【不動産】マンション、中古が主役　首都圏は3年連続で新築超え

**田杉山脈 ★** · 2019/09/02(月) 01:05:24.72

首都圏のマンション取引で中古物件が主役となっている。中古の成約件数は新築の供給戸数を2018年まで3年連続で上回った。長く新築が中心だった市場に起きた変化の背景を探ると、首都圏の土地の供給事情と買い手の意識が変わってきたことが浮かび上がる。（小川和広）

都内に住む30代の男性は今年初めに日本橋周辺の中古マンションを手放した。買い手が現れるまでには時間がかかるだろうと思っていたが、すぐに見つかり、…
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO49279270R00C19A9NN1000/

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 10:27:56.29

そもそもマンションなんかローン終る頃にあほみたいに管理費と修理費が多くなるからな
マンションだけは一番ねーわ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 10:39:42.40

新築で買っても築5年で買っても、住んでればどっちも築20年　30年になって
管理費と積立修繕金が増加するんだけど
このスレはバカがおおいなｗ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 10:39:59.25

>>35
最近、フラットで新耐震基準の
80年代物のマンションでローン組めたけどな？

試しにチョロっとググったけど
担保価値の関係から融資額が低くなる、とか
銀行によっては35年で組めない、とかは
出てくるけど築古で長期ローンが組めないって
新耐震基準以前物件以外にあるの？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 10:45:52.55

>>38
管理費は別に上がらんぞ？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:04:44.64

マンションは新築、中古関係ない交通の便がいい場所がベスト

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:05:01.20

中国語で小便するな、ゴミ棄てるなと書いてたら投了w

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:05:44.27

浅築なら良いが、築10年以上のマンションは地雷。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:07:39.50

>>4
投資物件で出口を考えるなら都心一択だな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:10:28.64

>>37
その通り。都心の新築マンションの坪単価は400万以上になってる。これじゃ投資目的での運用は無理。幾ら何でも高すぎだよ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:10:39.54

>>43
それはどうなんだろうな。
中国人は買い手として重要だから彼らに人気のあるマンションを買うのもありだと思うけど。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:18:45.34

>>47
投資なら住まないんだよwww

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:20:55.63

名古屋なら都心に30分台で中古マンション1000万以下の物件もあるぞ
しかも都道府県民所得は東京に次ぐ2位
東京なんてとろくさいとこ住んどれせんわ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:28:13.15

>>48
投資だけじゃなくて実際滞在用に買ってるよ。
都心高級マンションの実情知らないだけ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:29:51.97

いまどきの設備なら10年前のでも古臭さは感じないな
築10年の中古マンション買ったけど水回りはそのまま使ってる

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:49:48.09

都内の駅近なら、築50年のマンションでも値上がりしてるからなあ
これ、建て替えの時どうなるんだろ？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:51:36.89

主役も何も、マンション建てるのにまともな立地なんて最早残ってないわｗ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:59:03.97

>>2
というのは過った認識

・コンクリートの躯体がどの程度綺麗に施行されているか
・設備系のトラブルが無いか
・二重床構造になっているか

とかだけ見れば築20年でも40年でも全く問題ねーよ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 11:59:37.71

>>52
容積ダダ余りとかならまだしも、基本的には建て替えないでしょ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:04:05.91

>>55
港区、渋谷区、千代田区なら今後１００年以内にはほぼ１００％の確率で建て替えできると思うよ。
現在築５０年なら１００年後には築１５０年
とても使えるような状態じゃないし
地方や郊外のように廃墟のまま放置ということもないだろうし

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:17:44.11

>>47
どっかの部屋で民泊やってる可能性が高いって気付けよ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:19:57.32

>>54
>とかだけ見れば築20年でも40年でも全く問題ねーよ

築４０年だと旧耐震だから問題あるよ。
あと間取り変更なし、スケルトンにしてフルリフォームなら二重床、二重天井でなくてもリフォームすればきれいになる。
さすがに７０年代の建物だと給排水管が内部コーティングされてない金属管で赤水でるし
自室の配管が下の階の天井を通っていたりでまともにリフォームできないけど。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:20:23.05

今のうちに山手線内側に治安良いとこに
駅徒歩10分以内のマンションかったほうがいい
今なら低金利で頑張れば買える
土地の出物なくなってきてるし
新築は高い上グレードダウン

2045年に郊外は壊滅的に人口減るし
国際化して良いとこは
金持ち外人がガンガン買うようになってるから
都心は下がらん

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:21:30.41

>>56
建て替えて儲かるような物件は
不動産デベロッパーのほうから
ガンガン提案来るからな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:24:46.43

