【不動産】3年後、中古マンションは「駅近・億超え物件」だけが生き残る
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「高いお金を払ってマンションを購入するのなら、将来はヴィンテージと呼ばれるような物件を購入したい」
だれもがそう考えるはずだ。しかし、日ごろからマンション市場をよく眺めている玄人でないと、どの物件がヴィンテージマンションなのかはわからない。ましてや、いま中古市場で販売されているマンションの中で、これからどの物件が将来ヴィンテージ化するのかは、よほどの目利きでないかぎり予想はできないだろう。
前回記事で私なりに掲げたヴィンテージマンションの条件を、ここであらためて示してみたい。
①新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている
②誰もが一等地と認める場所にある
③竣工後10年以上が経過している
④100戸以上のスケールがある
⑤管理組合が良好な状態で機能している
残念ながら、現在の新築マンション市場は局地バブル状態にある。そのため、条件②の「誰もが一等地と認める場所」で販売されている新築物件は、どれも価格が高すぎるのが実情だ。
これから10年以上経過したときに、条件①の「新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている」という条件を満たす物件は、私の眼ではほとんど見い出せない。いくら好立地で素晴らしい計画であっても、現在の局地バブルが崩壊した後には、どの物件も値下がり必至なのだ。
そこで、こんなことを考えてみた。条件②の「竣工後10年以上が経過している」を、ひっくり返すのである。（局地バブル突入前の価格で販売された）過去10年以内に竣工した築浅マンションの中から選ぶのであれば、近い将来ヴィンテージと呼ばれるようになる物件に、ある程度見当をつけることができそうだ。
以下に、ヴィンテージのポテンシャルを備えたマンションを17物件選んでみた。ただし、条件⑤の「管理組合が良好な状態で機能」については、竣工から時間がさほどたっていないため、まだ評価するのは難しい。これから管理組合がうまく機能しなくなるリスクがあることは、ご了承いただきたい。
また、あくまで将来予測としてのリストなので、私なりの基準にもとづく選択であることをあらかじめお断りしておく。ご興味のある物件については、各自納得するまでお調べになることをお勧めしたい。価格推定は、便利なオンラインサービス『家いくら？』を活用して算出した。
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/8/6/640/img_86c31a971aa0f289ec43d6fb88ece07b298952.png
まず、千代田富士見というアドレスをもった二つの物件を見ていこう。ともに、JR中央総武線の「飯田橋」駅から徒歩4分だ。
「パークコート千代田富士見 ザ タワー」はお濠に沿った良景観の遊歩道からもアクセスできる。普通の順路のほうも、学生たちが多く若やいだ空気にあふれている。こういうマンションはどれも人気が高い。ただ、仕様がやや低グレードという評判が気になる。
「プラウドタワー千代田富士見レジデンス」は、東京国際フランス学園の跡地にある。かつては在京のフランス人子弟たちが通っていた場所だ。周辺は少しゴチャっとしているが、現地はちょっとした高台に立地していて雰囲気は悪くない。いかにも趣味の良い富裕層に好まれそうな物件だ。
この千代田富士見エリアに懸念があるとすれば、北朝鮮系の施設が居座っていること。将来、あの施設が移転するか消滅すれば、資産価値はさらに高く評価されることになるだろう。
神田淡路町に立地する「ワテラスタワーレジデンス」は、さまざまな商業施設やイベント会場、オフィスなどが併設されている。都心での再開発事業の成功例と言ってもよい。立地は「超」を付けてもいい一等地なので、今後、資産価値が下落するとは考えにくいマンションだ。
以下ソース
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53235 こんな物件は普通のリーマンじゃ買えないって、親の遺産でも当てにしなきゃな バブルでもそうだったじゃん
まず億越えが先に沈むんだろ？ 不動産の要点は金利と時流と立地の3つ、
立地のいいのがリッチ。 生き残らなかった物件は
事務所として使いたいので
格安で貸してほしいわ ④100戸以上のスケールがある
これは嘘だ
戸数が多いほど大規模修繕工事の際にもめるリスクが上がる
戸数は少ない方がいい 総合病院、消防署が近くにあると年がら年中サイレンに悩まされるｗ >>11
なわけない。管理修繕のスケールメリットは明らか。それに低層高級なら面倒な親父がいないとでも？ >>13
2人とも違う。
中規模が1番管理費も修繕積立金も安い。 東京都下、駅から８分の
一階テナント、二、三階は賃貸の小規模不動産経営しているが
借金返しても安泰ではなく建物のメンテ、リフォームなどもつづき...
