【不動産】知られざる地雷､｢マンションの駐車場｣問題 行政の｢付置義務｣が解決を難しくしている
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2018年01月06日
筑紫 祐二 : 東洋経済 記者
「このままでは、20年後の大規模修繕計画を乗り切れない」
東京都江戸川区にある築10年、160戸のマンションで理事長に就任した山本雄一さん（仮名）は、人知れず焦燥感を抱いていた。
高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めているのだ。
空き駐車場は住民のサイフの問題になる
山本さんのマンション敷地内には機械式立体駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。
今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。駐車場収入の一部は月々の管理費にも充当されているため、収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。
つまりこのままでは、20年後に駐車場の更新だけで住民1戸当たり60万円超の一時金が必要になるというわけだ。大規模修繕計画は十数年前に立てたものであり、現在の人件費高騰や資機材値上がり分はもちろん、消費増税分も考慮されていない。これからさらに駐車場の空きが増えれば60万円では確実に足りない。
だが、駐車場が空いているかどうかはクルマを所有していない住民は気づきにくい。また、空き駐車場が将来のマンション、ひいては自分たちのサイフの問題に直結していることに思いが至らない人も多い。
（リンク先に続きあり) 機械式やめればいいんじゃないの？
必要台数減ってるんでしょ？ 修繕計画は9割駐車場が埋まってないと成り立たない
そこに早期に気付く、そこそこの住人がそのマンションにいるかどうか >>2
記事読んでないだろ？
大規模マンションには戸数の一定の割合の台数分の駐車場設置が義務付けられてるんだよ。 あと、マンションの管理人も不足してるからなｗ
これ以上マンション建てても管理人の人件費が上がりまくってどうしようもなくなる。 >>4
設置義務はない
強いて言えば、障害者用には駐車スペースが一定数必要 >>5
田舎には設置義務のある大規模マンションはないだろ。
あるのは東名阪とその周辺くらいだろうな。
＞東京都であれば延べ床面積が1万平方メートル超で、かつ専有面積が2000平方メートル超の集合住宅 >>7
＞ある規模以上のマンションには付置義務という、規模に応じて駐車場を設置しなければならない条例がある。たとえば、東京都であれば延べ床面積が1万平方メートル超で、かつ専有面積が2000平方メートル超の集合住宅では、居住戸数の30％以上、もしくは専有面積350平方メートルごとに1台以上、このうち少ないほうの台数の駐車場が付置義務として必要となる（2014年以前は住居戸数の30％以上のみ）。
これでも義務じゃねーのかよ？ 空いている所は「コインパーキング」にすればええのに。 結局、駐車場をリプレースできず、故障した部分だけちまちま修繕して使うことになる？ >>9
付置義務は駐車場整備地区等に限る
基本的には商業施設で複合型マンション限定の条例 金は払うから、大型二輪を置かせてくれ。何故、俺のマンション駐車場は小型二輪以下の限定やねん(´･ω･`) >>17
ペットも同じ
大概は大型犬の飼育はNG
スペースの問題だろ >>17
いたずらで問題が発生しやすいし、解決もしにくいからじゃね？
小型なら問題が発生しても解決しやすい。
小型ってのは保険のファミリー特約範囲の125未満か？ >>17
自分で防犯カメラ設置して防犯と監視にも協力するって申し出たら？
そのくらいやれば考えてくれるんじゃね？ 居住者以外に貸せばいいだけ
マンションの管理組合って建前論に終始するから
あれもダメこれもダメで話が堂々巡りする リプレイスに大金がかかるような立体駐車場を採用してるマンション買ったやつがバカなだけの話だな >>17
250cc乗りだけど、一般的に排気量が大きいと五月蝿いからではないかな？ >>24
あと、実用性より趣味的な要素が強くなる。 >>22
税金掛かって会計区分は別
外部利用者の管理も難しい
管理人がほぼ常駐でないと、
外部に貸し出す駐車場は思っている以上に難しいぞ 機械式駐車場の維持費、点検費、交換費用が高いし安全とは言えない。
ヨーロッパには有り得ない機械式を採用したのが良くなかった。
しかし自走式に変更するにしろより良い方法はあるはず。 >>9
ご自分のマンションで試算してみてください
きっと記事のマンションでも台数減らせる規模ですよ
あと本体再築でもない限り大丈夫
不適法な大規模改修を受けたマンションはザラにありますからね
機械式でも8m以下なら問題無いです うちはマンション購入時に機械式駐車場やゲストルームとか専用ジムとか温泉付きとか
将来問題になりそうな要素の少ないところで探したわ
使わない施設に他人と共有財産増やすとか
プラスにとらえる人って頭に花咲いてんのかね 自動運転で20年後に駐車場は必要無くなるから法律も変わると思うけど
