【不動産】マンション、中古が主役　首都圏は3年連続で新築超え

**田杉山脈 ★** · 2019/09/02(月) 01:05:24.72

首都圏のマンション取引で中古物件が主役となっている。中古の成約件数は新築の供給戸数を2018年まで3年連続で上回った。長く新築が中心だった市場に起きた変化の背景を探ると、首都圏の土地の供給事情と買い手の意識が変わってきたことが浮かび上がる。（小川和広）

都内に住む30代の男性は今年初めに日本橋周辺の中古マンションを手放した。買い手が現れるまでには時間がかかるだろうと思っていたが、すぐに見つかり、…
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO49279270R00C19A9NN1000/

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 22:47:20.21

>>247
そうだよ。
築古物件なんて土地の値段が全て。

だからこそ、家を買うならとにかく好立地。
駅から徒歩15分みたいな地雷物件は安くても買っちゃダメ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 22:47:37.53

酒飲みタイムだからタイプミスが多いが気にしないでくれｗ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 22:54:32.40

>>251
人口減少が確実な今後はそこの見極めが大切になるんだろうな
郊外全てが廃墟化するなんてことはあり得ないわけだけど、
どこが生き残るかの見極めが難しい。
だから、生き残りが確実な都心部の人気が昔よりも高まっているんだろうな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 22:59:25.64

>>249
高気密高断熱な戸建の快適性は明らかにマンションを上回る。

築浅の大手電鉄系の分譲マンションが寒い、暖かい家に住みたいといって、
注文戸建を建てて引っ越す人もいるくらいだからね。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:00:34.30

>>250
矛盾したこと書いてるとは思わないか？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:02:58.25

駅近中古マンションが正解だよ
この段階で戸建てに突っ込むのは、金持ちの道楽としか思えない

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:04:16.21

>>254
隣接住戸の影響ってのは、断熱性能以上だってことが分からないのかな
冬場であれば暖かく、夏場であればコンクリが冷やされる状況になるんだよ。
だからマンションの場合は無暖房でも室温20度以上とか余裕で可能。
開口部の窓ガラスでいまだにペアガラス止まりだがそれ以上に隣接住戸とRCの蓄熱性の方が勝る。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:04:49.30

>>255
具体的に書いてみ。
なんとなくだけど、君がおそろしく無知で勘違いしてるんだと思うけど。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:08:37.93

>>257
マンションの一番のネックは換気。
高級マンションですら、ほとんど三種換気だから吸気口から凍てつく外気が入ってくる。

あと、高高と言われる戸建だとトリプルガラスで
中空層に断熱性能の高いクリプトンガスを充填した窓も普通に使われている。
今一番売れているハウスメーカーだと、それが標準装備。
一昔前では考えられないレベルで断熱性能が上がっていて、
ドイツや北欧を一気に抜き去るほどの性能の家も出てきている。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:12:15.19

>>259
一種換気のマンションも増えてきてるよ。
マンションだとLow-E程度だがそれで十分。

日本の戸建てはウレタン断熱で性能上げてるだけだよ。
外壁の下地には構造用合板を使ってるような有様。
ドイツや北欧の住宅には到底及ばないし。

ちなみに日本の最高性能のサッシのU値はどれくらいになった？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:13:21.44

＞無暖房でも室温20度以上とか余裕で可能。
これも戸建でも全然余裕。

今時の戸建なら真冬の秋田で無暖房で室温25℃超えとかも可能だからね。
冬は太陽の高度が低いのもあって、
むしろオーバーヒートが問題になるケースも増えてきている。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:14:42.89

>>259
多分、一条を最高だと信じて疑わない程度の知識で語っているんだろうけど
一条の住宅も問題だらけだよ。ウレタン断熱と外壁下地に合板使ってる時点で
北欧とドイツの建築基準法すら通らない。その組み合わせだと長期的視点で耐久性に問題があるんだよ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:15:37.86

>>260
サッシ単体だとU値0.55が最高かな。

一番売れている某ハウスメーカーの標準仕様だと
サッシ単体がU値0.8、断熱シェード組み合わせてU値0.6。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:15:56.33

>>261
それは一部の高性能なパッシブでの話な。
一条はパッシブの設計取り入れてるのかな？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:17:36.61

>>262
一条が最高な訳ないでしょ。

住宅業界のユニクロ。
そこそこ品質な物を安く提供する会社。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:18:12.73

>>263
日本でも0.55がついに登場してきたか
10年遅れでようやくといったところだな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:19:56.23

>>265
一条はコスパだよな。
まあ、あれだけ高性能の家を単価60程度で提供している一条は素晴らしいと思うよ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:21:50.76

