不動産のセンチュリー２１のサイトに、国交省が日本全国の過去に
建てられたマンションが現在どうなってるかの調査が載ってるが、
こんなもんなのよ。
マンションってコンクリの表面だけ塗装しちゃえば中身は隠れるけど、
最近解体命令が出た築４７年の物件なんて中身はこんな状態よ。
https://www.kyoto-np.co.jp/picture/2019/03/20190301204146haikyoA500.jpg

＞木造も鉄筋も約38年
　鉄筋コンクリート造のマンションと、木造住宅の寿命実態調査の結果に
よると木造専用住宅の寿命の代表値は約38年であり、鉄筋コンクリート
造マンションのそれも約38年（もしくは約50年）という。
　この調査は那覇市を除く都道府県庁所在地46都市および川崎市、北
九州市における1987年時点の固定資産課税台帳の記録をもとに建設年
度別サンプルの除去率を集計し、これから推計を行ったものである。

築42年ほどを経たアパートでは、危険防止のために建物の出入り口の
全部に居住者保護用の庇を設置。もはや修繕によって元の状態に回復
するのをあきらめた結果、緊急避難を余儀なくされているといえるのである。
　築50年の時点でコンクリートが剥落するつどに、その部分を応急的に
掻き取って穴埋めをするものの際限がなく、手が付けられずに放置され
たままのものがみられるという。
　また、雨漏りがひどく、しかもどの経路から雨水が浸入するのか分か
らないため、天井裏に仮設の樋を設けている例もあった。

　こうなるとたしかに建物は建っており、人も住んでいるのだから寿命が
尽きたとはいえないが、「維持管理費用を投入して性能を保持するに足る
価値ある期間」を過ぎた建物―つまり経済効率からみた「有効寿命」が
尽きているということがいえるだろう。これらの研究結果からみても40年
が目安といえるのである。