0001ノチラ ★2017/10/19(木) 17:29:50.58ID:CAP_USER
「高いお金を払ってマンションを購入するのなら、将来はヴィンテージと呼ばれるような物件を購入したい」
だれもがそう考えるはずだ。しかし、日ごろからマンション市場をよく眺めている玄人でないと、どの物件がヴィンテージマンションなのかはわからない。ましてや、いま中古市場で販売されているマンションの中で、これからどの物件が将来ヴィンテージ化するのかは、よほどの目利きでないかぎり予想はできないだろう。
前回記事で私なりに掲げたヴィンテージマンションの条件を、ここであらためて示してみたい。
①新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている
②誰もが一等地と認める場所にある
③竣工後10年以上が経過している
④100戸以上のスケールがある
⑤管理組合が良好な状態で機能している
残念ながら、現在の新築マンション市場は局地バブル状態にある。そのため、条件②の「誰もが一等地と認める場所」で販売されている新築物件は、どれも価格が高すぎるのが実情だ。
これから10年以上経過したときに、条件①の「新築時の販売価格と同等レベルか、それ以上で取引されている」という条件を満たす物件は、私の眼ではほとんど見い出せない。いくら好立地で素晴らしい計画であっても、現在の局地バブルが崩壊した後には、どの物件も値下がり必至なのだ。
そこで、こんなことを考えてみた。条件②の「竣工後10年以上が経過している」を、ひっくり返すのである。（局地バブル突入前の価格で販売された）過去10年以内に竣工した築浅マンションの中から選ぶのであれば、近い将来ヴィンテージと呼ばれるようになる物件に、ある程度見当をつけることができそうだ。
以下に、ヴィンテージのポテンシャルを備えたマンションを17物件選んでみた。ただし、条件⑤の「管理組合が良好な状態で機能」については、竣工から時間がさほどたっていないため、まだ評価するのは難しい。これから管理組合がうまく機能しなくなるリスクがあることは、ご了承いただきたい。
また、あくまで将来予測としてのリストなので、私なりの基準にもとづく選択であることをあらかじめお断りしておく。ご興味のある物件については、各自納得するまでお調べになることをお勧めしたい。価格推定は、便利なオンラインサービス『家いくら？』を活用して算出した。
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/8/6/640/img_86c31a971aa0f289ec43d6fb88ece07b298952.png
まず、千代田富士見というアドレスをもった二つの物件を見ていこう。ともに、JR中央総武線の「飯田橋」駅から徒歩4分だ。
「パークコート千代田富士見 ザ タワー」はお濠に沿った良景観の遊歩道からもアクセスできる。普通の順路のほうも、学生たちが多く若やいだ空気にあふれている。こういうマンションはどれも人気が高い。ただ、仕様がやや低グレードという評判が気になる。
「プラウドタワー千代田富士見レジデンス」は、東京国際フランス学園の跡地にある。かつては在京のフランス人子弟たちが通っていた場所だ。周辺は少しゴチャっとしているが、現地はちょっとした高台に立地していて雰囲気は悪くない。いかにも趣味の良い富裕層に好まれそうな物件だ。
この千代田富士見エリアに懸念があるとすれば、北朝鮮系の施設が居座っていること。将来、あの施設が移転するか消滅すれば、資産価値はさらに高く評価されることになるだろう。
神田淡路町に立地する「ワテラスタワーレジデンス」は、さまざまな商業施設やイベント会場、オフィスなどが併設されている。都心での再開発事業の成功例と言ってもよい。立地は「超」を付けてもいい一等地なので、今後、資産価値が下落するとは考えにくいマンションだ。
以下ソース
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53235 0081名刺は切らしておりまして2017/10/19(木) 23:01:41.58ID:htzTOoRZ
昨年マンション買った知り合いが豪語してたぞ
「今のマンションは50年でも100年でも持つ!」
「駅近以外の物件は無価値!!」とな。だから大丈夫だろ
なお地方中核市の新築マンション、そいつはど田舎出身
海外にいくのに中継が必要な田舎になんて住みたくないです><
0085名刺は切らしておりまして2017/10/19(木) 23:52:46.17ID:JI5QuPAw
>>40
＞都心に住むとかどんな拷問だよｗあそこは奴隷たちが働く場所だぞ
＞ある程度資産を築いて仕事が自由になったら普通は都心から離れる
ほんとそれ
群馬に逃げたい 管理費と駐車場料金を未来永劫支払い続けるってのは
楽しい未来図とは言えんよなぁ
器物の共有部分の維持費とかも別費用なんだろ？
0087名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 00:15:02.47ID:ZJbx3wYt
地方駅前マンション＝都内郊外マンションと同じく暴落の末路。
手堅いのが沖縄や京都の一部の観光地やリゾート地。
元が安いし、円が下がれば外国人需要ですごいことになる。
知り合いが修繕費かなんかが値上がって厳しいからってマンション売って近くのマンションに引っ越した
これからマンションはババ抜きだな
0089名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 01:47:56.90ID:DgF+lTaq