二重床、二重天井じゃないと配管やダクト、配線がコンクリートの構造物に穴あけて通っていたりで
たとえ新耐震でも間取り変更がかなり制限されるけど配管、配線類は新品交換できるから
スケルトンにしてリフォームすれば住居内新築のようになる。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:27:20.89

>>59
>山手線内側に治安良いとこに駅徒歩10分以内のマンションかったほうがいい

山手線内側なら駅徒歩１０分以内じゃなくても問題ない
ちなみに山手線内側で駅から一番遠い場所は広尾のどこか（國學院のあたりか）

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:30:43.93

>>2
未入居一年以上は新築ちゃうからな
それらが安くなって売りに出てるんちゃうの？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:34:13.57

>>59
高級なのに中国語で小便するな、ゴミ棄てるなと書かんとあかんのか？終わってるなwww

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:34:41.03

新築やばいやん
中古が出回ってるって事やろ？
住宅は本来、空きを待って買うものやから

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:41:20.78

>>64
すまん。小便とかは良く読んでなかったわ。
それはないな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:43:22.25

>>66
池袋北口なんてそんな看板ばっかりやでw

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:44:40.10

>>57
それはあるかもしれんがどこのマンションでも完璧に取り締まるのは不可能。特に中国人の場合仲間内で貸し借りしてる節がある。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:48:29.72

>>1
いよいよ始まった感あるなぁ
今作ってるぶんどうすんのやろ
確か去年あたり大量に着工してたやろ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:48:34.01

>>51
築10年も新築も建材や部材などはほぼ同じ。
微妙にソフトクローズの仕様が変わったり、ウォシュレットやガス給湯器のリモコンが変わった程度かな。
むしろ、10年前の物件の方が丁寧に作られている。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:49:32.35

>>68
不可能だからで許容しろはムリゲーっしょ
避けることはちょっとしたことを気にすることで確率が上がる

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:57:34.82

>>71
民泊サイトの巡回ぐらいどこのマンションでもやってるぞ。どうやって防ぐの？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:59:28.52

神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 12:59:56.00

>>70
１０年前くらいの高級物件の作りが最強だろうな
現在の新築は建築費が高騰してるからいろんな方法でコスト削減してるし

設備で１０年前より明らかに良いのはサッシとかガラスくらいだろうな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 13:25:33.05

>>1
都会は中国韓国系が多いから修繕費の滞納状況ヤバそう

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 13:43:10.98

ある程度の耐震基準を満たした建物で管理組合がしっかり保守してくれてるマンションなら中古でもいい。
いい中古建物を安く買って最新リフォームして暮らすと快適だよ。
欧米はみなそうだよね。築50年、100年、ざら。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 13:47:37.88

建設費高いしな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 15:45:37.38

>>72
管理規約見せてもらいな
民泊禁止規定があるなしで管理組合が機能しているかわかる

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 16:23:40.22

もう買った奴はともかく、これから買う奴は今後数十年の未来予想して買うわけだろ？
団塊世代の郊外一戸建ては資産価値的には大多数が失敗選択だったわけじゃん。
都心マンションはどうよ？正解か？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 16:34:39.76

>>79
>団塊世代の郊外一戸建ては資産価値的には大多数が失敗選択だったわけじゃん。

バブル崩壊後なら失敗とは言えなくね？
70歳であと20年賃貸で暮らすのと持ち家で暮らすのはかなり違うと思うのだが

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 16:48:49.25

>>79
都心は土地が残る分リスク少ないぞ
江戸→明治→大正→昭和→高度成長→今
長期トレンドでもずっと上がってる
（敗戦、バブル崩壊等も見てものトレンド

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 17:31:13.77

>>80
郊外団地でクルマ無し生活とか失敗に決まっとるやん

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 17:36:08.05

中古は地盤、コンクリ、配管の状態次第だよな
新しいのが必ずしもいいとは限らんから

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 17:39:53.40

立地が全て。中古が正解だよ。五輪が終わった後は更に上がる。都心は値段が下がらない。これ基本

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 17:50:54.60

>>4 の続き
田舎の駅だが駅から5分
58坪、さ～幾らかな？
https://www.homes.co.jp/tochi/b-37021670000062/
土地なんてこんなもんだ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 18:07:20.04

>>85
銚子とか通勤的に論外ですわ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 18:41:47.55

>>84
大規模開発目白押しで２０４０まで人口増加
海外から富裕層もさらに来るし
投資ファンドも入るので
ガンガン上がって買えなくなるだけ
香港　台湾　シンガポール　NY　パリ
ロンドン　モスクワ　みんなそう

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 18:48:41.70

>>79
都心購入者の失敗のシナリオとして考えられるのは

1 震災などによる建物破損
2 移民増加&治安悪化による住民の質低下、スラム化
3 ローン過多によるセルフ経済制裁
4 共働き→片方失業or離婚による計画の破綻
...