>>266
マンションなんて、未だにアルミペアとか普通に使ってるよ？
U値3を超えるようなゴミサッシが当たり前のように使われている世界。

戸建だと防火指定のある場所でも樹脂トリプル使うケースが増えてきているのに。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:24:14.93

>>260
一種換気のマンションなんて全く増えてない。

首都圏で最近売り出されたマンションのほとんど全てが三種換気。
平均価格が億超えるようなマンションでも三種換気が当たり前。
一昔前（10年以上前）のほうが一種換気は多かった。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:24:53.13

県内高校フィルター

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:28:35.66

>>268
それを考慮しても、マンションというのは戸建てとは違った環境なんだよ。
開口部を除いて、外気の影響を受けにくい。

>>269
それは君が無知なだけだろう。
ムサコのタワマンですら一種換気の物件が多いというのに。
ちなみに10年前の方が少ない。多かったのはバブル期。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:32:11.40

>>269
ほれ、ググって一発ででてきた
ここ2～3年の物件は一種換気の物件を見かけることが多くなってきてるよ。
https://www.k3a-r.jp/shinchiku/F1108001/service.html

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:35:57.99

>>272
統計的に出さなきゃ意味が無いでしょ。
あなたが挙げた武蔵小杉のタワマンを集計してあげているから、ちょっと待っててね。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:42:27.16

>>273
既に新築は大半が完売だから、
完売分も含めてよろしく。

あと、関西地方の物件も一種換気の物件は何十件と見てるから
そっちも調べてみるといいよ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:43:46.76

中古は早く売り抜けないと暴落だぞ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/04(水) 23:57:26.88

集計してあげたよ。
武蔵小杉のタワマンですが、これが現実。

＜一種全熱交＞
パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー
パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストタワーズイースト
コスギサードアヴェニューザ・レジデンス

＜三種換気or熱交換無しの一種換気＞
プラウドタワー武蔵小杉
パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー
パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
ブリリア武蔵小杉
レジデンス・ザ・武蔵小杉
シティタワー武蔵小杉
リエトコート武蔵小杉ザ・クラッシィタワー、イーストタワー
ザ・コスギタワー
シティハウス武蔵小杉
エクラスタワー武蔵小杉

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 00:09:11.99

>>276
全然ダメじゃん

＜三種換気or熱交換無しの一種換気＞の中には熱交換式の一種の物件がかなり混ざってるから
やり直し。

ブリリア武蔵小杉は熱交換式の一種だし、少なくとも8物件以上はあるよ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 00:19:30.63

>>277
どこがだよｗ

↓を見て、典型的な三種換気って分からないの？
https://www.b-musashikosugi.com/amenity/comfort/

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 00:23:13.57

換気断熱厨

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 08:19:17.93

■
■首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある　
■

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 15:40:01.87

神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 16:28:58.47

どうせジジババになったら公営住宅に入ることになるんだから
マンションなんて資産モドキをわざわざ所有しなくてもいい気がしてる

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 16:59:46.67

確かにマンションは高いけど
バブル期と違って都区部でも駅徒歩１０分以上の戸建てなら安いじゃないか
郊外のバス便なんてタダみたいなもんだし
バブル期だとそんな物件でも５０００万以上したんだよ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:11:39.52

中古戸建てが嫌われてるんだよ
古い団地の中古の方がリセールしやすいぐらいだよ
安いじゃないかと言っても、自分が中古戸建てに買って住むかとなると
たいていの人が嫌がるってことでしょ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:15:55.21

>>3
安くなって1/10以下になったらいいじゃん

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:23:14.33

>>44
それだったらマンション自体が地雷ってことじゃん

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:23:55.37

>>50
でも住んだら大規模リフォームでもしないと売る時安くなるだろう

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:25:05.71

>>51
10年ぐらいで修理しなきゃいけなかったとかならそれは欠陥住宅だろ
それに水回りの問題なんて見えないところで進んでるんだからいいとか悪いとか言えないだろ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:26:49.54

>>52
むしろ値下がってるほうが修繕費出せないから出ていくってこともできないじゃん

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:29:20.50

>>84
むしろ歩いて15分とかの方が健康も維持できて一石三鳥だろ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:30:14.64

>>88
一番考えられるのは修繕費払えないタワマンがスラム化することだろ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 17:50:43.02

既に建て込んだ良い立地でも、まとまった土地があればまだマンション開発の余地がある。

土地不動産法制を改正し、時限付きの再開発免許を受けた業者には既存不動産の強制買い取り権を認めて土地を集約すれば、都心部でも飛躍的に再開発が進み、良好な住宅がお値打ち価格で安定供給されるようになる。
都市再生国土強靭化の一環として法制化を望みます＞アベック政権

