【不動産】日本の｢地価崩壊｣はもう絶対に避けられない
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
神奈川県南東部の三浦半島に位置し、横浜や都心のベッドタウンとして栄えてきた横須賀市。京急本線の終着駅である浦賀駅から歩いて7分ほどの細い坂道の階段を上る途中に、雑草の生い茂った空き地がある。
住宅街にあるこの空き地は、実は土地の所有者がわからない。ずいぶん昔にここに土地の登記をした会社は、すでに解散していた。2年前まで立っていた空き家の表札に書かれていた名前の人物は所有者ではなく、賃貸していたとみられる。空き家は一部が崩れかけた危険な状態だったため、市が公費で強制撤去したのだった。
全国各地で所有者不明の土地が問題を引き起こしている。耕作放棄された農地を活用できない、新たな道路を通すことができない、崩れかかった空き家をすぐには撤去できない――。
所有者がわからない土地は、さまざまな問題を引き起こす。地方の山林や農地だけでなく、都市部の宅地でも所有者不明の土地は増えつつある。「どんな人が持ち主だったのか、周辺で聞き取りをしても判明しない。近所付き合いが少なくなっている都市部は、隣に誰が住んでいるかわからないことすらある。この問題は、田舎よりも都市部のほうが深刻になる」（自治体の担当者）。
2008年の1億2808万人をピークに、人口減少が進む日本。その余波は不動産にも押し寄せる。『週刊東洋経済』は10月7日発売号で「地価崩壊が来る」を特集。地価下落が待ち受けるこれからの不動産をめぐる問題と、今後の対応策を総点検している。
9月19日に発表された2017年の基準地価（7月1日時点）は、東京や愛知、福岡といった大都市のある都県では商業地・住宅地ともに前年比プラスだった一方、38の道府県で住宅地の下落が続いた。下落幅が最も大きかったのは人口減少率が全国トップの秋田県。大都市圏とそれ以外の地方とでの地価の二極化が、表面化している。
地方だけではない。大都市郊外のベッドタウンでも没落が始まっている。特に駅至近のマンションの人気が高まるなど居住の都市回帰が進む一方、郊外では住宅の資産価値が下落し、空き家も年々深刻になっている。たとえば横須賀市は1990年代前半をピークに人口は減少し、高台の住宅街では空き家が増加傾向にある。
人口減が不動産需要を冷やすと同時に、供給をあふれさせる要素も今後待ちかまえる。代表格が「2022年問題」といわれる生産緑地の放出だ。
1992年に施行された改正生産緑地法の下、生産緑地の指定を受けた都市部の農地は、農業継続を条件に固定資産税などの減額措置を受けてきた。東京、名古屋、大阪の三大都市圏を中心に総面積は1万ヘクタール以上。その生産緑地の8割が2022年、指定期間である30年の期限を迎えるのだ。
農業の後継者不足が深刻化する中、指定を解除された生産緑地が宅地となって市場に出回ることが予想される。国は生産緑地指定期間の延長など保全策を新たに打ち出しているが、住宅需要は縮小する一方、戸建てやアパートが大量に出回れば、「周辺の不動産価格や賃料の下落は避けられない」（さくら事務所の長嶋修会長）。
2025年以降は大量の土地相続が発生へ
さらに2025年に入ると、団塊の世代が後期高齢者となり、大量の土地相続が発生する見通しだ。「3年以内での売却が有利になるという税制もあり、都市部でも土地相続急増が地価の下落圧力になる」と、日本大学の清水千弘教授は指摘する。
以下ソース
http://toyokeizai.net/articles/-/192086 >>437
同時に説明してるだけなのに何がダメなんだ？（笑） 実家の辺りは地価が坪2〜3万位だけど、30坪位の廃屋がそこらじゅうにあるわ。
