【不動産】持ち家か賃貸か？ どっちがお得論争に決着をつける！ 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか？★2 [無断転載禁止]©2ch.net
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家は買うのが得か？ 借りるのが得か？
あなたは持ち家派ですか？ 賃貸派ですか？
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか？
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか？ 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か？ 賃貸か？という比較は、「不動産投資を行うか？ 行わないか？」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か？
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか？
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3％、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします（住宅ローン減税等は考えない）。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（毎年の支払額）
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（類型支払い額）
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
（続きはソースで）
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
前スレ
http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1495305452/ >>576
過去20年と同様と行ったのはあなただよ。
だから突っ込んだ。
残念だが地価が変わらなく住み続けるのなら所有した方がいい得に決まってる。
計算すれば馬鹿でもわかる 土地のリセール価値をしっかり考えて買えば、実質建物だけの買い物になる。
あと人生における買うタイミング。
これさえ間違えなければ持ち家のが得だよ。
実際に住む家だけに関して言えば、住宅ローンの金利も低いし、住宅ローン控除もある。
これを投資と考えるのは不自然。 >>582
まあ、そりゃそうだよなあ。最終的に売れるわけだしな。
賃貸がお得なんて発想はなんか狂ってるわな。 この話題になると皆血相を変えるのは
人生最大の買い物を否定された気持ちになるからだろうなー。
俺は投資をやるかはリスクリターンの観点からしかみえないわ。 金利が低い今は住宅ローンが得。
35年ローンが定年まで届かない年齢なら、借りなきゃ損。借りられるうちに借りとけ。
転勤になったら貸して大家になれば良いよ。
団信もあるので、金があっても一括支払いはバカバカしい。借りてるうちは、万が一の時にローンがチャラになる。今は借りた方が得。
家族がいるなら特に。 >>63
景気の過熱を抑えるために利上げしたんだが ＞土地のリセール価値をしっかり考えて買えば、実質建物だけの買い物になる。
これが重要なんだよな。
だからこそ、地価の高い都市部ほど買ったほうがお得。
よく都市部は賃貸でいいとかいう謎な理論を振りかざす人がいるが、マジで意味不明。 >>585
マンション買う人は馬鹿だと思うけど。
あと、個人的に家は相続しちゃうから、自分では買わない。
買うとしても、相続した土地どれか売って、すごい安い戸建買う。 ５０年間、同じ場所に住むことを強制されるなんて。。。
仕事や人付き合いの自由が奪われる >>593
ステマに騙されてサラリーマン大家とかやっちゃってる人かもよｗ >>585
社会的信用が低くて賃貸にしか住めない人が必死になってるようにも見えるよ >>593
んまあ、この手の>1で、ポジショントークじゃないもののほうが珍しいかもね。 >>582
だから、20年前に家を買った実体験から言えば賃貸のほうがよかったと言ってるんだけどな。
おれ自身は家を買うことに反対はしないよ。でも常に有利だというような説明は眉唾だと思っている。 クソ田舎は知らんが都内なら買った方がいいに決まってんだろ。
