【不動産】持ち家か賃貸か？ どっちがお得論争に決着をつける！ 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか？★2 [無断転載禁止]©2ch.net
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家は買うのが得か？ 借りるのが得か？
あなたは持ち家派ですか？ 賃貸派ですか？
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか？
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか？ 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か？ 賃貸か？という比較は、「不動産投資を行うか？ 行わないか？」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か？
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか？
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3％、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします（住宅ローン減税等は考えない）。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（毎年の支払額）
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（類型支払い額）
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
（続きはソースで）
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
前スレ
http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1495305452/ 日本の将来を真剣に調べれば調べるほどかなりのリスクが存在する
考えに考えて首都圏に家を買うという選択肢を最初に外したよ
逃げたくても逃げられない恐ろしさの本番はまだこれから >>247
トレーラーハウスだって上水下水に接続ぐらいできるわ。 賃貸なら３０年ローンどころか死ぬまで家賃払い続けるわけだが 今まで自分の意思と会社命令で14回引っ越ししてるが将来住む実家もある
その立場からすれば戸建ては自由に住む場所変えられないのが嫌だな みんな多分
日本は大丈夫って思ってんだろ
俺はこのままじゃ後進国になると
思ってる上に
その可能性はかなり高いと思ってる
その考えの差だ
何とかなるとかいう根拠のない目算を
しすぎなんだよ
みんな >>249
狭いのとねだんだなあ
プレハブなら同じ値段出せば倍近い広さになる >>251
嫁子供も14回引っ越したのか？
独身者はどうでもいい 家賃が下がったり地代が下がるリスクも考えた方がいいかもよ？ >>253
プレハブもピンからキリ。どのレベルのものを言ってるのかわからん
セカンドハウスとしてトレーラハウスに興味あっても俺はプレハブに住みたいとは思わん バブルの時ならとても買えないだろうしな
バブル時ならうちのちょいと離れたとこの普通のマンションですら
ふざけてるとしか思えない
今のタワマンが買えてしまうわ >>256
セカンドハウスは金に余裕のある層の話じゃん
大体トレーラーハウスと同じ値段なら倍の広さの物が買える 家族の人数が変わっていく問題と転勤問題を抜きに、不動産の損得は語れない この議論で精神的充実を排除することは不可能なのに金銭だけで大体語られる
持ち家買って貸すとかなんでやねん
自分が住みたいだろ何よりまず >>252
資産にあわせて船買ったほうが良いだろ?
いつでも脱出可能
安い係留地も海の駅にあるで >>258
プレハブ500万で何平米のものだ？
ほんとに倍か？ 見栄とか社会的地位とかを優先する人間なら
多少金銭的に不利でも持ち家以外ありえんしな 要は今の自分に見栄を張らず分相応な暮らしが一番ということ
借金等なら年数も考えた方がいい 一人暮らしなんで、定年まで都内近郊の高い家賃で我慢して貯金して
それから田舎に戻って２千万くらいの物件探すか、できれば一戸建てにする予定。 子供が巣立って、かつ、自分の転勤が無くなったタイミングが家を買うベストタイミング
子供が巣立つ前だと部屋が無駄になる >>265
賃貸の中でも人が引くようなボロ賃貸な。じゃないと金はたまらん >>267
ログハウス建てるのも面白いで
キットで簡単だしな >>269
それじゃ値段も広さもトレーラーハウス12ｍタイプと変わらん 金利3%？
