【不動産投資こそFIREへの近道】失敗しない物件選びのコツ [田杉山脈★]
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
株式投資よりアパート1棟経営がFIRE（経済的自立と早期退職）への近道！
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。
不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール
私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。
いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。
それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。
でも、「私は本気です！ 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。
優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。
私の場合、区分（1部屋）買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。
そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。
一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。
そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。
不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。
書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できるアプリが便利です。
クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。
私は無料アプリ「アパート一棟買いLite」を使用しています。
物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。
特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。
また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。
なかには、「30年間100％満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。
不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった！」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3c998941829b1cf76f32080cb83b64d4423dc6ab インフレきたら都心近郊、借金&不動産持ちが最強になる
次いで海外株、ETF 持ち→金、日本株
で現金最弱
がしかしまぁこれだけ輪転機回しても日本はまだデフレぽいからこのままスタグフレ突入か 新築ならサブリースで10年固定7%くらいだから悪くはない
あちこちでラブホ買って回してるおっさんは16%近く儲けてたから商売の方が低リスク 仕入れより処分方法考えておかないと経費垂れ流しのババになるし素人が手を出すにはハードル高い 不動産投資の本だいぶ読んだけど、俺には無理だと察して辞めたわ 不動産はいいぞ
ただし立地が重要
日本国内だと都心限定
海外なら選択肢がぐっと広がる
特に北米物件とか笑いが止まらない
コロナの影響なんて皆無だよ 急にFIREFIRE言い出したなまあ名前変わっただけで昔からあるけどｗ
これでド素人が俺も！ってなって高値掴みしてにっちもさっちも行かなくなって任意売却借金だけが残るパターンだわｗまあそういう任意売却物件を攫ってウハウハの奴もいるけどな 最近FIRE詐欺の宣伝が酷すぎんよ
成功するのは五輪メダル取るより難しい
結局さえない仕事の継続と微々たる貯金で結婚しない
これが早期リタイアの近道 レバレッジをかけまくって、バランスシートの大きさだけを誇っても・・・
アパート７棟で７億円 → １棟わずか１億円
資産７億５千万円で７千万円の家賃収入 → 利回り９％（以上）
こういうボロアパートは、表面利回りはすごく高いんだけど、
メンテナンスに費用も手間もかかるし、
建て直しても家賃を上げられないような立地だから、
しばらくすると詰むのがオチ。 独身高齢者の何十万もの家賃滞納・尿入りペットボトルゴミ汚部屋化・立ち退き拒否・親族引き取り拒否といった問題は相当数出てくるので
放置してても家賃収入があると思うのは大間違い 株価暴落が始まってるから
そのうち不動産価格にも影響が出てくるよ
クソ物件を素人投資家が掴まされるのが目に見えるｗ リーマンは、REITか海外投資信託に投資したほうがいいよ。
不動産投資で表面利回り10%って言っても、税金でかなり持っていかれるからね。
株式投資は現状20%で、凄い優遇されている。 >>111
旗竿地の再建築不可のボロアパートとか今は良くても最終的には負動産だよね >>94
儲かる物件なんて誰も手放さないからな
