【資産運用】相続税対策での素人アパート経営 大きな落とし穴も [無断転載禁止]©2ch.net
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〈増税で資産3600万円以上の人は相続税を払わなくてはいけなくなった〉
〈相続税の最高税率は55％に引き上げられた〉
2015年1月から施行された相続税法改正の内容である。
それまで財産総額6000万円以上の人にしかかからなかった相続税が、基礎控除の引き下げで3600万円以上の人まで課税対象となった（法定相続人が1人の場合）。
最高税率も50％から55％に引き上げられた。
退職金による預貯金に加えて都心部に持ち家があれば、財産が3600万円を超えるケースは少なくない。
「それだけに、不動産業界や保険業界などを中心に対策が必要だと喧伝していますが、そうした“対策”にこそリスクがあることは、あまり知られていません」
そう語るのは、『やってはいけない相続対策』（小学館新書）の著者で、元国税調査官の大村大次郎氏だ。
「特に注意すべきは不動産投資による対策です。
節税したつもりが、逆に大きく資産を減らしてしまうこともあるのです」（大村氏）
◆何もしないほうがよかった
大村氏がまず注意すべき相続税対策として挙げるのが「アパート経営」だ。
土地を持っている場合、更地のまま妻子に残すのではなく、そこに賃貸住宅を建ててから相続させれば、土地の資産評価額は50％減額される。
さらにローンを組んで建物を建てていればそれが負債にカウントされるので、相続資産の額を減らせる−−という節税術だが、大村氏は「大きな落とし穴がある」と指摘する。
「まず、不動産の売買には多額のコストがかかります。手数料だけで3％取られるのが相場で、消費税も相当な額になる。
しかも、建物は購入した瞬間から市場での資産価値が減じる。節税分が吹き飛ぶような損失を被ってしまう場合もある」
大村氏によると次のようなケースもあるという。
元大手商社マン・O氏は現役時代にコツコツと蓄えた約1億円の預貯金があった。
相続税増税への不安もあり、不動産業者の勧めるアパート経営を決断。業者の推奨に従って5000万円で土地を購入し、4000万円で建物を建てたという。
「ところが建設から数年経っても、入居率は50％を割ったまま。
建てたワンルーム6部屋のアパートが駅から距離のある場所で、ターゲットの学生に敬遠される物件になってしまった。
建物のローン返済に、不動産業者へ払う手数料、固定資産税もかかるし、修繕積立金も考えなくてはならない。
建物を売ろうにも、業者から“売るなら3000万円程度がいいところ”といわれ、買った時から1000万円以上値が下がってしまっていた」（同前）
結果的にアパートを手放した上に、建物のローンだけが残り、最終的に自己破産する「相続破産」のようなケースもあるという。
大村氏は、「重要なのは自らの相続税のシミュレーション」と強調する。
このO氏の場合でも、「1億円の預貯金」と聞くと、相当な資産家で多額の相続税を納めなければならないように思えてしまうが、決してそんなこともない。
「まず妻に100％相続させれば、1億6000万円まで相続税は無税です。
妻から子への二次相続では相続税がかかってきますが、O氏の場合、子供は2人でした。
1億円をそのまま均等に分割し、全く節税をしなかったとしても1人あたり385万円（2人で770万円）で済みます」（大村氏）
アパート経営に手を出したO氏は5000万円の土地と4000万円の建物の購入にかかった手数料3％が270万円。
4000万円の建物に対する消費税（土地は非課税）が320万円。
さらに建物の資産価値は購入から数年で1000万円も下がった。大村氏が続ける。
「きちんとシミュレーションができていれば、“アパート経営で大きな儲けを出せるノウハウがなければ赤字になる”とわかったはずです。
『3600万円以上は相続税がかかる』『最高税率は55％』というフレーズばかりが先行していますが、実際には財産が1億円あったとしても相続で10％持っていかれるようなケースはほとんどありません。
