【不動産】持ち家か賃貸か？ どっちがお得論争に決着をつける！ 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか？★2 [無断転載禁止]©2ch.net
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家は買うのが得か？ 借りるのが得か？
あなたは持ち家派ですか？ 賃貸派ですか？
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか？
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか？ 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か？ 賃貸か？という比較は、「不動産投資を行うか？ 行わないか？」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か？
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか？
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3％、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします（住宅ローン減税等は考えない）。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（毎年の支払額）
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（類型支払い額）
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
（続きはソースで）
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
前スレ
http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1495305452/ でも田舎の不動産はもうダメだろうな
資産としては考えない方がいい
そういう意味では定借物件があるなら定借の方がいい >>707
自分が住みたいところならアリかもね
個人的には住みたいところに住めばいいと思うが… >>716
地方都市、どのあたり？大阪市内は上がってる、千里中央・西宮北口も。
ただし他は微妙 >>719
いや、築7年経過してんのに新築時より高値で売り出してるんだよ
必死なら半値八掛けで売れよとｗ ちなみに住宅ローンは自分が住む家じゃないと借りれないからな。
貸し出し用に建てる家には極々低金利は適用されないから。
ローン組んで家を建ててそれを貸し出しして、自分は賃貸に住んでもいいんだけど、それが出来るのは一軒目だけ。
それがわかってて論議しとるのか？？ >>723
値下げすると先に入った住民から苦情が出るんだぜ
管理費上乗せしてどんどん値上がり続ける
それがタワマン
どこかで爆発するけどな >>722
名古屋だよ
ここ数年ほんと、誰が買うんだって感じ
東京が数年前に通った道を通ってるのかね 家を持つのはデメリットも結構多い
ずっと賃貸も悪くない。
庭やりたいなら家建てるしかないだろうけど。 おれが借りてる投資マンションのローンは0.95ﾊﾟｰだけどな
今は収入・担保がきちんんとしてれば銀行はいくらでも貸すだろ >>728
日本円を低利で借りて海外に投資しまくってる会社あるよな
円高になるわけだわ >>723
7年前よりマンションが上がったんじゃなくて円の価値が勝手に2割下がったんだから妥当だよ 賃貸の頃は年間75万家賃 平成2年築の結露の酷いアパート
今は持ち家広さは賃貸の頃の2・5倍 樹脂サッシに断熱もしっかりしてる
新築で固定資産税12万 最初に取得税か7万くらい
火災保険が年割で2万5千 リフォームに年15万積み立てで
まあ,固定費は減るな 家は新築で現金で買った 固定3％35年とか借りて賃貸に
出すバカがいるのか。
元手もないのに投資するんだったら
もっと短期で利益出さないと金利分損だろ。 決着つけるなら持ち家だろう。
良い物件に巡り合うといいね。 >>730
こういうのって勘違いしやすいんだけど、日本人の消費活動にとっての日本円の価値は別に2割も下がってないよ。
輸入対GDP比が高々10％程度しかなく、輸入物価の高騰が生活に与える影響は限定的なんだな。
だから円安になっても大してインフレできないわけだが。 >>714
田舎のニュータウンだけど