マンションは色々とリスクあるね やっぱ長期定住目的でマンション買う奴は馬鹿だな
将来的に詰むしかないじゃん >>33
詰むっていうか日本では住居は使い捨てだろ。
最初から何世代も使えるプラス資産だと考えるほうがおかしいんだよ。
にしては税金が異常っていうのがこの国のクソなとこｗ 地方都市だと１１階建てとかでもタワマン扱いの立派なマンションだけど
そこ駐車場ないんだよな、修繕とか考えてないって事なんかね >>35
マンションだと下手すると使い捨てもできなくなるじゃん
売れない貸せない住めない潰せない 俺が住んでるマンション（13棟約600戸）では、数年前に
8億円ぐらいかけて機械式駐車場を自走式につくりなおした。 >>37
悲惨な地方の土地付きよりマシだと思うぞ。
マンションは賃貸としてはそれなりに需要がある。
強欲に家賃をせびろうとするからだよ。 >>32
何故、自動運転が普及したら駐車場が要らなくなるのか教えて下さいm(._.)m >>41
スマホで呼べば自家用車を保有するより圧倒的に安い料金でレンタル出来る車がすぐに来てくれるようになるから 機械式立体駐車場は下をシェルターに改造すれば良いわ。 >>39
マシというか、どっちも負債だろ
マンションで長期保有で買っていいのは建て替え余地のある都心低層マンションだけだよ
それ以外は今がよくても将来的には大半が詰む
マンションは10年ぐらいで住み替えするのが正解 >>16
車なし住民が退去して車有り住民といれかわったらどうするんだ？ 「流星号なら、呼べばすぐ来るよ」
「漫画と現実を一緒にするな」
「自家用車より、走れ！ 健康にいいから」
「うっせー、クズ！」 >>43
そういう手があるんですね、ありがとうございました。 駐車場があれば維持費などの負担が大変、なければ路駐で周囲に迷惑かける。なんとも身勝手な人達だなぁ。 「場所もとらない一輪車が最強！」
「本気で言ってるのか？」
「ピスタチオはナッツの女王」 マンションの駐車場は別の問題もあったな
建築容積率の関係で不要な駐車場売ったら違法建築になったマンションとか マンションは大規模修繕で詰むからな
これからAIで大量リストラもありえるからさらにやばいわ
カツカツでローン組んでるやつとか >>22
駐車場借りたい外部の人も減ってきてるよ。
うちのマンション、数年前に外部の月極め45,000円から40,000円に引き下げて周辺相場よりやや安くしたけどまだ空いてるもん。 >>46
駐車場が機械式だろうがなかろうが、そのマンションに入ったら修繕費も払わないといけない契約なんだよ。
詳しくいうと、機械式駐車場も共用スペースとみなされる。
共用スペース費用は、マンション住民均等に負担しなければならない。
法律で決められてるんですよ。
嫌なら住むな、これしかないｗ 修繕費の積立なんて不可能だろう
他人から集金を行うことがどれほど大変か分かってないのかね >>2←こいつマジで恥ずかしい野郎だなw
晒しま〜〜〜すwww
消えろ やっぱ分譲マンションの時代は終わったんじゃね？
そもそも、駐車場が必要ってのがバブルの発想だろ これ駐車場だけの問題じゃないからな。
共用部分全体、また大規模修繕全てに共通する問題。
これらに全員が100%同意して一致して協力することなんて不可能。
また、数十年後に備えた積立というのも、
価格や法令等の変化を考慮すれば、かなり危ういと言える。
想定より価格が高く修繕できません、法令の改正で想定通りの修繕や改修ができません。
こんなのが出てくるわけ。
自分の家庭だけなら、小回りがきくという意味で、対応は可能だが、
マンション全体となると個々の事由にしばられ何もできなくなる。
全員の一致や同意なんてまず得られない。
そして金を出せない奴の負担分は、結局他の住人が負担することなる。
ある意味、他人の財布と自分の財布がごちゃまぜになるのがマンションという住み方。
貧困家庭、行方不明や、痴呆の老人が負担できない分は残った他の住人で負担することになる。 >>59
マンションが一般的なものになってからまだ半世紀ほどしか立ってないからね。
やってみないとわからなかったような問題点が次々と噴出しているところ。
区分所有って住み方そのものの欠点が見えてきた段階ってところだね。 地主とかもそうだけど何の生産性もないやつのために
何で高い家賃払ったりわざわざ車買って駐車場に入れなきゃならん
お前らは働かずに楽して稼ぎたいだけだろ マンションが乱立している都心も、これから急速に高齢化が進むからな。
年金以外に収入が無いような老人だらけのマンションが大規模修繕できるのだろうか。
というそもそも痴呆老人だらけで適切なマンションの自治が可能なのだろうか。
日本の高齢化はまだまだこれからが本番だってことを考えると、
スラム化したマンションがものすごい増えるかもしれないね。 大変なのは、金のかかる物事はなかなか決まりづらいってことだね
大規模修繕で、各戸１００万臨時でおねがいします、はいわかりました
とスムーズにいくはずないからね それ込みでマンションだから、みんなで仲良く負担しろよ >>66
話し合いができるのならまだマシ。
痴呆で話ができないとか、老人ホームに入ったらしいが行方不明とか、
オーナーが外国人で連絡できないとか、言葉が通じないとか、