現実は親からの土地を守れていれば御の字状態
それでも常に満室なのは嬉しいが
少し規模が大きくなると空室も目立ち、作ったは良いが 10年も経たずに
維持運営ができず手放しているオーナーだらけなんだろうなとおもう 生き残れなかったところはどうなるの？ 解体して更地ですか？ こいつ何も分かってないな。
ヴィンテージじゃなくても、築10年経過後に新築売り出し価格以上の
価格で取引されてるなんてザラにあるっての。現状の相場での話だけど。 価格上昇しても固定資産税で赤字になる物件なんか資産じゃねえよ 中学、高校が近いと音楽の部活の音が結構うるさい
遠くても直線的に見通せる場所ならトランペットの音が聞こえてくる 破格のヴィンテージが付くのは20代の可愛い女が住んでたワンオーナーの家だよ。
築７年中野駅徒歩13分。
新築価格4700万。
中古価格6400万。
これはマジだから。 >>19
＞価格上昇しても固定資産税で赤字になる物件なんか資産じゃねえよ
それな。あとは金利、売却税、不動産屋への手数料
かなりタイミング良くないとプラスになるわけがない >>12
真横に住んでたことがあるけど、ひと月もすれば鳴ってることすら気づかなくなるよ 駅から離れた郊外でもバス交通が便利ならまだ大丈夫だろうけど。 >>25
貴殿は結構図太いのでは?
神経細い奴は徐々にじわじわ耐えがたくなって壊れる 武蔵野線と貨物線の横住んでた事あるけど
五月蠅かったな どんな高級マンションでも耐用年数というデッドラインがある
どんなに管理がよくてもコンクリート骨材酸化現象で50年から70年で終わり
あとは取り壊して立て直すしかない
その時高層マンションだと、日本では爆破解体ができないので最上階からクレーンで解体するしかなく建築費と変わらない費用が掛かる
要するに住宅は一戸建てか賃貸がお勧め >>1
北朝鮮系施設の近くならミサイルが来ない一等地じゃないか？w 立川談四楼‏ @Dgoutokuji 10月18日
その他
安倍さんは選挙の時だけ拉致問題を利用する。普段はまったく考えていない。それが証
拠に「北朝鮮に圧力を」の一点張りで、被害者の身を危うくするばかりなのだ。情が薄
い、あるいは酷薄と思っていたが、そもそもこの人に情はなく、だから弱者に寄り添うことができないのだ。でも友達には大甘なんだね。 ワテラスとか地下にスーパーあるけど近辺で目ぼしいのそこしかないでしょ？
どれだけ都心で一等地でも一般の人間には逆に極めて住みづらい環境になると思うんだが 3年後、五輪が終わると晴海の選手村が巨大な高層マンション群として市場に放出される。総戸数5600。このインパクトは大きい 選挙の時なんかは、駅前は結構うるさくてストレスたまるんだろうな。政党活動熱心な地域だと、毎週のようにうるさいだろ。 >>34
２０年、３０年後は高齢マンション群になる。
いまは郊外のニュータウンが高齢化が進んでいるが、２０年後は都心のマンションも高齢マンションだよ。
おれの予言は当たる。 山手線の駅まで自転車でも行ける距離の家がいい
駅でいうと3駅6分程度まで
1駅2分程度の距離なら自転車でも10分くらいで何かと楽
電車に20分以上揺られるのはもう辛い 教えて
億越え都内駅近物件て固定資産税いくらくらい？ 都心に住むとかどんな拷問だよｗあそこは奴隷たちが働く場所だぞ
ある程度資産を築いて仕事が自由になったら普通は都心から離れる >>40
うん、だからそれまでは都心で効率的に稼ごうって話だろ？
何が不満なの？ タワマンは土地の持分少ないから老朽化したら巨大な不良債権にしかならない
猫の額分の土地も持ってない 都道府県別中古マンション70㎡換算価格
北海道１５３３万円
青森県１５３７万円
岩手県１６９０万円
宮城県２０４３万円
秋田県１４７６万円
山形県１５５４万円
福島県１７６６万円
茨城県１５００万円
栃木県１５１９万円
群馬県１２９０万円
埼玉県２１５１万円