利便性が良い場所もあると思うよ。
俺は車社会の場所に住みたいと思っている。 >>734
日常生活って意味ではそうだね
でも対マンションでは、需要側はマイナス金利で買える物件価格が1割2割も増えたし、供給側は円安で資材高騰、オリンピックで人件費高騰、金融緩和で土地代高騰
全部、日銀と安倍の仕業であってマンションの価値が上がったというより円が勝手に下がったという方が正しい
これから家買う人は正直気の毒 >>732
事業用なので金利も固定資産税も経費計上出来る当然修繕費も
税金面で割と美味しいのよ賃貸は
まあ、基本利回り10%ないとやる意味ないけどな、最低でも8%
10年から12年半で回収できないと意味ない 今低金利だし、変動でローン組んだら月々の家賃より安くね？
ちな関西の3500万のマンション >>706
普通は更地にしないよ。
地価の安い田舎ならまだしも、更地にしたら固定資産税とか取得税とか色々面倒な事になる。
分筆するケースも不動産業者が買い取ってするケースが多いから、解体費用は買い手側が持つのが普通。 でも最近東京の不動産投資は縮小だな
やっぱ地震はヤバイ
馬鹿ズラしてると人生最後で大どんでん返しくらうかもね
キャッシュで買ってるＢＮＦみたいな人はいいけどさ
成長見込めるアセアンとかの方が全然いい >>736
ことマンションに関してのみ日本円の価値が下がった、と言うのであれば
それは「マンション価格が高騰した」と言う方がシンプルで良いと思うよ。
価格が高騰した理由が実需の増大ではないというだけの話。 狭い土地を更に分筆してさらに狭小にする相続とかやるくらいなら売っちゃえ 全員に当てはまる結論はない。経済環境、家族構成、年収、職業、出身地、兄弟構成など要件が皆違い過ぎるから議論しても無駄。
但し、個人レベルでは将来の生活環境を見越した判断は可能。
解散 >>19
今まではともかく、これからの、需要と供給を考えよう。都心といえど、需要は超一等地以外見込めないだろう。供給側受難の未来。 >>743
社宅最強は変わらないけどな
住宅手当でる奴も 名古屋だけど賃貸も分譲も作りすぎ
特に賃貸は「え？こんなところで？」
5年したら1棟売になりそう >>745
借地にしたらええねん
更地にして返すなら誰も文句いわん 前スレ
副業で家賃は必要経費だー
今のスレ
社宅は最強だー >>735
例えば名古屋だと最近は緑区とか日進、三好辺りがすごく伸びてる。森がどんどん宅地になってる。
地価は名駅界隈のクラスと肩を並べるくらい上がってる。中村区の地価なんてとっくに超えてる。
でも、緑区なんて徳重はやっと地下鉄来たけど、まだまだ駅に遠くてバスすら無い住宅地が多い。まあみんなクルマ通勤なので大丈夫なんだけどね。
でも新幹線に乗ったり、都心に近いのはボロボロの地下鉄が3分毎に来る中村区のが圧倒的に便利なのは間違いないと思うんだよ。5分で名駅だし。
でも緑区日進三好が好まれとる。
やっぱりトヨタの業績が良いからなんだけど、もし仮にトヨタが転けたとしたら、収入源もトヨタ、土地の価値担保もトヨタ、という一社に預けた状況はとても危険なんじゃないかなぁと思うんだよ。
まぁそんな事を言い出したらキリがないのは承知の上だけど。
バブルの頃は都心に家が買えないから、多治見から可児にかけてのニュータウンが流行ったけど、今の資産状況は散々たるものだよ。
名古屋まで2時間かけて通勤とか、正気の沙汰じゃなかった。
緑区日進三好にも、同じ気配を感じてるけど、思い過ごしかなぁ。 >>751
だから日本のババを早く売り抜けて
海外の不動産を買いたいわけよ トヨタもまた不景気になるだろう。
ずっと右肩上がりはない。
景気はサイクルだからな。 >>747
緑区日進三好東郷地区だろ？
緑区の神の倉とかむっちゃ高いのに、どう考えても不良債権やろ。 持ち家は隣近所に騒音主、嫌がらせ迷惑主が住み着いたら終わりだからな。
賃貸で何時でも引っ越せる方がいい。
騒音の被害にあってから身にしみる程知らされたよ。 >>750
名古屋人特有の考え方があるのかも。
庭付き一戸建て、カーポート２台３台でしょ？広い家を好むだろうし。
車持ってないと不便だし、車持ってないと「えっ？」みたいな感じなんじゃないの？
東京・大阪～阪神エリアは、車なくてもあまり不便じゃない。 確実に言えるのは今後が読めないってこと
戦後のテレビの影響受けた核家族化も、
猫も杓子もローンで家買った時代も、日本の歴史に例がなかったもの
第三次ベビーブームは来なかったんで、その流れも一世代で終了気味。で人口減時代がくる
そりゃ欧州の家みたいに何世紀ももつ家なら今も金出す価値あるけど
高度成長期以降に作った家ってそこまで持つのか？
