【不動産】首都圏で「タワマン暴落の兆候」いつ手放すのが正しいのか。いまは日本最後の 「土地バブル」
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『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は高層ビルが立ち並ぶ東京・西新宿にあって、周囲の商業ビルに引けを取らないほど高くそびえたつ超高層タワーマンションである。
マンションとしては日本最高階数となる60階建てで、44階にあるバーからは富士山が一望できる。都心のど真ん中でこれほどの物件が出ることはまたとないとあって、'15年に販売開始すると販売用住戸777戸がすぐに完売したほどの超人気物件である。
そんな『ザ・パークハウス西新宿タワー60』は昨年竣工し、購入者への引き渡しが始まったばかりなのだが、「さっそく売り物件が続々と出てきている」と住宅ジャーナリストの榊淳司氏は指摘する。
「不動産販売サイトを見ていたら、竣工後からさっそく売りが出ていたのですが、それが直近では60件超にまで増えているのです。それも40階、50階台など人気の高層階の部屋が売りに出されているのが目立ちます」
そもそもこのマンションが売りに出された'15年当初は、タワーマンション市場が大きく盛りあがっていた時期。都心一等地の好立地から必ず価値が上がる物件だと業界内でも注目されていた。榊氏が続ける。
「そのため、値上がり益を求めて購入に動いた投資家もいたのですが、いま売りに出されている部屋はなかなか成約していないようです。80平方メートルクラスの部屋でも1億円を超えているので、その『強気価格』を敬遠されているのでしょう。
じつは私の友人も『ザ・パークハウス西新宿タワー60』を購入した一人。まさに高層階を売りに出しているのですが、彼はこう言っています。3月いっぱいまでねばってダメなら値段を下げるしかない、と」
都心の超人気マンションで「売り物件」が積みあがっていく――。
じつはいま、目黒駅前に立つタワーマンション『ブリリアタワーズ目黒』でも同じような光景が広がっている。
『ブリリアタワーズ目黒』といえば、分譲住戸661戸の約半数が「億ション」だったにもかかわらず、'15年に発売すると4ヵ月で完売した人気物件。
山手線目黒駅徒歩1分という好立地から、会社役員や医師など富裕層の購入希望者が殺到し、最高倍率40倍以上の部屋も出たほどだった。
「それがいま、売り物件が積みあがっている。この物件は昨年11月末に竣工して入居開始したばかりなので、その矢先から大量の売りが集中している形です。
実際、不動産仲介サイトでは60平方メートル台で1億3000万円ほどで売りに出されている部屋が見つかるうえ、中には2億円超えで売りに出ている部屋もある。
竣工からまだ2ヵ月ほどなのにそうして売り物件が積みあがり、すでに30件以上が確認できる状況になっています」（前出・榊氏）
不動産業界はバブル期並みの好況に沸いていて、少なくとも2020年の東京五輪までこのブームは過熱していく――。
マンション販売の現場では販売員のそんな営業トークを聞かされるが、そうした楽観論を鵜呑みにできない現実が起き始めている。高く売りたい不動産業者は絶対に口にしないが、不動産バブル崩壊の予兆がすでにあちこちで噴出し始めているのだ。
「ここへきて、都心部のマンションの一部で公募価格と成約価格の乖離幅が広がってきています」と指摘するのは、不動産エコノミストの吉崎誠二氏である。
「たとえば1億円の公募価格で売り出されたマンションなのに、いざフタを開けてみれば成約価格は8500万円だったというようなケースがザラに見られるようになってきました。
不動産相場が勢いよく上昇してきたここ数年は、強気の公募価格を出してもほぼ同価格で成約できていたのが、最近になってその『差』が徐々に広がっているのです。売れずに公募期間が長期化し、なかなか成約できないマンションも多くなってきた」
そうしたマンションが目立つのは、新宿周辺や品川、田町の湾岸部などのエリアだという。吉崎氏が続ける。