千葉県１９５９万円
東京都４８２８万円
神奈川２８２５万円
山梨県１２４８万円
長野県１９２２万円
新潟県１３５５万円
富山県１５４８万円
石川県１６２７万円
福井県１３７６万円
岐阜県１３７５万円
静岡県１４１１万円
愛知県１８４９万円
三重県１５００万円
滋賀県１７８０万円
京都府２７６７万円
大阪府２２８７万円
兵庫県１８４４万円
奈良県１２７８万円
和歌山１０６３万円
鳥取県１６４３万円
島根県１７２７万円
岡山県１７３８万円
広島県１８６２万円
山口県１３９４万円
徳島県１４３３万円
香川県１２２２万円
愛媛県１４９２万円
高知県１５５９万円
福岡県１７７５万円
佐賀県１３１６万円
長崎県１６４３万円
熊本県１７９４万円
大分県１３６１万円
宮崎県１６６２万円
鹿児島１８２９万円
沖縄県２８１６万円
https://www.kantei.ne.jp/report/293a4939325f97eb5c049f422d2ccc80a70cb5d5.pdf >>42
いかに短期間で効率的に稼いで奴隷を脱して都心から離れるかが問題なわけで
その資産構築過程の序盤で高いマンションをローンで買うのは愚の骨頂ということ >>45
家賃支払いは避けられない以上、小さいマンション買うことなんてなんの負担でもないだろ >>46
この記事の駅近億超えのビンテージになり得るマンションのことを言ってるんだよ
小さいマンションもそれはそれで資産価値が速攻で毀損するから奴隷脱出後に
お荷物になる。何しろ、資産構築過程の序盤で住宅ローンは良くない
どうせ借金するなら、もっとカネを産むモノの為に借金したほうが良い 日本民法の父、穂積陳重の法窓夜話を現代語に完全改訳
短編×１００話なので気軽に読めます (∩´∀｀)∩
秋の夜長の気分転換にどうぞ
カネあったら献金してや。 「なか見検索」で立ち読みできます
＞青空文庫の〇パクではありまへん (*‘ω‘ *) (''◇'')ゞ (*´Д｀)( *´艸｀)
法窓夜話私家版
https://www.amazon.co.jp/dp/B0761VDLQN?tag=vc-1-513774-22 戸建だって20年後はそうだろ。
坂だらけの山手なんて価値無くなるぞ。 そろそろバブルも終盤だな。
でもうちの近所でまだタワマン建ててるぞ。
間に合うのかな？ >>49
戸建ては修繕費、管理費を払わなくていいからまだましかも
分譲の場合は入居者減ったらその世帯の分も他の世帯が負担しなきゃいけないし >>52
マシじゃねーよ
目地補修すらせずに放置して外壁の裏に雨水が入りまくってカビまみれのところに住むくらいなら、都営に住んだ方がマシ >>44
長野が広島より高いとかありえん
あんなド田舎なのに(´・ω・｀)
だって駅前にドンキやで？
ありえへんやろ >>30
治安も良いはず。道路封鎖して、オマワリが立ってる。問題の
ビルの前には移動交番も常駐してる。 >>52
それは家持ってない奴の貧乏思考だw
一軒家を小奇麗に維持しようと思ったら、マンション以上の維持費は必要。
マンションはスケールメリットで1戸あたりの負担が極端に少ない。
戸建ては維持費いらない (・`ω´・ ○)ｷｯとかいってると、20年後にはアバラ家やで。
>>54
そうそう。その認識が正しい。
なんで戸建ては維持費掛からない、って思考になるのかむしろ不思議だよな。
例えば庭があったら、その手入れすら人手が必要になるってなんで分かんないんだろう。 >>59
RCこそ丹念なメンテが必要だけど？
羽目板なんてもう論ずるまでもない >>40
最終的には都心暮らしが便利なんだよ。
それに、ここで言われてるようなヴィンテージマンションってのは
自然も多く都心にありながら、郊外でもお目にかかれないような静かで品性のある立地に建ってる
場合が多いからな。住環境としては最高だから価値が下がらない。
それと、お前の偏見が気になるんだが都心の高級住宅地ってのは
