【不動産】持ち家か賃貸か？ どっちがお得論争に決着をつける！ 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか？★2 [無断転載禁止]©2ch.net
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
家は買うのが得か？ 借りるのが得か？
あなたは持ち家派ですか？ 賃貸派ですか？
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか？
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか？ 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か？ 賃貸か？という比較は、「不動産投資を行うか？ 行わないか？」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か？
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか？
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3％、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします（住宅ローン減税等は考えない）。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（毎年の支払額）
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（類型支払い額）
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
（続きはソースで）
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
前スレ
http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1495305452/ 全国でと言われるのが一番困る
過疎地が多すぎるってｗ とはいえ、、、いま東京都心に建ってる新築ビルってほとんどタワマンだからな
首都圏の経済成長してないから、オフィスビルや商業ビルの需要は低い
東京駅前に作ってる390mや330mとかもあれ住宅入居 >>483
武蔵小杉は一軒家はそこまでしないんじゃないの？
それよりタワマンでしょ？どうみても仕掛けられてる？って思えるほど
高騰してるんだけども >>464
子供が彼女連れてきてsexできないのはかわいそうだしな 結局どちらが精神安定上よろしいかという話かな
持ち家があるのが安心という人と
ローンが無いから安心という人と 団塊世代 ２７０万人（年金生活）
団塊ジュニア ２００万人（氷河期世代→生活保護世帯）
新成人 １２０万人（買い手市場）
新生児 ９８万人（生まれた瞬間から借金８００万円）
団塊世代の大量死が始まるから空き家が加速度的に増えていく
都心とか一部をのぞいて、資産価値の下落が進むよ コピペどんどん貼ればいいってもんじゃないお
読みとばされるお
現にレス数みてコピペと思われるものは読んでないお ・アパートマンションだと24時間365日上下左右の隣人に気を使いストレスが貯まる
音に神経質な隣人だと地獄
・アパートマンションだと蛍族の煙が入ってくることがある
・アパートは勿論マンションも賃貸はほぼ耐震性は低いし分譲も確認ができない。
一戸建て注文住宅だと建築中にチェックできる。
・賃貸だと低レベルの設備で生活を強いられる
・老後に賃貸契約してもらえず実際に問題になっている。
・マンション管理費は管理会社に任せてぼられる事案が多発している。
・マンションだと震災時に住民の意見がまとまらず合意が得られず手放してローンだけ残る事も少なくない。
・一戸建てはマンションより断熱性が低い
・庭付きだと色々できる（子供の遊び場、バーベキュー、家庭菜園、植栽で季節を堪能できる等）
・マンション駐車場だと空きが無いと車を増やせない場合がある。
・マンションで事件や事故があると価値が下がる。 >>486
商業地に住宅を建設し始めたら、経済活動の衰退サイン >>464
土地だけ貰えたから
上モノは1500万で建てられた まあ、都心のタワマンは買うと損だろ。
な。家賃30年分以上のとことか、気が狂っとる >>495
お台場、みなとみらいとか商業地で開発のつもりが、住宅になったなｗ >>488
4LDKで5480万だったから、ローン諸経費いれると7000万ちかくなる
年収1000万ぐらいじゃないと組めないんじゃないかな。 >>492
コピペは半分くらいだ
他は即興で書いた
まあ、ここまで。 終了 >>493
実家の一戸建てを相続した場合だと、自治会から草刈り等の手入れやしっかりと管理するように依頼される。
地方の田舎だから、もちろん売れないｗ
東京、大阪、愛知とか首都圏在住だと、年間で数回は手入れのために帰る。
それを永遠にすることになるよ！！ 結論が出たな
金に余裕がある人は好きにしたらいい
適度にマイホーム欲しいなら
親の家継げ
しかも一軒家
しかも土地が腐らない程度の地域
それ以外はやっぱり好きにしたらいい メリルリンチ（40代）
年収 2000万円
国民健康保険料 73万0000円
住民税 172万4500円
所得税 413万100円
手取り 1341万5400円
メリルリンチ（20代）
年収 1000万円
国民健康保険料 73万0000円
住民税 74万9500円
所得税 107万600円
手取り 744万9900円
所得税と住民税と社会保険料だけでもこんな取られるからな 夫 年収2000万円（手取り1341万円）
妻 専業主婦
子 有名塾100万円＋都内私立80万円
子 有名塾100万円＋都内私立80万円
住宅ローン 8000万円借り入れフラット35で総額9700万円…年間280万円
残りの月58万円で家族4人分の食費、水道光熱費、通信通話費、雑費、交通費、交際費、遊興費、
固定資産税、管理費、修繕積立金、年金、NHK放送受信料、車があればそれも、etc...
