全国的な人材不足、道内の若者減少など新卒人材が集まりにくくなってきている。
札幌にとっても、新幹線をきっかけにまちの転換期に差し掛かるが、いまはガマンの時期かもね。
外国人いれて1万人近い流入超過も9000人ちょいまで落ち込む可能性がある。
で、自然減は、2017年さほど悪化してない分、その反動が来る可能性がある。

高度成長期に急成長し、その後も倍近く人口を増やした都市であり、人口動態だけでなくインフラ整備などその反動もくる。
高齢者流入も多い都市である。北海道とくにかつての炭鉱地域などの疲弊の影響も強い。

今後、人口減少などによるAI,IOT対応などで、多くの若者が東京に集まりやすくなるとも考えられる。
大阪や名古屋も本社機能とかAI,IOT対応とかで流出増加の可能性もある。
関東に近く、東北から若者を集める仙台も流出増加の可能性もある。

女性が配偶者のもとに転入するケースは多いね。 ３大都市圏から遠い地域ではあるし単身赴任率は低い。
女性の流出もさらに増える可能性もある。

大企業が少ない、流通小売系は強い地域ではある。こうした業界の寡占化が進みやすい地域ではある。
この北海道でも安い価格を実現できるだけの物流システムが構築でき、
さらに、人口が少ない分道民ニーズに合わせたリビータ対策が重要となる。
それに冬季需要を考えるとハコモノの方が便利ではある。地価が安いので大型店がつくりやすい。

支店需要も仙台や福岡には至らない。札幌は後背地である北海道の人口規模が少ない。
インフラ系企業や金融機関なども北海道の人口規模や産業がものをいう。
単に、道内から人口をストローすればいいというものでもない。

製造業は、主力工場など地方でも大規模な事業所があるし、オフィスワーカーもそれなりにいる。
北海道は、こうした需要も取り込めているとは言えない。
さらに、国内需要減少による関東周辺への集約化の影響もでてくる。

札幌は不動産業割合が全国どころか他の類似自治体よりもGDP、従業員数ともに多い。
この不動産投資需要に一服感も出てきている。
北海道で投資したいエリアって札幌になり、しかも、雪の影響で駅周辺需要は高くマンション供給が増えていた。
近年においては、改正相続税法により、相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきた。超低金利政策が長期化し、
マイナス金利政策の導入でもう一段、金利が低下したこともこれを後押ししてきた。
消費増税前で一時的には需要が増えるが、供給過剰感もある中で、こうした中でリノベ需要が出てきている。

資材の高騰、人材不足、地価の高騰の影響も強く、都心に近い物件は再開発でさらに高騰が予測される。
原油価格高騰による燃料、天候不順などにより野菜や鮮魚など食料品の高騰、税金保険料の値上げ。
近年道内でも上昇傾向にある名目収入も、これらの負担を考えると、まだ実質収入が上昇していない人は多い。

北海道は官公需が多い。寒冷積雪地で都市圏距離も長い。人がいないところでもシッカリインフラ設備が必要。
すべて市場に任せておけば社会は豊かになるどころかカネの流れは悪くなる。
今後企業がどこにお金を重点的に「投入していく」かがポイント。