【不動産】持ち家か賃貸か？ どっちがお得論争に決着をつける！ 家を買うのも不動産投資、「帰属家賃」を理解していますか？★2 [無断転載禁止]©2ch.net
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家は買うのが得か？ 借りるのが得か？
あなたは持ち家派ですか？ 賃貸派ですか？
「家は買うのが得か、借りるのが得か」という永遠の議論がありますが、いずれを選んでも必ず一定のお金を負担しなければ「家」に住むことはできません。
この議論によくあるのが「最後に家が残るから買うのが得」、「最終的にはその人の価値観で決めるべき」という答えです。でも、本当にそうでしょうか？
実際に、持ち家の損得を解説する本がいくつかありますが、ほとんどこの種の答えに終始しています。
私にいわせれば、「最後に家が残るから買うのが得」というのは、本当の家の損得を経済合理的に説明していません。
「価値観で決めるべき」という意見も、一生で一番大きな買い物をするのに「価値観」で決められていいはずありませんから、根本的には間違った見解です。
このように、今まで、全ての人が必ず必要とする「家」なのに、その正しい知識については全く触れられることがありませんでした。
というより、誰も明確に説明ができなかった分野ということなのでしょう。しかし、ここでこの議論に決着をつけたいと思います。
家を買うのも不動産投資
家を買う人の一番大きな購入理由は「家賃がもったいないから」ではないかと思います。家賃を払っても自分のものにならない。
しかし、ローンを払い終えれば確実に自分の家となり資産となる、というのが家を買う大きな理由になっているのです。
しかし、本当に持ち家は「資産」になるのでしょうか？ 理論的に考えてみましょう。
たとえばあなたが、3,000万円の家を購入し、周辺の家賃相場が15万円だったとしましょう。
すると、あなたは家を買っても15万円の家賃を毎月払って住んでいるのと同じになります。
つまり、持ち家を買うというのは、不動産投資をして自分で自分に家を貸すのと同じことなのです。
逆をいえば、人に貸せば15万円の家賃が入ってきます。それを放棄して住んでいるともいえます。これを帰属家賃といいます。
たとえば、あえて空室率や税金を無視して持ち家を収益目的の不動産投資と考えるなら、自分は5万円の借家に住んで、持ち家を15万円で貸せば、
差し引き10万円の家賃を全額毎月のローン返済にあてられます。「賃貸は家賃を払うけど、持ち家は払う必要がないから」という人は、
この「帰属家賃」の意味を理解していないことになるわけです。
つまり、家を買うというのは、本来受け取れるはずの家賃を自分で払って住んでいるのと同じということ。
結局、持ち家か？ 賃貸か？という比較は、「不動産投資を行うか？ 行わないか？」という比較になるということです。
50年住んでどっちが得か？
とはいえ、単純に一生でかかるお金を比較してみたくなるのではないでしょうか？
そこで、同じ条件の家に50年間住んだとして、どちらが得か損か具体的な事例で検証してみます。条件は次の通り。
まず、買うケースでは、物件価格3,500万円、頭金500万円、新築分譲マンションの諸経費150万円、ローン3,150万円、固定金利3％、返済期間30年、元利均等返済、
管理費1万5,000円、修繕積立金1万円、リフォーム費用は50年間で200万円、固都税*は50年間で約600万円とします（住宅ローン減税等は考えない）。
* 固定資産税・都市計画税
一方、賃貸するケースでは、家賃は50年間を通じて一律12万円。借りる時に敷金、礼金、仲介手数料が合わせて3カ月分、更新料は2年に一度1カ月分支払うとします。
どちらが安く済むかは、家賃や物件価格にもよりますが、このケースでは賃貸より購入の方が多く費用がかかります。
しかし、ローン完済後は、お互いの費用の差は縮まり、どちらに住んでも50年後の経済的な負担はほぼ変わりません。
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（毎年の支払額）
http://www.toushin-1.jp/mwimgs/6/7/-/img_679af3e26563e9228d07bbfd3272e0a874097.jpg
（類型支払い額）
30年後に持ち家が得か損かがわかる