敗戦前のつくりの家は結構持つ家多いけど 公営住宅は一緒に住んでる人がね。
いい人ならいいんだけど。 >>753
世界の潮流が、次世代は電気自動車に決まりつつある。
まだ水素とかやってて大丈夫か？
ハイブリッド複雑過ぎない？
2次電池、このままじゃテスラに市場を支配されてしまうよ。
トヨタの明るい未来が見えないんだよ。 まあ賃貸は自分の財産にならないからな
20年30年経ってから差がでてくる >>759
アメリカだと公営住宅が貧弱だから
馬車で暮らしたりするわけだな
小金があればトレーラーハウスと >>761
20年、30年経ったら建物を建て替えるかリフォームしないといけないからまたそこで金かかるよ >>763
物件としての価値を維持させるならな。そうじゃないなら大してかける必要もない。 なんで月15万の賃貸物件なんだよ
URでこだわらなければ月4万で十分立派なの借りれるぞ
会社の手当とかあればさらに補助（1～2万）とかあるだろ
それで生活して、まさに不動産投資や株価って運用してた方がマシ >>658
哀れな人生、というのは、当たってますw
出戻り一人娘で、なんの取り柄もないニートだから、相続した自宅を賃貸に
建て替えるしか、生活費を得る道がなかったのです。
私の能力による稼ぎなんて、これっぽっちもありません。
土地を遺してくれた先祖と、甘い審査で（その分、金利は高めですがw）資金を
貸してくれた外資ファンド、ファンドとの仲介を取り持ってくれた建設会社の営業
担当様には、ただただ感謝です。
本当に、いろいろな人に支えられて、ここまで生きてこられました。感謝。合掌。
ただ、いつまでもニートをしているわけには行かないので、そろそろ労働に
いそしんで、勤労所得を得なくては、と思っております。
できれば、今まで受けた恩をお返しするような仕事がしたいです。 >>765
その4万の物件リンク貼ってから話そうぜ >>760
国から補助金乞食できたら満足なんだよwww >>750
それは土地柄の問題でしょ
中村区や中川区は地盤が弱くて水害も多い
東京だと千葉や茨城方面は近くて安いけど・・というのと同じ
名古屋は東京を東西反転させたようなイメージ >>759
それはどこもそうだよ
年収と民度が比例する時代はとっくに終わってる
成金中国人だけでなく日本人も下品な成金増えた >>772
アーミッシュの日本版が出来るのも時間の問題だな 名古屋駅周辺が開発とリニアのバブルだよ
いわゆる駅西の地域がどんな風に再開発されるか？って感じ
地域柄一筋縄じゃいかないだろうけど 持ち家のメリット
例えば3580万で全額ローンで購入したら年利は0.6%、10年間年末のローン残高の1%が所得税などから戻ってくる
ある程度の所得のサラリーマンで将来のリスクが少ないと思ったら買うのもいいね >>770
オール電化は太陽光、蓄電池と組み合わせれば光熱費ゼロになるよ。
まずは太陽光のみ導入して買電で太陽光設置費用を回収、買取期間が終了したら蓄電池を導入って流れね。 持ち家
ある程度の年齢になった時
修繕を無視すれば賃貸よりいい
場所や条件にもよるんだろうが
騒音問題も相当減る
若くして買えるなら若いうちに買っとけ 歳食ったときにボロい中古マンションでも買えばいいのかなという気もすんだよね
そうすりゃ子供部屋とかいらねえわけだし >>774
ホントに極々名駅近辺のみな。
中村区のほとんどのエリアにその余波は無い。
まぁ確かにあんな貧民の住むスラム街を好んで住む奴はおらんだろうかね。 結局損とか得とかじゃねえと思うよ
欲しいから買うだけ >>775
税金が銀行に投入されるから買いなさいだな
それで消費税上げて経済低迷させて元も子も無くなったと >>781
良いこと言ったw
それぐらい金がないと買っちゃいけないのよwww 「高齢者にはまともな物件は借さない」
それだけで十分だろ 90年代後半から2000年代のリストラされた人、氷河期連中などなど、貧困対策しとらんじゃないか！ >>787
アーミッシュが増えるだけやで
ババ抜きのババは残ったまま >>664
度合いにもよるけど、自治会の同意が
いるんじゃなかったっけ？ >>664
専有部分の変更は管理者の承認
共有部分の変更は著しい変更を除き、区分所有者および議決権の過半数の賛成が必要
だったっけ？
いずれにしても区分所有建物はメンドクセ マンション専有部の工事で他に影響がある場合は関係者の承諾がいるね
２戸を１戸にするってかなりの大事 >>787
介護サービス付き高齢者向け住宅の強化で都は補助金を出し始めたらしい
高齢夫婦だけで生存確認無しで、、っていうのも介護度2～3位からじゃ無理じゃない？ 外国では中古だからという理由で価値が落ちることはない
デフレの国でしか起こらない議論だろうな >>94