田舎の狭い上に解体費の方が高く付く代物なんて誰が買うんだっていう。 >>432
銀座はバブル期超えの取引事例が出てるが >>434
やばいよなあ
首都に集中させるか、地方にも機能と人を分散させるか、分散させた方が100年後の日本全体は豊かになってると思うんだけど、そもそも決める人達がみんな東京住みだから、石原慎太郎みたいに東京だけ豊かになれば地方なんて要らんとなるのは仕方がないな、、 >>441
>石原慎太郎みたいに東京だけ豊かになれば地方なんて要らんとなるのは
国全体を見られないこんな奴らは本当の政治家、国士とは言えないな >>416
車なんて80すぎでも運転出来るじゃん。 >>81
バランスがとれた7千万人と、年寄りだらけの7千万人じゃ、全く違うぞ! 今は中国みたいにしろとは言わないが半強制的に土地買収できるようにした方が良いな。
開発・再開発が進まない。
10年ならまだしも20年以上だと時間の無駄。 東京に集中するのが悪いって書いてる人ってさ、
東京に集中する理由は何だと思ってるの？ >>445
地権者の権利がつよすぎるし借地借家法も時代遅れ。
家賃払えない場合は強制的に立ち退かせないと。 日本経済が順調なら普通に上がっていくもんだけどな
物価なんて長期で見れば上がるのは統計上明らかだし
昔あった１００年定期なんて凄い高金利だったけどゴミになったからな >>446
東京は人手も足らないし、東京に住む限りはビザ無期限自動延長にして能力問わず大量の移民受け入れしたらよい。そしたら地方からの人材募集にあくせくすることもないし、子供もばんばん産んでくれるし。
日本的治安やコミュニティが好きな人は地方の田舎へ行きゃいい。 港区の地価が下落するなら買ってやるよ
俺横須賀出身だけど横須賀に魅力ない
横須賀なんか誰が買うかよ >>445
政治家の胸先三寸で所有権が無くなるような不動産を買う奴がいなくなるだけだと思うけどw 今後はアメリカみたいに全て国からの借地権にすればいいんじゃね？
借地料を払えなくなったら国が回収できるようにしておけばいい。
訳の分からない財団法人作るなら更地にする専門の財団法人でも作れよ禿官僚 >>446
東京一極集中の批判に対しては東京が成長することによって
日本全体を引き上げるから必要なことと言うのが定番なんだが
その東京が人や企業を集めるだけ集めてるのに3年連続マイナス成長なんて
まさにピエロだろｗ 地方だが、もう崩壊してるよ
売りたいけど売れないし
税金はかかる '滋賀すげぇえええええ 完全に大阪超えキタぁあーーーー
【現代的新しい価値・文化の創造】
１．ゆるキャラ（ひこにゃん）
２．イナズマロックフェス （西日本最大）
３．オペラ
４．ビワイチ（自転車 琵琶湖一周）、ウォータースポーツ、グランピング
５．ラッピング（路面）電車
【著名な観光地】
１．比叡山延暦寺、三井寺、石山寺、坂本・日吉大社、近江神宮、おごと温泉、びわ湖バレイ
２．彦根城、安土城
３．長浜黒壁、竹生島、多賀大社、メタセコイヤ並木、湖東三山・鶏足寺・永源寺（紅葉名所）
４．八幡堀、近江商人屋敷、水郷、ヴォーリズ建築（旧豊郷小 他多数）
５．信楽焼、琵琶湖博物館、佐川美術館、ＭＩＨＯミュージアム、甲賀流忍者
【美味名物・食文化】
１．近江牛、鴨料理
２．鮎、ビワマス、ホンモロコ佃煮、ふな寿司
３．焼き鯖そうめん、近江ちゃんぽん、比叡そば、伊吹そば、来来亭
４．近江米、近江野菜、朝宮茶、近江の地酒
５．叶匠壽庵（和菓子）、クラブハリエ（バームクーヘン）
大阪 → たこ焼き（笑）串カツ（笑）ハルカス（笑）偽大阪城（笑）道頓堀（笑）橋下劇場（笑）
. >>457
経団連の言うトリクルダウン効果と同じやつ？ 数学 Ｍ‏ @rappresagliamth 10月16日
その他
街頭演説
「北がァ」「ミサイルがァァァァ」
と、「不安」を煽るだけの安倍晋三
