来る ・
マンションの空き駐車場は、レンタル車の置き場にすればいいよ。
みんな自分一人の車を持つ余裕なんて無いよ。
・ 中国人の方が先見の明がある。
日本の企業はその場限り。日本に未来はない。 駐車場に月27,000円払うなんてアホとしか言いようがない。
マンション駐車場は補修もしやすい自走式のしっかりしたRCやSRCで精々3階建てまで。
狭い敷地に機械式3段がギッシリとズラリと並ぶなんて最低のマンションだよ。
駐車料金は積立金含めても10,000円まで。
それくらいのもんやろ。
それともこのマンションは億ションかよ。
＞一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。
一般にマンション内の駐車場は周辺より若干安い。
こんな料金が取れる地域なら、
その料金で外部に貸し出せばかなり埋まる。
>>95
よほど値下げしないと誰も借りないよ不便だしな こんなの10年以上前から問題になってるよな。ここ10年でマンション買って駐車場問題意識してないやつなんて誰もいないだろ。まともなデベなら駐車場のリスクを説明するし。
いったい何が知られざるなのか？
あと、切り詰めるなら、
マンション管理会社のぼったくり。
基本、談合の旗振り役、
プール金全額にほぼ一致する入札業者が1社、そこが落札。
出来レース。
エレベーターや機械式駐車場は維持費がバカにならない。マンション本体のローンだけ考えてると共用設備費で痛い目にあう。 【批判殺到】安倍総理「デパートで開店前に６千人のお客さん、賃上げの成果だ」⇒ネット「金がないから安い福袋に並ぶ」「中小零細・低所得・生活保護世帯は無視」 http://xn--nyqy26a13k.jp/archives/37827
＞このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。
こういう理事長に限って、
管理会社の言いなりになって、夏祭りやクリスマスパーティにはメスを入れず、
管理会社の言いなりになって、修繕積立金の値上げを提案し、
無関心な住民は、委任状を出して総会には出席せずそのまま可決。
60万円/(20×12)＝2500円
「平均2500円値上げします」
だな。
純粋に高いだけ
27000円ってどこのブルジョアだよ
出せて15000円だわ マンションは新築で買って、最初の大規模修繕後に売って住み替える
終の棲家には出来ない住居なんだよ
特に最近の安物件は絶対に二回目の大規模修繕には耐えられない額しか
修繕積立金が設定されていないからな >>16
ウチそのパターン
といっても来客用の日貸しね
周辺のタイムスより格安だから
結構利用者いるみたい そもそもマンションって建て替えというか大規模補修必要な時期まで住むもんなのか？ 新築で買えば、30年か50年ぐらい補修なしで住めるもんじゃないの？
一軒家より条件悪くね？ 管理組合は特殊法人扱いで管理費収入は全額無税
外部に対して営業収入があると普通法人となって法人税が掛かり
駐車場収入よりも大きな税金が取られて損 一軒につき一台分の駐車場も分譲しとけばいいじゃん
法律的になんか問題あるの >>110
アホかお前
その事業の売り上げ分にしか課税されないのに損とか赤字になるわけないだろ うちの分譲マンション最初から駐車場ゼロ
1,2階がトヨタの販売店で一見駐車場有りっぽく見えるが住民分は無い
12階建て築30年全72戸駅前商業地区県道沿い駅徒歩5分
駅と反対側徒歩5分に駐車場借りてたが子供が成長したので車手放した
全然不便してない
住民皆そんなかんじで子育て中は車維持し高齢化で手放してる
徒歩5分で借りてた駐車場のすぐ先にはトヨタレンタカーもあるし マンションは駐車場あっても不便だからな
荷物の上げ下ろしとか恐ろしく不便
なんであんなに不便で区分所有なんてものが戸建と大して変わらん価格で売れるのか謎だよ 新築で買っても、１５年くらいで中規模改修、その後も同じくらいたつと、外壁塗り替えなんかが
発生する。これは、戸建ても同じ。戸建てはやらない人もいるだけ。マンソンは手入れが良ければ
４５年ほど価値が残るけど、戸建ては２５年で基本土地値マイナス解体費 >>119
実家は水回り以外ノーメンテだけど45年持ってるな
25年でつぶす戸建てはまず見ないわ マンションの理事になってヤバイと思ったこと
持ち家となってるが結局は管理会社からの賃貸
修繕や管理費などの費用は管理会社の言いなり
金をかけて建物の見かけを良くしたい住人と節約して費用を押さえたい住人が一緒に暮らすのはムリ 一戸建て住宅なら車一台毎に車庫証明が必要なので
最低でも戸数ぶんの駐車場の設置の義務は当たり前。
※駐車スペースは後から増やせない
少なくとも規制を緩和して解決すべき問題ではない。 戸建てと違ってマンションは買い物してもクルマを横付けできない、
大変なんだよな 採算取れなくなったらその分稼働させなければいいだけじゃないの
それじゃすまないの？ >>125
タワマンだと荷物専用エレベーターに車横付けして台車に乗せて高層階に運ぶの見たことあるけど凄く面倒 1000世帯クラスのマンションでも、
15台のカーシェアで需要の96%は満足できます。 >>129
さすがにそれは無いよ
あるとしたら最初からその条件で購入した場合だけ カーシェアリング会社に貸せばいいじゃん
5台ぐらい常に置いてあったら車持ってない住民も便利 >>130
現実の実験結果に基づいているので。
ちなみにカーシェアは使いたくない人は考慮されていない。
単純に利用状況から必要台数を割り出しただけの実験結果ね。
ソースがいるなら自分で探して。 >>129