「麻布、青山、赤坂などと比べると人気が落ちるにもかかわらず、不動産市況の活況で実力以上に価格が上がってきた地域です。こうした地域では物件価格がすでにピークを越えて、下降局面に入った可能性がある。つまり、『売り時』になってきた」
実際、ニッセイ基礎研究所が1月に不動産業界の実務家・専門家を対象に行ったアンケートでは、東京の不動産価格が東京五輪開催前（'19年）までに価格のピークを迎えると答えたのがじつに7割以上。
専門家のあいだでは、いまが日本で最後の「土地バブル」というのが多数意見なのである。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54392 人口が減っているのにマンション価格だけ上がり続けていたのが異常だった。 地震になれば、最悪のタワマン
一戸建てが一番良い、
建て替えが簡単 首都直下型来たら免震構造とか制震構造とか全く関係ないからな
建物躯体がいくら丈夫でも、エレベータは何か月も動かないし揚水装置も停まる
つまり高層マンションには住めないということだよ
（地震被災者経験談） こういう時は高級物件ほど値下がりが大きい。
90年代前半のバブル崩壊時はそうだった。
一般的な間取りのファミリーマンションの方がマシだった。
今、人気の駅近の高級物件でも、だだっ広くて使いにくい間取りのものや、
タワー型で管理費が高いもの、周りの音がうるさいもの、
買い物不便な商業地や、ベイサイドの倉庫の跡地みたいな物件などは、
相当に値崩れすると思われる。 不動産というのは利殖のために買っちゃダメだ。自分が住んだり利用する以外の取得は禁止してもいい。 タワマンより改良民泊だな
投資用にマンションを買ったやつなんか知るかよ >>104
直下型の地震をどこで経験したの？
何ヶ月もエレベーターが止まるって、躯体やエレベーターに損傷があったからだろうね。
通常は翌日には復帰するし、停電でもどんなに長くても3日で復旧する。
あと、直下型でも免震は効果を発揮するよ。
無知な人間は横揺れにしか効果がないと思いがちだけどね。 成金でなくて本当の金持ちは田舎でのんびりですが なにか タワマンって転売用の商材目的以外でまともに住もうと思って買う奴とかいるの？ >>111
例えば誰？
著名な本当の金持ちの大半は都内住まいだけどね。 >>110
南海トラフとかの長周期地震動の国交省通知は最近出たばかりから対応できてない建物はいっぱいあるよ 土地の持ち分 1坪ぐらいだろ。2〜300万円/坪として、20％地価が上がっても、50万円UPなだけ。
最初に不動産会社の利益経費を抜かれて、建築部分は毎年必ず劣化していく・・
値上がりとか、有り得ないわ。 バブルだよ。 三っ井だかミツビシだか純友だか等級だか、
タワ満デベロッパーって ほんと無責任を金に換えるインチキ集団だと思うぞ
ま、泣きを見るのは自称富裕層と金の亡者中国人だから
こっちはエンタメ代わりに下から見てるんだがね >>115
長周期地震動と直下型は別物だけどね。
既存の免震に対策のダンパー取り付ける対策はかなり進んでるじゃないの？
最近のものは対策済みの免震システムだろうし。
>>116
現状の高値相場からの値上がりは怪しってだけで、
これまではかなり値上がりしてきてるでしょ。
儲けた人はかなり多いんじゃないかな。
ここ数年の異常に値上がりする前でさえ、築20年以上の物件で
売出価格よりも高値で売買されてる物件は結構あったよ。 >>110
あのな、資格もった保守点検要員いなきゃ再稼働できないの
その保守点検要員の絶対数が首都圏の棟数に対して決定的に少ないの
で、
仮に運転できたとしても余震が2〜3か月断続的に続いてそのたびに
停止、でまた最初からやり直しなの
揚水装置は電力復活しても長い給排水ルートで漏水箇所あればダメなの
修理の技術者が地方から応援にきても修理で登れるのはまあ早くて２〜３か月後
だろうね >>120
それは主観の妄想でしょ？
何ヶ月もエレベーターが止まる経験をどこの直下型で経験した？ >>110
縦揺れに対応する磁気浮上とか空気浮上式は一般のマンションにはまず採用されてない >>120
ちなみに、仙台のタワマンは3.11で青葉区の中心部の物件は翌日に復旧、
遅い所でも3日で全て復旧。