こういったマンションの自治能力を超えた事例にどう対処していくんだろうな。
まぁ実務を考えれば、結局残った人で負担していくしか無いわけだけどさ。
日本の人口動態を考えれば、その残った人も年金しか収入がない老人だらけになるわけ。
どうするんだろうね？どうにもならないように見えるけどね。 駐車場はともかくごてごて共用部にいろんな施設付いてるマンションは地雷確定だわな
ジムやゲストルームなんて最初のうちは面白がって使うが3年もすれば使わなくなる
分譲なんてリスクばかりで良い点がない数年ごとに賃貸を移り住むのが賢いと思うわ 俺の買った中古マンションは
築25年弱、
駅徒歩8分、
300戸強、
自走式2階建駐車場、
管理修繕費18000円、
3LDK、
1600万、
で
家賃11万で貸してる 江戸川区で機械式でこの料金設定がそもそも無理がある。
色々あるし間違ってる >>1
毎月27000円もかすめ取って、修繕費足りないとか？
ボッタクリやろ。
オーナー共の私腹肥やす金を修繕費に当てろ。
間違いなく、無駄遣いしている。
計画間違えたオーナー共が悪い。
自腹でなんとかしろ。
住民は払わん。 >>38
＞機械式駐車場を自走式に
駐車場が車を回収しに走ってくれるのか、都会は進んでるな。 サブリースが増えてきてるだろ？
エリアパーキングとかググッてみ
ワイは目黒区でサブリース借りてる
75平米で家賃27万が相場のマンションに駐車場2万2千円で借りてるわw
パレット型機械式駐車場にリモコンシャッターでセレブ気分になるでw
ワイは家賃8万のワンルームだけど orz >>74
こういうバカなレスってどういう心境で書き込むのかな
もしかして面白いと思ってるしているわけないだろうし >>12
共用部で利益出しちゃうと税金関係がややこしくてね
コインパーキングが許されるなら駐車場に民泊用の小屋を建てた方がいいなw 山手線内側の高層マンションで地下駐車場の空きが目立ってきて
その三分の一をトランクルームに変更したところを知っているわ。
同意を取りらなくてはならなかったが、高齢化で車が要らなくなったから
すんなり決まった。億ションでベンツが多いところだったけれどね。
住民も収益性のあるトランクルームにできたので良かったと言っていた。 >>64
日本の政治って本当に目先の金儲け事しか考えてないよな
50年先、せめて20年先の事想定して物事決めろよと思うわ
少子化で学生の数減るのわかってて大学ポコポコ作ったり、高齢化に人口減少分かってんのにマンション大量に作らせたり
地方大学みたいに足りない学生は海外から金払って連れてくるみたいに、
空きマンションも外国人優遇してでも埋めるつもりなんじゃねーかと >駐車料金は平均で月2万7000円
これに車の税金や維持費がかかるわけだろ？
衣食住に遊行費に通信費やらを払ってたら年収８００万円程度だと全く貯蓄が出来ないね
貧困老人まっしぐらだなｗ こういうのがあるから安いマンションは買うなって言ってるんだけどな
貧乏人と財産を共有するなんて恐ろしいことになるの分かりきってる
買うならまともな人が住んでるとこにしなきゃ マンションなんて全て賃貸形式にしたらいいのに
修繕も簡単になるでしょ >>12
住宅街のコインパーキングなんて、ほとんど収益見込めないんだよ >>84
デベロッパーがいやがる
早く現金化したいから分譲しているので 既存不適格前提の小型化リフォームで。役所なんかどうすることもできないよ。 ワコーレロイヤルガーデン北本という恐るべきマンションをお前等は知らない。 >>82
世帯年収が一千万の家庭を想定してるから貯蓄は余裕で出来る ・
マンションの空き駐車場は、レンタル車の置き場にすればいいよ。
みんな自分一人の車を持つ余裕なんて無いよ。
・ 中国人の方が先見の明がある。
日本の企業はその場限り。日本に未来はない。 駐車場に月27,000円払うなんてアホとしか言いようがない。
マンション駐車場は補修もしやすい自走式のしっかりしたRCやSRCで精々3階建てまで。
狭い敷地に機械式3段がギッシリとズラリと並ぶなんて最低のマンションだよ。
駐車料金は積立金含めても10,000円まで。
それくらいのもんやろ。
それともこのマンションは億ションかよ。
＞一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。
一般にマンション内の駐車場は周辺より若干安い。
こんな料金が取れる地域なら、
その料金で外部に貸し出せばかなり埋まる。
>>95
よほど値下げしないと誰も借りないよ不便だしな こんなの10年以上前から問題になってるよな。ここ10年でマンション買って駐車場問題意識してないやつなんて誰もいないだろ。まともなデベなら駐車場のリスクを説明するし。
いったい何が知られざるなのか？
あと、切り詰めるなら、
マンション管理会社のぼったくり。
基本、談合の旗振り役、
プール金全額にほぼ一致する入札業者が1社、そこが落札。
出来レース。
エレベーターや機械式駐車場は維持費がバカにならない。マンション本体のローンだけ考えてると共用設備費で痛い目にあう。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