基本、売られてるのは不良物件ばかりｗ 首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある >>118
マジしつこいね
10年以上前マイル目的で資料請求したところからいまだに着信入ってるわｗ 今は材料費が上がってるから利回り厳しい
がしかしこれからもっと原材料費上がって家賃も上げざるえないかもしれない
ここで買っておけば良かったということになる
10年前から不動産投資は危ない危ない言われてるけど結局10年前に買っておけば良かった という事実もある
さぁこれからどうなることやらw 🎃→👹→😰😫😱→😇 >>1
7棟物件があるのは良いが改修費やら、税金やら、いろんな経費で、ファイヤどころぢゃ
無い。管理会社に丸投げでもしない限り、不労所得で暮らせんゾ。
で、ファイヤ後は何するんですかね？ >>86
35年後、築35年の7棟の物件の改修費用がファイヤ後の老後に幾らなるのか楽しみだ。 メインバンクの紹介で
県庁所在地の駅チカに200坪の土地を買ったけど
銀行と付き合いが無いとこういう優良物件紹介してもらえないからね
ネットに出てくるような物件はババ抜きのババだからな 単に不動産の管理が仕事になるだけじゃないの？ソレって仕事から開放されてんのかね。 投資してる人の話聞いたら
リフォームもも時には自分の手で修理したり
内見の資料やポップつくったり
それもう経営だよねってかんじ つ かぼちゃの馬車
それ以前に素人が不動産に手を出しても
不動産屋に丸め込まれるのが多数だろうなぁ 千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな
理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい >>132
10年やったら飽きるよw
今は改装とか業者にきっちり立ち会ってるだけw
うるさがられるけど手抜きされるよりマシだからなw このソースの人、最近見かけるね
ただ年間2000万円のキャッシュフローを得るのに総資産7億5000万円必要って効率悪くない？ 人口減に入ってるしリモートワーク時代だから、
相当以上に吟味しないと破滅コース >>138
根本的にはそれよね。
ワイも不動産じゃなくて株だわ。
株なら経済成長して値上がりする確率が高いと思うから。 ここ5、6年くらいずっと不動産バブルだったことに気付けない奴はヤバイ。 今日から出来る血液サラサラ習慣
・ウェイトトレーニング(血管内皮を丈夫にする、血管を広げる、動脈硬化予防)
・ランニング(医療用血栓溶解剤のt-PAと同じのが分泌される)
・納豆を食う(納豆キナーゼによる血栓溶解)
・ビタミンC、E、B(サラサラ効果)
・ビタミンD(サラサラ、抗ウイルス)
・ウコンサプリ(サラサラ、抗エンベロープウイルス)
・緑茶(サラサラ、抗エンベロープウイルス)
・キャベツなどのアブラナ科の野菜をめっちゃ食う
・玉ねぎ、ニラ、にんにくを食べる（硫化アリル）
・魚、魚油、アマニ油、エゴマ油をとる(オメガ3によるサラサラ)
血液をサラサラにして生活習慣病やコロナ重症化を予防しよう！ もし500万円あったら中古ワンルームでも買って自分が住めば立派な資産運用と言えるよね
それで家賃が年間50万円浮くとすると年間利回りは10％になる 不動産バブルが弾けそうなのか・・・
なるほどｗｗｗｗｗｗｗ 人は記憶型と思考型に大別できる
リスクを抑えるんだ
そこで2ｋの2軒長屋よ
1軒は己が住む
もう一軒を貸すって寸法さ
借主が現れなくともリスクは少ないだろ
2ｋ10坪2軒、20坪。
建設費50万円としても1000万円だ >>149 の続き
2軒とも早々に埋まりそうなら次の2軒長屋を建てる
空きリスクは1軒のみってことね >>122
マジかよ！！
春にポイント目的で資料請求してから週3で着信来てるけど、あれがこの先10年続くんかい！！！？ これニュースではなく、不動産会社の宣伝でしょ。
不動産会社の言うがままに大きな借金背負って、上手く行くはずがない。 FIREを目指して株式市場や不動産市場に参入してくる人は多いが死屍累々だということを心してね 最近ユーチューブのCMで、この株・FXの自動システムを購入すれば月収３０万円が可能です、というのを見た。
もし本当ならば、他人に売るのではなく自分でやればいい。
こんな怪しいCMに引っ掛かる人、いるのかな？ >>1
親から相続した時価1億ほどの土地を企業が20年契約ぐらいで借りてくれてるが、ほぼノーリスクで年500万ほどの収入
現金8千万はGAFAMに投資してるがこれもまあいい感じ
リーマンで年収700万ほどだがそろそろFIREしてもいいかな？ どうせ千葉行っても千葉県でしか通用しないし、
それなら埼玉も同じ条件だが、そっちの方が県の経済が大きいからな
実質では埼玉行った方が良いだろ >>1
憲法もなければ私権も財産権もない↓のような超絶腐敗国家でJALだのANAだのテロリストを皆殺しにすらせずに失敗しないとかねえよバカ
日本全国ちからを背景とした一方的な現状変更によってグゥアーーーチュィーーーンバリバリバリバリとか
人様の私有地上空を無断で航路にして騒音まき散らすJALだのANAだのテロリストが
都心まで数珠つなぎで私有地侵犯して騒音に温室効果ガスにウイルスにとまき散らして感染拡大させて人殺しまくって
ステイホームにテレワークにと妨害して威力業務妨害しまくってる世界最悪の人権侵害賄賂癒着腐敗大国日本
大勢で密集して路上で泥酔してお祭り騒ぎしろって政府の明確なメッセージをお前らは忖度せなあかん
