【不動産】持ち家か賃貸か？ どっちがお得論争に決着をつける！ 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか？★2 [無断転載禁止]©2ch.net
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家は買うのが得か？ 借りるのが得か？
あなたは持ち家派ですか？ 賃貸派ですか？
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか？
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか？ 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か？ 賃貸か？という比較は、「不動産投資を行うか？ 行わないか？」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か？
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか？
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3％、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします（住宅ローン減税等は考えない）。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（毎年の支払額）
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（類型支払い額）
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
（続きはソースで）
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
前スレ
http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1495305452/ 近くに神田川があるボロアパートがいい
フォークギターは必需品 >>844
よくその短文で核心を突けるな
売るとして、次に住むところどうすんだよってことになるからね
自分のモノが高く売れるってことは、自分が買う時には高く買わされる
ってことでしかないからなあ
>>846
損得もそりゃ大事だとは思うけど、損得だけじゃない部分がメチャクチャあるからね
それこそ子供や嫁、両親や自分だって損得だけで考える訳がないやね >>843
昔どころか 今でも次はこう建てようとか思ってますがな
>>844
減税期間終わったら一括返済してもう一軒買う
今住んでるところは賃貸で貸す。 >>852
うちの場合は建ててから7年住んでる間に土地が3割値上がりしたから
買値以上で売れるよ～ 売らずに貸すけど。
買いたくて買うと損する
どうでもいいけど安いから買っていいかもって時に買う >>837
俺は戸建で犬飼ってる友達の家から自分のマンションに帰るのが嫌で仕方なかったぞ 産まれ育った地元に家建ててるから、値上がりしましたから売ってよそに行きます
って感覚が俺にはないわ 賃貸は資産にならない
家は資産になる
家賃4000万払っても何も残らないが
住宅ローン4000万払えば資産になる
建物が無価値になっても土地は資産価値がある
20年後になって差がでてくる >>807
大幅な需要減が予想される地域は、
①の稼働率90％以上をすでに達成できてないのでは？ 新築マンションは余程利便性良くて貸すつもりないならやめた方が良い
マンションは値段ガクッと下がるし >>859
転職する場合に職場の制限が出てくる、退職して都内から郊外に移りたい時の無駄、子供が独立した時に前投資した無駄、20年で職場が潰れたり大幅に給与が下がるリスク
等々、一長一短だよ >>855
隣の芝生は青いだなぁ
戸建もマンション両方経験してきたが二度と戸建ては嫌ですわ通勤通学時間などなくなってしまえばいいのに >>863
戸建てでも通勤時間 数分とかあるよ。
会社作って自宅近くに事務所構えればいいだけじゃん。 >>859
家は資産だけじゃなく負債になりうる
郊外の戸建や築50年のマンションは負債になりがち >>859
住まないと固定資産税が跳ね上がる
体は一つ
マイナス金利の預金の方がマシだぞ
現金化も出来ないババ >>799
入居済みなら断われば家賃は上げられないだろ
双方の合意が必要 >>853
減税は連続で受けられないぞ