こうして見てみると、やはり、最終的に家が自分のものになる持ち家の方がお得に見えるかもしれませんね。しかし、こう考えてみてください。
ローンで持ち家を購入した時の総支払額は、金利を加味すると、6,700万円くらいになります。この物件を家賃12万円で貸したとすると30年間で受け取る賃料は4,300万円になります。
（続きはソースで）
http://www.toushin-1.jp/articles/-/3275
前スレ
http://egg.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1495305452/ >>201
トレーラーハウスやヨットで太陽光発電はデフォだろ
船は維持費がピンキリだから
初心者は定期借地にログハウスからがいいかもな >>197
だから、あなたにとっては「賃貸がトク」なだけだのこと。あなたの収入や住所を知らないけど、なんで自分がそうだからって他も全員そう！ってなるのかな？
まあおれも賃貸だけど、持ち家よりトクなこともあればソンなこともある。更新料とか礼金とか単なるカツアゲだからね。 >>198
子供が独立したあとの老夫婦だけの住居として考えれば、広い必要も都内の中心部である必要もないから、
退職金で郊外駅近の中古マンション買えばいいんじゃないか？ >>199
人口増加地域ならマンションも有りだよ。
地方に実家があって定年後そちらに戻るという時に賃貸に出せばいい。
資産というか、自分の財産をどう活用して生きていくかという話。 ウチの会社、
肩叩きは賃貸から〜
持ち家の社員は守られてます >>205
そういう時代だから
過去や未来に生きてなきゃ賃貸物件が正解だ
我々はただ時代の波に翻弄されサーフィンを
続けるんだ うちの会社
住宅手当は30前半までしかでないかな
やっぱ以上の歳で賃貸はおかしいということ なんだこれ？
今時固定金利で3%、ローン控除は考えないという設定がまずおかしいわ
変動ならここ10年1%余裕で切ってるし、ローン控除で金利が相殺出来るのに >>213
個人事業主なら家賃は経費だぞ?
間違いなくブラックだな
副業禁止と引き換えが住宅手当だよ 家を金銭的な得か損かでしか
考えられないほどの底辺は、根本的に買うべきじゃない。
家は資産じゃない。生活の場だ。
賃貸のがQOLが高いならそうすべき。
でもよっぽどの金餅じゃない限りは、分譲クオリティの家賃が払えないんだよなあ。 >>202
だから俺は若い内に買って転職するのに難しい年になる前に頑張って完済させたわ
けど実際は年も年収も住んでる場所も家族構成も違うのにどっちが得か損かなんか決められないよな >>216
上ものに金掛けたいほど借地が有利だぜ
取り壊し費用だけ残しておけば相続問題も無し 外壁とかボイラー、エアコンなど戸建ては壊れる事も考えないとな
俺は北国だから排雪も管理会社がやってくれるから賃貸だな 戸建て持ち家ならローン払い終われば家賃タダだしな
収入あるうちはともかく老後がな >>216
QOL以前に生活し生き残れるかの問題なわけで
パンがないならお菓子を食べな
って言ってるようなもんだわ
もちろん、あんたがアントワネットみたいな富豪なら良いけど >>204
金が無限にあれば一軒家。
同じ金額での比較なら、立地重視ならマンション、広さ重視なら戸建。
立地重視でマンションが有利なのは、容積率が高いと戸建では土地の有効活用が難しいから。
逆に広さ重視で戸建が有利なのは、容積率が低いエリアでは戸建でも容積率を有効活用可能でかつ建築費も安いから。 >>218
しかも何年か住むと格安になるだよな
地主が相続で苦しくなってうちの親が祖父祖母が住んでいた
ナイスなとこの土地を安く購入できたのはでかかった
今じゃとても買えん >>217
趣味志向は確かに違うけど
あくまで基本路線として賃貸物件が正解ってだけ
もちろん家を買うって決めるのも良い
ただ大多数が家を買うってのは
どこかオカシイ >>221
そんな人はそもそも購入自体無理な人なんでは、、 一軒家は庭と駐車場が欲しい人
春夏秋冬を楽しむのも一軒家の方がちょいと魅力的
ここらは個人差があるだろうな >>220 ローン支払い後の家なんざ内外リフォームせんと目も当てられないぞ
ローン30〜35年、30年でこれだけ世の中変わったのに俺には冒険できんわ そりゃ当然一括買いですよ
金貯まるまでは買わん
そんなことするぐらいなら株とかにぶち込むわ >>224
>ただ大多数が家を買うってのは
>どこかオカシイ