エントランスも地域住人に避難所として解放されたりしたよ。 >>122
それは無知な人間の思い込み。
一般的な積層ゴムと鉛ダンパーの免震システムでも縦揺れに効果があるというのは
実証実験で証明済みだから、調べてみるといいよ。 こういう記事を見るとやっぱり物件が足りてないのかなとおもう
うちにも売ってくれというチラシはよく来る（物件は持ってないんだけど） 閑静な低層マンション快適ですわｗｗｗ
半径100m以内にコンビニねえけど・・・ 消防車は 30階ぐらいしか 届かないだろ (◎_◎;) >>124
調べたけど低層の実験的な建物のはあるが
高層のタワマンのは見当たらないが
よかったら採用実績を示してくれないか >>124
実験と実際の地震は違うからなんとも
許容範囲の揺れにも関わらず、鉛ダンパーの亀裂は東日本の時に結構見られたし
熊本地震でも鉛ダンパーの取り付け部の破壊がいくつかあった >>125
都内まで1時間電車ですし詰めよりよっぽどマシ >>121
熊本さ。
タワマンではないものの10階建てマンションの住民一家が
少なくともオレと一緒の避難所に1か月居たぞ。
マンション躯体は健全だったのに何故か？
それはしょっちゅう余震があっていつエレベータがまた停まるか
怖くて上に上がれないのと電源復旧しても上下水道経路に異常が
あったからだ。勿論技術者など呼んでも来やしない。
ちなみに熊本じゃ木造住宅の取り壊しがまだ沢山順番待ちだ。
県外から応援来ても需要に対して圧倒的に技術者が足りないんだよ。
要は性能とかハードの問題じゃないんだよ。
余震、技術者数を含めた事後の復旧力とソフトの問題。
俺は都民だが、熊本での経験を首都圏に置き換えたらそら恐ろしいもの
がある。 >>1
ゲンダイかｗ
この手の記事を読むたびに価格が落ちたら買うのになと思うが
いっこうに落ちる様子がない 全然売れないくせに無理して高止まりさせてるから暴落がすごいだろうな タワマンて朝のラッシュアワーは入口に着くまでに10分。忘れ物でもしようものなら戻るのを諦める時間w マンションは価格が暴落すれば、当然、家賃も暴落する
ところが、管理費＋修繕積立金は下がらないどころか、年々上がっていく
だから、いくら安くなっても家賃収入目的の投資物件にはなりにくい ぶっちゃけアメリカの人口以上の銃が出回ってるから規制しても50年以上たたないと効果が薄いらしいけどな >>129
採用実績？ 至るところで旧来の積層ゴム+鉛ダンパーの免震は採用されてるよ。
>>130
熊本地震のは長周期地震動への対策がされなかったらからだね。
旧来のオイルダンパーが付いていない、初期型の鉛ダンパーのみの物件は
問題が多いんだろうね。徐々に、オイルダンパーを追加する補強工事が数年前から進んでると
思ってたけど。
>>133
熊本は極めて特殊な地震だったからね。
あそこまで強い余震に何度も見舞われるというのは通常の震災ではないから一般化はできないね。
しかも、震度5強〜7がきたら非免震の中高層はダメージは相当なものだったろうね。 >>142
マンション投資といのは出口戦略を含めてだからね。 >>114
北島三郎 八王子の山の上
みのもんた 鎌倉
ピーター 葉山
こんなんでいいか？ 暴落したら買うかな
戸建ても実はメンテがきつい
実家がちょうどメンテの時期で一気に300万吹っ飛んだ 最後かどうかはインフレ率による。
インフレ率2%の完全雇用ならまだ安いし、
さらに消費税増税したら暴落。 自分が住んでるところも駅近のタワマン建築ラッシュだったが、最後に出来たタワマンは当初予定の部屋数から減らしてたな
俺は駅徒歩10分のとこにタワマンの中層階くらいの価格で戸建買ったわ
タワマンが羨ましいと思うのは雨や雪の日くらい
タワマンなんて年数経てば転売も難しいし、隣近所や上下も気にしないといけなくて、
子供いる身からしたらあり得んのだが >>150
五、六年前にみたデータだと戸建ての半数は最後まで修繕しないとかだったぞ ■超高層マンションTOP5／2018年版
1 The Kitahama 大阪
2 ザ・パークハウス西新宿タワー60
3 パークシティ武蔵小杉
4 クロスタワー大阪ベイ
5 ビッグフロントひろしま 早いなあ。
森永卓郎の予言的中!?