間2年必要 全米トップ大学を飛び級で卒業した、資産億単位、天才不動産大家のツイート
普通の雇われのサラリーマンがマンションと戸建で悩み僕に相談してきた。
結論からいうと、本気で一生住むつもりなら戸建にすべきだ。
マンションは管理費修繕費が＜老後も＞付いてくる。戸建も維持費が必要と思われるが、
外壁屋根塗装、水回り等、これらは総計何百万単位も交渉次第でいけるからです。
https://twitter.com/besparelserkont/status/866505232263532544
たとえば外壁塗装、実は各社の見積は計測数からにして大幅に違ってきます。
大手Ａ社は200万、B社150万、地元C社70万、D社60万。A,B,D社は外注に投げるだけ。C社は自社で全部できる。
15年おきに外壁塗装するだけでAとＣでは260万の差が生じる。
https://twitter.com/besparelserkont/status/866506578089754625
マンションで管理修繕が月3万なら？30年で1100万。30年経つと都内の良立地でない限り、新築時の半値以下。8000万で買っても4000万。
例えば戸建を35年後に再建築すると、上物さえも人脈と交渉次第で何百万も浮く。35年後に新築し売却したら？かなり儲かります。
https://twitter.com/besparelserkont/status/866508924031164417
世の中の多くの雇われ人たちは「自分たちが住むこと」ばかり考えがちで、肝心の経済については無頓着。住んで15年、30年後、老後、一切考えてない。
今さえよければよい、という刹那主義で30年ローン。それで毎月のサラリーから捻出する。また、一番の損失は賃貸組だ。賃貸はドブに捨てるだけ。
https://twitter.com/besparelserkont/status/866510896138301440
大家からすれば賃貸組がいるから、プラスにはなるが…「住む人間」の立場から考えると、賃貸ほど損失が大きいものはない。
生活のためにお金を流しているだけに過ぎないから。かといって、自己中極まりない、住むためだけのマンションを購入しても損失大。
彼らは不動産の経済学を学ぶべきだ。
https://twitter.com/besparelserkont/status/866513374670053376 統一教会の研究‏ @touitsukyoukai 8時間8時間前
その他
統一教会のダミー団体「世界戦略総合研究所」ご講演回数ランキング。
①阿部正寿89回（当研究所所長）
②小川榮太郎88回（文藝評論家）
③ケント・ギルバート87回（弁護士）
④石破茂85回（国会議員）
⑤高橋史朗84回（親学推進協会会長）
⑦平松茂雄82回（櫻井よしこ団体顧問）
https://twitter.com/touitsukyoukai/status/866471741677228033 >>870
黄昏の国のババ不動産はさっさと売り抜けて
経済好調の国の収益不動産買えってことだな
結論出てるじゃん >>70
同じ賃貸にずっと住むならいいけど、住居が子供時代に何度も変わる子は
学力が低くなったり非行に走ったりするリスク高いってニュース読んだことあるよ >>869
2年あけるだけでいいんでしょ。
大した問題じゃない >>151
あー自分これに当てはまりませんわ。
1.まず職に困らない国家資格
2.安定した収入あれば拒否られることはない、仕事できない年齢になれば自動的に老人施設逝き
3.大体のとこは自動更新、むしろ火災保険のほうが相対的にめんどいがたいしたことない
4.どうとでもなるし後付け可能
5.死んでも後始末ぐらいの金は残せる 家買ったら、買った瞬間安くなるから損っていう奴。中古を買うと得すると考えないのかな？？ >>878
だから海外の不動産は人気だよ
国内のババは早く処分したいと皆が思ってる 賃貸が余って高齢者でも貸してもらえるようになるという考え方は甘い
日本の借地借家法が改正されない限りリスクの高い入居者に貸すことはありえない
むしろ借りるのは無理だがタダでもらえる物件は増えてくると思う
現在でも苗場のリゾマンならタダでもらえる >>878
中古不動産は築淺でない限りローンが組めないから千万単位の現金を持ってないと買えないんだよ。
そのてん新築なら貯金０の人でも買える。
地方だと築古戸建てが５００万円以下でたくさん売りに出てるけど
物件価格＋仲介手数料＋登記費用＋取得税＋修繕費＋引っ越し費用 を現金で用意できる人しか買えない
新築なら引っ越し費用や入居までのローン返済額まで含めてオーバーローンで貸してくれる >>2