零細駅前不動産屋自営だけど、ほんこれ。
過飽和状態なのに同業他社が未だ建て売りやってる
今月だけで売り相談８件。
値段つかねぇってぇの。 45歳戸建て持ち家だけど30歳の時に家買って、ローン完済済みだから気楽だわ。
大阪市の外れの駅近なんで2階建て4LDKの小さい家で4千万くらいだったけどな。 保証人の問題だけど、将来的にはURみたいに、月家賃の100倍の預金があれば保証人不要になればよいね >>227
30年きっちりローン払うとかないわ。みんな繰り上げで片付けてる。 一軒家は水光熱費が高くなりがち。
特に電気代。寒冷地ならば冬の暖房関係も馬鹿にならない。
生活スタイル次第だけど、水光熱費の高さは一軒家の盲点。 >>229
値段付かない割にHM,ビルダーともに最新四半期決算好調だな、オイ さんざん賃貸物件が正解いうたけど
どうでもええわ
俺はただ将来的に何かあった場合
自殺コースに行く人が減ればええって思ってるだけの話
そんだけ >>233
今時の高気密高断熱戸建てはいいぞ。そして太陽光パネルブースト付で小遣いまで増える >>233
今時の戸建はむしろマンションより光熱費が安いくらいだぞ。
うちは4LDKの戸建に4人で住んでいて、冬なんかは誰も家にいない時も含めて
常時全館を22〜23℃にキープしているが光熱費は一番高い月でも15000円くらい。
夏も常時全館26〜27℃キープで12000円くらい。 まあ30年ローンは保険みたいなものだよね、繰り上げ返済前提
本当に30年かけないと返済できないローン組んだら
ダメだろ >>237
今の家って凄い暖かいですよね・・・
俺も寒冷地ではないがぼろ家住まいの時は冷暖房強烈だったが
今は暖房はほぼ使わない
一年でも稀にしかつけない
全部屋に取り付けたのに意味ないわ・・・ >>10
無職の時、レオパは借りれたぞ。
マンスリー契約で1年分先払いだったけど。
かなり割高。
・・・だからレオパは民度が低い連中が集まる。 プレハブって1LDKなら500万で建てられるのな
水道付きの土地を格安で手に入れられたら貧乏人でも余裕で新築の持ち家ゲットできるのな >>240
冬冷えないし夏温まらない。ちょっと感動すらするね プレハブなら中古と違ってリスク少ないし、転勤にあったら賃貸にすれば良いだけ
プレハブ＞＞中古一戸建て＞新築一戸建て＞中古マンション＞＞新築マンション
だな プレハブと土地を別々に中古で売ってよし、新しい土地に移動させても良し
プレハブ最強 >>242
それならトレーラハウスでいいわ。
固定資産税すらかからん。 >>246
トレーラーハウスは値段倍くらいするし、水回りどうすんの？
プレハブならシャワーやトイレも付けられる 日本の将来を真剣に調べれば調べるほどかなりのリスクが存在する
考えに考えて首都圏に家を買うという選択肢を最初に外したよ
逃げたくても逃げられない恐ろしさの本番はまだこれから >>247
トレーラーハウスだって上水下水に接続ぐらいできるわ。 賃貸なら３０年ローンどころか死ぬまで家賃払い続けるわけだが 今まで自分の意思と会社命令で14回引っ越ししてるが将来住む実家もある
その立場からすれば戸建ては自由に住む場所変えられないのが嫌だな みんな多分
日本は大丈夫って思ってんだろ
俺はこのままじゃ後進国になると
思ってる上に
その可能性はかなり高いと思ってる
その考えの差だ
何とかなるとかいう根拠のない目算を
しすぎなんだよ
みんな >>249
狭いのとねだんだなあ
プレハブなら同じ値段出せば倍近い広さになる >>251
嫁子供も14回引っ越したのか？
独身者はどうでもいい 家賃が下がったり地代が下がるリスクも考えた方がいいかもよ？ >>253
プレハブもピンからキリ。どのレベルのものを言ってるのかわからん
セカンドハウスとしてトレーラハウスに興味あっても俺はプレハブに住みたいとは思わん バブルの時ならとても買えないだろうしな
バブル時ならうちのちょいと離れたとこの普通のマンションですら
ふざけてるとしか思えない
今のタワマンが買えてしまうわ >>256
セカンドハウスは金に余裕のある層の話じゃん
大体トレーラーハウスと同じ値段なら倍の広さの物が買える 家族の人数が変わっていく問題と転勤問題を抜きに、不動産の損得は語れない この議論で精神的充実を排除することは不可能なのに金銭だけで大体語られる
持ち家買って貸すとかなんでやねん
自分が住みたいだろ何よりまず >>252
資産にあわせて船買ったほうが良いだろ?