上物は１０年住んだら資産価値ゼロだが土地の価値は消えない。
むしろ上がる可能性が。
賃貸派は買う事すら想像できない底辺か、家賃とか資産とか気にしないで
暮らせる金持ちのどっちかだろ。
中間層は買う。 結局立地によるよね
都心だから大丈夫っていうのも甘い
今の新築マンションは表面利回りが3%半ばしかない
生きている間に賃貸より有利になる金額じゃない >>599
いや、いまどきの中間層は家買えないだろ。 >>598
まあ家は買うのではなく建てた方が満足度は高いね 両方もっときゃいいのよ
貧乏人はいつも二者択一だよね
いろんなとこに別荘 別宅を持つのが豊かな日本の常識 首都圏直下型地震を喰らったら賃貸で良かったと感じるはず。 >>598
具体的になぜ？
地価の安い場所or値下がりしている場所に買っちゃって、資産価値が大幅に下がったから？？ >>601
自分で言うのもなんだが到底高収入とは言えない中間層だが
同僚や知り合いの３０代後半以上で家族持ちはみんな家買ってるぞ。
頭金ゼロとかアホな買い方しなきゃ家賃相場以下の支払いで
クッソ低金利、買わない理由が無い。 >>366
何度か言われてるが、30年後に高齢者を排除してたら、賃貸業という業態自体が成り立たんと思うぞ あまり引っ越しに関心がないなら持ち家
色々なところに住んでみたいなら賃貸
以上
自分は若い頃は後者だったが、引っ越しを
繰り返したのちに前者に落ち着いた
近所もほどほどに相互無関心で
非常に住みやすい。正解だった >>606
３５年で組めば家賃相場より安いし
どれだけ条件悪くてもローンの何割かは
テメエの資産として返ってくるからね
ただ家買うには、それなりの知識が必要
不動産が好きじゃないと、持ち家で
いい家にはたどり着けない
中古でも良物件は探し続けてる人たちに
すぐに買われるしね、そこそこ競争は熾烈 中古物件もまともなのは新築並に高いからなあ
再建築不可物件を買って、無理矢理リフォームする手もあるけど、再建築不可なのは、それなりに理由があるわけだし 資産として残るかって、立地や物件次第だよ
人口3割減は伊達じゃない
築古マンションはどんな立地でも建替不可だし、駅徒歩10分以上の戸建もオワコン
あと建物の技術も年々変わるから賃貸の方が時代が経つほど良い物件に住める 3500万分譲と12万賃貸の比較がおかしいだろ
3500万分譲と比較する賃貸の価格だと10万ぐらいだろ 持ち家に住みつつ別荘を賃貸とかが一番。
貧乏人はどっちかしか無理だから、もう必死でしょうコレ。 >>605
20年前にニュータウン買っちゃった人かも。
都心回帰で一番割食った人達だね。
近くにスーパーも無い山奥の戸建住宅は、買い手も借り手も付かず、住み続けるしかないからね。 >>607
成り立たないから賃貸業やめちゃう人が増える。 >>616
止めるにも金要るねんで？
止めるに止めれないんだよw 高濃度放射能汚染地帯の関東で家買うとかどれだけバカなの？ これは、インフレかデフレかの前提条件で変わるだろ
インフレ下ではローン組んでも買った方が得
インフレは貨幣価値下落だから、借金は貨幣価値下落により縮小する
逆にデフレ下では貨幣価値の上昇だから、毎年家賃は下がる
こう考えると、インフレ下では持家
デフレ下では賃貸 >>554
すごく同意。
資産価値の目減りしない土地を選ぶべきだし、そもそも不動産事業する為に生きてるんじゃなくて生活こそが人生の目的なんだから、家を建てる行為は不動産投資じゃないよね。 >>620
みんな資産価値が下がると思って買ってる訳ないんやでwww もうやめようよこんな無意味な議論,年齢や住む場所,所得,家族持ちか,時代の景気で
まったく違ってくるもんな >>617
つまりは破産者の増加と管理が低下した物件の増加が目に見えている。
結局優良な賃貸物件が貴重になるんで、まともに子育て出来るような賃料は上がるよ。
九龍城みたいな所でも平気な人種にはお得かもしれないけど。 >>622
住宅手当の出る優良リーマンなら賃貸一択だよ
退職金の現金で好きに買い叩ける >>0613
甘い。
必ず利益が出るように家賃を設定する。
固定資産税や修繕積立も含んで家賃は考えられている。
12万でも安い方。 得なのは持ち家の方だけど、それなりにリスクはあるってだけだよね >>153
本当に一人きりならいいが、親族いるなら気を付けろよ
事故物件になったと言って500万やら1000万やら、
ちょっと理解できない額の請求がいくことがあるらしいからな
告知義務がなくなる二年間借り上げた方が10分の1で済むっていう不思議 「自分の生活スペースを自分の好きなようにしたい」って欲求は多くの人が普通に持ってると思うけど
