★☆・゜☆【ビジネス】関連　<不動産投資の観点でみる地方都市の特性評価＞【地方中核10都市】★☆・゜☆　

★「市場規模」https://i.imgur.com/GUamPUk.jpg
収益不動産の「市場規模」は人口動態と密接な関係を有している。
図表1は「オフィス市場規模」と「生産年齢人口（15〜64歳）」の関係を、
図表2は「住宅市場規模」と「世帯数」の関係を示している。

ともに相関が強く、直線に近い累乗近似曲線に従うことがわかる。

具体的には、「生産年齢人口」が1%増加すると「オフィス市場規模」は約1.6%拡大、
「世帯数」が1%増加すると「住宅市場規模」は約1.4%拡大する関係がみてとれる。
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★「市場流動性」https://i.imgur.com/5AfVaZt.jpg
「市場流動性」は「不動産証券化」の進展と密接な関係を有している。
図表3（オフィス）と図表4（住宅）はそれぞれ「市場流動性」と投資適格不動産に占める
「J-REIT保有比率」の関係を示している。

ともに相関が強く、線形関数に従うことがわかる。

具体的には、「J-REIT保有比率」が1%上昇するとオフィスの「市場流動性」は約0.16%上昇、
住宅の「市場流動性」は約0.11%上昇する関係がみてとれる。

なお、回帰線の傾きは住宅の方がオフィスより緩やかで、「J-REIT保有比率」に対する
「市場流動性」の変化率が小さい。
住宅では、近年、取引額に占めるクロスボーダー取引の割合が高まっており、海外資金の動向が
「市場流動性」に影響を及ぼしていると考えられる。
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★「市場規模」と「市場流動性」に着目
https://i.imgur.com/o9taKjP.jpg
具体的には、横軸に「市場規模」、縦軸に「市場流動性」をプロットし、
平均値を基準にして、「A群」・「B群」・「C群」・「D群」の4つのカテゴリーに分類した（図表5、図表6）。

右上に位置する「A群」に位置する都市は、「市場規模」と「市場流動性」がともに高く、
相対的に投資しやすい都市であり、オフィスでは「大阪市」と「横浜市」、
住宅では「大阪市」と「名古屋市」と「福岡市」が該当する。