いつでも脱出可能
安い係留地も海の駅にあるで >>258
プレハブ500万で何平米のものだ？
ほんとに倍か？ 見栄とか社会的地位とかを優先する人間なら
多少金銭的に不利でも持ち家以外ありえんしな 要は今の自分に見栄を張らず分相応な暮らしが一番ということ
借金等なら年数も考えた方がいい 一人暮らしなんで、定年まで都内近郊の高い家賃で我慢して貯金して
それから田舎に戻って２千万くらいの物件探すか、できれば一戸建てにする予定。 子供が巣立って、かつ、自分の転勤が無くなったタイミングが家を買うベストタイミング
子供が巣立つ前だと部屋が無駄になる >>265
賃貸の中でも人が引くようなボロ賃貸な。じゃないと金はたまらん >>267
ログハウス建てるのも面白いで
キットで簡単だしな >>269
それじゃ値段も広さもトレーラーハウス12ｍタイプと変わらん 金利3%？
住宅ローン減税は考慮しない？
なんなんだこのクソみたいな試算は。
結果ありきじゃねぇか。 >>271
嘘付け
安くても800万はするぞ
800万なら二階建てもいけるのがプレハブ >>273
は？お前の貼った奴の基礎工事別途の記述が見えてないのか？
トレーラーハウスにはいらない馬鹿高い工事だよ。基礎は >>276
タマホーム本体900万の広告で本当に900万で工事が終わると思ってるめでたいやつだな。なんだがんだ1500万は行くというのに。 >>278
ｗ100万で受けてくれる業者探せば？ｗ 東京だけの話じゃなくて、他の都道府県でも
田舎なら持ち家、都心部なら賃貸、が正解
都心部に親の代からの持ち家があるなら別だがね >>281
プレハブは建築許可が必要。申請から許諾から。
意味がわからないアホはもういい。 不思議なことに、資産が増えれば増えるほど不動産は買いたくなくなるんだよな
資産が増えて金融投資とか色々とうまく回りだすと、不動産なんか見向きもしなくなる
そんな無駄な所に突っ込むカネがあったら、速攻で追加投資に回すことになる
住処はそれなりの賃貸を気分に応じて渡り歩くので十分 金無いなら一括で中古
もしくは賃貸が正解
固定資産税や修繕費考えたら賃貸より高くつくよ >>282
＞都心部なら賃貸
これは逆だと思うけどな。
不動産価格に占める土地の値段の割合が高いほど買ったほうがお得。
建物はすぐに価値がなくなるが、土地は価値が残るからね。 >>285
賃貸と言っても一般人が低レベルのボロ賃貸なら正解。 ＞1の比較で一生12万ってあるけど、賃貸の場合は、その間場所も立地も築年数も広さも自由に選べるんだよね。
購入だと選択の余地がない。
まあ嫁と似てるなｗｗｗ
一度手に入れたら一生面倒見なきゃいけない。どんなに劣化しようと・・・
賃貸だったら10年ごとに新築に移り住むことも可能。
どっちがいいかは・・・やっぱ価値観次第だな。 >>285
賃貸だってオーナーが払ってる固定資産も修繕費も家賃やらで回収されてるわけだが >>289
そういうこと。資金の回収終わったようなボロ賃貸にお情けで住まわせてもらえるなら賃貸も意味がある。 >>286
上ものに力入れないなら買う意味ないんじゃね？
投資なら動産の方が遺産相続も楽やで どっちがいいかはタイミング。
大底の時には買って住んで値上がりしたときに売却すれば
投資成功。
10年前に１K1700万で買ったけど、今だと2000万で売れる。
買って正解。
今だったら賃貸のほうが安心か。 あと、買うと町内会とか管理組合が地味に面倒くさい
ボディーブローのように負担になってくる
負担の重さは運に左右されるし、一生続く
賃貸はその辺が皆無。面倒なことがとにかく全く無い >>289
家賃の良いところは一定なところだよ
一戸建ての場合は水害、震災etcは自分で管理せにゃならんから損
しかも田舎ともなりゃ数年後住んでられない可能性すらある限界集落化はここ10年で一気に増えるからね ２８歳で戸建て買ったけど
買って正解だったわ
あの時買って良かった >>292
なぜ？
建物は坪100万円も出せば、それなりに住みやすい家になる。
一方で土地は天井知らずだからな。
首都圏郊外のうちでも坪110万円くらいするぞ。 >>297
地代も固定資産税も誰に払うかだけじゃん
借地で土地代節約するとその分お得 >>288
購入でも10年後にそこそこの値段で売れるような物件を買えばいいだろ
今だとかなり厳しいけれど 失業、管理組合、町内会、人口減少、天災、隣人
これらのリスクを考えたら賃貸一択だな >>292
上物は１０年経てば資産価値０円
土地が重要だわ トンキンオリンピックと大震災前に不動産に手を出した奴は全て負けだろ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