0090名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 03:21:39.17ID:pLTZzNZn
まあ昔は6畳一間で家族が暮らしてたんだから、
賃貸リフォームテクニックも駆使すれば狭くても結構住めるね家賃安いね、
は簡単だ
いくら人気があって利便性が高くても住民の年齢に多様性のないところはだめ
豊洲とかムサコとか３０年後には高齢者ばかりの街になる
0092名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 04:07:07.77ID:zlLne3TF
なーに、庶民が高値掴みしたとこでカリアゲが吹き飛ばしてくれるさ
0093名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 04:50:47.03ID:3+GcEfJj
いずれそうなるだろうが3年後はねぇーな
0094名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 07:36:56.83ID:u0yKVgfe
>>84
端金で買えるじゃん。坪単価で言えば倍以上も違うんだから >>78
そうか？
建売安いぞ
1000万で家が建つ 0096名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 09:25:43.88ID:UO/IcP5D
>>95
そんな家に住んでどうすんの？
住めれば何でもいいって感じ？ >>96
住宅はこだわり始めたら数千万単位で違ってくるから。
建物代だけで言っても
一流ハウスメーカー ２５００万くらいから
ローコストハウスメーカー １５００万前後
建売 １０００万くらい
一流ハウスメーカーで建てても２５年くらいで住設機器はだいたい入れ替えになるから数百万かかる
建てるときに金かけたらそれで終わりというわけではないし 0098名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 09:58:46.91ID:i893M5Og
0101名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 12:03:57.18ID:0x9yEfBa
>>11
現実を知らないバカの典型
小規模ほど一戸あたりの負担額が大きい上に
仮に一戸が破綻すると全体の負担額が増大
将来的なリスクでは小規模ビンテージは最悪 0102名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 12:21:53.59ID:T7OcmamW
住むんだったら資産価値なんかどうでも良かろうに。投資ならキャッシュフロー重視だろ。中途半端な記事だな。
>>101
スケールメリットは当然だけど
個人的には14階で100戸くらいがいいなあ 0105名刺は切らしておりまして2017/10/20(金) 15:39:03.03ID:mh9/FpJx
３年後じゃなくて今でも売れ残ってるし
10年後は都内の中古マンションはマスクメロンぐらいの値段になってるよ
>>101
50～100戸がベストだろ
200戸で駐車場ガラガラとか悲惨だぞ 規模じゃなく、建ぺい率にどれだけ余裕があるかが重要なような
0108名無しさん＠そうだ選挙に行こう！ Go to vote!2017/10/22(日) 11:45:11.89ID:roOF2jEw
>>37 >>77 >>87
■雇用改善のウソ
・第二次アへ政権から団塊大量退職 年250万人 新卒は少子化で100万人 たんなる少子化による人手不足
・就業者ふえたのは介護産業しかも非正規 製造業就業 →民主以下に縮小
■円安誘導で円の価値を下げて円建てGDPが減ってないように細工
→アベノミクス円安 → 技術産業は中国に買収され壊滅 中小製造業は原料値上げで経営難
IMF統計 日本の個GDP 安倍政権で30％減少
https://i.imgur.com/uBpoD32.jpg
■GDP総額 ドルベースでは大幅縮小
2012年 6,203
2013年 5,155
2014年 4,848
2015年 4,382
2016年 4,938
2017年 4,841
■製造業を破壊したアベの新基幹産業
観光 →闇民泊と中国資本ホテル拡大 → 地方旅館も中国が買収 → 日本人解雇
ゼネコン →五輪利権 末端作業員は外人だらけ
金融 →不動産業への融資額はすでにバブル期超え → 総人口より多い空き部屋マンション建設
不動産 →中国に土地爆売り
介護 →延命医療の診療報酬上げで植物老人量産、胃ろうだけで56万人 毎年10万人胃ろう造設
私立学校 →バカ大学量産 ６割がFラン 消費税10％で創価高校の授業料負担 私大600校の45％が定員割れ 無償奨学金の外人留学生で定員うめ
コンビニ →GPIFで年金投入されつつ外人雇用・食品大量ロス・過剰出店で地場スーパー倒産
■移民スラムをつくる不動産バブル
アベノミクス円安・マイナス金利 → 円がだぶつき 銀行が不動産ローン乱脈融資
→ 不動産バブル 日本の総人口より多い空き家・空きマンション → 華僑系銀行が永住権ない外人に不動産ローン貸付
→ 回収不能で税金投入・バブル崩壊・地価暴落・サブプライム化へ
【金融】永住権のない外国人に向けて住宅ローン提供開始★2
ttps://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1505292686/ 人が多くなればそれだけトラブルも増える
ゴミ部屋や騒音部屋やDQN住民もいる