賃貸と戸建てが同じ環境ではないよね。
高気密高断熱なら、温熱環境が別次元。
他にも、各種快適設備を自分の思い通りにできる。
日々の衣服、日々の食事、日々の住空間。
皆さんは特に意識しなくても、自然に身の丈にあった内容で選択してるんですよ。 引退した後住むところ探すのは簡単だと思うけどね
通勤気にしないでいいわけだしさ 中古物件でいいな
衣食住すらも
ステータスで望む時代は終わった。
「快適に」「便利に」 過ごせるなら どんな形でもいい。 >>881
銀行からすると中古は他の銀行の抵当に入ってるもんな
マイナス金利で日銀から借りて貸し出すだけだから
オーバーローンで破綻しようがお構いなし
刷った金で土地ゲット
出汁に使われる消費者は踏んだり蹴ったりだな >>884
中古物件は貯金をたくさん持ってないと買えないんだよ
貧乏人は新築一択 >>885
銀行が不動産の評価に用いるのは市場価格ではなく積算価格
だから築古物件には担保価値がないから融資できないんだよ >>822
そうでもないよ
ウチの嫁最初は買ったほうがいいって言ってたのを共働き前提じゃないとお互い並レベルの仕事スキルしかないんだから30年も借金背負うリスクとプレッシャーをよく考えろと話したら賃貸でいいってなった
こないだ新築アパート借りた
積和だとまずまずのグレードで最新の構造で満足
万一リストラ喰らったら公営住宅に移ればいいさ >>886
消費者的には自然と住宅手当もらって節約して
退職金で中古買う流れになるな 銀行怖いぜ
出物の土地があって急に家を買うこと思いついて
４３０万の年収だった俺に３５００万のローン通した上に
更に貸し付けようとしたんだぜ・・・
絶対破たんさせようとしてたと思う。
翌年から年収１２００万まで上げたけどさ
普通サラリーマンなら破たんまっしぐらだよな >>859
いまの経済状況の延長で都心以外の不動産だと資産だと思ってたものが
20年後も逃れられない負債になる可能性があるんだよね >>886
このへんは今後空き家急増で対策取りそうな気がする
貧乏人に低金利をエサに新築30年ローン組ませるとかサブプライム問題見て学習しないのかと
中古の流動化は進みそう >>891
砂山崩しじゃないが、周辺は崩れてきてるから、中心部もそう長くはないｗ >>891
庶民に買える不動産なんて将来無価値だわな
庶民でも買える不動産で将来価値があるとすれば都心の築古ワンルームを現金で買うことだな。
自分たちは賃貸に住んで子供が東京の大学行く時に中古ワンルームを現金で買うとかはお勧め。
家賃分の仕送りが少なくて済むし将来的にも資産になる。 >>892
地方は今後３０年で人口が３割とか４割とか減るんだよ。
不動産なんて３０年後はどうやったところで無価値だよ。
同じ無価値になるなら３０００万の新築買うより５００万の中古買って使い捨ての方が良い。
ただし中古は貯金が１０００万くらいないと買えないのが欠点。 >>895
家欲しい奴は結局借地にプレハブでも建てるのがマシってことだな
トレーラーハウス増えるな >>896
ただ地方の勝ち組公務員とかが住宅をどうするかという問題はある。
地方にはファミリー向けのまともな賃貸物件がないから買うしかないからね。
絶対にやってはいけないのは現在新規開発された住宅地を買って新築すること。
３０年後には建物はもちろん土地も無価値になるのは確実だ。
たとえ地方都市でも市内の最良の住宅地は無価値にならない。
そういう住宅地に更地の売り物が出たらそれを買った方が良い。
新規開発住宅地は街全体が真新しいし同世代の住民が多いからとくに女性にとっては魅力的だが３０年後には高齢者ばかり住む老朽化した建物ばかりの住宅街になる。
市内の最良の住宅地なら古くなった建物が徐々に建て替えられるし、将来的にも住民の世代に多様性があるから住民のほとんどが高齢者になるということもないから無価値にはならない。 >>897
抜け目の無い勝ち組公務員は上級はパナマ
中級以下は宿舎
末端は住居手当だな
アホは家ローン組んだ直後に遠隔地に飛ばされる しかし、こういう不動産スレで思うのは、やっぱりトヨタって最強だよな
高い給料もらって、住んでるのは豊田市。不動産に関しては首都圏住まいとは比較にならないくらい恵まれてる 地方の場合、新規開発された住宅地を買って新築するのは最悪の選択だ。
地方で比較的安定した職がある人の場合なら親の家を相続するまで賃貸で
親が施設に入ったり死んだりしたら古家を解体してその土地に新築する方が良い。 >>901
地方の場合は親の家といってもたいした価値はないよ。
坪単価１０万の土地が６０坪に古家とかだし。
もし売りにだして売れるとしても６００万円－解体費で４５０万が良いとこだよ。