2000万円でも住宅ローンあるとカツカツだよ >>502
そういうことだな
親と同居はいい案だな
若者は貧しいなら親と同居することだ
それが一番安上がり >>496
相続して負の資産にならない状況がベストだからね
建て替えても良いし駐車場でも良いし >>502
金に余裕無さすぎな人多すぎるだろ…
子供産まれたら学業含めて良い場所を購入したら良いんだよ。
足立とかに住むのは本当に愚策。 >>503
何で国保なの？厚生年金も入れないと可処分所得にならないよ 3000万で買っても25年後には800万の土地代だけｗｗｗ >>2
本当ーーーそう！
家賃20は言い過ぎかな。10万以下ね
けど今は駅近戸建て貸しテナント付きで、家賃で
購入額は半分くらい返ってきたかな。
でも色々修繕費かかるよー
それでも広い戸建て、駐車場という無駄なスペース、門扉に花壇、屋上で夜のストレッチ
最高どす 夫 年収2000万円（手取り1341万円） 遺産で土地持ち株持ち
妻 専業主婦 遺産で土地持ち株持ち
子 有名塾100万円＋都内私立80万円 （東大） じいさまがだしてくれる
子 有名塾100万円＋都内私立80万円 （東大） じいさまがだしてくれる
住宅ローン 8000万円借り入れフラット35で総額9700万円…年間280万円
上に行くほど金持ってるし下層の考えは通じないわな 【画像】 SKE48オタク ライブ会場の迷惑駐車が酷すぎると批判殺到ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ©2ch.net･
http://hayabusa9.2ch.net/test/read.cgi/news/1495385998/ 結婚も子供もいない、負組が家は負債っていうけどさ
一人で住むわけじゃないしな。
家はいいぞｗ 家族はいいぞｗ タワマン買って、住宅ローンの返済に年間280万円×35年間払い続けるか、
毎年280万円貯金して、35年後に9800万円の預金残高＋運用益をもらうか >>484
5500万で購入したお家の価値が1億超えで
気持ちもさらに快適だわ 本当に2極化してるんだな
親と同居って結婚すらできないだろｗ >>514
同じ発想ですな
どうしてもローンはあほらしいという考え マンション買うなら頭金ドンと出して繰り上げ返済
ローンを組むなら親に借りろ（金利0％）
低金利だから借りたもの勝ちとか、賃貸マンションにして稼ぐって考え方もあるが空室リスクがある
シェアハウスかアパートの大家でもやった方がまだマシだな おまえらってほんと馬鹿だな
貧困の年寄りって例外なく賃貸だろ
持ち家の乞食とかいねえし >>361
鉄筋コンクリートは古いと言ってもメンテナンスをしっかりやれば１００年だって残るからな >>507
足立は美容師がめちゃくちゃ多い
馬鹿でどうしようもない美容師は足立区に住む >>514
実家、社宅がベスト
研究職で破綻した奴を知ってるが、住宅ローン破綻だったからなあ
給与の半分が住宅ローンで、リーマンショックでボーナスカット＆給与削減で逝ったなｗ 一番の疑問は小学校の友達やママ友とここの賃貸派の人達がどう接してるのか凄く気になる…
家購入て子供いるの前提だからな…
いない人は好きにしたら良いというかお呼びじゃない…てかこの話に参加したら駄目だろ… 持ち家を手放した老人はいないのか？
地方から都心へきて貧困のまま終わった老人はいないのか？
特に今の老人は高度成長期に地方から来た老人がまだまだ残っている
逆に都心部に親や祖父祖母世代がいると大抵土地家付きが確定している
だから親を活用すべき >>514
何でタワマンの返済と貯金を同額にして比較するんだ？
貯金から家族向けの賃貸の家賃を引いて考えないと
まあ普通のサラリーマンがタワマン買うのはバカだとは思うけどな >>523
そもそもローンにボーナスを組み込むのはアホの所業だ そもそも高所得者ってなんで高い住宅を買うんだ？別に義務ではないのに。 貧乏人が必死の家disしてるなぁ
子供できたらいい学区に住まわせたいと思うのは当然だろうに
家は値段じゃないんだよ。 >>524
ママ友なんかは
戸建＞タワマン高層階＞タワマン低層階＞＞＞＞賃貸
>>526
手放して介護施設へって流れなら結構いるな
高度成長期に来た人は時期的に多摩地域辺りの
マンションとか多い感じがする
うちの会社の場合だけど 能無しな連中