「支え合う社会を」「一緒に民主主義をつくりあげよう」と、「安心」を訴える枝野幸男
どちらが「まっとう」かは、もう言うまでもない。 崩壊したからって誰でも買える安価になるわけじゃあるまいし。 知ってる？
2011年3月11日14時46分18秒までは日本の原発は絶対安全って言われてたんだぜ？ >>462
制度変えないと金払うから貰ってくれまである
更地はいいけど建物あると建物の管理義務発生するから解体費用考えないといけない
相続が宙ぶらりんなってる土地はこういう問題も孕んでる
都会は土地の売却費用で解体費用まかなえるならいい、そうじゃない所はやばい
相続しなくても土地と建物の管理責任は相続権もってるやつにあるという恐ろしい現行制度 まぁだいたいいいんじゃない？ でもこの「地下下落」って言葉はインパクトが
弱いよね？ 下落じゃなくて崩壊で行こう よしこれ直して送っちゃって♥ じゃあデフレも絶対止まらんってことだな
そもそも少子化だし経済は大幅に縮小するんだろうな
よし、箪笥預金を頑張るぞ！！ >>29
そしたら民間の保険に入るよ
国保毎年73万も払ってるしそれよりは民間の方が安いだろ多分
もう貧乏人の為に保険料MAX払い続けるのはイヤ 相続税対策の借家の乱立で地方の地価は更に暴落してる模様。
工場jダメ、事務所ダメ、店舗ダメ、駐車場ダメ、資材置き場ダメ
細い住宅需要もアパートの乱造で需給バランス崩壊。
お金を生まない土地はただのお荷物でしかないから無価値。
高度成長期から続いた土地神話の終焉。 地方のワイの実家は、重機の駐車場に土地貸してるが、賃料は20年間全く変わってない。
借りてくれるだけ有り難いと言ってる。
借り手なくなったら固定資産税150万なんで詰む。 出 口 を ふ さ い で 二 人 殺 害
「衝撃で目をつぶってしまい、目を開けたら父も母もいない。
隣を見ると妹が血だらけ。私も肩と腕が痛い」
「追い回され、車線変更しても…
http://www.asahi.com/articles/ASKB863PQKB8ULOB012.html?ref=livedoor
「娘さんたちの話によると、石橋容疑者が出口をふさぐように車を止めていたため、
萩山さんが『邪魔だ』と注意したら、猛スピードで追いかけてきた。
石橋容疑者は約１キロにわたり、友香さんが運転するワゴン車をあおり、
急ブレーキをかけ、前に割り込んできて強引に停車させた。
萩山さんのワゴン車のドアを開け、後部座席に座っていた萩山さんの胸ぐらをつかみ、
『けんか売ってるのか。調子乗るんじゃねーよ。高速道路にお前投げてやろうか』と怒鳴り散らした。
娘さんたちはお父さんが車から降ろされないよう、必死に腕をつかんでいた。
萩山さんは『すみません』と謝罪を繰り返したそうですが、奥さんと一緒に車外に引きずり降ろされた。
そこに大型トラックが突っ込み、死亡したとみています」（捜査事情通）
「１０日ぐらい前から私服警官が張り込んでいたので、何があったのかと思っていました」（自治会長）
http://news.livedoor.com/article/detail/13736756/
番組スタッフは石橋容疑者の知人に電話取材し、石橋容疑者の人となりを聞いた。
知人によると、石橋容疑者は普段から運転が荒かったとし、
前方の車が遅かったりすると、無理やり追い越して今回のように停車させることもあったという。
運転手に「お前遅い！」などと暴言を吐いたこともあったとか。
またこの知人は、石橋容疑者が「当たり屋とかもしていたんですよね」と明かす。
走行する車にわざとぶつかり、相手に金銭を請求していたというのだ。
http://news.livedoor.com/article/detail/13735094/ 土地が余ってきてるのは認めるがそれがなにか?