どれも起こるかもしれないし
起こらないかもしれない

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 18:52:30.23

戸建ての中古は驚くほど売れないよ
土地の値段なんてあってないようなもの

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 19:19:02.36

そりゃそうだ、新築なんて高くて買えんもん。
23区駅徒歩10分以内の物件以外は論外だし。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 19:22:04.56

基本的に都心挟んで反対側に行くのはおヴァカが多い

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 19:27:00.49

>>81
>都心は土地が残る分リスク少ないぞ
都心の築古マンションって旧耐震でも５０００万以上するぞ。
旧耐震だとローン組めないから５０００万以上を現金で払える人なら確かに超長期でみて高利回りになるかもしれんが
普通の人では現金で５０００万以上なんてないだろ。

あと可能性としては旧耐震の旧法借地権マンションを現金買いだと５０００万以下でも可能。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 19:32:32.37

>>84
五輪終わったらマンション買い時っていう記事みて
それを鵜呑みにして買い控えてたが全く下がる気配ないね
もう一生賃貸でいいかも

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 19:49:38.66

中古マンションの物件不足気味で今年も緩やかに上昇しているよ。ただ、このまま上がるかというと買える人が少なくなるから、あと20%程度上がったら頭打ちかな？絶対上がる神話かインフレ神話がない限り難しそう。。。
安泰は駅から3分以内
時点で駅から7分以内
論外は駅から10分以上またはバスは売れないね

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 20:13:07.63

戸建ての中古は基本的に賃貸業者しか買わないので、
その地域で取れる年間賃料x7-リフォーム200万ぐらいの値段でしか売れない
月8万で貸せるなら、670万-200万で470万
その家を実際に買って住みたいという人がいれば違うけど

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 20:22:20.68

後は150万の解体費用で更地にしたときの土地の値段だね
それがどの程度あるか
それと、賃貸業者に売った場合の値段の比較になるな
上の場合だと、土地の値段が600万以上になるなら、更地にした方がいいかもしれないが
土地が売れないリスクや手間とかいろいろあるし

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 20:32:41.43

人口密集地でマンションなら中古がメインの方が物理的に順当じゃないの？
新築メインだとしたらどんだけ建て直してるの？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 20:42:12.80

でも5000万円のマンションを買って何らかの理由で1000万円にして売却せざるを得なくなった時、労働者の4割を占める年収200万円以下の非正規労働者には買えないんだよな。

残りの6割を相手に売らなきゃならない。その中には高齢者やすでに購入した層も含まれる。また正社員でも年収300万円以下なんてザラにいる時代。
誰に売ればよいのだろうか？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 20:47:18.27

まあ、10年後不動産は崩壊するからな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 20:48:43.45

>>84
都心の地下鉄駅から徒歩5分以内。
この立地なら50年間は大丈夫！

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 21:26:39.89

>>99
10年後崩壊なら今すぐ買ったら賃貸比較ではプラスだな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 21:28:31.29

>>84
いつもならバブル崩壊！ﾎﾙﾎﾙの5chで随分理解が良好なスレだな。少し世の理解が変わってきたかな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 21:42:50.74

良い立地は建て尽くしたしこれからの再開発案件はホテル事業と土地の奪い合いだからオフィス複合となり高値になってる。
良い立地の物件は当然中古になるし皆欲しがる物は同じで高止まりになるけど、IR開発のように人が増える事業があれば更に跳ね上がっちゃうね。
結局マンションは立地が全てという原則を理解できている者だけがこれからも得をする。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 21:54:25.17

日本のマンションはスクラップビルドが今でも基本だから
メンテナンスを簡単にしてない
ただ新築は高いだけ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:02:21.85

>>104
それは築50年のマンションを内覧してから言うと良い。都心ならね。郊外のボロマンは知らんよ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:05:31.86

水回りの配管が樹脂管やステンレス管になって長持ちするようになったからな
エレベーターや立体駐車場は金がかかる

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:05:47.90

>>85 の続き

各都道府県の一番高い地域の坪単価

東京・中央区　2717万円
大阪・大阪市中央区　977万円
愛知・名古屋市中村区　529万円
埼玉・大宮　202万円
群馬・高崎　24万円

東京都比較して埼玉になると1/10
群馬まで離れると1/100

東京は土地が金を喰ってしまうんだ
東京で家やマンションを買うのは考えものだぞ
てか東京で仕事をすることも少しは考え直さなければならない

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:08:42.69

>>107 の続き
東京と群馬、同じ仕事ができるのなら群馬の方が粗利がでかい
売上げが多少減ってもペイできる

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:17:17.90

築２０年で１８００万円くらいの物件探してます

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:17:35.21

>>108 の続き
東京の植民地の埼玉は東京から離れても勝負できる人口を有してる

東京都 1350万人
大阪府 880万人
愛知県 750万人
埼玉県 730万人
群馬県 200万人

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:18:17.74

あまりに古いのもねえ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:22:01.77

>>2
意外と古い方が丈夫だったりする。
スカスカ構造のタワーマンションより、鉄筋コンクリでしっかり作られた団地の方が
生き延びる可能性さえある。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:25:14.65