借りるということは、不動産投資してる奴の利益分が載ってるに決まってんじゃん
借りる奴は常に割高だという事だ >>534
『耳をすませば』みたいな生活でええやん 災害で壊れたり近隣トラブルが起きた時に悲惨だから持ち家は嫌だ 雫の処女膜破ったイケメン誠司君のおじいさんの家は坪300万だったな >>532
いやそうじゃなくて良い学区に子供を通学させるためだろ…
なんで投資前提なんだよ…
子供や妻の為に家を買うの…
一戸建ては子供のはしゃぎ声とかもお互い気にしないから楽って話。
庭いじりしたい人も中にはいるけど…
あと他の家族呼びやすいとか色々ある。
新築が多いのはボロいと人呼ぶの恥ずかしいとか色々要素はあるよ。 まず賃貸入居で住人リスク、住み心地等を確認しながら数年間住んで、住民内の口コミで中古物件購入するのが最強。 >>532
新築販売がダントツで利益率が高いのだが・・・ 築浅物件をリフォームしても新築よりはまだだいぶ安いよな >>539
新築販売から→大家がマンションを一棟買う→貸す
利益3段で取られるわな >>539
だから消費税かからない築浅の中古買えば良いでしょ…
まあ、今はそれも値上がりしてるからおすすめしないけどさw
家の話する前に先ずは結婚しろよ… 生まれながらに都心に一戸建てがある身からすれば、お前ら大変だな
まぁ都心って言っても文京区小石川だから大したことないけど 金は貯めたからローン金利はかからない。
でも住宅控除って住宅購入の借金に対して10年だっけ？ 家賃には○○が入ってるからなー
建築費も○○が入ってるからなー
住居を得ることに変わりはないね
○○の中抜きが嫌なら自分で建てればいいお >>539
君ら知らないだろうけど、4ＬＤＫ新築戸建ての人件費込の建設費用って、700〜1000万円前後ってところだよ
これだと2500万円前後で販売な
例えば、新築購入時にエアコン取り付けの話があると思うけど、あれ10万円とかの販売だと仕入れ値は3万円ぐらい
君らは無知だから何も知らないと思うけどｗ 中古住宅物件の個人間売買だと消費税はかからないのではなかったかな >>544
都心の一戸建てなんて相続しても住める奴なんて
半分もいねーからな、賃貸だろ、おまえｗ >>547
エアコンだの設備は施主支給で付けるだろ >>545
0.8％だから、控除額としては大きくないよ
皆さん、借入が多いと思うよね ローン減税は元金残債1%から0.8%になったのけ？ まず地域で全然違う。
人口50万以下の地方だと土地の資産価値は低い。
特に人口10万に満たない田舎だと、売れないから負債確率が高い。
人口50万以上の都市なら、それなりに需要あるだろう。
東京（首都圏含む）なら、今後も一極集中で資産価値は寧ろ高くなる。
次に家族構成でも全然違う。
独身なら持ち家に拘る必然性は少ない。
子持ちなら賃貸は勿論、分譲マンションですら子供が可哀そう。
東京の場合、マンション住の子と戸建てじゃ全然違うし、
そもそもエリアが完全に違うから、交流も少ないので格差が凄い。
最後に思うのは年齢に応じてかな。
20代なら人それぞれ。というか家なんてあまり考えない。
30代の頃なら立場によって大差あり。
独身なら何も考えないだろうし、子供出来ると色々焦る。
40代になると、独身で賃貸の奴も色々焦りだす。
私は地方出身で結婚願望強い方だったから、
東京に出て20代で結婚して、すぐ35年ローンの戸建て買ったけど、
30代の頃までは「お前若いんだから、もっと人生楽しめよ」
なんて言われる事も多かったけど、40代になり繰上返済して完済人になると
「家賃タダって事だよね。良いなぁ。俺も若い時に買っとけば良かった」
なんて言う方が増えます。そして40代で賃貸の方は凄く不安そうです。
まさにアリとキリギリスの童話のような感覚です。
若い方々はどちらも選べます。でも40過ぎると選択肢は確実に減ります。 >>553
年末調整したことない人ってバレバレ
まぁ、間違いだらけで、毎年うんざりするぐらい修正や資料提出してもらうから、もう慣れたけどさｗ 疑問に対して的確に答えない
草を生やす
こんなんでも生きていける日本です 家もニコニコ現金払いで買う時代かも知れんな
ローンなんて組んで買う価値はない >>557
え？
今時、現金一括で払うのは情弱か貧乏人（減税の恩恵に預かれない）のどちらかだよ。