住宅ローン減税は考慮しない？
なんなんだこのクソみたいな試算は。
結果ありきじゃねぇか。 >>271
嘘付け
安くても800万はするぞ
800万なら二階建てもいけるのがプレハブ >>273
は？お前の貼った奴の基礎工事別途の記述が見えてないのか？
トレーラーハウスにはいらない馬鹿高い工事だよ。基礎は >>276
タマホーム本体900万の広告で本当に900万で工事が終わると思ってるめでたいやつだな。なんだがんだ1500万は行くというのに。 >>278
ｗ100万で受けてくれる業者探せば？ｗ 東京だけの話じゃなくて、他の都道府県でも
田舎なら持ち家、都心部なら賃貸、が正解
都心部に親の代からの持ち家があるなら別だがね >>281
プレハブは建築許可が必要。申請から許諾から。
意味がわからないアホはもういい。 不思議なことに、資産が増えれば増えるほど不動産は買いたくなくなるんだよな
資産が増えて金融投資とか色々とうまく回りだすと、不動産なんか見向きもしなくなる
そんな無駄な所に突っ込むカネがあったら、速攻で追加投資に回すことになる
住処はそれなりの賃貸を気分に応じて渡り歩くので十分 金無いなら一括で中古
もしくは賃貸が正解
固定資産税や修繕費考えたら賃貸より高くつくよ >>282
＞都心部なら賃貸
これは逆だと思うけどな。
不動産価格に占める土地の値段の割合が高いほど買ったほうがお得。
建物はすぐに価値がなくなるが、土地は価値が残るからね。 >>285
賃貸と言っても一般人が低レベルのボロ賃貸なら正解。 ＞1の比較で一生12万ってあるけど、賃貸の場合は、その間場所も立地も築年数も広さも自由に選べるんだよね。
購入だと選択の余地がない。
まあ嫁と似てるなｗｗｗ
一度手に入れたら一生面倒見なきゃいけない。どんなに劣化しようと・・・
賃貸だったら10年ごとに新築に移り住むことも可能。
どっちがいいかは・・・やっぱ価値観次第だな。 >>285
賃貸だってオーナーが払ってる固定資産も修繕費も家賃やらで回収されてるわけだが >>289
そういうこと。資金の回収終わったようなボロ賃貸にお情けで住まわせてもらえるなら賃貸も意味がある。 >>286
上ものに力入れないなら買う意味ないんじゃね？
投資なら動産の方が遺産相続も楽やで どっちがいいかはタイミング。
大底の時には買って住んで値上がりしたときに売却すれば
投資成功。
10年前に１K1700万で買ったけど、今だと2000万で売れる。
買って正解。
今だったら賃貸のほうが安心か。 あと、買うと町内会とか管理組合が地味に面倒くさい
ボディーブローのように負担になってくる
負担の重さは運に左右されるし、一生続く
賃貸はその辺が皆無。面倒なことがとにかく全く無い >>289
家賃の良いところは一定なところだよ
一戸建ての場合は水害、震災etcは自分で管理せにゃならんから損
しかも田舎ともなりゃ数年後住んでられない可能性すらある限界集落化はここ10年で一気に増えるからね ２８歳で戸建て買ったけど
買って正解だったわ
あの時買って良かった >>292
なぜ？
建物は坪100万円も出せば、それなりに住みやすい家になる。
一方で土地は天井知らずだからな。
首都圏郊外のうちでも坪110万円くらいするぞ。 >>297
地代も固定資産税も誰に払うかだけじゃん
借地で土地代節約するとその分お得 >>288
購入でも10年後にそこそこの値段で売れるような物件を買えばいいだろ
今だとかなり厳しいけれど 失業、管理組合、町内会、人口減少、天災、隣人
これらのリスクを考えたら賃貸一択だな >>292
上物は１０年経てば資産価値０円
土地が重要だわ トンキンオリンピックと大震災前に不動産に手を出した奴は全て負けだろ >>301
利回り考えたらその分動産に投資したほうがよくね？
会社登記してれば経費で落とせてさらにお得に >>304
土地買うなら会社名義でしょ
相続税の抜け穴作っておかないと 積水ハウスで建てて２０年なるけど、ほとんど劣化がない。
メンテもシロアリ剤を数年に一回塗る程度。
外壁も全く劣化していない。
結露もないし、カビも生えない。
押し入れはいつもカラッとして清潔。
やっぱり、最初から良いもの建てておくのが一番だわ。 手入れの問題もあるから
収入から適正価格見て考えるだけかな
どっちもどっち >>307
積水ハウスレベルで良い物って何の冗談だよw
規模だけでかいだけでクオリティは中流やぞ >>302
大震災くるかな？
阪神、東北ときて関東にもくるって
言われているよね
確率はしらないけれど 定期的に本でもネットでも「持ち家は得か？」みたいな記事を見かけるけれど。
本当に馬鹿馬鹿しいですよ。なぜかって、前提が『自分一人が得か損か』で書かれてるもの。
僕は家を建てましたよ。ローン持ちですよ、ええ。
だって、結婚して子供が生まれましたもの。
自分一人ならマイナスかもね。でもその家に住む家族視点ではどうなのよ？
