【不動産】不動産投資は「買えば買うほど」楽になる。持てない人はいつまでも持てない

1ノチラ ★2017/12/05(火) 10:50:56.49ID:CAP_USER
第1回はアパグループ代表の元谷外志雄氏が語る「不動産投資」の極意について――。

私は20歳のときに自分で設計して自分の家を造りました。だから、不動産を持つことに対する思い入れは人よりも強かったと思います。家を持つというのは人生の一大事ですが、やってみれば「案外できるんだな」という感触を若い時分に得ることができました。

それで会社を立ち上げたときに、住宅産業をやろうと思いました。27歳のことです。家を造った経験があったから、最初は注文住宅から始めた。注文住宅から建売住宅になって、賃貸マンション、分譲マンションと進化していって、ホテル事業に行き着いたわけです。

不動産の仕事をしてきた私から見ても、不動産投資は長期投資として非常によい投資だと思います。資本主義の歴史を見るとインフレとデフレは交互にやってきますが、インフレの山と山、デフレの谷と谷を1本の線でつないでみると1つの傾向がわかる。全体としてはインフレなんです。短いスパンで見るから上がったり下がったりで一喜一憂しますが、長く不動産投資を続けていれば必ず資産は増えていく。

建物などの普通の資産は、いわゆる経年劣化によって資産価値が失われていきます。その分、会計的には減価償却で経費に計上できる仕組みになっている。一方、経年劣化のない土地不動産は減価償却できませんが、資産価値が上がるにつれて含み資産が増える。これが不動産の有り難さです。

私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、事業を展開してきました。たとえば戸建て住宅の建設販売で利益を出しながら、鉄筋の賃貸マンションを造って償却赤字と損益通算する、という具合です。

そのうち土地を平面的に使う戸建て住宅よりも立体的に利用できるマンションのほうが土地効率がいいということで賃貸マンション、さらには分譲マンションに軸足を移した。マンション事業の節税対策としてホテル事業を始めたんですが、今はむしろホテルにウエートがかかっている。収益が出る事業と償却赤字を得る事業の兼ね合いを追い求めてきた結果、いつの間にかここまで資産が増えていたという感じですね。

住宅ローンならどの銀行も貸してくれる
「若くして自分の城を持て」
「借りた家に住んでいるようではダメだよ」

社員によくこう言うんです。

不動産投資の1番簡単な方法は自分の家に投資することです。たとえばいい物件に出合ったり、素晴らしい投資先を見つけたとして、5000万円や1億円の投資資金を誰が貸してくれますか? ほとんどの銀行は絶対に貸してくれません。

今は金融緩和と思っている人が多いですが、実際には大変な金融引き締め状況にあります。金利がすごく安くなった半面、貸し倒れリスクが取れない金融機関は、貸付先を絶対に潰れないところに絞り込んでいる。

よほど資産があるか、収入がある人でなければ融資してもらえない。しかし、自分の家を持つ場合は違います。唯一、住宅ローンだけは借りられる。家を担保にする住宅ローンは貸し倒れリスクが低いので、どこの金融機関も前向きに取り扱っている。今は全額が借りられる時代です。しかも1%台の低金利で、35年もの長期で借りられる。こんなおいしい時代はもうやってこないですよ。

超低金利という時代環境の恩恵を受けやすい投資をすべきであって、住宅ローンはその恩恵の最たるものです。銀行からお金を借りて、まず自分の家を建てる。お金が貯まったら家を建てようなんて思っていたら、家なんて永遠に建ちません。

自分の家を建てるとき、できれば1部屋を貸し出して家賃が取れるような造りにするといいと思います。昔、1つの住区でありながら入り口が2つあって水道・電気も2つに分けられる構造のマンションを造って販売したことがあります。買った人は皆大喜びで、親子2世帯で暮らす人もいれば、小さい部屋を貸し出して家賃収入を得てローン返済の一助にする人もいた。子供が独立して家族が減ってきたら、自分が小さい部屋に移って大きい部屋を貸すこともできます。

実用(暮らし)と運用が同時にできる家を持てば借金の返済は楽になるし、次の投資にも向かいやすい。まず家を1軒持てば、自宅資産プラス含み資産を評価して次の融資が受けられます。1軒目のローンをきちんと返済していれば信用もつくから、次のローンは組みやすい。

そもそも家は最初の1軒を持つのが大変で、2軒目は少し楽になります。3軒目はもっと楽になるし、10軒目はもっともっと楽。
http://president.jp/articles/-/23772