家のボロビルも去年が売り時だったか、引き合いがすごかったけど。
マズいなあ＿|￣|○
今年後半に売りに出そうと思ってたんだけどねえ。 >>153
親もちょうど定年でさ
迷ったけど修繕して骨を埋めることにしたみたい
諸々考えると結局一番安上がりなのは修繕だった
結局100万ほど援助したわ 無数の中国富裕層が買ってくれるよ
たぶん(´・ω・｀) >>146
あなたはどうもね、個別の建物が本震にいかに耐えるかにポイントを置いてる
ように思えるがね
寧ろ震災のポイントは余震、それと余震が続く中で人間がどういう心理に陥るか、
どういう行動をとるか、食料や水、物資をいかに届けるかだと思うよ
その点、都心、とりわけ湾岸部のタワマンは多方面で絶対的に不利だね
質問だが、首都直下型の場合は熊本直下型と違って余震はないのかね？ >>161
何年も住むかによるよね
金貯めたきゃ賃貸に住めって話だけどさ >>156
野郎は凄いと思うよ
政治的な話は別にして タワマン賃貸いいよ
すげー快適
そんなに高くないよ >>155
> 世界的にはタワーマンションは貧民の住居という事実
タワマン林立地帯の自治体職員だが、自治体では「廃墟化してエレベーターも停まったようなタワマンが生保ビルになる可能性」を想定してるよ。 都心のタワマン買ってよかったのは賃貸に出すとすぐに借り手が付くことと値崩れしにくいこと。
地方の大都市でマンション所有していた時は賃貸需要が弱く半年空き部屋も覚悟していた。 >>155
世界のことを何も知らないのに、何で知ったかぶりしてんの？
世界的にみてもタワマンは富裕層の住居だよ。 もう、マンションの区分分譲は条例で禁止にする自治体が出てきそうだな。 >>160
空論は聞くに堪えないなあ。
熊本地震はかなり特殊な地震だと言われれてることくらい、
被災した本人が一番分かってるんじゃないの？ 田舎の人は知らないだろうけど首都圏のタワマンの住人はシナチョン 今年が最後の逃げ場
今年逃げなかったら半世紀は次の逃げ場はやってこない こういう記事が出るってことはまだ上がるんじゃないか？ >>99
駐車場まで入れたら月々14〜5万円行くよ >>171
ペントハウスに住んでないとビンボー人って言いたいんじゃない？
そんなもん基準にされてもねえ・・ >>161
マンションと戸建ての比較だと、
スケールメリットでマンションの修繕+管理費の方が安くなるケースが多いよ。
プール付きだったり豪華な共用施設の物件などで例外もあるけどね。
戸建ては修繕しない自由があるからね。長く住むなら最低でも屋根なんかの雨仕舞部分の点検くらいは
10〜15年に1回はしてた方がいいよ。 >>173
空論はともかく
単純な質問に答えたらどうかね
首都直下型に余震はないということかね ないのなら根拠を分かり易く頼むぜ
オイルダンパーやら鉛ダンパーを指摘する理科系なんだろうから、あなた ようは実需の場合は値段じゃなくて住みたい場所に住むって事だから、値段とか相場とか関係ないよね。
あくまでも都心の話ね >>179
20年過ぎると壁の塗り替えも必須になるね
やらないとそのうち雨が侵入してきて取り返しのつかないダメージになる 臨海副都心エリアのタワーマンションの数がすさまじいからな。
とにかくものすごい数だ。
値崩れしても驚かない。
まだまだ増え続けているし。
虎ノ門には221.55mのタワーマンションが建設中だし。