どういう人物が住んでると思ってるんだ？ >>59
ヘーベルとかもメンテ代はかなりかかるぞ。
10年で300万とか取られる。定期点検と補修をヘーベルに依頼しないと
保証が延長されない。ヘーベルは詐欺みたいなもんだな。 >>44
東京>>>神奈川≒沖縄>京都>大阪>埼玉>千葉
沖縄県の人、所得が低いのに、家買えないじゃんか。
鉄道も走っていないのに駅近もあったもんじゃない。 恵比寿の駅近なら自転車で代官山渋谷原宿青山広尾中目黒辺りは余裕だな
でもその価値はよく分からん 文京区とか学区と治安が
保たれて駅近であるとこ
今の家にかっとけって
年とると病気してローン組めなくなったり
短い年数での返済になったり 年金コケたら管理費や修繕費払えない住民が出てくる
社会が大きく変わろうとしてる時代に長期の負債はヤバすぎ >>40
え、年取ってからは何かと都会の方が便利だろ
老人は隠遁生活するだけじゃねえぞ >>60
そんなかからんだろ
全部下請けの業者に頼べば格安でメンテできるわ
楔足場なんか安いしシーリングの単価や塗装もたかが知れてるわ
アスファルト防水シンダー押さえなら20年以上は余裕だし 駅近はいいとして、億超えは滅多にないから
この記事で血色が変わったマンション住まいの小金持ちも多かろうｗ やっすい賃貸が気楽でいいのかも
買ってから管理費など毎月払う、固定資産税年に1回払う、はプレッシャーだよなあ
戸建ては実費で修繕しないとだし
借りるなら別に小さくたって構わない訳で 💀立憲民主党 革マル派 ピースボード
しばき隊
辻元清美 帰化人 爆弾テロ
拉致 テポドン
北朝鮮 山岳ベース事件 極左 立憲民主党 浅間山荘
枝野幸男 朝鮮労働党 近藤昭一 朝日新聞 共謀罪
あべともこ シンガンス 菅直人 金正恩 警官殺害
陳哲郎(福山哲郎） 陳哲郎 枝野
団塊老人パヨク
外国人献金 工作員 赤松 立憲民主党 朝鮮総連 革マル派 阿部知子
北朝鮮 TBS 在日 背乗 過激派 長妻. チュチェ思想
立憲民主党 北朝鮮 立憲民主党 辻元清美 金正恩. 連合赤軍 火炎瓶 北朝鮮 拉致
反日 立憲民主 外国人参政権 枝野工作員 核ミサイル
朝鮮進駐軍 立憲民主党（りっけんみんしゅとう） 覚醒剤 辻元 枝野
💀 立憲民主党 陳哲郎（福山哲郎） 金正恩 殺人極左 反天連 サリン 北朝鮮 混ぜるな危険 排除
北朝鮮 立憲民主党 核ミサイル スパイ 挺対協 菅直人 東京新聞 混ぜるな立憲
9条の会 反日 ...朝鮮進駐軍 オルグ 反天皇制
キャミソール荒井
革マル 立憲民主党 テロ朝 連合赤軍 北朝鮮 オウム 枝野幸男 💀朝鮮総連
極左 江田憲司（アデランス）.. 立憲民主党 北朝鮮 りっけんみんしゅとう
立憲民主党 極左 菅直人 金正恩 辻元清美 危険 排除 混ぜるな立憲 💀
【話題】李信恵が立憲民主党を応援 @rinda0818
https://lavender.5ch.net/test/read.cgi/news4plus/1507680608/-100 >>12
隣消防署で夜中中営業してるタクの洗車場だけど慣れるで
むしろタク洗車場がずっと音楽鳴らしてるのがムカつく 東京の港区とか一部の都心は、ビルの建設ラッシュで建設費が高騰してて
マンション建てても採算が合わないから供給不足で発売された瞬間に数千万
抜けるとかの状態らしい。 >>65
坂道多いよ。東京人は案外足腰鍛えられてる。
トウホグの平野育ちの自分には東京よりも関東平野が住み心地良い。 東京周辺は地雷がありそうだね。
無駄に高値で買わされると10年後… 持ち家信仰はオワコンだしこれからは賃貸で飽きたら引っ越して住み替える時代だよ >>45
税金対策で京都に買って東京脱出やわ
10年もたてば首都圏はゾンビ老人が
そこら中徘徊している首都東京になってると予想 昨年マンション買った知り合いが豪語してたぞ
「今のマンションは50年でも100年でも持つ!」