行き当たりばったりの選択だからダメなんだろう。
追い詰めれて動くより、まだ何とか猶予があるうちに動けよ。
両親が健在のうちに実家に帰るのがいいよ、違う道が開ける。 老後は年金だけで収入が減るんだから
持ち家あった方がいいだろ >>796
でも、家持ってると固定資産税、火災保険、修繕積立金等がかかるから
あまり身の丈に合わない持ち家は、そのうち維持できなくなるよ。 >>794
さっさとババは売り抜けて海外の収益物件になるよな
介護必須になれば施設行きか病院のベッドだもんな 固定金利３％ってのがまあ時勢に合っていないなー
長期金利３％っていうまずますの経済環境であれば
賃料は上昇していくだろうし。
①稼働率90％程度で貸せる不動産
②1％以下の住宅ローンの借り入れが可能
③政府がデフレを放置しない
という前提なら購入した方が得かもね。
日本では政府・日銀がアホすぎるから③が心配ではあるが・・・。 決着ついてないじゃないかｗ
不動産は金額も大きく、物件によって個性がありすぎるから
一般化するのは難しいんだよ
税金も相続もからんでくるからね
とにかく人まかせにせず、自分でしっかり調べる、これだけだよ >>796
最後は公営住宅って手がある
年金額にもよるが、減免受けられたら年間家賃10万程度で済む >>787
20年後はそうも言ってられんぞｗ
団塊世代の殆どが死滅して人口がゴッソリ減ったらどうなるか
もう空家だらけで賃貸やってる方としては誰でも良いから住んで！って状態かと >>800
今の将来予想としては不動産価格は下落傾向になるので持ち家不利だな >>803
でも都市部まあ東京２３区の中でも中心地区は上がり続けるんだよ。
世界の都市部は皆そうだもの。
まあ、郊外は下落する。
まあ、金の無い奴は安い土地に行けばいいだけの事。 団塊世代の持ち家率高いでしょ
団塊世代がごっそりいなくなったら空き家が増えるだけかな
郊外から空いた都心へ人が流れる 持ち家希望の人に
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。
http://sumai-kyufu.jp/sp/ >>799
大幅な需要減が予想されるから、例え①②③の条件が揃っていたとしても
投資という意味ではゴールドでも買っておいた方がマシだなｗ このご時勢、無職になったらどうするんだとか言う話あるけどさ
賃貸なら無職になっても助かるってわけでもないからね
むしろもっと悲惨でしょ
そこに焦点当てるのは結構ズレてると思うよ
「ただのアルバイトや派遣に身を落としたとしても、支払い可能な
レベルのローンに留めておいた方がいい」
ってのはわかるけど >>808
賃貸と違って売っても残債割れする人いる ヨーロッパとかアメリカ派この辺の事情どうなってんの ２０年後の地価が下落しきった頃に３５歳になる世代は、安く土地を入手できて良かったねで済む。
今の３５歳はその頃５５歳になるわけだが、それまで賃貸に入っていたところで戸建てに比べて特別と言うほど金が貯まっているわけでもないから、ローンを完済した持ち家派に比べたら老後が辛くなるんじゃないか？ 現在の金利水準だと同じ物件なら毎月のローン＋維持費より家賃の方が高い
だから購入の方が同じ負担で良いところに住める
でもこれだと自分の実力以上の住宅を購入としたのと同じ
購入する場合でも賃貸で支払えるのと同程度の物件にしておくべき 庭に植えた木は、20年経つとかなり幹の大きさが変わる。
ちゃんと世話した場合の話だけれども。 >>808
物は言いようで「ただのアルバイトや派遣に身を落としたとしても、支払い可能な
レベルの家賃に留めておいた方がいい」とも言えるよ。
まあ、無理するなって事でしょう。 >>815
賃貸だろうが購入だろうが住宅は必要最低限にしておけということだな。
とくに人口減少社会で郊外の住宅を長期ローンで買うのはたいへん危険。
しかし東京都心は庶民には手が出ない。
まあ単身者なら港区の中古ワンルームを現金で買って住むとかは良いかも知れない。 >>809
でも賃貸は有無を言わさず追い出されるじゃん
競売にかかっても落札後さらに半年住めるぞ この記事おかしい
マンションと戸建の購入と賃貸での比較は
マンション購入が1番高くつく
戸建購入が1番金銭的にお徳
同じマンションに50年も住む奴はかなりの少数派だろ
その頃にはよほどの立地じゃないと売れなくなってる
騙される奴がいるんだろーな 都会の場合は土地を持っていない限りは賃貸の方が得なのは常識
投資で土地買っても得するのは不動産屋だけ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