２人兄弟ならどちらかが２００万円払って譲ってもらえば良い。 >>901
相続税の低い家は住みたくないところ
住みたいところは高額の相続税
タンス預金ならそのまま分けれたのにな >>873
統計データを持ってる訳じゃないからなんとも言えんが、生活実感として転勤族の子供の方が勉強できたような気がするなあ >>899
どこへ行くにも１時間だぜ
東京だと３時間以上、大阪より遠い
会社と自宅の往復だけが人生じゃ
なかろうに、機会費用も考えないと 思うんだが、持ち家って家族のピークに合わせて建てるから、老夫婦にはもて余さんか？
家族の形態に合わせて賃貸して、最後に小さなマンションを買うようなライフスタイルが合理的という気もする 賃貸…設備壊れでも管理会社が直す
持ち家…設備壊れたら自分で直す
どうかんがえても賃貸最強 >>906
持て余すよ
老夫婦ならまだしも、どちらかが亡くなったりするともう持て余しまくる
ある程度の年齢のやつなら自分の親戚や親が持て余してるのを見てると思う >>906
子供や孫が帰省した時に泊まるスペースになったり趣味の部屋に
なったりしてるだろ
実家の俺の部屋だった場所は親父の書斎になってしまった >>906
コンパクトマンションね
７～８年前流行ってたよ
４５平米ぐらいの１ＬＤＫで銀座で
３５００万～４５００万ぐらいだっけか >>906
核家族だとまず老後の庭の手入れで嫌になる
平屋でなかったら膝の痛みで二階が廃墟になる
介護の負担も考えると現金収入確保して老人ホームだろうなぁ >>908
特に高齢者は階段が苦手だから二階はほとんど使われていない場合が多いよね。 >>911
そこでサ高住ですよ
サービス付き高齢者向け住宅
何も考えずに母親に
「近くにできるよ」って言ってからすぐ
胸が押しつぶされる気持ちになったわ… >>910
それ買った人は含み益だよね。
今なら５０００万以上で売れるはず。 >>914
ジジイババアが銀座に終の住処っつって
買ったマンションを含み益出たからって
売ったところで行き先ないんじゃない？ >>911
>平屋でなかったら膝の痛みで二階が廃墟になる
もし戸建てを新築するなら主寝室は一階に
二階は子供部屋と納戸にした方が良いよね。 >>912
老夫婦でも足腰に問題なけりゃ二階寝室だったりするけど、二階の元子供部屋なんかはもう
完全な物置化する感じだね >>916
まあ当然だな。うちも２階は子供部屋。
老後は一階だけで暮らすように設計したわ。 持ち家の場合に、
・最後に売る
・子供への相続
っていうのが抜けてる。 >>918
使われない二階から火が出たりして全焼するんだよな
そこだけならまだあれだが延焼で隣の家も半焼に
やりきれないわ だいたいのヤツは売り時でも売り惜しむんじゃねえの
地価が値上がりしてる最中なら特にそうだと思う
そしてそうしてる間に死ぬ マンション購入
管理費２万 修繕費１万
↓ ２０年後
管理費２万 修繕費２万
↓ ３０年後
管理費２万 修繕費３万
↓ ４０年後
管理費２万 修繕費４万
↓ ５０年後
解体 >>915
そもそも、人生の最後の段階で銀座に住みたいかと言われるとなあ…
地方都市出身の俺としては、地元の街の中心部近くの駅近物件に住みたいわ >>920
人のいない二階から出火ｗどんな家だよ。
まあ火災保険で新築にするためか。 俺はビンボーだから戸建買った
マンションて修繕費と管理費をローンの他に払うんだろ
車持ってるけど、マンションの人は駐車場代もかかる
戸建と同じ値段なら圧倒的に支払い金額はマンションの方が上なんだよね
なんでマンション買う奴が多いのかよくわからん >>924
空き家ならもっと出火率高くなるんだぜ
誰か買って管理してやれよ >>922
やりすぎ
修繕費4万なんて聞いた事ないや
かん2万も滅多にないよ >>926
空室だらけの賃貸アパートマンションやべーな >>918
郊外の高台住宅地で庭付き二階主寝室とか老後は最悪だな。 俺は住むとことは別に土地買って遊び部屋みたいなの作りたい
場所はへんぴなトコでいいからさ
でも友達がそれやったらソッコー空き巣に入られてたんだよな
普段誰もいないとやっぱ狙われるみたい >>925
>車持ってるけど、マンションの人は駐車場代もかかる
駐車場利用料は建物の修繕費の一部になるんだから別に構わないじゃないか
戸建てでも建物の修繕費は必要なんだし >>925
そりゃ単純に同じ立地と床面積ならマンションの方が安いからだろ >>925
俺も一戸建て建てたけど、マンションを買う人の気持ちは数年前にわかった
「戸建てに較べて売りやすい」これに尽きる
もともと都市部に産まれ育った人間ならともかく、地方から出てきた人にとっては、
