投資家におすすめの街・賃貸・分譲マンションPart20 [無断転載禁止]©2ch.net

**山師さん** · 2016/11/15(火) 15:25:49.10

専業投資家・トレーダーが自ら居住するのに最適な場所について語るスレ
兼業のオススメは混乱するので立場を明確に。
超長文はなるべく控えて。
ローカル過ぎる話題はまちＢＢＳへ。

前スレ
投資家におすすめの街・賃貸・分譲マンションPart19
http://itest.2ch.net/anago/test/read.cgi/stock/1442980941/

**山師さん** · 2017/07/04(火) 16:22:18.37

>>991
古い建物が建ってるからこの値段だけどもし更地で土地の持ち分を考慮すればこの値段は格安だよ。
株で言うならＰＢＲが0.5倍以下という感じ。熱海駅徒歩５分でオーシャンビューという立地を考慮すれば、いつかはわからないけど確実に建て替えは可能な物件だ。

**山師さん** · 2017/07/04(火) 16:40:46.00

それは不可能よ。

なんせ１２２戸の住人の意見がまとまらないと、更地にすることも建て替えもできない。
しかも、最初に３５才で買った人は、すでに７８才の老人で、家をでてって更地にしたり
建て替えるメリットはまったくない。
しかも築４３年のマンションってのは、老朽化がすさまじくて、ふつうは風呂やトイレ
キッチンもボロボロだったりするから、自分ですまず賃貸に出してたり、年に数回
別荘で使うとか、みんながバラバラ。
だから、１２２戸の住人の意見がまとまって更地にできる可能性なんてまったくない。

リゾート地なんて、住めなくなっても管理費だけ払って持ち出しになるから、湯沢の
マンションみたいに、２０万円でも３０万円でも売りたいって人が
山のようにいる。
別荘としても使わず、住んでもないのに何十年も管理費と修繕費を払わされｒわけ。
http://www.tokyu-resort.co.jp/search/result/?limit=30&;order=7&HPSRC_AREA_ID[51]=1&SHUBETSU_ID[1]=1&area_top_flg=1

マンションの老朽化の国交省の追跡調査結果のまとめってこんなんだからね。
このマンションは住むことも無理よ。

＞マンションの寿命は何年か
木造も鉄筋も約38年

　鉄筋コンクリート造のマンションと、木造住宅の寿命実態調査の結果によると木造専用住宅の寿命の代
表値は約38年であり、鉄筋コンクリート造マンションのそれも約38年（もしくは約50年）という。
この調査は那覇市を除く都道府県庁所在地46都市および川崎市、北九州市における1987年時点の固定
資産課税台帳の記録をもとに建設年度別サンプルの除去率を集計し、これから推計を行ったものである。

コンクリートの塊がいつ落ちてくるのか分からないのだから、居住者は安心して歩けない状態だ。築42年ほどを経た
アパートでは、危険防止のために建物の出入り口の全部に居住者保護用の庇を設置。もはや修繕によって元の状態
に回復するのをあきらめた結果、緊急避難を余儀なくされているといえるのである。

　築50年の時点でコンクリートが剥落するつどに、その部分を応急的に掻き取って穴埋めをするものの際限がなく
、手が付けられずに放置されたままのものがみられるという。
　また、雨漏りがひどく、しかもどの経路から雨水が浸入するのか分からないため、天井裏に仮設の樋を設けている例もあった。

**山師さん** · 2017/07/04(火) 16:48:31.59

>>932
建て替えができないのは土地の価値が低い場合。土地の価値が高ければ建て替えできる。

**山師さん** · 2017/07/04(火) 16:55:33.96

>>993
常識的に考えればわかるが建物がボロボロで土地の価値が高ければむしろ建て替えは容易。
建て替えができないのは解体費の方が更地の価値よりも高いとかの場合だよ。
立地の悪いリゾマンや地方都市のマンションが建て替えも解体も難しいのはあたりまえ。

会社の場合は解散価値が株式時価総額の数倍でも社員がいるから解散して分配しろと言っても難しいが
東京都港区の築古マンションなどは土地の価値が高いから管理組合で建て替え決議は比較的簡単。
解体や建て替えができれば価値が大幅に上昇するから建て替え拒否する理由もないだろ。
あと管理組合は任意団体だが建替組合は法人格を持ってるから契約なども建替組合でできるんだよ。

**山師さん** · 2017/07/04(火) 17:06:24.50

>>993
あと都心じゃなくても古い公団分譲などは土地の持ち分が多いから建て替えは可能だよ。
例えばたまプラーザ団地とか石神井公園団地なんかはいつかはわからないけど建て替えは可能な物件だよ。
首都圏の公団分譲の団地でも土地の価値が低い花見川団地などは建て替えも解体も極めて難しいだろうね。

**山師さん** · 2017/07/04(火) 17:17:24.48

例えばたまプラーザ団地の駅から比較的近い棟だと
不人気な１階でもこの値段で売りに出てる
https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CZ8172002/
築４９年で54.77m2の物件が３０００万円以上で取引されるのは土地の価値を見てるからだ

石神井公園団地も高値で売りにでてもすぐに売れるから今は売り物さえでてない

**山師さん** · 2017/07/04(火) 17:56:48.86

30年以内に直下型地震がおこる東京には住めない

**山師さん** · 2017/07/04(火) 20:30:35.03

>>973
なんか違うくない？まあ、本人が良ければいいけどさ。

**山師さん** · 2017/07/04(火) 20:32:30.83

>>983
変わってるねって言われるでしょ

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