2名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 11:08:12.91ID:/cJoHEWm
2da

3救世主2017/12/05(火) 11:14:44.86ID:yQ9Tiy7n
管理がめんどい

4名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 11:52:59.88ID:0fCe74ZE
なんだ昔話か

5名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:17:08.57ID:lexeUHfI
ステマにさえなってない

6名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:22:38.52ID:eF2RcSPb
ぶっちゃけ言うと性格による

7名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:22:49.88ID:YStP+5lq
ステマじゃないだろ。
馬鹿の一つ覚えw

8名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:24:10.12ID:mtkZ7R9Q
ここまで根拠が何一つないのも珍しいな

9名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:24:52.55ID:DWwkO2MW
当たり前の話で理解できない賃貸くんは負け組w

10名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:26:53.72ID:AdkgHwOt
バブル期みたいだな

11名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:43:02.18ID:uo6CWrS4
>私の場合、利益の出る事業と減価償却で赤字が出る事業を組み合わせて「損益通算で節税メリットを得る」ということを絶えず意識して、

だったら最初から利益の出る事業だけやればいいじゃないか。

利益の出る事業だけの方が税金は多く取られるけど税引後純利益も大きいでしょ。

12名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:49:45.01ID:0B2tssNg
さすが田母神のトモダチは胡散臭いな。

13名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:56:22.81ID:oworaAU7
>>11
レバかけてるってことをそういう言い方してるだけね。

14名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 12:58:16.85ID:CNWj0I8O
過去の成功体験にしがみつくってのは
ビジネスで失敗する典型例だろ

15名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 13:05:08.82ID:HE8jrn1U
>>12
鳩山由紀夫みたいな薄情なキチガイと接点を持つやつは馬鹿か詐欺師かしかいない

16名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 13:56:06.91ID:ro5LqGyl
天井フラグ記事

17名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 14:06:22.13ID:AtCaeMph
不動産は減価償却費の積み立てが馬鹿にならないぞ。
「家賃収入で生活」なんて甘い夢は見ない方がいい。

18名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 14:22:53.45ID:5eQHSe0N
ちなみに不動産を高値で掴んで負債が1億オーバーとかなw
維持費も掛かるから赤字が垂れ流しになりっぱなし
しかも売れないから手放せず最終的には地方に寄付したっていう昔話があった

19名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 15:49:29.78ID:/8NSnIZx
今から売るのも買うのも危険

仲介屋を儲けさせてどうする?

20名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 16:38:24.31ID:83ZRuLPz
>>17
先に払った建物分を47年かけて償却しますというだけなんだが、積み立てとは何? 税金分の積み立てなら分かるけど。

21名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 17:01:36.39ID:uo6CWrS4
>>20
多分、減価償却累計額の事だろう。
先行して費用計上しても売却時にしっぺ返しが来る。

22名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 17:05:23.89ID:+qsEWN97
でもどんどん人減ってるわけだからなあ。
東京ですらもうじき人減りだすんだよ?
さらにタワーマンションみたいに高いマンションどんどん建ってて
土地に対してたくさんの人が住むから
土地がどんどん余ってくる。

23名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 17:51:02.71ID:ST4lBZmZ
不動産投資は、過去の人口増加時代の成功例だろ
もう日本では無理、海外不動産には銀行がカネ貸さないから
これも無理。

24名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 18:14:51.36ID:p0xJ2/DQ
買いたい人が買う
買いたくない人は買わない

25名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 19:50:21.20ID:u7K1OtRM
土地を担保に金を貸しさらに土地を担保にまた金を貸しさらにさらに買った土地を担保に金を貸し
バブルがあぼーん

26名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 19:57:28.56ID:8ZQPg2CB
宅建とったけどちょっとためになった

27名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 21:07:57.37ID:caSrUaK1
>>20
修繕積立金じゃね

28名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 22:10:08.90ID:K2YsahrS
>>1
千昌夫

29名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 22:21:23.38ID:tFJAweJF
この10年で不動産で3000万キャッシュ作った俺からすると良い記事。これが分かればラットレースから抜け出せる。
資産形成の段階でキャッシュフローが悪化して税金の罠にはまらないように利益を調整するため減価償却活用したってことだろ。

30名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 22:22:26.09ID:YVlu8KmI
単にいい時代に生まれただけ

31名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 22:24:52.79ID:7WKtWtyx
不動産業界の人だからだろ…