西部劇みたいな牧場にすればカウボーイという新しい仕事も創出されるし、安くなれば夢がひろがるだけ >>473
固定資産税があるからそう簡単じゃないのよ
牧場なら永農申請すりゃ安くなるが >>237
小池さんが首相になったら
石原にやった様にアベの原発責任を追及して欲しい >>1の糞田舎の話なんか投資の価値すらないから論じるだけ無駄
田舎者が地価なんか語るなよ >>464
あの時までは中国の原発が近いうちに爆発する！
って騒いでたな。 菅直人が地価や日本を下げたのではなく
民主党を選んだ奴らが日本の価値を下げたわけで 今は断捨離やシンプルライフが流行っていて、荷物や家具はどんどん
減らしていこう、と言う方向
「荷物のために、家賃を払うな！」と言う考え方が台頭してきている
これが定着すれば、広い家は不要になり、ますます土地は要らなくなる
ライフスタイルの変化も、地価下落を後押し >>3
太陽光発電は
絶対１日に一回発電すると
約束できるんでバブルになった >>3
その「絶対」を息を吐く様に当たり前に使って来たのが原子力マフィアだったからな。
で311を境にどうなったかは誰もがご存知の通りだからね。 日本の人口動態考えれば
地価が下がっていくのは当たり前だと気がつかないのか？
地方で人口がいない地区の土地の価値なんて
更に二束三文どころか維持費の方が高くなってマイナス資産になるのは確実
首都圏だってちと郊外になれば価値はダダ下がりになるのは避けられない
人口動態が頭に入っていればどうなるかなんてわかること
特に地価なんて人口動態の影響をモロに受ける性質が強い >>482
人口減で需要が減って、一方農地の転換で供給増えるからなwww 株価も地価もどんどん下がれ
マ人トレーヤが出てこれる アメリカでも中国でも、地方なんてタダでも誰も手を出さない土地がいくらでもあるぞ？
そんなのでいちいちアメリカは地方の地価が崩壊してるなんて誰も言わないだろ・・・
不動産高騰といえば、NY、SF、LAその他大都市圏の有名なエリア限定の話。
株が上がってますと言えば、上場株の話で合って、未上場企業はたくさん倒産してますとかとは別の話。
こういっても、馬鹿にはわからないんだろうなぁw >>482-483
お前ら、どんな馬鹿大学出たらそこまで馬鹿になれるの？
人口減ってるのに、現実に騰がってるやんww
相場って知ってる？相場って、現実を先取りして下がるんやで？
現実に人口減始まっても下がってないってことは、あんたらが間違ってたって結論なw >>486
東京近郊はまだまだ人口が増加している。
野村総研の調査レポートを見れば分かるが、
各都市の人口増減率と地価増減率はかなり強い相関があることが分かっている。 >>487
心配せんでもそれは2chにも載ってるからわかってるってww
このスレは首都圏じゃなくて全国的な地価の話だろ？
首都圏（もしくは大都市圏）限定なら、>>1 もさすがにこの論陣は張れんやろw >>487
＞各都市の人口増減率と地価増減率はかなり強い相関があることが分かっている
レポート読まずに言うんは気が引けるが（ノムラと名がつけば読む気が無くなるw）
しかし、これは直感でダウトやなw
例えば、俺は大阪だが、最近の地価高騰（及びそれ以前の暴落、下落）は人口動態ではまったく説明できん。
数値的には、相関性無しと出るやろな。 地方は県庁所在地でも明らかに低調
理由ははっきりしていて保有コストが高すぎるくせして、宅地化によって出物がどんどん出てくる
公共交通機関が都会より脆弱なことも相まって、中心地の再開発が進まないか、開発しても期待はずれなケースばかり
かといって固定資産税や都市計画税を安くして、地下下落要因の排除を試みることはせず
逆に目先の財政規律をきにして行政サービスの改悪することで人口流出に拍車をかけてしまう
地方銀行はその土地の不動産に担保をかけて信用を創造していくが
この構造が破壊されていく行く過程の中では、その土地に根差して産業育成なんて無理だけど
あいもかわらず、自分の土地ならできると地方自治体が思い込むからな >>491
地価が下がれば、固定資産税とかも下がるよ。
