【不動産】"実家"は2022年までに売らないとヤバい 大暴落必至の「負の遺産」になる【コラム】
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（フリー編集者 遠藤 成）
実家を売ろうにも売れない時代が数年後にはやってくる。不動産が「負の遺産」になる時代とは。早めにきちんと対処しておかないと、とんでもないことが起きるかもしれない。
売ろうにも、売れない時代がきている
今から50年ほど前の高度成長期、地方から都会へ働きに出た農家の次男坊三男坊にとって、郊外にマイホームを持つというのは夢だった。必死に働きローンを支払い、両親がやっと手にした念願のマイホーム。
そんな実家を相続するとなったとき、不動産というだけでそれなりの資産価値がある気になるのも無理はない。しかし、これからの時代、それはむしろ「負の遺産」、不動産ならぬ「負動産」という重荷になるかもしれないのだ。不動産コンサルタントの藤戸康雄さんに聞いた。
「数年すると、団塊の世代が後期高齢者になります。彼らが住んでいるのはたいていベッドタウンの持ち家です」
都心から電車で小1時間。そこからバスで10分にあるニュータウン。敷地に余裕があって緑は多く、近くには商店街も学校も病院もある。エレベーターはない5階建てでも、若いときには苦にならない。1970〜80年代、そんなニュータウンは子育てするのにはいい環境だった。
しかしときは巡り、ニュータウンで育った団塊ジュニアも40代。すでに独立し、自分で家を購入したり、通勤に便利な町に賃貸で暮らしていたりするから、今さら古くて不便な実家に戻ろうとは思わない。
「そんな中古物件が大量に市場に出てきます。全住宅流通量に占める中古住宅の割合は約15％にすぎません。これまで人口が減っても世帯数は増えていましたが、2019年をピークに日本の世帯数は減少するので住宅需要は減ります。それでも新しく家は建てられます。新築が増え、買う人は少なくなるのですから、古くて不便な物件を売ろうにも、売れない時代がきているのです」
（続きはこちらです。）
2018.7.22 PRESIDENT Online
http://president.jp/articles/-/25677
スレ立て依頼スレより依頼 資産価値がないのなら自治体が買い上げて海外に流出の資金で処理場をつくればいいのに
貨物鉄道の整備で全国の廃棄物の処理場としてクリーンな環境を目指す
地盤沈下のかさ上げにもなるし環境の解決が出来れば新しい都市に生まれ変わるんでないの？ >>715
投げ売りしている場所は標高50mくらいの高台だぞ。
地盤も首都圏で屈指の強さで災害リスクは極めて低い。
不便というのが唯一かつ最大のデメリット。
ちなみにかつては億近い値段が付いていたのに
今では小中学校も廃校するほどの寂れ具合。 >>720
横浜市内でも郊外はそうなのか。
地方政令市のうちの市内は限界集落化してるところが至る所にある。
山の斜面に結構な戸数の戸建てがあるが、クルマ乗れなくなったら完全に詰みそう。 >>720
東京都心部でも、小学校、中学校は統合され廃校になってる。
生き延びているのは、付近に高層マンションが建った場所くらい。 都心のマンションとかならいいけど、田舎、郊外のマンションとかはヤバいしょ
手放す住民が増えれば、修繕費の積みたてとかも無意味になるし
マンションのリスクはとにかく修繕が全ての住民の許可がないとできないところだよ
それは震災の時にさんざん学んだことだろう？
だとしたら資産価値のある一軒家キャッシュ買いか、一生、賃貸かだよなぁ〜 >>724
キャッシュ買いの意味が分からない。
自宅なら低金利&減税もあるから
10年はローン組んでおいた方が儲かるぞ。 神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉
千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国
上京する人はこれに注意 チクショー
小田急線のせいで固定資産税が上がってしまったわー >>13
古いのをリフォームするよりも、多少場所が悪いとかでも新築した方がずっと住み心地も満足どもいいよ >>37
実家おらせて両親はどうしたんだよ
それに打ったならそうするけど、その補填をお前がしたのかよ >>545
ある程度の大きさのあるレーダーで捕捉可能だろう
小さいのじゃ並みのに隠れて無理だったりすると思うけど