大丈夫なのかな。 >>137
普通はある階層ごとにエレベーター分けてない？
昔タワマンだったけど
混んだ事なんかないよ >>180
余震はあるよ。
程度問題で熊本地震のような異常な回数で起きる可能性は低いという意味だね。
これも断言はできないけど。熊本地震並の余震回数を前提にするのは異論を唱えざるを得ないかな。 あと、オフィスなどの複合超高層ビルも
増えているな。
都心と臨海部は摩天楼みたいな夜景。 >>26
まだREIT持ってるとかアホ過ぎる
あんなもんアベノミクスの夜明けに買うべきで
少なくとも3年前ぐらいの、キャッシュリッチ企業へのシフト時までには売っとくべきだろ
米国金利が上がってる今年になってもまだ現実を見れないとかドリーマーだなぁ
米国が出口戦略に入ったら世界のキャッシュは確実にじわじわ縮小する
中国も通貨バスケットやめてないしなww
今生きて居られるのはアベノミクスのお陰だと思っとけ >>62
戸建だって油断したら戸建て団地が過疎化するよ
戸建住宅の怖さ、戸建住宅の放置は
制限できない >>182
だね。外壁もチェックしないとサッシ周りの雨仕舞から壁内に水が侵入というケースもあるし。
長く住むなら定期的に修繕をする方が懸命だろうね。
屋根のルーフィングを止めてる釘なんかは必ずといっていいほど、自然な経年変化で浮いてくるし。 >>76
ついこの前任意で売却させたよ。
今はリノベして老夫婦が所有してる。 >>120
基本的に遠隔で出来るよ。エラー出てるときは現地確認が必要だけどね。
その話はメーカー系なのか独立系なのか監視システムや復帰シークエンスとか走らせることが出来るとかその辺りでかなり変わってくるけど把握してる？ >>185
その程度の認識かい で「空論は堪えられん」てか 草
本震がプレート型で震源が比較的深いとしよう
問題は浅いところの断層がどうドミノ的に反応するかだ
熊本のは浅いいくつもの断層が、西は天草から東は大分、愛媛まで
次々と連鎖的に反応し合って余震となった
関東平野にも房総半島にも夥しい断層が走ってるぞ どう反応するかだな
震度6が熊本の2回目と同じ午前1時26分に発生したとしよう
港区、品川区、江東区のタワマン上層階で寝てる住民はどうすれば
いいの？ 区民だよりのペーパーに沿ってリュック背負って非常階段
を自分で降りればいいの？降りたら上からガラス破片が降ってくる中それから
どこにどうやって行けばいいの？
分かり易く説明してみてよ 正直言って、
千代田区か港区あたりのタワーマンション
一部屋欲しいよ(T_T)
ワテラスとかミッドタウンレジデンスとかタイムズタワーあたりがよい。
赤坂インタシティAIRレジデンスとか六本木グランドタワーレジデンスあたりもいいな。
ほしいな。うー、ほしい。 本格的な崩壊は10年後以降だと思う。
団塊の世代が寿命を迎えるようになると実需がなくなって値崩れするようになると思う。 都心と臨海部は摩天楼みたいな夜景www
NY 上海 香港に比べたら
地方都市も いいところだぞ ^^ あっちこっちに血縁がいていろんなところに住んでる人がいるのにそんなに人の家がきになるのは暇人 >>130、>>146
免震装置、制震装置は壊れても良い。装置が壊れることによって本体が壊れなければ大成功！ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