地方って不便なのに高いから、こんなに掛かるなら都会に出るわ、ってなる。地主が現実を見て、妥当な価格に下げれば、人が集まるのに。 地価が下がれば担保価値も下がるでしょうに・・・・・・
不動産担保土地担保なんか古いという主張すればするほど
地場産業の意義がどんどん消えていく構造に
ジャップはいつになったら気が付くんだろう >>482
ハイパーインフレが起きたら地価は上がるだろ
人口動態なんかよりインフレが起きるかどうか
起きたインフレがどの程度になるかの方がよっぽど影響が高い 地方の土地の価格は税は無料でしかるべきなんだよな。 都心部のマンションブームも、晴海の選手村が五輪後に大量放出されたら終了すると思う。なにせ5600戸の高層マンション群だから。 >>492
もう路線価より実勢価格のが低いのよ
で路線価はなかなか下がらないの >>498
それってド田舎だけじゃないの？
首都圏郊外だけど、固定資産税路線価が坪55〜60万円くらいなのに対して
なのに対して実勢価格はちょうどその倍、坪110〜120万円くらいだよ。 だからよ都市部の一部を除いて、実勢価格は路線価より低いのよw
いい加減一等地だけみて語るのやめてくれよwww
大多数の庶民には関係ない話しだからさw >>500
決して一等地ではなく、首都圏郊外の普通の住宅地だよ？
路線価より安い土地なんて探してもないんだが・・・ ローンが〜、利便性が〜なんて気になる奴には縁が無い話www
宝石も庶民が買うのはクズなの。価値が変わらないのは手がでないのw >>494
インフレ懸念するなら
外貨資産の方が筋がよい 都心の一等地で非の打ちどころのない条件の土地なら今は路線価の3倍はするけど、
かなり郊外で利便性の悪い土地なのに路線価の倍ってのは完全に高値掴みだと思う
地方なら路線価程度かそれ以下で買うのが普通 >>505
横浜郊外だけど、路線価の2倍以下の土地なんて駅から相当離れた物件だけだよ。
駅から離れれば離れるほど実勢価格が路線価に近づいてきて、
バス便エリアになると実勢価格≒路線価×1.5くらいにはなる。 駅近なら安心とか言ってるが、
鉄道も減便や廃線が増えるよ。 土地を持ってる奴が勝ち組ってのが薄まるのは良いこと。 >>503
>インフレ懸念するなら
>外貨資産の方が筋がよい
なら逆じゃね？
日本以外の国は途上国だけではなく欧米先進国ではどこもインフレ酷かったぞ
日本で１万円あればかなり使い出があるけど
外国で９０ドルとか８０ユーロではろくなものが買えない。
円建て資産の方がはるかに価値が高いと思う。
円の為替レートは今の倍でも円高だとは思わない。
それくらい円建て資産は超割安水準に放置されてる。 >>510
そんな事言ってたらまともな土地を買えないぞ。
誰もが欲しがる土地は路線価なんて関係なく高い。
路線価より安い土地なんてド田舎のクズ土地だけ。
固定資産税だけかかるまさに負動産。 そりゃあ田舎の地価はもう下がる一方だろう。
東京都の２３区内は上がるでしょ。 国が買い上げるのが国にとっても良い結果になる。
株だってETFを日銀が買い上げてるわけだし。
土地でやってイケナイなんて事はナンセンス。 >>513
社会主義国なら許されるが、日本のような資本主義国ではダメだね。
日本も自民党主席のもとで一党独裁になるなら、国が株や土地を買い支えるのもありだが。 >>513
J-REITは既に日銀が買ってるわけだが 駅遠の場所に住んでると、車購入維持費や家族送迎なども必要だから、
生活費の総額で高くついて、家族の負担も大きいんだよね。 >>4
豪邸と仮定したら
手入れが大変で荒れ放題になりそう 地方でも買う奴が一時的に増えたが、それ以上に売りに出す量が圧倒し始めてる >>519
元々地方なんて安いんだから、崩壊したところで損失額なんてたかが知れているけどね。 >>65
>政治の力でみんなが広い家に住めるようにしたらいいじゃない。
>家が広いのに少人数じゃさみしいから子供も欲しいなってなるし
>家具もいろいろ置けるしテレビも大きいのが欲しいって景気にいいことずくめ。
うむ。