僕が死んだら嫁さんはその後数十年、子育てしながら賃貸で住む場所に不安を抱かず過ごせるのだろうか？
って考えたとき、持ち家しかなかったのよ。
ローンにもよるだろうけれど、僕の場合、僕が死んだらローンは消滅します。
嫁と子供は家賃もなく、一生安心して暮らせるようになってます。
資産とかそんなの考えてないよ。重要なのはそこじゃない。
独り暮らしなら賃貸で良いと思います。そういう生き方も良いなぁと、たまに思いますｗ >>311
趣味も兼ねてトレーラーハウスか
ヨット、クルーザーになるだろ？
持ち運べる家 >>294
名古屋にいた時、賃貸マンションなのに地元の町内会もちまわりでやらされたぞ。
めんどくさいことも沢山あったけど、あれはあれで色々助けられることもあったけどね。 >>299
そんな目利きが出来るなら不動産屋か不動産投資家目指したほうがいいねｗ
不動産なんてほとんどの人間が欲しいときが買い時、だからね。
一般的に子供が生まれた、子供の就学が近くなってきた、だね。 >>311
大体100年周期だしそろそろでしょ
高層マンションで被害が増えるのか、それとも免震やらで減るのか… >>314
普通に大宮台地あたりに立てればよくね？
その辺は金持ちの趣味の領域だし >>312
おっしゃる通りで、その人の考える幸せな形を納得して選択できればそれで幸せだろうね。
うちは最悪実家ににげこめるので、しばらくは賃貸で過ごすつもり。 >>319
そういうところならログハウスや
発泡スチロールのドームハウスを建てたら面白いな
あれも分解して運べるし
土地はいらんやろ 自宅購入して、近所に子供のバカ友達がいたら、目も当てられないぞ >>319
成田空港勤務なんだよねー
まあ成田周辺は田舎で都内に比べたら安いけれど
子供が小学校に入学する直前かな 貧乏人：公営賃貸
平民：持ち家バカ vs 賃貸アホ
金持ち：高級賃貸
不動産持ってると非居住者になれない＝脱税できないので金持ちは賃貸一択 知らん。僕んちはローンじゃない。
いずれにせよ衣食住は人間の基本であり、
住むための家に何故固定資産税がかかるのか。
頭にくる。 やっぱり２ｃｈは貧乏人が多いから考えが偏ってるよね >>325
所有したら罰金
消費したら罰金
働いたら罰金
よく考えたらすごい国だな
居住地は租税回避地になるわけだ
永遠の旅人 >>325
よほどの豪邸じゃなければ固定資産税なんてゴミだろ。
首都圏郊外だが、年間20万円しか掛かってないぞ。 アパート建てて賃貸にするなら、
今は３階だてくらいにしたほうがいいらしいぞ。
それ以上にするとエレベーターつけたりで、
ベーターのメンテナンスも年１００万いくぞ。
あと余裕あるなら下の土地も買っといたほうがいいぞ。 >>328
罰金w小学生かよw
じゃあ罰金のない国にいけばいいじゃん。 賃貸派は、いつだって購入派に、”どんどん買って、日本経済動かせよ！”って思ってるYO! >>331
パナマ船籍の船の所有を勧めとるで
安心してや >>332
賃貸派は大家が購入した物件にすんでるわけだがｗ >>335
借地はよくそうなるで
地主が嫌になって格安で売って来る >>329
固定資産税は問題ないけど、管理費と長期修繕積み立て金が痛いかなあ…
まあ、同じ物件賃貸だと年間14万前後かかるから年間170万て考えると単なる維持費に年間46万の支払いをどう捉えるかだよね。
結局その人の人生で無理のない支出で考えて住宅を安い時に購入すれば良いのでは？ >>325
地方が固定資産に課税して、
いずれ国も帰属家賃に課税するかもな。 >>337
大家が払う税金やらを
賃貸派が家賃として払ってるからｗ
>>339
「引っ越しおばさん」が隣に引っ越して来たら？ >>340
そんな稀な例におびえるとか愚かだな
それ大地震怖くて日本ではとても住めないって主張してる人と同じレベルだぞ？ 今の一戸建ての価値が２０年で０円になるとかはにわかに信じられないな。
うちは築１０年だけど、当時の最新技術で建てていて、後２０年やそこらでは平気な感じ。
２０年で家の価値が０になるってのはいつの時代の価値観なのか？ >>342
価値観じゃなくて、会計処理の問題だwww
文句あるなら国税局に言えｗ >>343
それでも売る時はそれなりに高く売れるからなぁ >>342
買い手がつくならそれで良いんじゃねえの？
築20年の木造住宅なんて俺は買わないけどｗ >>342
新耐震以前の物件で壊すのと土地の代金が相殺されるような駅から離れた土地限定の話じゃない？
人口増加都市で駅前住んでたらよほどの事がない限り値崩れ起きないよ。
そもそも今は買うタイミングじゃない。
自分が購入した時の1.25倍くらいの値段で中古市場がなり立ってるから2022年位がチャンスなのでは？ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