そんなの命捨てるのと一緒だし >>91
実家建てて30年だけど、修繕なんか一切してないけど何も問題ないけどな多分
煙突掃除くらいはしたと思うけど 廃墟廃村になっても
土地（建物）権利は売らない人の神経が知りたい
金に汚い田舎の爺婆の子供だからなのか？
山や地方の土地をX１００倍以上の値で不動産情報に出す意味は？
売る気が無いなら広告出すな車しかつかえない土地に価値あるのか？
一部の廃村に外国人が住み着いて村のそばでインフラ使い放題田舎クズだろう >>689
延長って30年ってことだろ？
意味ないじゃん >>272
アパートやマンションだって町内会費は払うだろ >>131
実際安いし
洪水大火事でもない限り心配ないよ
心配だったら耐火耐震をちゃんとして起きて膨らまかすボート用意しとけばいいよ マンション管理組合って、
個人になると愚痴ばっかりなのに、結局誰も何も言わずにバカ高い業者選んで
みんな挙手して同意みたいな流れなにあれ。
なら、もう管理会社に丸投げで、住民から選出するのやめない？ という愚痴ｗ >>734
お前になんの関係があるんだ？
いらない価値なら100倍だろうが、先輩だろうが載せたって思いには関係ないだろ？
よっぽどこだわるっていうことは、その土地が欲しいからそういうこと言ってんだろ
要らない土地だって断言するんやったら気にすんなよ >>719
だったら、お前の家で実践して証明してみろ >>712
一に書いてある通り2022年に宅地がたくさん出てくるんだから >>696
仮にお前の建てた家が10年経って
中古のお得な家を探してるという立場になって、その家を買いたいと思うかどうかだよ
買いたいと思わなかったらそれは想像価値がなかったってだけじゃん >>665
田舎の話をしてるのか、都会の話をしてるのかわかんねーよ
郵便配達ならとんでもない田舎でも配達してくれるよ >>692
なんて他人のも持ち家の家の解体とか関係しなきゃいけないんだよ
ヤリタきゃ自分で勝手にやれよ >>742
この問題はそういう使用価値の問題じゃないんだよ。
銀行がいくらかせるかは属性と担保価値で決まる。
銀行が担保価値を算定する基準は市場価値ではなく積算価格というのを用いる。
築１０年ならまだ融資はできるけど積算価値は新築に比べて低下してる。
だから市場価値と積算価格の差額を現金で用意できる人じゃないと買えないんだよ。
もちろん属性が高くて５００万円とか１０００万円の蓄えのある人なら買えるよ。
でも属性が低い人とか貯金がない人は新築しか買えないんだよ。
本来は属性高くて貯金のある人は新築の高価な家、属性低くて貯金のない人は中古の安い家というのが理想なんだが
銀行の評価基準のせいで逆になってるの。
で、属性が高くて５００万円とか１０００万円の蓄えのある人が安い中古の家を買いたがるかという話。
あなたは使用価値しか考えてないからそういう風に思うだけだ。 >>744
>なんて他人のも持ち家の家の解体とか関係しなきゃいけないんだよ
空き家を減らすために決まってるだろ。
空き家は社会的な負の遺産。 >>745
問題の本質はこれだよな
新築の戸建てだと場所悪くて貧乏人ほど良くない場所に新築を立てることになる 戸建て住宅なら、最悪放置すればいいけど、
集合住宅だと建物が存在する限り、住まなくても管理費や修繕費が未来永劫ずっと必要だからな 結論は銀行が悪いと
まあ都心は暴落なんてしないし関係ないや >>750
この問題は銀行が悪いんじゃなくて
政府のつくった基準が悪いんだよ 銀行の勝手な基準ではなくて国の作ったものなのか
国としては改める気はないのかな
誰かが損するとか >>747
そもそも空き家を解体したら税金が高くなんのに解体するわけねーだろ >>745
でも古い家なんて資産価値ないんじゃないの？
土地代なら銀行が出してくれるんじゃないの
それに家買おうとか言う人が貯金もないなんておかしすぎるよ
俺公園に寝てたホームレスやったけど、100万円以上貯金あったけどな >>749
> 戸建て住宅なら、最悪放置すればいいけど、
戸建は放置したら終わるぞ。 >>752
歌クローンのサイト行ったけど、新築も中古も区別はないって書かれてるけどな >>757
風を入れてやらないと建物が歪むのか知らないが、
窓や扉の開閉が悪くなって隙間風や雨漏りするようになる。
最低でも10日に一度は行かないとだめ。
その点でマンションはそんなことない。 >>759