孫の教育資金のための生前贈与であれば1500万円まで非課税、といった各種制度をうまく使えば、財産が1億円あっても相続税をゼロにするのは難しくない」
ZAKZAK 2017.8.8
http://www.zakzak.co.jp/lif/news/170808/lif1708080012-n1.html >>1
安っぽい木造アパートが大量にニョキニョキとｗｗｗ 建設から数年たっても入居率五割切りのマンションを例に出すのは微妙だと思うが
新築のときが一番埋まりやすいのに五割切りってとてつもない失敗例だからねえ
節税以前の話 日本の三分の一が空き家になる時代に
アパート建てるって余程の阿呆やろ >>2
RC鉄筋とか、最低限の事もしないで
安普請のアパートを建てる
うるさいの分かっているから最上階以外借りる気にならない 無職じゃプライドが許さない、不動産業を営んでいる、ここが大事やねん
単に金勘定だけで物事はかったらいかん！ >>3
その通りだ
ましてや新築なのに一括借上で家賃保証なんてね >>4
すごく同意。
自分は実家を処分して所得税払うわ。 何とか建託商法に引っかかって身ぐるみ剥がされる小金土地持ちども >>12
相続税、サブリース屋のためにある税金だよねw。 アパート経営って事業なんだから、赤字じゃやる意味ないだろｗ
無駄遣いして節税とか本末転倒。 >>15
爺婆もナンだけど、財産目当てで嫁に来たバカ女もひっかかるんだよw。 安倍晋三は相続税払ってないから
払わなくていいよ。
金持ちや権力者の上級国民は、パナマ文書のように税金払ってないんだから。
下級国民だけ払うのはおかしい。
佐川国税庁長官が税の公平な負担とかほざいているのがちゃんちゃらおかしい。
【悲報】国税幹部、安倍晋三の政治団体を通じた6億円の資産相続は「脱税」と断言 [無断転載禁止]©2ch.net [434596658]
http://hitomi.2ch.net/test/read.cgi/poverty/1463400465/
国税幹部は「脱税」と断言
財務省主税局の相続税担当の幹部に、連結収支報告書の数字を示しながら聞いた。
「政治団体に個人献金した資金が使われずに相続されれば、それは相続税法上の課税対象資産に該当します。政治団体がいくつもある場合は、合算した資産残高のうち献金された分が課税対象になります。たとえ首相でも、法律の適用は同じです」
そう説明した幹部は、連結収支報告書の数字を見比べてきっぱり言った。 >>18
普通の地方公務員で嫁も公務員の貧乏人だよ
二人で年収１６００万円の糞貧乏人だ
ゴメンね 遺言信託を勧める三井住友銀行は、遺言執行者に就任し
預貯金などの名義変更するだけで手数料1000万円以上 あほか！ >>20
現金収入や年金が大きい人ほど、コノくらいの借金ならスグ返せるって、勘違いしちゃうのカモ…。 >>22
お前の「周り」な
公務員にバカが多いのは本当のようだ… >>25
財産が全部現金なら誰も心配しないんだよ。
ホトンドの人は財産の大半が不動産で、現金が少ない。
だから、「ドーやって相続税払おうか？」って心配になっちゃうんだよ。 >>28
まー、ソレは人によってイロイロだなw。
自力解決するしかないwww。 持ち込まれた旨い話は、ほぼ100％損をする
儲けるためには、自分の頭で考え出さにゃきゃで 株は死亡時の時価だしなぁ。
毎年110万贈与と都心部区分マンション投資とタンス預金の三本立てが一番楽な節税だよ。 日本会議の人からの脅迫電話（全編録音バージョン）
https://www.youtube.com/watch?v=8bk7DbHpg0g
改憲の理由は「韓国の売春婦」だという日本会議のおじさん
https://www.youtube.com/watch?v=Efs2UPY8HM8
日本会議名誉会長・元最高裁判所長官・三好達による「天皇陛下万歳」（2016年2月11日）
https://www.youtube.com/watch?v=i-MU0csFcWE