ただのそれの延長線上だからね。家とかって
賃貸でそれが出来ればいいけど、あまりにも割高だったり、無理だったりするから、建てるしかなくなる
ってだけ
コスパコスパ喚くのは筋違いだわ >>625
借地に建ててもええんやで
自分で好きなプランに出来る
相続で骨肉の争いも起きない 賃貸に住み続けてる奴が2000万は支払ったとか言うのを聞くと賃貸は無いな
今なら郊外の超割安中古戸建てを現金一括で購入がベストな選択だろう >>630
社宅最強だな
次点で住宅手当がもらえる奴 買うなら土地付き一戸建て
マンションは買っても借りても費用負担はたいして変わらん >>626
これはそうだろうなあ
大枚はたいて買った持ち家に
満足できる可能性が時代とともに
低くなっている感覚はある >>632
マンションは改築やら災害やら、
揉めた時にどうにもならんのがなあ
戸建は金さえ払えばどうとでもなる
デメリットは、セキュリティと虫かな
マンションも今どき警備破られ放題だけど >>633
結局土地所有のリスクが高いわけだ
土地借りて上物だけならリスクも低いと
バラして運べる家もあるしな >>617
撤退は早くする方がいい。傷口を広げるだけ。 実は、相続した自宅を賃貸マンションに建て替えて、自分は賃貸アパートに住んでいる。
受取家賃と支払家賃の差額は黒字で、生活費までまかなえている。
立地条件にもよるが、持ち家は賃貸に出して、自分は安アパートに住むというのは、
大いにアリだと思う。
「孟母三遷の教え」というのもあるし、子どもの成長に合わせて、レベルの高い学校区や
有名な学習塾に近いところに自由に住み替えできるアパート暮らしの方が有利。 >>637
土地所有のリスクであるのが相続税だよな
結局賃貸で貸し出すなら動産でもらった方が隠せるし有利だよな >>621
上の方にいたけど、20年前郊外のニュータウン買ってしまって、その後起きた人口減と都心回帰の波をもろ被ってしまった。
僕らは同じ間違いを犯さない様にしなきゃね。勉強は大切だよ。 >>637
それは当たり前。好立地の商業地に自宅構えるやつはアホ。
＞自由に住み替えできるアパート暮らし
子供抱えてそれはないな。自由でも何でもない。一人暮らしならありだが。 実家の土地に建てて、生前贈与も貰ったから、
結構いい家建てたのに家賃以下
生活環境としては、大変に快適
趣味の茶室も作ったし、好きな園芸もやれる
グランドカバーにも癒される
地理的に投資にはなり得ないけど、
元々住宅で投資考えていないからどうでもいい >>641
それ動産で相続してたら配当でキャッシュがもらえた可能性が高いで そもそも損得で話する事じゃない
子供が帰って来る我が家が自分の物か他人の物か
家族団らんの場はお金にはかえられない >>639
それ無理難題だから
35年間相場や価値観がどう変わるかなんて誰にも予想出来ない
今の都心回帰傾向もいつまで続くかわからない >>643
上物だけ所有すればええんやで
借地があるやん >>645
上物立てられたら終わりだからそれをやる地主ほとんどいないよ。
今の借家人保護重視の法律が借地の流動性を止めてる こんな時代でも新築一戸建てかえる我が家はありがたい
１５年程度で支払いも終わるだろう
３０坪でけして広くはないけど
頭金、２０００万くらいいれたから無駄な金利も払わないし >>646
そのための定期借地権じゃね?
地代も安くなるで >>648
そんな値段で貸すぐらいなら自分で建てる。
そういうこと。 >>649
体は一つやからな
住まない家の固定資産ですぐ貸し出すことに >>1
だからそれは住宅需要が横ばいor上昇の
確約があるときだけなんだってばw
いい加減バカを騙すのはやめろよ 持ち家だと、震災で住めなくなる可能性あるからな。
特にマンションだと管理組合での建替・補修の争い、
さらに二重ローンの苦しみ、悲惨だよ。 >>650
賃借物件をたてると固定資産税も減額されるんだよ。 ７年くらい賃貸にすんでから新築買ったけど、
回りも同じ時期の新築だけど賃貸の頃の住民よりも皆さん余裕ある身なりしてはるわ
ええ人ばっかりやし
それだけでも賃貸出てよかったと思う >>653
賃貸物件が供給過剰になるわけだな
ますます賃貸有利になるな >>655
ところがだ。まったく有利にならないこの20年 借りる方が安かったら不動産投資なんかする奴いる訳ねえじゃん
算数も出来ないアホかよ
極端な例外出されてもな、知恵遅れはこれだから >>637
賃貸安アパートに住んでるのだけが本当だろｗ