アパートだって借りてなかったら10日位入らないとか普通にあるだろ この定期的に出る郊外ニュータウン落とし都心上げって何なんだろ？
東京都心の過密ぶりはもはや異常事態だぞ。更に集中を加速させたがるって何なんだ？ 土地も負債になるよね。人口が減って土地の価値もどんどんなくなる。
頼るのはますますカネだけになっているが、それもリフレ政策で安心できない。 >>760
アパートは管理人がいるからな。
雨が漏ってきたらすぐに修繕するだろ。
放置してたら雨漏り修繕されずに雨が降るたびに
室内を少しずつ腐らせるから1年もしないで床までいっちゃう。 >>761
東京23区でもう下がる所普通に出てくるだろ >>765
当たり前だが立地の良い土地は下がらない
売りに出たらすぐに売れる
そもそも売り物が出ない >>765
23区の中にはハザードマップ超危険地帯が幾つかある。
震災クラスの災害が起きた時、都心部は人の数より避難出来る面積が少ない。
仮設を建てる場所さえない。
商業地としての機能性は高いと思うが、将来都心にしか人は住まなくなるんだっていう
未来観はどうかしてると思うよ。 ハザードマップ的にアウトなのは東側の下町エリアね。
いわゆる高級住宅街は大抵安全な場所にある。 都心は買った時の値段以上で物件が売れることもあるんだろ？
都心から1時間以上、しかも最寄駅からバスなんてところはダメだろうけどな >>768
わざわざ車でしか生活できないようなところに住む必要もないと思うけども 東京の中心部は結構危険な所が多いけど都合悪いので隠しているよ。
危機管理の為に立川の米軍跡地に拠点設けているのはその為だし。
車の自動運転もそんなには捗らないだろうし、テレワークなんて事務処理的
仕事は現場仕事よりAIで淘汰されるんでないかい？
都心は大丈夫って言ってる人。世の中そんなには甘くないと思うがね。 今住宅ローン組んだ人達は大丈夫なのか？
前の住宅バブルを思い出すとオリンピック後に仕事がなくなってリストラと中小企業の倒産で住宅ローン払えなくて一家離散とかなりそうだけど 神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉
千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国
上京する人はこれに注意 老害は存在自体が負の遺産だからその遺産もまた負動産
その負動産を押しつけようとしてくるのがまた厄介至極
価値があると思っているのは本人だけ >>202
ならないならない、交通の便の良さとあの綺麗なマンション
30年は無理だな…50年ならありうるかもしれないけど、その時は立て替えとかで世代交代だからなあ >>777
建物は３０年程度はそれほど古くならないけど
住民の世代に多様性がない地区だから３０年後には７０歳くらいの住民ばかりになる
まあその頃は豊洲は８０歳の住民ばかりだろうけど 本当に価格を操作できる人は売却できる不動産を持ってる人か今後購入しようと
市場に参加してくる人。
不動産も持ってない、買う気もない
外野がどんな吠えた所で市場に全く影響を及ぼさない。
そんな外野の市場分析ほど不快なものはない。 不動産がプラスの財産であることを前提とするビジネスモデルが次々に崩壊 賃貸に出した時に借り手がつかない家は負動産。
借り手がつく家は資産になる。 >>782
それだけでは十分といえない。
少なくとも維持費の倍以上で貸せる物件じゃないと。
例えば自分で使ってるマンションの維持費が年間３５万だとすると
少なくとも家賃６万以上で貸せないと減価償却考慮すると出口まで考慮して持ち出しになる。 住宅関連で自己破産する確率が高い人達
1位 ダブルワークで無理してタワマン住んでる子無し夫婦
2位 年収500万以下なのにタワマン住んでる見栄っ張り子持ち世代
3位 親の実家が田舎にあるけど売却できない子供世代 >>783
ここ言ってるのは実家だから仕入れコストは０円だけどな。
戸建ならば寿命が来たら潰すくらいの覚悟で貸せば税金だけだし。 >>784
2以外は破産しない人が多すぎて説得力ない そら近い将来、日本の総人口8000万人にまで減るんだから当然だろｗ 借り手そのものが存在しない田舎の不動産は厳しいけど
都市圏ならば郊外でも維持費以上の家賃で借り手はつくだろ。
建物は使い倒す覚悟なら何とかなるんじゃね？ 自宅の近所ならセカンドハウスとしての利用も考えるな トンでもない僻地でもなければ値下げしていけばどこかで売れるからな。 >>789