まともに収入があって税金を払っているなら、一括で支払う金があってもローンで借りた方が儲かるんだが。 >>488
>>499
武蔵小杉でそんなに安く戸建が買えるわけないじゃん。
駅徒歩10分の50〜60m2の土地に3階建80〜90m2のミニ戸建で総額7000〜8000万円ってとこ。
武蔵小杉駅 徒歩9分 土地56m2（建物なし） 5810万円
https://www.homes.co.jp/tochi/b-1211790003730/ 家をローンで買わせるのは銀行を助ける国策
現金で買う奴には一切補助が無いだろ？
ローンで買わせて、倍払わせて
一生大人しい働きアリにしてコツコツ税金を納めさせるのが目的では この手の話題で５０年先にどうなるかなんて比較してるけど、そんなのだれにもわからんよ。
過去２０年と同様、この先もデフレ基調で進むなら賃貸がお得。
逆にインフレになると思えば持ち家がお得。
それだけのことでしょ。 大叔母の家を相続して住んでる。まあまあの住宅街の一戸建て。
とてもじゃないが自分では借りれない。かといって賃貸にするつもりも無い。
零細製造業やってるので、自宅件工場として使ってる。 >>562
まあ、数十年と考えたら、自然災害、大震災や大噴火ってリスクがなあ。
日本はこれからは原発事故もセットになるだろうし。 とどのつまりは一生に一度かどうかの大きな買い物なんだから価値観や生活スタイルの違いで選ぶしかない話なんだよな
>>1では否定してるけど何がどう「根本的に間違ってる」のか全く説明してないし同意できない >>561
＞ローンで買わせて、倍払わせて
35年ローンで繰り上げ返済しない前提でも、今は借りた額の1〜2割増だよ。
10年後に一括返済すると、住宅ローン減税で逆に借りたほうが利益が出る時代。 >>562
1997年基準で賃貸がお得？
20年払い続けた家賃総額は？ >>568
1997年だとおそらく賃貸のほうが得だった（実は自分の経験だが）
2000年代前半だったら買ったほうがお得だったろうね。
実際ものすごく損をした気分になったよ。 >>569
ちなみに1997年の23区住宅地の地価指数と今ならほとんど変わらない。 >>562
インフレ時は金利が上がるしデフレ時は下がるからその議論はあまり意味がない
賃貸はオーナーが投資した物件のローンを一部肩代わりしてるだけで持ち家は自己投資のローンを自分が返済してるだけ
ただそれだけのことだろ >>100
マンションだって向かいと両サイドと上下外れだと大変だよ よく失業したらローンどうするのって言ってるやついるけど、家賃だって同じだよね >>572
そうだね。だから賃貸のほうが得だと思うんだよ。1997年を基準にすればインフレになってないからね。
2000年代前半に買っていれば、今はインフレだから家を買ったほうが得と思う人が多くなると思う。
というかなぜ君が1997年を持ち出したのかがよくわからない。
家を買ったほうが得だという持論を展開するなら2003年を持ち出したほうが有利じゃね？ >>121
お前さん賃貸に長い間住んでるんだねえ。 今住んでる家と実家と、あと浅草のマンションを最終的に相続する事になるんだが、
全部あわせて、多分一億にちょっと届かない位になると思う。
老後は売ったり貸したりでしのぐ予定。自分で買うなら山奥の別荘地の一軒家とかかなあ。 >>510
注文住宅レベルの内装調度品は、家賃50万円未満では建て売りレベル。
20万円未満だと仮設住宅レベル。 >>197
それなんだよねぇ。
しかも災害は戦後しばらくは大規模なものは比較的少なかった。
今は災害、人口減、労働環境の変化などリスクが顕在化してる。 別荘は底値を打ってじりじり上昇中
長年野ざらしだった物件が商談中になってる >>576
過去20年と同様と行ったのはあなただよ。
だから突っ込んだ。
残念だが地価が変わらなく住み続けるのなら所有した方がいい得に決まってる。
計算すれば馬鹿でもわかる 土地のリセール価値をしっかり考えて買えば、実質建物だけの買い物になる。
あと人生における買うタイミング。
これさえ間違えなければ持ち家のが得だよ。
実際に住む家だけに関して言えば、住宅ローンの金利も低いし、住宅ローン控除もある。
これを投資と考えるのは不自然。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