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 19:43:49.76

基本的に都心挟んで反対側に行くのはおヴァカが多い

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 23:26:50.77

>>17
売主が企業ならかかるよ
個人の物件をいったん業者が買い取るなんてよくあるはなし

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/05(木) 23:39:21.55

>>202
管理員が集まらないから値上げ要請は多い
リプレースしたら下がるというのもいまや幻想

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 07:30:43.51

>>290
駅遠だと賃貸もリセールも苦労するんだわ。
15分は絶望的に人気ない。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 07:32:18.68

>>287
モノによるが少なくとも10年くらいまでは大したリフォームなしで値落ちせず取引されてるよ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 07:40:42.99

■
■首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある　
■

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 07:42:08.89

不動産市場の資本主義なら
サラリーマンのごく一部だけ

農地法でも見りゃ明確にすぐにわかるし
フリーターや派遣なんて土地なんて買えるわけでもない

∴不動産市場が、資本主義として成り立つのはサラリーマンのごく一部の間
という認識ならある・・・ぐらいの知識程度

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 08:19:47.19

マンションのリセールバリューは60年
戸建てのリセールバリューは20年
戸建てはリセールすると、20年で2000万以上の建設費が消えることになる
マンションは60年以上持つ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 08:34:20.17

つまり、戸建ては土地の値段が大きければ、それでも減損の比率は比較的小さいけれど
土地の値段が小さければ、20年で戸建てはほぼ全損するってこと
戸建てこそ、資産ではまったくなくて、むしろ負動産に近い

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 08:36:38.24

そりゃ立地の良い新築なんて滅多に出ないし
マンションは立地と管理が全てなんだから現物を確認できる中古のほうがいいに決まってる

俺は妻の両親に新築くらい買えよ甲斐性なし＾＾ってにこやかに脅迫されて新築買ったけど満足度は60点
その前から持ってる築25年駅直結の方が理事会も自治会もちゃんとしてていいし
流通価格はほぼ同じ
ただどうしても共用設備の老朽化は目立つ、通信インフラが古くて増設を前提にしてないのが最大の懸念材料

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 09:16:14.09

>>301
だからこそ、戸建は立地が全て。

立地の良い戸建の資産価値の高さは最強クラス。
築100年のボロ家でも立地が良ければ億単位で売れるからな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 09:26:05.55

まあ、戸建てはその価値の大半が土地なんだから、マンションよりもむしろ
立地が大事なんだよな、資産としてみるなら
ところが、往々にして、土地の値段が高いところは駅近や都心で、戸建てには適さない
戸建ては、資産としてみるなら、非常に難しいってことだね

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 09:55:37.16

広島県福山市住みだけど、近所に東京でバリバリやってた人が親の墓に近いからという理由で引っ越してきて新築建ててたが、部屋も多くない平屋だった
お呼ばれしてお茶飲んでる時に、平屋ならマンションで良かったのでは？この辺は穴吹工務店のマンションが人気ですよと尋ねると、もう私達が死ぬだけなんで部屋も要らないし、日当たりの良い廊下から庭に出て洗濯物を干すのが夢だったそうな
俺もこういう老後を見習いたい

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 14:49:32.25

庶民なんて、田舎の百姓以外は長屋暮らしが殆ど。
つまり、庶民は縦長屋のマンションでも問題無い。

都市部で一戸建てとか庶民が望むから、この国の住宅街が醜悪なスラムになるんだよ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 16:27:44.21

投資じゃあるまいし、売ること考えて家買ってどうする
家の価値とは金銭面じゃなく家族がどれだけ幸せに生活できたかどうかだろうに

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 17:12:33.30

神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 17:16:30.70

>>307
出口を考えておかないと、手放したいときに手放せなくて負動産になるだけじゃん

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 20:00:03.49

基本的に都心挟んで反対側に行くのはおヴァカが多い

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/06(金) 23:32:24.88

県内高校フィルター

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 08:26:42.07

310のコピペって越境入学の事言ってたのか

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 08:51:21.05

RCやSRCのマンションは４７年が法定耐用年数だから、それを過ぎたら価値がなくなり
減価償却できないと考えたら大間違い

・築４７年以下の中古物件では
　償却年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2
・築４７年を過ぎた中古物件を買った場合は
　償却年数＝法定耐用年数×0.2

つまり、いつ買っても償却期間が最低９年のオマケをつけて減価償却できる仕組みがある
そのため賃貸用中古マンション市場が消えることはない（もちろん賃貸に適した立地が条件）