モノも買えない貧乏を断捨離と言い換えて正当化
賃貸安アパート住まいの貧乏を、大家やってると妄想して正当化
物凄い哀れな人生だな
「本当は一部上場企業社員だけど夜に遊びでコンビニバイトしてる」
とか言ってるただのコンビニバイトと同類 >>1
え？何いってんの？
自分が住んでいる家を人に貸せるわけないし、自分が５万の家に住んで１５万の家を貸すって何？
自分の家がグレードダウンするんじゃ本末転倒じゃん。
それに月々１５万の支払でも、買い取った家屋と賃貸が同レベルのわけないよね。
家賃には大家や管理会社の取り分・管理コストが入ってるんだから。
引っ越す可能性がないなら買ったほうがいいに決まってんじゃん。
アホなの？
俺がアホなのか？ >>655
賃借人有利なら
不動産投資法人（REIT）等は上場したらあとは値が下がる一方のはずなんだよねえ。
ところが実際は家賃を分配してなお値を維持上昇させてる。さてさて 欲しけりゃ買ったらいいじゃん。
気に入った家が賃貸なら、賃貸でいいじゃん。
気に入った家に住む価値はプライスレス。
それが持ち家だろうと借家だろうと。
損得の問題じゃないよ。 >>659
じゃあ社宅作ってあげて会社に丸ごと貸せばいいよね。
上場してる共立メンテナンスがそういう事業やってるよね。 >>634
ん？改築ってマンションでも普通にできるぞ。
2戸分の住居買って、1戸にするとかの改築のこと言ってるのか？
それもしっかりと構造計算をして非耐力壁であることを証明できれば可能なケースが多い。 >>663
だろ？社宅最強だって
会社も節税になるしな 賃貸でいまと同じスペックの新築一戸建てが借りれるなら悩むけど
そんな訳ないし勝ってよかったよ
ローン審査おりない底辺達よ、がんばって家賃払い続けてね >>660
例えば向こう30年ほど使い道のないカネが1億円ぐらいあったとしようよ
で、自分が住むところにさほど拘りがなくて、家賃15万円程度のレベルの住居で
充分に満足できる人間だったとしたら、1億使って賃貸物件買って、自分はその手残りで
家賃15万円払ってもらおうって気になるのはさほどおかしくはないと思うよ
問題は家賃15万円レベルの住居で自分が満足出来るかどうかってだけ 地方だけどバブル崩壊後に築15年の家付き70坪を一千万で買ったわけだが
もう建替えしないとあかん 一代目は持ち家も賃貸も変わらないかもしれないけど
相続した二代目から違いが出て来るな。
まあ、相続する土地に住めるかどうかだけど。 社宅最強って言われてもな
そもそも雇われって負け組としか思ってないしな
Ｒの住人としては
社宅入ってる奴は住居費相当浮くからちゃんと不動産投資しとけ >>667
それで租税回避地の不動産の値段が上がるわけだよな
相続税も低いなら一石二鳥 >>667
それは単に1億の運用の問題じゃないの？
不動産に投資しようが株に投資しようが、自分の住処の問題とは無関係であるべきと思うけど。 社宅って、会社辞めたら出て行かなきゃならないじゃん。
その時どうするのって事だしなあ。 副業で家賃は必要経費だ！
から
社宅最高！
になったのけ >>673
福利厚生で社員を確保する会社なら退職金も年金もあるで
キャッシュで買い叩いたら相当値切れるで住宅なんて
相続でもめてる土地なんて二束三文や 地方都市で広い庭の木々を世話する老後が望みなら、一戸建て。
首都圏で24時間の雑踏を感じて生活する老後が望みなら、賃貸。 >>667
一億持ってるのに中途に年間180万
家賃払い続ける気になるかってところだな
一億で買える物件の家賃総額ははまあ月45万までいくかどうか。 15万＊３戸として
それなら買った物件の３戸中一部屋を自分が住んで空室リスクをまったくなくしたて自己消費すれば20年でその区分は元とれる。
その後はボーナス期間 社宅は損得だけなら最強だけど、
家かえってまで同僚や上司と同じマンション内とか嫌だわ
せっせと貯金して早く出たいと思うだろうな >>672
株などには投資したくなくて不動産という現物に投資したいって人がいても普通でしょ
もし空室が出たら最悪自分で住めばいいやとか、老後の移住先として確保しながら賃貸に出してカネもらうとか
そういう方法もあるじゃん
ちなみに俺は某鉄骨系HMで自宅建てて住んでて、賃貸物件は持ってないぞ 社宅は要するに条件付きの補助でしょ。
条件が合うなら受けておけばいいよね。その補助分を使っちゃダメだけだめど、
しっかり貯めときゃ退職金が倍になるくらいの感覚じゃない？ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