カーシェアは土日祝日の必要なときに限って空いてないけどね クリスマスイブに機械式駐車場が故障して入出庫できなくなったタワマンがあってだな… まあでもこの問題は東京都だけの問題だろうから
行政を巻き込むのは難しそうだな >>127
どこが面倒なの？
マンションの中を台車を押して歩くとこ？
逆にマンションってだいたい街中にあるから（郊外マンションはアホらしいから無視ｗ）、
普段の買い物歩いて行けるけど その歩く手間すら車だと無いからな、まあ健康には良くないけど >>122
流石にそれはどっか腐ってる気が
どうやっても塗装は１５年で駄目になるよ
で、塗装駄目になった所から雨水入って
段々朽ちていくのがパターン
ある日突然雨漏りとか起きて、
開けてみたら屋根張替えとかになりかねんので
ちゃんとメンテした方が結果的に安くつく
ぶっ壊し時期が確定してるなら別だが 現代の工業製品の寿命は製造から十年程度と見た方が良い。
金属は錆びるし、プラスチックやゴム、塗料は劣化する。
住宅の外壁も同様。十年が一つの目安。 27000円／月って安いな
うちは１万高いけどまだ値上げしたそうだ マンションの住民が駐車しないから仕方なく値上げすると
今まで駐車していた住民が近所の別の駐車場と契約して出ていくという悪循環 うちのマンションでも同様の問題が持ち上がり、機械式駐車場の一部を撤去して平置き駐車場にした
機械式駐車場のメンテナンス費用が削減できたのは大きなメリット カーシェア誘致したら車持ってない住民が使わないかな？ 20以上の駐車場があるとそれだけで収入が年数百万になるからな。
それを頭に入れて修繕積み立てをやると空きが出ると洒落にならない。
うちのマンションは80部ある中堅マンションだけど、駐車スペースが
そもそも10もないし、付近に駐車場がないから、基本いつも満車状態
だけど、それでも空きが出ないかみんなドキドキしてるわ。 >>4
そんな面倒なことになってるのか。
今は車を手放すほうが多そう。 >>3
なんで君は1やその先のソースも読めない文盲のくせに、自分が何か知ってると勘違いしているの？ >>15
違います。
そうだと言うなら、限定している条文示してみろ。 >>14
機械式駐車場で、例えば歯車の歯がかけました。車は移動できませんって場合にちまちま稼働てできるの？ >>16
泥棒が捗るな。
駐車場まで入れると言うことは、各戸のドアや窓の鍵だけが最後のハードルだ。
そうしたものはだいたい泥棒なら突破可能だ。 >>46
非住民用の契約を月極にしておけば良いだろ？
で新規住人が希望出したら、月極には契約更新しないと通知して、そのタイミングで入れ替え。 >>17
機械式だと、固定が面倒。
平置きなら問題ないから良いですよと言うところが多いと思う。
一のソースにあるように駐車場はマンション施工開始前までに概要が定まっていることが多いので、その時に決まっていたと思われ。 近々としてシェアリング、未来的には自動運転のタクシーなどで
駐車場も車も所有の必要がどんどんなくなる モンゴル力士の八百長が話題になってますが、野球界にたくさんいる在日韓国人が
これをやってないと思いますか？
しかも彼らはモンゴル力士と違って日本人に成りすましているのでさらに巧妙に
八百長がしやすい状況です。
作られたヒーローがどれだけ野球界には多いことか、想像するだけで思い当たりますね。
まともな日本人の野球選手で実力が本当にある選手はみなメジャーに行くんですよ。
日本人選手のメジャー移籍に批判的なのは、八百長をやってる在日韓国人のインチキ野郎。
彼らがやってきた欺瞞に満ちた記録とその正体がバレるのを恐れているんですね。
なんのことはない、自分たちの薄汚い利権のために日本という裏社会を掌握したいだけという
本音だけがそこにあったわけです。昔からこういう連中の存在が日本社会の病巣だった。
なぜ、野球賭博は禁止されてきたのか。
そこに在日韓国人による八百長インチキが存在しているから、ということだったと。 維持管理費が必要で経年劣化する機械式の立体駐車場なんて作るのがそもそもの間違いだ 今までさんざん違法駐車しといて、今さら文句言うなよ 一方中国人は民泊とレンタカー置き場にした
マジでこれ規制できないだろ >>165
中国人はもはや日本の億ションの売り手側。
あと5年もすればいなくなるよ。
その時に何が起こるかわからないけどね。
とりあえず、いなくなったら理事会なり住民総会なりで変更を決議すれば良い。 先ずは、空いている理由を明確にするだね。
周辺駐車場より２割位安ければ、普通なら空きは出来ないと思うよ。
周辺と差が無ければ、便利な所を借りる住人も出てくる。
値下げて増やせるなら満状態にして、収入減は１６０世帯で割れば、少しの値上げで済む。
大規模修繕の費用を駐車場収入に乗せすぎているのはマズイ。 >>168
君はバカなの？アホなの？
それとも日本語読めないの？
日本語はわかるけど一は読めないの？ うちのマンションは空きが多いから一部をコインパーキングに改装してたよ。
想定以上に収入が多いって言ってた。 >>170
事業収入だから税理士に頼んで申告納税してるよね >>167
資産はねかさないだろうけど都市部はうごかないだろうね。
いざって時のセーフハウス他にするだろ >>173
現にもう中華は売りが上回り！日本人の新規参入者が買うパターンができている。
お前さんが不動産の関係者じゃないのは丸わかりだが、セーフハウス？はあという感じだな。
まあ、そういうおバカがいるから中国人は儲け続けるんだろう。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