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 08:56:32.88

>>307
家族の幸せを考えたらいつでも売れるって選択枝を残しとくのは大事

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 09:13:10.41

■
■首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある　
■

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 10:44:57.46

>>314
じゃあ家族4人で1Kアパート住んで金貯めるのが正義じゃねーか

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 11:01:35.92

>>316
それで幸せだと思うならいんじゃね

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 11:16:20.20

新築は消費税10％になったらもっと終わりだろうな
中古は場合によっては
消費税ないからな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 11:29:32.41

>>59
内側はスーパー成城石井しかないし不便な気がする。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 11:38:22.38

>>319
マルエツプチ、マイバスケット！

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/07(土) 22:18:15.51

さみっとも

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 11:57:22.20

短期転売するつもりは無いので、一種単価200エリアの城南エリアの戸建にしたわ。
土地の評価額だけで7000～8000万だから、老後は建物潰して土地売って、老人ホームの入居費用にでもするかな。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 12:00:48.71

>>322
数年後に農地が出てくる可能性があるのが懸念。
駅徒歩７分までなら値は下がらないだろうが。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 13:06:23.18

金がある奴は好きにすればいいよ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 14:36:53.45

結局、立地じゃないかな

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 14:44:34.48

>>323
それを懸念する人がいるけどさ、みんなが欲しいところは今後も下がらない
いくら生産緑地が開放されても、いいところの土地はすぐに売りきれるから
その周辺の地価は下がらないよ
特に都内なんてますます人口が増えてるんだからね
下がるとしたら首都移転か自然災害
特に城東は河川の氾濫が、湾岸は液状化が現実化すれば暴落する

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 16:49:00.82

神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 17:20:58.52

>>263
うちも消費税が上がったときに解約したわ。
新聞解約したら毎年5万円のキャッシュバックがあると考えるとでかいよ。
老後2000万円も貯めなきゃならないしね。

知り合いもみんな解約してる。ニュースならスマホで見れるし。
いまじゃ月に1回、爪切り用に分厚いから日経新聞を買うぐらい（笑）

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/08(日) 19:16:54.48

基本的に都心挟んで反対側に行くのはおヴァカが多い

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/10(火) 08:49:57.12

>>316
それで幸せな人も結構いるし
タワマンに住んで自分で命を絶つ人もいる

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/10(火) 11:24:37.53

>>49
名古屋から都心とな？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/10(火) 12:20:50.18

>>330
狭い団地に家族6人とかね
暑くて狭くて勉強どころじゃないし深夜徘徊する子らが多かったな。
本人や親がそれで満足してたかどうかは分からんが、、、

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/10(火) 12:22:38.90

>>332
『耳をすませば』みたいな生活か？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/10(火) 13:08:59.28

自分が欲しいor必要だと思えば買えばいいんだよ
他人へのマウント取りのためだけに買うと１００％後悔するよ

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/11(水) 09:41:49.04

■
■首都圏３県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある　
■

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/17(火) 01:43:52.67

今日出たばかりの物件

リノベーション済み家具家電照明カーテン付き　380万円　築41年　３LDK　100㎡（80㎡＋バルコニー20㎡）
柏駅→東京駅　41分　柏駅→新橋駅　45分
https://www.athome.co.jp/mansion/1036190443/

現在の家賃が8万円（１K)
もしこのマンションを買ったら、管理修繕1万8000円、固都税7万なので21万
8×12＝96－12＝84万
4年と3か月で元が取れる計算

これ、すぐに申込入ってしまう？

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/23(月) 12:49:44.66

柏から都区内通勤？あり得ん

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/24(火) 07:58:47.02

嫁も中古
家も中古
負け犬

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/24(火) 20:10:22.65

>>336
安いね。
ケチ付けるなら、旧耐震基準ってとこくらいかな。
駅までバス15分っていうのが、安い理由かな。
終バス早いしね。雨とか大変でしょ。
現在、同じようなとこ住んでるなら、いいんじゃない。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/24(火) 20:44:38.95

>>336
バス便はやめとけ。
稲毛海岸駅徒歩圏の分譲団地の方がマシ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/25(水) 08:29:13.97

>>338
ウンコ臭漂う都心湾岸に高いカネ出して住んでる人ってマゾかなと思う

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/25(水) 22:24:02.39

好立地への新築物件の時期が一巡して中古落ちになったんだろ。

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/25(水) 22:25:42.05

築浅の中古ならいいけど

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/25(水) 23:30:41.41

県内高校フィルター

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/26(木) 19:31:20.93

基本的に都心挟んで反対側に行くのはおヴァカが多い

**名刺は切らしておりまして** · 2019/09/27(金) 17:49:49.28

神奈川県での評価
早慶>上智=横国=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=千葉

千葉県での評価
早慶>上智=千葉=神戸>マーチ=首都=広島>明学獨協=横国

上京する人はこれに注意

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