【不動産】持ち家か賃貸か？ どっちがお得論争に決着をつける！ 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか？★2 [無断転載禁止]©2ch.net
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家は買うのが得か？ 借りるのが得か？
あなたは持ち家派ですか？ 賃貸派ですか？
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか？
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか？ 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か？ 賃貸か？という比較は、「不動産投資を行うか？ 行わないか？」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か？
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか？
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3％、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします（住宅ローン減税等は考えない）。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（毎年の支払額）
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（類型支払い額）
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
（続きはソースで）
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
前スレ
http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1495305452/ >>648
そんな値段で貸すぐらいなら自分で建てる。
そういうこと。 >>649
体は一つやからな
住まない家の固定資産ですぐ貸し出すことに >>1
だからそれは住宅需要が横ばいor上昇の
確約があるときだけなんだってばw
いい加減バカを騙すのはやめろよ 持ち家だと、震災で住めなくなる可能性あるからな。
特にマンションだと管理組合での建替・補修の争い、
さらに二重ローンの苦しみ、悲惨だよ。 >>650
賃借物件をたてると固定資産税も減額されるんだよ。 ７年くらい賃貸にすんでから新築買ったけど、
回りも同じ時期の新築だけど賃貸の頃の住民よりも皆さん余裕ある身なりしてはるわ
ええ人ばっかりやし
それだけでも賃貸出てよかったと思う >>653
賃貸物件が供給過剰になるわけだな
ますます賃貸有利になるな >>655
ところがだ。まったく有利にならないこの20年 借りる方が安かったら不動産投資なんかする奴いる訳ねえじゃん
算数も出来ないアホかよ
極端な例外出されてもな、知恵遅れはこれだから >>637
賃貸安アパートに住んでるのだけが本当だろｗ
モノも買えない貧乏を断捨離と言い換えて正当化
賃貸安アパート住まいの貧乏を、大家やってると妄想して正当化
物凄い哀れな人生だな
「本当は一部上場企業社員だけど夜に遊びでコンビニバイトしてる」
とか言ってるただのコンビニバイトと同類 >>1
え？何いってんの？
自分が住んでいる家を人に貸せるわけないし、自分が５万の家に住んで１５万の家を貸すって何？
自分の家がグレードダウンするんじゃ本末転倒じゃん。
それに月々１５万の支払でも、買い取った家屋と賃貸が同レベルのわけないよね。
家賃には大家や管理会社の取り分・管理コストが入ってるんだから。
引っ越す可能性がないなら買ったほうがいいに決まってんじゃん。
アホなの？
俺がアホなのか？ >>655
賃借人有利なら
不動産投資法人（REIT）等は上場したらあとは値が下がる一方のはずなんだよねえ。
ところが実際は家賃を分配してなお値を維持上昇させてる。さてさて 欲しけりゃ買ったらいいじゃん。
気に入った家が賃貸なら、賃貸でいいじゃん。
気に入った家に住む価値はプライスレス。
それが持ち家だろうと借家だろうと。
損得の問題じゃないよ。 >>659
じゃあ社宅作ってあげて会社に丸ごと貸せばいいよね。
上場してる共立メンテナンスがそういう事業やってるよね。 >>634
ん？改築ってマンションでも普通にできるぞ。
2戸分の住居買って、1戸にするとかの改築のこと言ってるのか？
それもしっかりと構造計算をして非耐力壁であることを証明できれば可能なケースが多い。 >>663
だろ？社宅最強だって
会社も節税になるしな 賃貸でいまと同じスペックの新築一戸建てが借りれるなら悩むけど
そんな訳ないし勝ってよかったよ
ローン審査おりない底辺達よ、がんばって家賃払い続けてね >>660
例えば向こう30年ほど使い道のないカネが1億円ぐらいあったとしようよ
で、自分が住むところにさほど拘りがなくて、家賃15万円程度のレベルの住居で
充分に満足できる人間だったとしたら、1億使って賃貸物件買って、自分はその手残りで
家賃15万円払ってもらおうって気になるのはさほどおかしくはないと思うよ