>>110 の続き

埼玉の大宮で仕事をした場合、用事があるときだけ東京に行けばいい
小一時間で行けるからね
土地代が1/10 やで～

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:27:45.93

>>113 の続き

何がなんでも東京って考えは捨てた方がいい
地方都市でやっていけるのなら地方にバラけるべきだ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:29:14.80

>>114 の続き

不動産会社もそうだ
地方で狙い目の都市があるだろ
そこを開発すればいいんだよ
大規模開発ができるだろ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:32:07.72

>>115 の続き
埼玉なら久喜だ
https://www.akimoto-dental-clinic.com/file/map_kuki.png
東北線と伊勢崎線が通ってる
でその横に駅はないが東北新幹線
将来的には駅ができてもおかしくない場所なんだな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:43:26.77

>>116 の続き

大宮と小山、微妙に距離があるだ
https://www.jreast.co.jp/train/shinkan/img/akita_map02.png
ま～新駅はできないだろうけど、もしもできるとしたら久喜なんだな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:48:18.16

1年くらい賃貸で借りて気に入ったら購入するとかできないかな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 22:57:00.78

県内高校フィルター

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 23:44:56.08

つづきがうざい

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 23:56:36.56

>>93
この層が心が折れて、
増税前に駆け込んでいるんだぜ　今

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 23:57:16.64

>>94
都バスは飛び道具だぜ　５分に一本

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/02(月) 23:59:21.77

>>89
あってないようなものなのは建物の値段じゃないの？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 00:00:17.04

>>103
アパホテルや三井不動産みたいな
ガチンコプロ業者が
採算利回りまで計算して高値で空中戦
支払いも速いアパは現金一括
しかもその上で借入金も金利値切る
俺らの出番はないわ
あっても高値掴みさせられるのが落ち

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 00:01:22.88

>>107
東京の給料もらって福岡、札幌に住むのが
もっともお得とか言うよな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 00:28:26.20

マンションの中古って怖くないか？
一軒家なら建て替えできるけど

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 00:33:08.45

東京五輪後は、新築は売れないということだよ
値崩れ必至

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 01:10:48.63

昔　建物の寿命＞＞水回りの寿命
いま　建物の寿命≒水回りの寿命

水回りの多くは、建物寿命まで無交換でいけるようになった

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 01:13:52.63

>>126
マンションも建替えできるし、
立替費用も戸建ては自己負担だけど、マンションの場合はラッキーな場合は自己負担無しで建替えされてる事例もあるよ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 05:50:30.66

>>129
それは低層都心駅近容積率緩和という超ラッキーなケースだな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 06:24:32.39

>>126
むしろ戸建の中古の方が怖いから誰も買わないんだろ。
買う人は言ってる通り建て替える事前提。
ここ20年位のマンションは本気で100年くらい住めるよ。定期的にメンテナンス入れてれば。建て替える事は生きてる間にないと思う。
戸建の中古買うならセキスイみたいな組み立て式だろうな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 06:32:42.82

戸建ての中古は売れない
建物のリスクも大きいし、出来上がってる近所の関係に後から入るのも嫌われてる
よっぽど土地に魅力がないと、賃貸業者しか買わないよ
賃貸なら近所の関係とかも割り切れるから
マンションの組合はもっとドライだから後からでも入りやすい

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 06:48:24.29

>>26
5000万円の10%とかやりすぎだな
所得税払った残りに10%
手持ち現金で500万とか、国に丸二年間捧げろってこと
要するに憲法で禁止の二重課税が酷い

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 07:10:04.87

>>133
建物価格が5000万のマンションって、200平米くらい？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 08:22:16.46

千葉なら5000万円の消費税分で戸建てが買えるんですぞ
https://www.homes.co.jp/kodate/b-1383280000485/

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 08:22:54.51

利便性良い場所の築25年前後の中古マンションを買って、リフォームするのが正解

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/03(火) 08:42:28.39

>>2
築浅で手放すのは転勤以外は絶対に危ないよ。
騒音、住んでみないとわからない理由がある。
売主は言わないと思うが。

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