【不動産投資こそFIREへの近道】失敗しない物件選びのコツ [田杉山脈★]
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株式投資よりアパート1棟経営がFIRE（経済的自立と早期退職）への近道！
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー（手元に残るお金）2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。
不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール
私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。
いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。
それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。
でも、「私は本気です！ 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。
優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。
私の場合、区分（1部屋）買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。
そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。
一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。
そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。
不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。
書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できるアプリが便利です。
クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。
私は無料アプリ「アパート一棟買いLite」を使用しています。
物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。
特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。
また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。
なかには、「30年間100％満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。
不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった！」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3c998941829b1cf76f32080cb83b64d4423dc6ab >>192
仕事辞めてから遊びでやる分には楽しい
実家暮らしだけどボロ屋ある程度改修して貸し出してる
チマチマやるの面白いぞ >>166
まじで防音性が一番
rc鉄筋住んでるがストレス皆無
昨日ビジネスホテル泊まったら隣室の咳払いが聞こえてものすごい萎えた 神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=千葉
千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=横国
上京する人はこれに注意 割安物件は存在するけどほとんど出てこないし、買えるかは運 不思議なんだけど、近所の中古物件動きが活発なのよ。
といっても超地方なんだけど。
このコロナ禍のご時世に近所で自営業の人が築40年越えを買って
セルフリフォームやってる。
それから長らく空き家だったのを取り壊して、なんとデザイナーズ
一軒家に新築した人も居る。
ちょっと離れた都市部の人が引っ越して来たんだけど、
何もこんな超地方に、ってこっちが言いたくなるような
超地方何だけどね。ｗ
それからそれから、賃貸流れの物件購入して外壁塗装、リフォームで
室内ガレージ作って車イジリやってる若夫婦も居るし。
世の中一体どうなってるの？ かぼちゃの馬車でも買っとけ
家賃保証でノーリスクだぜｗｗｗ 千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな
理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい 首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある 不動産所得は総合課税だし、固定資産税、修繕費など経費もかかるからな
投資するなら分離課税の金融がいい気がする。 知ってる
こういうの嵌め込みって言うんだよな(;´･ω･) どうせ千葉行っても千葉県でしか通用しないし、
それなら埼玉も同じ条件だが、そっちの方が県の経済が大きいからな
実質では埼玉行った方が良いだろ >>217
都会の物件の不動産価格の相場を見てみろ。そいつの年収と貯蓄を想像してみろ。銀行の超低金利と政策の方向性、そして自己居住用住宅用途の
税額控除適用期間の範囲を見てみろ。なんで住宅が売れまくってるか理解できるから。 不動産投資は必要な知識や度胸、目利きや経験など、なんだか乗り越えなきゃいけないハードルが高い気がする。
うまくやればこの人のようになれるのかな。。。？
もっと少ない努力でこじんまりと投資で成功できる金融投資のほうが簡単。
わかりやすいし、少額でのお試しや練習もできる。
この本はよかった。
失敗しない投資 Kindle版 お前らに現実教えてやるよ。投資金額1億（税金、修繕費、手数料含む）
物件RC築37年、３DK、16部屋、駐車場15台 ほぼ満室名古屋近郊 家賃収入1100万
修繕費50万、固定資産100万、光熱費50万、その他経費30万、減価償却220万
管理費は建設業に任してるので0円（修繕費に上乗せされてる10%から20%程度）
保険金請求などがあったが毎年800万以上（減価償却含む）の利益あるよ。
あと数年で回収出来そう。 仕事内容は掃除週１、除草剤年6回、確定申告、管理会社がらの報告位かな？
不動産経営て簡単だよ。 お前らに現実教えてやるよ２。投入金額5000万（税金、修繕費、手数料含む）相続物件
物件RC築２５年、１R、20部屋、駐車場15台 ほぼ満室名古屋近郊 家賃収入1100万
修繕費150万、固定資産80万、光熱費50万、その他経費30万、減価償却200万
管理費は建設業に任してるので0円（修繕費に上乗せされてる10%から20%程度）
毎年800万以上（減価償却含む）の利益あるよ。資金回収済み 不動産投資のコツ教えてやるよ。
ネットでいくら検索しても優良物件は無理、基本現金購入
廃墟、築古、相続、事故、競売を狙え。地主と業者とコネを作れ。
無理な奴は金持ちと結婚しろ。 不動産投資のコツ教えてやるよ２。
不動産は土地値で1棟を現金で買え。これが出来ればほぼ失敗はない。
無理な奴は金持ちのおばさん 所得税のほかに、固定資産税、事業税、地方税。
さらに修繕費、社会保険、借入金返済、保険料など。 神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=千葉
千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=都立=広島>明学獨協=横国
上京する人はこれに注意 >>118
そういう時は情弱のフリをして
「この前クレジットカードの支払いが遅れて、あまりにも支払い催促がうるさいから、無視してやったんだぜ！俺ってワイルドだろ〜？」と自慢げに話せばすぐ向こうから断ってくるよ >>232
うち24室あるけど、共用部分の光熱費は年5万もいかない。50万はどこから？ ウチの実家はマンションのオーナーやってるんだけど、一時期空室率が100％で親が深夜まで相談してたのを子供心に覚えてる。
一時的なもので全部埋まったから良かったけど、両親があんなに連日連夜相談してたのはずっと覚えてる
トータルで見るとプラスだけど、本当に大変なんだなって学んだよ 首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある 千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな
理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい >>10
今回の正解は米株平均投資だよ。回復の速さ、伸び、安定感、リスクどれをみても隙がない。
コロナの影響で人の動き変わったから、土地は難しい。
アメリカリートをみるかぎり、回復遅いし戻りが鈍い。伸びもいまいち。海外の不動産を借金して現物買うのも難しいし >>247
つーか海外不動産取扱いの連中はブローカーばっかりなんで
現地で政府要人とがっつりコネないと
結局銭失いだぞ？ >>250
申請したらだいぶ遠縁の親戚にまで「この人を養えませんか？」って役所の人が電話かけまくるらしいからなあ
ホームレスの大半はそれが嫌で生活保護受給してないらしいし 不動産投資を始めようとしてたおれにはかなりの良スレ
コネとか無料だわ 不動産投資のコツ教えてやるよ3。
１棟、表面利回り13%以上、実質１０％以上が購入基準だが現実は厳しい。
そもそも億程度の資産、高額所得者でもない奴が不動産投資するなよ。
貧乏人は株で遊んでいる位が丁度いいよ。 不動産はEXITプランが上手く描けないんだよｗ
だから、上級は上級なりに建蔽率緩和してもらって、借金膨らませ上に伸ばしてるだろ？ 不動産投資の第一歩は自己使用する不動産を不動産投資家の思考で選ぶこと。 マイニングアーツは詐欺会社
社長の二宮裕樹は立川出身の詐欺師 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