街宣を取材をされてなぜか困惑する日本会議の人【2016年1月24日 渋谷ハチ公前】
https://www.youtube.com/watch?v=GI0WKEMOHGM
レイシストヘノナカユビノタテカタ
https://www.youtube.com/watch?v=gEkfBYo4k3Q
池田香代子の「１００人に会いたい」28人目 菅野完さん 日本会議を知る
https://www.youtube.com/watch?v=lAEydphHAX4
Tamotsu Sugano: "What is Nippon Kaigi ?" 「日本会議の研究」の著者 菅野完氏 日本外国特派員協会(2016年7月20日)
https://www.youtube.com/watch?v=SdZNCzZcQck
Yasunori Kagoike: Moritomo Gakuen President 森友学園理事長 籠池泰典氏 日本外国特派員協会(2017年3月23日)
https://www.youtube.com/watch?v=kDLbkRxfjRg
松井一郎大阪府知事 @gogoichiro からの内容証明郵便 noiehoie
https://www.youtube.com/watch?v=35K_mFoJg_E
モーニングショーから謝罪の入電
https://www.youtube.com/watch?v=umPH4F_BCbE
「加計学園」の文科省書類を公開
https://www.youtube.com/watch?v=17hdN95xCmw
(全録)加計学園問題 前川前文科次官が会見1 2017/05/25
https://www.youtube.com/watch?v=wx-P0MC4rp8
(全録)前川氏、FNNのインタビューに応じる 2017/06/02
https://www.youtube.com/watch?v=CBv58ok0Nvo
Shigeaki Koga, Former METI Bureaucrat: Speaking Truth to Power 元経産省官僚 古賀茂明氏 日本外国特派員協会(2017年6月5日)
https://www.youtube.com/watch?v=rxujkHouWbQ
【週刊新潮】凶暴代議士「豊田真由子」による秘書への“絶叫暴言＆暴行傷害”音声 デイリー新潮 2017/06/21
https://www.youtube.com/watch?v=Bc6UEvT9H_o
【第2弾】「豊田真由子」代議士の“ミュージカル調”イジメ音声 デイリー新潮 2017/06/26
https://www.youtube.com/watch?v=PtD1mNickNY
【第3弾】〈物事にはねえ！裏と表があんの!!〉 さらなる絶叫暴力「豊田真由子」代議士 デイリー新潮 2017/06/28
https://www.youtube.com/watch?v=wd-daKi0yBs
【第4弾】〈チョギ！〉そして罵倒… 「豊田真由子」代議士の絶叫暴行 デイリー新潮 2017/07/05
https://www.youtube.com/watch?v=coFWcHDxSL4
【ノーカット】前川喜平前文部科学事務次官 記者会見 日本記者クラブ（2017年6月23日）
https://www.youtube.com/watch?v=LB_hBw-2MCE
都議選前日ようやく表に姿を現した安倍総理を待っていたのは「やめろ!」「帰れ!」の嵐！怒れる聴衆の中には森友・籠池氏の姿も！安倍総理は市民を指差し「こんな人たちに負けない」逆上！ 17.7.1
https://www.youtube.com/watch?v=-C17J5XK6Jg
【週刊新潮】元SPEED「今井絵理子」の“略奪不倫”現場 デイリー新潮 2017/07/26
https://www.youtube.com/watch?v=GPxku_SMpds
【週刊新潮】今井絵理子「不倫市議」との手つなぎ動画 デイリー新潮 2017/08/01