問題は家賃15万円レベルの住居で自分が満足出来るかどうかってだけ 地方だけどバブル崩壊後に築15年の家付き70坪を一千万で買ったわけだが
もう建替えしないとあかん 一代目は持ち家も賃貸も変わらないかもしれないけど
相続した二代目から違いが出て来るな。
まあ、相続する土地に住めるかどうかだけど。 社宅最強って言われてもな
そもそも雇われって負け組としか思ってないしな
Ｒの住人としては
社宅入ってる奴は住居費相当浮くからちゃんと不動産投資しとけ >>667
それで租税回避地の不動産の値段が上がるわけだよな
相続税も低いなら一石二鳥 >>667
それは単に1億の運用の問題じゃないの？
不動産に投資しようが株に投資しようが、自分の住処の問題とは無関係であるべきと思うけど。 社宅って、会社辞めたら出て行かなきゃならないじゃん。
その時どうするのって事だしなあ。 副業で家賃は必要経費だ！
から
社宅最高！
になったのけ >>673
福利厚生で社員を確保する会社なら退職金も年金もあるで
キャッシュで買い叩いたら相当値切れるで住宅なんて
相続でもめてる土地なんて二束三文や 地方都市で広い庭の木々を世話する老後が望みなら、一戸建て。
首都圏で24時間の雑踏を感じて生活する老後が望みなら、賃貸。 >>667
一億持ってるのに中途に年間180万
家賃払い続ける気になるかってところだな
一億で買える物件の家賃総額ははまあ月45万までいくかどうか。 15万＊３戸として
それなら買った物件の３戸中一部屋を自分が住んで空室リスクをまったくなくしたて自己消費すれば20年でその区分は元とれる。
その後はボーナス期間 社宅は損得だけなら最強だけど、
家かえってまで同僚や上司と同じマンション内とか嫌だわ
せっせと貯金して早く出たいと思うだろうな >>672
株などには投資したくなくて不動産という現物に投資したいって人がいても普通でしょ
もし空室が出たら最悪自分で住めばいいやとか、老後の移住先として確保しながら賃貸に出してカネもらうとか
そういう方法もあるじゃん
ちなみに俺は某鉄骨系HMで自宅建てて住んでて、賃貸物件は持ってないぞ 社宅は要するに条件付きの補助でしょ。
条件が合うなら受けておけばいいよね。その補助分を使っちゃダメだけだめど、
しっかり貯めときゃ退職金が倍になるくらいの感覚じゃない？ >>679
普通に賃貸借りて住宅手当もらうという選択肢もあるな >>660
広い一軒家はもて余すから他人に貸す
自分は賃貸
なんて人がうちの入居者にいるよ >>678
それもやり方だよね
>680で書いたけど空室出たら自分が入ったっていいんだし
0.5億で似たようなことをやろうとしたが、ここ数年で不動産価格があまりにも
暴騰しすぎてやる気なくした >>676
そんな良い会社に勤めてる人は極少数でしょう。
これからどんどん貧困老後が激増するんだし。
まあ、家持っていても維持できなければ手放すしかないしなあ。
きちんと定年まで勤めてそれなりの退職金と年金貰える人じゃないと
家買えないかもしれないな。
それ以外は結局、賃貸になるんじゃないか。 >>667
おかしくはないが今の日本では買い場が問題だな
ノーリスクで運用してオリンピック後の不況が来てからだな
市場の7掛け指値買で勝ち組だ >>683
租税回避地の収益物件買って
日本は賃貸とか効率いいよな この手のスレはすぐ損得の話になるからややこしい
車買うのだってタクシーやレンタカーの方が安くなる場合もあるぞ
でも車買うだろ普通 >>685
家買える層ほど賃貸が有利だったりする不思議 >>688
使う頻度によるだろ
月に１〜２回、長距離に使うのは年に数回ならレンタカーの方が安い
毎日家にすまないなら賃貸もあるだろうけどね >>686
円安株高で不動産も馬鹿みたいに高騰して
築7年ぐらいのマンションなんか新築時より高く売り出してるのが多い多い
アホかっつーのね
とても手を出す時期じゃないと思うよ今は 不動産不況は後２年後くらいに来るのかな？
てか株式不況が来てから不動産不況が来るのかな？
今のアパート・マンション建て替えブームが裏目に出て
ローンショックが来るのは時間の問題だと思うが。 リスクリスクって何をそんなに人生びびって生きてるのかね
余裕もったローンなら全然リスクでもなんでもないけどね
地震とか津波にびびってるのなら他の国へ行けと １０年前、
俺の知人が家賃とローンの支払いが同額だからって理由だけで持ち家買った
するとさっそく庭の舗装のコンクリート化に５０万単位の金がいるとか予想外の出費がかさんで
こりゃーこの先思いやられるぞ、ちょっと距離おいておこうと無視してたら
それから５年後に俺の実家に電話があって、親父に返信するな多分金の話だ、って忠告されてさらに無視して
最近、思い出してグーグルで名前検索したら知人の地元の広報に告示で資産差し押さえが実名でヒットして
まさか、いやあり得るって思った
固定資産税とかの計算を入れてなかったんだと思う、情弱が一番の罪だよ >>693
株が弾けないことには不動産も何も始まらないな
両者が別の方向動くことは100%ない 安定した職業なら長期ローンでもいいんじゃね？
問題は現在定年まで勤められる人は３割切っている点だな。 >>697
20年後は半分近くの職業が消えそうだからな
誰にも分からない >>680
なるほどね。現物には「自分で住む」というリスクヘッジがあるってことね。
ただそれって人気のない物件に住むってことだし、賃貸用の物件は基本的にスペック低いし、
投資としては褒められた思考ではないと思うけどなぁ… >>694
相続税掛からない国の不動産買ったほうがお得だろ?