0110名無しさん＠そうだ選挙に行こう！ Go to vote!2017/10/22(日) 12:34:21.42ID:YkxQ5FlR
>>105
10年後って・・・、現状、築10年のマンションってほとんど値崩れしてないって知ってて言ってるか？
その間、10年分の家賃払ったと仮定すると、かなり儲かってる。
嫉妬の鬼どもは、「それでも立地の悪い物件はさがってるううう」とか言い出しそうだけどなw 0111名無しさん＠そうだ選挙に行こう！ Go to vote!2017/10/22(日) 12:37:52.87ID:YkxQ5FlR
>>1
3年後ってあんた、ミサイルや地震でも来ない限り間違いなく外れるわ、その予言w 0112名刺は切らしておりまして2017/10/25(水) 09:20:38.06ID:4h42mHiS
15年くらい前に世田谷のマンションを買ったけど、全然値下がりしないどころか、買った時よりも高くなってるわ。
当時は20年もしたら半値かなあなんて思っていたけど、
先の事はわからんなあ。
駅近の何がいいのかわからん。一回住んだ事があるけど、防音がいまいちなのもあってうるさいし、
窓から見える景色のほとんどが建物。
落ち着いて暮らせたもんじゃない。
>>113
一般的にはアクセスのよさ、買い物などの利便性だよね
ガヤ好きの人には向いてるけど、閑静さを望む人には向かないね
俺も人の群れや雑踏が苦手だから郊外の駅近に戸建を買った
昨日も近所でアライグマが走るのを見たw 0115名刺は切らしておりまして2017/10/25(水) 12:49:24.27ID:ARoYCCWT
当たり前だろ
>>68
金に困らないなら郊外のほうがいいじゃんね。
空気悪いし騒々しいし。繁華街とかに用がないなら
都会にいる理由はないよ。 0117名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 09:56:14.57ID:qZ0kb5go
>>116
住む家の資産価値とか。
どこ住んでどんな生活したいかだろ。 0118名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 09:57:22.32ID:qZ0kb5go
>>117
ゴメン116にではないです。
1に対してでした。 0119名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 10:22:25.59ID:ImPKR01m
>>117
ま、そーゆーこと！
相応の対価を払って今が楽しくなるように行動してみて、15年たったら意外にも儲かってた・・・、てのが>>112 0120名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 10:31:45.65ID:IXvOqW4z
マンションは50階建50戸くらいの規模感がコスパ良いね
0121名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 10:55:37.71ID:DmaLWZAH
>>120
各階一戸ずつ？
豪邸だなwww
まあ、大規模なら大規模なりにスポーツジムやレストランが充実しててメリットあるわ・・・ 0122名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 10:56:48.37ID:mXtpJ7P+
0123名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 11:02:26.84ID:fxX+IEMf
>>11
個数が少ないと修繕費延滞とか同意してくれなかった時の割合がデカイからそうとも限らん 0124名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 11:04:38.39ID:fxX+IEMf
>>120
それのどこがコスパいいのさ
贅沢って意味なら同意だけど 0125名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 11:15:15.90ID:XtABDZ6p
>>113
”閑静な”駅近という条件が入るな。
地下鉄の駅近なら鉄道の騒音も無視できる。
中心部に暮らす楽しさというのもまたあると思うよ、
買い物や飲んで食べた帰りに徒歩で帰れるってのは
郊外では得難い快適性の１つ。 0126名刺は切らしておりまして2017/10/26(木) 11:39:56.57ID:K8eBx7aO
築40年近い広尾ガーデンヒルズなんて今だに億ションだもんな。
0128名刺は切らしておりまして2017/10/28(土) 12:44:51.68ID:boIS22Po
戸数が少ないと土地の持分が多くなる当然更地にする時、価値ある土地なら解体費差し引いても金が残る
タワマンなんか建物の償却終わったら土地が無いに等しい解体費用払ったらマイナスてパターン長く住むものじゃない
みんなオリンピック前に売りぬける気満々だもんな
0129名刺は切らしておりまして2017/10/28(土) 13:32:08.34ID:pXtxxmDK
>>112
運がよかったね。あの頃はデフレで経済最悪。銀行、証券会社がバタバタ倒れた。
ダイエー、そごうも倒産した。
住宅ローンが払えず、家を売らざるを得ない人もたくさんいた。
バブル期にローンで家を買った人は家を売っても、ローンが残った。 なんだ、ゲンダイか
ゲンダイならしばらくどれも安泰だ
0131名刺は切らしておりまして2017/11/01(水) 00:15:02.18ID:55hVR3e+