めんどうだから、土地所有は国にして、使用権だけ売買すればいい。
他所の国は原則そうだろ。
固定資産税は上物だけで、商業関係と住居で税率変えればいい。
地面は「地代」払うとか。
それから、市街地指定はもっと狭くして、都市のまわりをもっと農地にしろよ。
日本の農産物ももっと海外に輸出しろ。
ついでに、高すぎる山も少し削って谷とか埋め立てろよ。
どうせメンテナンスが悪いから山が荒れるんだ。
富良野みたく平らにして人手が入りやすい方がいいよ。
列島改造論を真面目に土木的に検討し直した方がいいと思うぞ、
将来の列島インフラ維持のためにも。 >>140
うちの近所も、親が死んだが子どもたちはすでに別に家建ててるから、
とっても交通至便のところを不動産屋が2分割して安い建て売り作ってるぜ。
４８坪だかを半分にぶったぎってる。
いまの若いファミリー世代は50坪の土地が買えないんだそうだ。
路線価４１万／平米が相場８３万とかしてるからな。
杉並だけど。
せめて相場を路線価の３分の１くらいにはしないと、どこもかしこも
マンションと空き家しかなくなるぞ。 >>143
１００平米というより、５０坪くらいがいいんじゃないかなあ。
少なくとも庭は作れる。風通しもよくなるしな。
地面むき出しにしとけば、ヒートアイランドは防げるぞ。
市街地の気温が下がればゲリラ豪雨リスクも減る。
庭に柿でも蜜柑でも紅葉でも人の背丈程度にはやしておけば日陰も出来る。
コンクリ打ちっ放しじゃなく、ろ過装置的に砂利石を敷き詰めれば
なんとかなるもんだぜ？ >>155
土地の使用権の売買で、固定資産税はそのまんま払えばいいさ。
使用権の価格に上限つければいい。定借５０年で路線価の２倍までとか。
地主は国。もしくは都道府県とか市町村。
固定資産税は地代。
不動産屋は建物の建築と流通だけを扱う。
どうせ家屋は償却してくんだし。 >>164
問題は、外国人の土地所有だろ。
国防上微妙すぎる。
欧州大陸とか土地の利用権あるだろうが、日本みたいな所有権は微妙だろ。
戦争で国がとったりとられたりの連続で。 >>175
問題は、市街地指定したところを再度農地に直すのが難しいってことだ。
多摩ニュータウンのあたりは農地から市街地転用して開発したが、
それほど売れてるわけでもない。団地が崩壊してるとこもある。
だけど農地に戻すには税金突っ込みすぎて無理なんだって、
都庁勤務のダチが言ってたよ。 >>177
近郊農家の跡取り世代が離農してるからな。
アパート経営で食べて行けなくなったらあのアパート群、スラムになるぞ。
ヘーベルとかすげー金を突っ込ませてるからな。 >>187
富山のコンパクトシティーが成功したって言うのは有名だがなあ。 >>226
>田舎は500坪、1000坪で持ってからね。
>30年前は2億円で売れた土地が今は3000万円が
>一杯ですよって言われても納得できないのよ。
それは戦後にもらった土地じゃないのかねえ？
先祖代々の土地なら、おとなしく農業に邁進してりゃいいんじゃないかと思うが。
地方の農家、東京のサラリーマンより優雅に暮らしてるじゃん。 >>313
>例えば外国だと都心で冷やしてあるコーラを１本買うと２５０円
>郊外の大型スーパーで山積みの６本セットを買うと４５０円とかで
>１本あたりの値段が３倍以上違う
知ってるか。
麻布十番じゃ大根１本３００円だったぜ。
うちの近所は１５０円で「高い」って思う。
米の値段も倍は違う。
肉も特売なんてないぜ。 >>336
面倒だったら、地元の町にでも寄付してしまえ。
「保育園とかデイケア施設とか、適当に使ってください」って。 都心周辺以外は見込みがない
そんなとこに手を出す方がマヌケ >>519
地方すごい勢いで増えてきたな
東京は別だが
仕事ない、人いないで税金だけ高い地方の買い手がいるかつーの >>528
青森もコンパクトシティを目指しているが、市の中心部の施設が倒産。 横須賀って放射能でもバラまいてるのかよ？
そんなに減る理由がないだろ？似たような都市は沢山ある ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