32名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 22:39:27.91ID:kTBg2X6D
東京オリンピック以降は
採算悪いホテルは閉めて
分譲マンションにするんだろうな

アパはデベが本業だからな

33名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 22:42:39.86ID:QXObQdvl
不動産は値下がりする

34名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 22:51:22.68ID:gqmSPQwv
東京の土地値は維持されるよ
買ったほうがいい

35名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 23:16:13.57ID:3IFyHkxN
>>1
空気読めよ

36名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 23:16:32.68ID:aLi0j9JG
各人の性格による。
入居者、不動産屋、近所の人、修繕業者・・・
とにかくあらゆる人間と接触していかないといけないから、
人づきあいが得意な人じゃないと不動産経営は厳しいと思うよ。
人づきあいが苦手な人は、ネットで完結する株投資とかのほうがいい。

この人は奥さんもバイタリティある人だから成功したんじゃね?

37名刺は切らしておりまして2017/12/05(火) 23:31:03.80ID:WFRvsmXI
ほんこれなんだが不動産はアンチ多いよなあ
そのくせFXとかビットコインwには夢見てる

38名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 00:26:51.27ID:/TQbkiZr
しょせん土地を持ったとしても紙切れ上での権利なんやで。賃貸だとしても気のもちようで自分の土地だと思ってりゃ良いんやで

39名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 00:33:16.92ID:F4Ghn4wo
アパはちょっと前に詐欺に遭ってたよな
不動産業界がいかにクソか、はっきりわかんだね
株や商品が浄化されただけ、クズが流れこんできてるんだろうな

40名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 08:40:21.55ID:ApPnXzP8
鉄筋のマンションで償却赤字を作って、利益と相殺

…順調なら鉄筋マンションの収益が減価償却を遙かに上回るはずだが?
損益通算で税金が減るから不動産は赤字でもいいとかばかじゃねーの?

41名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 10:22:17.91ID:1lP/XmSF
>>1
流されて買うやつが一番苦労する
リスク資産は

42名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 10:30:50.00ID:F0x9RX3u
IQ120の俺の未来予測

死なない非労働高齢者の増加と、目先の利益に走った悪徳建設業者によって
不動産価値はどんどん下落し、現時点では収益を生んでいる不動産も
早ければ2〜3年で債務超過物件に成り下がり一斉に「負動産」の山ができる。
これらの不採算負動産を建築した老人の子孫は相続放棄をせざるをえず
現50代の自己破産者が急増する。

以上

43名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 10:32:56.51ID:2Pxk7dB1
というか、ただ高度成長期という時代に恵まれていただけだろうね。

44名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 10:51:18.78ID:D7mZXqH4
リーマンが不動産買って最後は電車へ、樹海へゴー ってパターンだわ

45名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 10:55:07.55ID:tucfyHbR
>>44
さいきんは樹海への交通費も無い感じな

46名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 10:57:42.82ID:rP/wbe6b
建物の減価償却は毎年してもしなくてもいいし、キャッシュフロー的に無意味だから、
不動産経営ではあえて無視してもいい部分だけど、せっかくできる節税のネタを無
駄にしないように、また減価償却放棄で銀行借り入れを断られないようにという事だ
とおもうよ。

47名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 11:00:38.37ID:N4J5KHrd
「つかさのウィークリーマンション 自己破産」でググれ

48名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 11:15:23.29ID:+rg0gsk5
小金持つと不動産投資とか言って、返済を家賃で相殺して
利益ゼロ、リスクのみみたいなの始める輩が増えるが、
俺は土地を買って駐輪場にした。同じような借り入れで利益は40万ほど多いが、
自分の役員報酬と合算すると、払う税が半端ない。
世の中、なんか報われない仕組みになってる。
わかってたけど、ここで税負担を軽くするためにどんどん行く人は、
なんというか、勇敢というより、無謀。
彼は、時代と天性の嗅覚が普通ではないから、参考にしたらあかん。

49名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 11:19:04.69ID:n4ASFRiu
>>46
減価償却を放棄するほど利益が出ていない、と銀行が判断する材料になるのではないか?