https://www.youtube.com/watch?v=31BOCYrY_kk 相続してもどうしようもない土地、家屋なんかごろごろある
そこにアパートを建てても入るわけがない 駅から離れてる
ワンルーム６部屋
土地建物で9,000万円
ボラれすぎだろ… >>20
商社マンと言ったって営業、法務、経理・財務、通関、庶務という部署単位以上に細分化されてるから担当業務以外のことは知らんのが多い
自分の信用や才覚で商売してるのではなく会社の看板で商売やってるという感覚が鈍いのだろうよ
他の大企業同様に、基本的には前任者からの引き継ぎだから担当した専門分野以外のことには疎い >>20
銀行マンが経理に精通してるか
という話と同じでｗ
基本的に大手のサラリーマンは世間知らずだから
会社の看板使って有利な取引条件で仕事やってるし、肝心な仕事は丸投げで自分の担当の専門知識すら怪しいのがウジャウジャだしね
転職して初めて自分の不甲斐なさに気づくんだが、定年まで勤めるのが多いからね
で、定年後、今までの常識が通用せず
また自分の頭で長年考えて来なかったからコロッと騙されちゃうｗ
そういやワンルーム投資物件だと
医者がよくカモにされてるな >>2 >>5
固定資産税のことも考えると、安っぽい木造アパートの方が有利。
下手にRCで建てたら、「立派な建物を建てても、採算はカツカツ」
ということになりかねない。
自分の住んでいる市町村に建てた場合、固定資産税は国保料の
額にも影響してくるから（「資産割額」がある市町村の場合）、よほど
気をつけないと、税金奉公で終わってしまう。
RC造りは解体費も割高だし、実を取るなら木造ですよ。 他にいい投資先がないからだろうな。
ベンチャー企業に投資するという風土が日本に根付かないのは本当に残念。 税金を盗る側の役人から見れば、
・相続税で盗るか、
・所得税や固定資産税、消費税で盗るか
の違いに過ぎず、
不動産事業という形で資産を固定化してくれた方が、継続的に、
かつ、より確実に収奪できるから、アパート建てて相続税節税は
大歓迎なわけ。
それに気がつかないプチブル池沼資産家は、末代まで食い物に
されて、唐様で売り家と書く三代目になる。 >>42
今ターゲットにされてるのは
農地改革で棚からぼた餅の小作上がりだからなｗ 常識的に考えたら人口減で住む人間がいないのに借り手が増えるわけないだろう
それに借りるなら便利なところを借りるだろ
バカが騙されてるだけだからぶっちゃけどうでもいいが 素人が安全に経営できる業種
パチンコ換金所くらいか >>20
>大手商社マンってこんなアホなのか
専門以外のことは自分で何もしなくて良い立場だから現役時代に何もしたことないからな
何かする時は専門部署に相談してからやってただろうし
退職して組織の後ろ盾がないし、今までの仕事の経験も活かせないだろうし 近所の駅が偉いことになっている
小金持ちがマンションを建てる
↓
満員御礼
↓
それを見て小金持ちBもマンションを建てる
↓
満員御礼
↓
それを見て小金持ちC、D、E、F、Gもマンションを建てる
↓
店子が入らず右往左往
どうやら鰌は2匹しか居なかった模様。
つか、不動産市況位みて投資しろといいたい。 相続税対策で賃貸住宅なんか建てるよりも
安普請の建物で１階でラーメン屋かコインランドリーでもして
２階を自己使用の住宅にした方がよいと思うけどね 大手商社マンのくせに何やってんだ
騙すほうが騙されてりゃ世話がないね 退職したら手打そばの店をやるのが夢なんだ
ってやつは大抵失敗する 相続税払うのは別に構わんが申告するということをしたくないなあ
お袋の金融資産一億、不動産7000万
無申告でスルー、無理かなあ 確定申告のとき、青色相談コーナーというのをやるのだけど
いかにも業者に騙されたような婆さんが、資産家のような顔をして
年に一人はやってくる。 >>14
目的が相続税の圧縮なんだから、目的は十分果たしてますよ。
たとえ資産が圧縮した税金以上に減ったとしてもね。 >>52
相続手続きしないとその金融資産動かせんだろ
したら調書で把握される