ポリ公までもが人の神経を根底から破壊する騒音ヘリをグルグル飛ばしまくって威力業務妨害して
税金泥棒しながら遊び倒してマッチポンプ丸出しで犯罪惹起して薄汚い利権を貪り尽くしてやがるしな
コロナ騒ぎが続くと史上最悪前代未聞の腐敗組織自民党は利権が拡大して儲かるし、
カルトソーカは不幸なやつが増えるほど信者になって拝めば治る、お布施が足りないだのとそそのかすネタになるからな
要するにお前らの命を奪って金銭強奪して天下り賄賂癒着しているJALANAテロリストの利益に付け替えているのが
自民公明カルト創価人殺し公明党赤羽一嘉に汚染された国交省ら世界最悪前代未聞の腐敗テロ集団ってわけよ
空港閉鎖して収束させたほとんどワクチンなんか打っていない同じ島国のニュージーランドからも分かるように
JALだのANAだのテロリストに破防法適用して皆殺しするたったそれだけの簡単なことで
コロナ騒ぎなんて即座に終了するのは分かりきってるわな
サリンばら撒いたオウム真理教なんて13人殺して13人死刑にされたわけだが、
15000人殺害したJALだのANAだのテロリストは15000人は処刑しないと理屈に合わんだろ
ワクチンなんか打つバカに限って2000万分の１の確率の宝くじとか当たるつもりで買ってんだよな
このワクチンは10万人に１人死亡するんだから、宝くじの200倍は当選するっつのな
前後賞もとい重篤化リスク、カス賞もとい副作用リスク、サリドマイドのような奇形児産み落としリスクを
含めたら打つのは知障か自殺志願者だけなのは明白
お前らもこんな明白な加害行為を受けながら損害賠償請求訴訟すら起こさず廃業だの失業だの税金くれだの寝言は寝て言えよ
コロナ以前から鉄道の30倍以上もの温室効果ガスまき散らして気候変動させて海水温上昇させてかつてない量の水蒸気を
日本列島に供給させて日本中で土砂崩れに洪水、暴風、猛暑にと災害連発させて人殺しまくって
騒音まき散らして静音が生命線の知的産業を根絶やしにして日本を技術力20年遅れのポンコツ後進国に陥れて
まだ懲りずに都心まで数珠つなぎで騒音まき散らしてステイホームにテレワークにと妨害して感染拡大させてやがる
ただちにJALだのANAだのテロリストを一匹残らず皆殺しにしろや 相続ならともかく
自分でローン組んで、それを他人に貸して・・・・・・・・
とか自分が住む家をローンで買って維持していくだけでも
大変なリスクを抱えるんの
アホとしか言いようがない
バカなサラリーマンをターゲットにしているのは分かるが
可哀そうにｗｗ 独身なら土地かって中古プレハブ固定して改造して終わりでしょ 住む家で重要なのは、
防音性の高さと、
近所の住民がまともかどうかだ
深夜に騒ぐ奴が隣家にいたら
ひとたまりもない >>23
つくづく半島を併合してしまったことが悔やまれるな・・・ その物件がなぜ売られてるか考えるんだ。
誰も買ってない、お薦め物件が自分の所に回って来た理由を 競売で100万で買った事故物件普通に月5万稼ぐわな。安く買って貸すための努力すれば普通に儲かる。
1番アホなのはフルローンで
マイホーム3000万とか買う奴
3000万有れば何個物件かえるか、、
てか3000万有ればfireできるんだよね。
少しの頭があれば。 こんな物始める奴って、周りにどれだけの空き家があるか分かってんのかね？ 結局バブル期みたいに個人にも不動産買わせたいだけだろ
結果はお察し 知識あって能力もあるなら競売物件狙うなり手はあるだろうけど初心者には無理でしょ
こんなんでも騙される人間いるのかねえ
数千万握りしめて不動産屋に本気だって示してもカモにされるだけだろうし
これが一桁多けりゃまた話は変わるだろうけど 神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=千葉
千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=横国
上京する人はこれに注意 いなくはならないだろ
恋愛と一緒で好条件のやつにだけ群がるだけで >>3
アホだな。
米国株もいいけど、それじゃ銀行から金借りられないだろ。銀行の金で投資するのが不動産投資の醍醐味よ。 >>53
＞東京オリンピック後をみた金融業界と不動産業界が仕込み中なのがFIRE
これ同意。 不動産投資はいかに銀行を騙して金を引っ張るかが勝負
レバレッジ掛ける訳だから当たれば大きいよ シノケンのCMとかホント胡散臭い
自分の会社でやれや シノケンはデブ営業がふっかけまくるからな
その贅肉と物件価格落としてから出直してこいや！て思うわ
ぼったくった金でブクブク太ってますってアピールしてるようなもんだし、営業は見た目が大事って習わなかったのか？ 千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな
理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい 良い物件は上級で死守。
下級には絶対回ってこない。 リスク張ったボロ物件投資はわりと有りだと思ってる
単車みたいな価格のオンボロ一軒家を自己補修して貸しに出すツワモノがいるらしい どうせ千葉行っても千葉県でしか通用しないし、
それなら埼玉も同じ条件だが、そっちの方が県の経済が大きいからな
実質では埼玉行った方が良いだろ 【不動産投資こそ養分への近道】失敗しないカモ選びのコツ 首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