「駅近以外の物件は無価値!!」とな。だから大丈夫だろ
なお地方中核市の新築マンション、そいつはど田舎出身 海外にいくのに中継が必要な田舎になんて住みたくないです>< >>40
＞都心に住むとかどんな拷問だよｗあそこは奴隷たちが働く場所だぞ
＞ある程度資産を築いて仕事が自由になったら普通は都心から離れる
ほんとそれ
群馬に逃げたい 管理費と駐車場料金を未来永劫支払い続けるってのは
楽しい未来図とは言えんよなぁ
器物の共有部分の維持費とかも別費用なんだろ？ 地方駅前マンション＝都内郊外マンションと同じく暴落の末路。
手堅いのが沖縄や京都の一部の観光地やリゾート地。
元が安いし、円が下がれば外国人需要ですごいことになる。 知り合いが修繕費かなんかが値上がって厳しいからってマンション売って近くのマンションに引っ越した
これからマンションはババ抜きだな まあ昔は6畳一間で家族が暮らしてたんだから、
賃貸リフォームテクニックも駆使すれば狭くても結構住めるね家賃安いね、
は簡単だ いくら人気があって利便性が高くても住民の年齢に多様性のないところはだめ
豊洲とかムサコとか３０年後には高齢者ばかりの街になる なーに、庶民が高値掴みしたとこでカリアゲが吹き飛ばしてくれるさ >>84
端金で買えるじゃん。坪単価で言えば倍以上も違うんだから >>78
そうか？
建売安いぞ
1000万で家が建つ >>95
そんな家に住んでどうすんの？
住めれば何でもいいって感じ？ >>96
住宅はこだわり始めたら数千万単位で違ってくるから。
建物代だけで言っても
一流ハウスメーカー ２５００万くらいから
ローコストハウスメーカー １５００万前後
建売 １０００万くらい
一流ハウスメーカーで建てても２５年くらいで住設機器はだいたい入れ替えになるから数百万かかる
建てるときに金かけたらそれで終わりというわけではないし お 客 さ ん よ り 店 員 の ほ う が 多 か っ た
先日ＰＣ部品の買い物でヤマダへ行った
お客さんより店員のほうが多かった
おそらく景気は凄まじい悲惨な事態になっている
だから年金資金まで手だして株の買い上げなわけだ
株を放っておいたら急降下だからアベノミクスの正体がばれてしまう、
http://blog.goo.ne.jp/jpnx05/e/6f0db25a782313a6690040c7f89b31ec
で っ ち あ げ ら れ た イ ン チ キ 相 場
日経平均、終値も２万１千円台回復…２１年ぶり
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171013-00050085-yom-bus_all …
これが安倍政権自民党を勝たせるため、
無理矢理でっちあげられたインチキ相場であることを知らない者はいない
投じられた原資は、すべて我々日本国民の年金資金である
https://twitter.com/東海アマ/status/918730152099450880
日 本 か ら 始 ま る 世 界 的 株 式 市 場 の 大 暴 落
日本から始まる株式市場の崩壊は世界中に反響するでしょう。
終いには政府にも支えることができなくなり、どん底に落ちていきます。
日本政府がアメリカ国債の25％を引き出すと世界経済が破綻しマ人トレーヤは出現します。
ＵＦＯがとてつもない数で姿を表すでしょう。
非常に間もなくマ人トレーヤをテレビで見るでしょう。
マ人トレーヤは「匿名」で、毎日テレビに現れ、質問に答えます。
彼は非常に物静かなやり方で話します。彼の控えめな態度に混乱してはなりません。 >>11
現実を知らないバカの典型
小規模ほど一戸あたりの負担額が大きい上に
仮に一戸が破綻すると全体の負担額が増大
将来的なリスクでは小規模ビンテージは最悪 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