無申告加算税取られて持っていかれること承知ならどうぞ 相続税に満たない金融資産の人は、わざわざ課税無しと申告してるとも思えないんだが >>53
銀行や株屋だと
みすぼらしい格好のジジババが
紙袋持って店舗にやってきて、、
その紙袋には数千万入ってたりするんだけどねｗ 一括賃貸借・一括借上に関して、オーナーとの契約約款 (／契約書／特約) の原書式 (文面) を作成している部課はどこですか？
↓
レスは下記のオーナー用スレへ。
【相続】大東建託オーナー会 ２【農地】 [無断転載禁止]2ch.net
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1495169381/264- 空き地に建物建てたら評価額が下がるってのは
あくまで経済政策の一貫で実際の評価額は上がるからね
あほ過ぎ。
遊休地より賃貸中の方が利益でるから価値あがるやろふつうーみて 「結婚はエラい、子供がいればもっとエライ」と思う人へ…4ページのマンガが話題
http://izdjh.longmusic.com/8.html >>61
>銀行や株屋だとみすぼらしい格好のジジババが
高級車に乗ってブランド物の服着てる人は高所得なだけでお金はたいして持ってないからな
億単位の金融資産を持ってる人だとそういう人が圧倒的に多いな ローンを組んで建物を建てればのくだりって典型的な素人がする勘違いだよな別に全額自己資金で建てても節税額は同額なのに
この記事書いてる奴も不勉強だわ >>59
金融資産の相続手続きで調書なんか出ないよ >>68
勘違いするな
金融機関が提出する毎年の調書のこと
相続手続きなんて言ってねえよ
異動があればすぐわかる >>65
積水ハウスの詐欺事件のニセの婆さんも身なりは地味だったとかかな
そのほうがホントっぽく見えるとか >>69
そんな調書は出ないよあほちゃうか
特定口座の年間取引報告書とか国内外送金じゃあるまいし >>61
いかにもだまされてそうなばあさんって
「全部レオパ○スに任せているからわからないんですの、オホホホ」
とかいいながら、レオパ○スから郵送されてきた報告書だけで確定申告しようとする人。 >>72
家賃保証につられて建てたカッペは
皆そうだろｗ
都会のやつはバブル崩壊で手放した地主多く見てきてるから、家賃保証の裏を読んで慎重だったけどね
てか、リスク追うくらいなら売買の引き合いもあるから売っちゃって引っ越し兼現金に変えてるのが多い 税対策でアパート経営って
あきらかに営業の話うのみにしてってパターンやないけ
もう何十年も問題視されてるのにいまさら >>22 仕事がない地方公務員か いや仕事出来ないの誤りだった ごめんｗｗｗ 国民健康保険の高さに注意。
リーマンなら協会健保や健保組合の健康保険で標準報酬月額に保険料率をかけたものを労使で折半するけど、
引退後は国民健康保険に加入になるから、アパートの資産を含めた資産割で保険料がぐっと上がる。 親子揃って歯科医
親がデッカイ家 高級車を所有
子供は普通おの家で普通のワゴン車
歯医者が儲からなくなって６０歳過ぎでアパート経営を始めた親
６室中埋まってるのは２室だけ
子供が可愛そう・・・相続税だけで詰むぞ なんで国が保証して電力会社が払う太陽光発電所じゃなくて
クソ建設会社の家賃保証詐欺にひっかかるんだろうなあ。
収入保証じゃないのに。
太陽光発電は今じゃ休業補償に入れて土地もちには無敵な投資になってしまった。 夏休みで帰省して、自宅隣りでアパート経営している親戚と話したら、
「入居率下がって、管理手数料や設備投資費上がって、不動産屋（管理会社）からの送金がほとんど無い。家主も苦しいが、不動産屋も資金繰りが危ない所が結構あるみたい。」
とのこと >>81
築淺のサブリース物件は集客力強いからな。
そのぶんは築年数が古い物件が割りを食ってるんだろうな。 下層のルサンチマンをこれ幸いとばかりに逆手にとって相続税強化
まぁメディアの扇動あってのものか ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