50名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 11:37:29.84ID:6lgGKrg/
これは売りのサインw

51名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 11:47:11.54ID:lCKMXNLB
>>50
なるほど、かもね

52名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 14:25:54.36ID:hEuzpIUN
マンションの住宅ローンすら降りないんですが
どうすりゃええねん

53名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 14:58:37.32ID:lEpzzP5s
いよいよ日本も終わりだなと感じる
国内の成長が止まって、それでいて少々お金のある日本は、本来なら投資国家になっているべきだろう
他国に投資して食っていくような国になれば、いくぶん魅力的な国になったと思う
しかしながら、日本は製造業の国であり、国民の金融リテラシーは壊滅的である
世界分散投資を義務教育で教えていれば今頃こんなことにはならなかっただろう
国民の1%でもSMTバランスやemaxis8資産ファンドに投資していれば世界一豊かな国になっていただろうに

54名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 15:18:09.83ID:41745vMj
六本木ヒルズレジデンスを
たった1,000万円で買う方向

儲かる物理
技術評論社
アマゾン 物理部門第1位獲得

第5章 神はサイコロを振らない!?(カジノ必勝法)
第6章 物理と金融工学
(株価が上がっても下がっても儲かる)
第7章 エントロピーと会話力
(ジャパネット高田社長登場)
第8章 自由度と働くリスク・リターン
(OLの水商売=リスク減、リターン増
第9章 物理現象と不動産投資
(六本木ヒルズを1,000万円で買う方法)

55名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 18:29:05.08ID:4VwxSZ/4
最初に自分で家建てたとか言うが、今の基準じや無理だろうな

56名刺は切らしておりまして2017/12/06(水) 21:32:35.76ID:uIIP68ld
>>20
減価償却累計額をサイクル終えた資産の再取得価額として残るべきものと見る考え方もあるんだよ

57名刺は切らしておりまして2017/12/07(木) 00:19:54.09ID:94Z/Z6eo
不動産投資だけはやってはいけない
もはや日本の不動産事業は終わりだ

58名刺は切らしておりまして2017/12/07(木) 00:23:39.27ID:9KVv++It
投資もうまくいけばいいけどね

59名刺は切らしておりまして2017/12/07(木) 02:50:01.46ID:AKlVyFp/
こんなアホホイホイな記事書いたら無能が集まるだけなのに…いつもの展開w

60名刺は切らしておりまして2017/12/07(木) 06:19:53.86ID:94Z/Z6eo
>>54
どうせ頭金がとかだろ
不動産投資は成功した場合ですらちょっとの利益だから危険でやるべきじゃない
少なくとも日本で何倍にも価値が上がることはない
それと固定資産税を始めとする維持費も結構痛い
不動産は所有しないか持ち家だけにするかまで
絶対に不動産投資をやってはいけない
日本の不動産価格は今後下がるだけなのだから

61名刺は切らしておりまして2017/12/07(木) 06:23:45.96ID:bqqk74ub
自転車操業まで読んだ

62名刺は切らしておりまして2017/12/07(木) 15:28:00.23ID:94Z/Z6eo
どうしても持ち家が欲しい人もオリンピック後に暴落した後で買うのがいいと思うよ
それと馬鹿が手放した中古物件だと安い

63名刺は切らしておりまして2017/12/08(金) 15:24:24.34ID:f4cvDnHL
不動産なんか自分の物じゃないよ
固定資産税を取られるのなら借りているようなもの

64名刺は切らしておりまして2017/12/08(金) 15:42:48.20ID:aL//iXtY
そんなことより東京大阪京都福岡にホテル建てまくれよ。
全然足りてないぞ

65名刺は切らしておりまして2017/12/08(金) 15:57:04.19ID:yaQ1nfqi
英語ペラペラだから日本で買わないよ

66名刺は切らしておりまして2017/12/08(金) 16:50:19.14ID:CalYBJ9J
>>64
昨日のニュースを観てないのか?
アパホテルだけでも都内で数十棟を新築するぞ

67名刺は切らしておりまして2017/12/08(金) 17:21:54.25ID:tWDRBnWy
>>66
アパホテルのWebを見て新規開業ホテルを確認するぐらいには詳しいので。
ホテル建てるのはオリンピックまででそれだけだと特に関西エリアのホテルは足りないままなんだよ

68名刺は切らしておりまして2017/12/08(金) 20:37:15.57ID:R6Jh8EXy
>>67
関西もホテルだらけになるで
知らんの?

69名刺は切らしておりまして2017/12/08(金) 23:59:14.59ID:rvs1nSPh
>>68
それでも足りないって統計が出てるんだよ

70名刺は切らしておりまして2017/12/09(土) 01:55:11.29ID:k/wFPkGg
結構です

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