土地取引が活発なら現金化も早い
実際高騰してるから高掴みには注意な 不動産買うなら最低5年は待てって感じじゃね
今は勝ち組がさかんに売ってる最中
おれも今年１件売った >>696
1990年代のバブル崩壊って、土地の総量取引規制が発端だったんだっけ？
それとも株価暴落が発端だったんだっけ？
歴史は繰り返されるよね。 キャッシュフローが重視される時代に持ち家はないわ
賃貸物件は過剰供給で家賃の下落が止まらん状態だし
借りて住むのが正解でしょ >>695
何かそこらの高校生や主婦が思いつきで作ったような酷い創作話だなあ
見てるこっちが「こんなのがバレないと思ってるようなやつと同じスレにいること」がちょっと恥ずかしくなるレベルのレス ＞一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありません
この一文で読む気が失せた。 >>683
借り手が付くならそれも有りかもね。
普通は一軒家の賃貸は難しいし、中古住宅売るのも難しいから更地にして売っちゃうよね。
その方は立地がいい戸建てなんだろね。 >>699
ああ、だから俺が言ってんのは分譲物件買って賃貸に出すって感じの話ね
まあ人によっては賃貸物件でも充分って人もいるわけだからそういう人は
レオパでも建てればｗ 日本なんて基本需要が減っていくんだから
円がダメになってかなりのインフレが来ない限り物件の値上がりなんて期待できないんだよ
買い場を間違えると悲惨なことになる
それは実需でも投資でも同じこと マンションは一戸建てに較べて売りやすいし貸し出ししやすいので
その点は物凄くいいと思う
自分で住む気にはならないし、空室時の経費エグいけど >>709
こんな低金利時代に金借りてレバレッジかけないとかアホだわ。 >>705
価値観で建てるならセルフビルドだよな
ログハウスとかロマンがある
建売住宅をローンはないよな >>644
田舎の実家を相続するんじゃなかったら、田舎やニュータウンの土地は買わない。
これだけでええんと思うけど。
戦後どころか文明開化以降、バブル期を除いて一極集中の流れは変わらん。
どこかで行き詰まるかもしれんけど、とりあえず自分の人生単位で考えたなら、買うなら都心だろ。 >>709
逆説的だけどキャッシュで買えるやつはローンでも構わないんだよ。
ローンを目一杯借りちゃうのが危ない。 地方都市だけど、2007年頃に新築時2800万ぐらいで売られてたタワーマンションが
いま売りに出て3480万だの2980万だので売り出し価格つけてるからなあ >>717
子供の独立はともかく、ある程度年を取ってくると「部屋を借りられない」問題が出てくるからなあ。 >>716
税金や維持費の掛かる不動産はババ抜きのババ
現金化に必死なんだよ でも田舎の不動産はもうダメだろうな
資産としては考えない方がいい
そういう意味では定借物件があるなら定借の方がいい >>707
自分が住みたいところならアリかもね
個人的には住みたいところに住めばいいと思うが… >>716
地方都市、どのあたり？大阪市内は上がってる、千里中央・西宮北口も。
ただし他は微妙 >>719
いや、築7年経過してんのに新築時より高値で売り出してるんだよ
必死なら半値八掛けで売れよとｗ ちなみに住宅ローンは自分が住む家じゃないと借りれないからな。
貸し出し用に建てる家には極々低金利は適用されないから。
ローン組んで家を建ててそれを貸し出しして、自分は賃貸に住んでもいいんだけど、それが出来るのは一軒目だけ。
それがわかってて論議しとるのか？？ >>723
値下げすると先に入った住民から苦情が出るんだぜ
管理費上乗せしてどんどん値上がり続ける
それがタワマン
どこかで爆発するけどな >>722
名古屋だよ
ここ数年ほんと、誰が買うんだって感じ