いつか売って田舎に帰ることまで想定してたりして、そうなると東京に一戸建てを
建てて住むのは、あまりにも無駄な買い物になる可能性が高く、売りたい時に
なっても気軽に売れないと大変なことになるんで、手離れのいいマンションを選ぶ >>923
だから家なんて最後は
「住み続けたいかどうか」
で決まるんだと思う
一周回ってその結論に落ち着いた時に
住みたいと思う家が出たら、それは買い時 >>933
首都圏で今現在だとそうとも言えない。
オリンピックの影響でマンション建築費が高騰してるから
工場で生産した部材を現場で組み立てるだけの戸建ての方が安かったりする。
とくにパワービルダーの建売はマンションより安い。 >>931
アメリカなんかだと休日は過疎地の自宅で過ごす
平日は会社の近くのベイエリアに係留してる船で過ごす
こういうスタイルもあったりする ↑
マンションを買ってただのカラオケ部屋にする人もいる 全米トップ10%大学を飛び級卒業って、微妙なアピールだな
日本で言うと「法政大学を飛び級で卒業」みたいな感じだろうか アメリカの大学を卒業するのと日本の大学の卒業と同じ水準で語ればの話だが
平均何年で卒業可能か
大学生の平均時間
教科書の厚さ、数はいかほどか 『カリフォルニア州立大学の生物学部アドバイザージムさんにインタビューしてみた。
Q.アメリカの大学生は１日どのくらい勉強しますか。
生徒によって様々です。生徒に何時間勉強しなくてはいけないかと聞かれた場合、成績でＡをとりたいなら授業以外に一科目につき一週間に８から１０時間勉強しなくてはいけないといいます。生徒は一学期に３クラスから４クラスとります。
Q.という事はＡをとりたければ一週間に２４時間から４０時間授業以外に勉強しなくちゃいけないということですか。
そういう事ですね。
http://daigaku-wm.com/article1112
Q.一日の勉強量が授業を含めて３．３時間だったらどうなりますか？
一科目の授業が２時間なのにそんな事ありえないですよ。
『アメリカでは大学の卒業率は50%を下回ると言われています。しかも6年以内に卒業する割合ですので、いかに卒業が難しいことか想像できると思います。卒業率の低さは「勉強しているか、していないか」に尽きます。 ↑は白人の水準
日本人が第二外国語で勉強したらその２倍、３倍、４倍かもしれない。 確かにこの話で何で学歴アピールなんだよって思うわ
胡散臭いだけだね POLUS (中央住宅)さんの契約ファイル2つ目。まさか同じ支店から契約することになるとは。
色はコーポレートカラーの緑に近い深緑。緑だとチープに見え、深緑だと高級感が増すからでしょう。
https://twitter.com/besparelserkont/status/800361626935304192
投資物件の打ち合わせ終了
購入時(Before)とリノベーションplusステージング後(After)
※未公開物件は自分で図面を描き、形作りをします。
https://twitter.com/besparelserkont/status/797036277153443840
三菱UFJ不動産販売の契約書もクリアファイルのみ。くるみ製本やってるのは住友さんだけかな。
https://twitter.com/besparelserkont/status/793472783531466752
江戸川区のこちらの不動産
売買契約時にもらえる高級感のあるファイルどころか「封筒」という。
これは・・・なんて新しい。
嫌いではないw
https://twitter.com/besparelserkont/status/791921423400833024
住友不動産販売の仲介契約書の「くるみ製本」もいい。他業者は…売買契約書はしてあっても仲介契約書の製本はしてないからなー。
https://twitter.com/besparelserkont/status/791919765560320001 マンションって造りが小さくないか？建具の高さも190センチだしホビットの家みたいでいや。 なるほどなー
莫大なイニシャルコストを用意できないと中古住宅は買えない
新築は初期費用がない貧乏人でも銀行の住宅ローン組めるから買えるけど買った瞬間値下がりする
変動金利ならかなり安い
新築は10年間の減税がある
減税の恩恵がない低所得層でも給付金がある
賃貸はその時の家族構成に最適な箱を柔軟に選べる
マンションは買ってもずっと固定費がある
戸建ては駅から遠くなる
色々参考になって助かります レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