東京都の人口増加は高齢者の増加だ。
２０１０年から２０１５年の間に東京都で約３６万人増えた人口の内訳は…
７５歳以上 ２３万人増加
６５歳から７４歳 １６万人増加
６４歳以下 ３万人減少
起こっている現象は「後期高齢者の東京一極集中」である。
高齢化は過疎地より東京の方が深刻であるとすると、これから都内の住宅需要に期待できるだろうか？ >>793
自治体って貧困ビジネスと似ているところがあって地方交付税の額を決定付ける
大きな要素は人口なんだよね、だからお年寄りが出て行くのは実はマイナスになる。
交付税は減る、年金消費が消えて経済も縮小する。
お年寄りが増えるほど交付税は増えて年金消費で経済も上がる。 >>786
２はそれでも買えてるんだから相続とかで頭金があったんじゃない？
それよりも両方とも大禍なく定年まで勤めあげるつもりの１の方がよっぽどヤバイと思う >>794
後期高齢者の数が増えれば医療福祉負担が増えるし、
後期高齢者の数が減れば医療福祉費の負担が減る。
日本では医療保険も年金も全国一元であり、
介護保険でも市町村の負担は一部に過ぎない。
他方で、高齢者福祉施設や医療体制の整備は、
都道府県や市町村主体で行われるから、
需要の増減を直接に導く後期高齢者の絶対数が激増している東京都が、
全国で最も困った事態に追い込まれるだろう。 >>796
君の東京憎しの願望なんだろうけど、人口そのものが消えていく地方の方が
遙かに厳しいことになると思うよ。
人がいないところには税金予算は付かないから。 最悪は相続放棄してチャラにしちゃえばいいけど、
田舎と郊外は相当厳しいと思う
駅バス20分とか神奈川東側でも二束三文やで >>795
親の相続の有無は1も2も関係なく、ある人はあるし無い人はないよ >>799
そんなの１〜３までそうじゃん
多分論点がずれてるとは思うんだけど
比率で言ったら１が一番危険だと思うね >>797
ローカルの過疎地は今後、高齢者のための医療福祉負担額は年々減っていく。
高齢者の絶対数が減っていくためだ。
東京は負担が増え、地方は負担が減り続ける。
だから、地方に生き残りの可能性がある。 >>801
東京がやばいと聞いたことあるね。いや既に病院がもたないとか。 2030年くらいには中野区辺りでも一戸建ては今より500万くらい安くなっているかな？金融緩和が終わって不況の真っ只中だと思うのだけど。 これ、価格推移見ていると1000万くらい下がりそうな気がするけど… >>802
東京は昼間でもアホ程乗客が乗ってるが、あれが全部爺婆になるからなw
人口増えてもGDPマイナスに転じてて、やってける訳ないわwww >>802
世界有数の少子高齢化国家の中でも最高の少子高齢化都市だからね。病院はウハウハだなと思いきや、ライバル多すぎて大変みたいだな >>720
能見台とか栄区のあたりのことかな？
神奈川は横須賀が凄い寂れようだね。 上級様（年収400程度だけど）の介護負担は3割に上がったし高額医療の自己負担上限も
さっさと上がってるし。
聖路加病院でさえ赤字とか。いや東京の大学病院大病院は軒並みくるしい台所事情らしい。
研究者のざれごとじゃなく現場の状況が逼迫してきて大変だときいてる。
東京の人口増だって怪しいの。
仕事がないから地方から東京に出てくる若者も居なくなるよ。
だって地方に既に若者がいないんだから。
田舎の年寄りが東京に出てくると思うかい？来ないよね？動くの嫌いだもの、年寄りって。 えーと要はこれから人口が減るから
空き家が増えて
しかも買い手がつかなくなるから
買い手がそこそこいるうちに売れっていうことでしょ？
まぁ昔みたいなバブル価格を維持できるのは首都圏のそれも中心だけでしょ… >>734
島や山奥で廃村や無人になってるところって
固定資産とか登記はどうなってんだろう。
子供は絶対に相続しないわけだし。 これからの日本で
保険とか日本円での貯金とか意味あるんだろうか… >>810
東京は人件費が高いから赤字になるんだよな。 千葉の船橋市在住だけど10年前と比べて土地値が倍になってるわ。 >>815
船橋はそりゃ好立地だもの。実質東京じゃない。 >>812
>子供は絶対に相続しないわけだし。
余程の事情がないかぎり普通は相続するよ。 船橋はバブルの頃にも酷い上がり方したけどまた上がってるのか
それとも一旦下がってたのかな ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