東京が数年前に通った道を通ってるのかね 家を持つのはデメリットも結構多い
ずっと賃貸も悪くない。
庭やりたいなら家建てるしかないだろうけど。 おれが借りてる投資マンションのローンは0.95ﾊﾟｰだけどな
今は収入・担保がきちんんとしてれば銀行はいくらでも貸すだろ >>728
日本円を低利で借りて海外に投資しまくってる会社あるよな
円高になるわけだわ >>723
7年前よりマンションが上がったんじゃなくて円の価値が勝手に2割下がったんだから妥当だよ 賃貸の頃は年間75万家賃 平成2年築の結露の酷いアパート
今は持ち家広さは賃貸の頃の2・5倍 樹脂サッシに断熱もしっかりしてる
新築で固定資産税12万 最初に取得税か7万くらい
火災保険が年割で2万5千 リフォームに年15万積み立てで
まあ,固定費は減るな 家は新築で現金で買った 固定3％35年とか借りて賃貸に
出すバカがいるのか。
元手もないのに投資するんだったら
もっと短期で利益出さないと金利分損だろ。 決着つけるなら持ち家だろう。
良い物件に巡り合うといいね。 >>730
こういうのって勘違いしやすいんだけど、日本人の消費活動にとっての日本円の価値は別に2割も下がってないよ。
輸入対GDP比が高々10％程度しかなく、輸入物価の高騰が生活に与える影響は限定的なんだな。
だから円安になっても大してインフレできないわけだが。 >>714
田舎のニュータウンだけど
利便性が良い場所もあると思うよ。
俺は車社会の場所に住みたいと思っている。 >>734
日常生活って意味ではそうだね
でも対マンションでは、需要側はマイナス金利で買える物件価格が1割2割も増えたし、供給側は円安で資材高騰、オリンピックで人件費高騰、金融緩和で土地代高騰
全部、日銀と安倍の仕業であってマンションの価値が上がったというより円が勝手に下がったという方が正しい
これから家買う人は正直気の毒 >>732
事業用なので金利も固定資産税も経費計上出来る当然修繕費も
税金面で割と美味しいのよ賃貸は
まあ、基本利回り10%ないとやる意味ないけどな、最低でも8%
10年から12年半で回収できないと意味ない 今低金利だし、変動でローン組んだら月々の家賃より安くね？
ちな関西の3500万のマンション >>706
普通は更地にしないよ。
地価の安い田舎ならまだしも、更地にしたら固定資産税とか取得税とか色々面倒な事になる。
分筆するケースも不動産業者が買い取ってするケースが多いから、解体費用は買い手側が持つのが普通。 でも最近東京の不動産投資は縮小だな
やっぱ地震はヤバイ
馬鹿ズラしてると人生最後で大どんでん返しくらうかもね
キャッシュで買ってるＢＮＦみたいな人はいいけどさ
成長見込めるアセアンとかの方が全然いい >>736
ことマンションに関してのみ日本円の価値が下がった、と言うのであれば
それは「マンション価格が高騰した」と言う方がシンプルで良いと思うよ。
価格が高騰した理由が実需の増大ではないというだけの話。 狭い土地を更に分筆してさらに狭小にする相続とかやるくらいなら売っちゃえ 全員に当てはまる結論はない。経済環境、家族構成、年収、職業、出身地、兄弟構成など要件が皆違い過ぎるから議論しても無駄。
但し、個人レベルでは将来の生活環境を見越した判断は可能。
解散 >>19
今まではともかく、これからの、需要と供給を考えよう。都心といえど、需要は超一等地以外見込めないだろう。供給側受難の未来。 >>743
社宅最強は変わらないけどな
住宅手当でる奴も 名古屋だけど賃貸も分譲も作りすぎ
特に賃貸は「え？こんなところで？」
5年したら1棟売になりそう >>745
借地にしたらええねん
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