【不動産】老朽団地、建て替えに成功した「奇跡」 高齢住民も賛同

1田杉山脈 ★2018/12/02(日) 18:24:35.40ID:CAP_USER
都市部を中心に「マンション老朽化」の波が押し寄せている。建て替えに成功した物件がある一方、必要な修繕すら進まないケースも。放置すれば防災面などで地域社会にも影響が出かねないとの危機感から、対策を強めている自治体もある。

 「建て替えられたのは、奇跡のようだ」

 東京都八王子市の住宅街に今年3月に完成した真新しいマンション「レーベン多摩センターBeaut(ビュート)」(12階建て1棟・239戸)は、1976年築の「多摩ニュータウン松が谷団地」(5階建て3棟・80戸)を、住民たちが建て替えた。中心的な役割を果たした小櫃(おびつ)健司さん(77)は、感慨深げに振り返る。

 団地の住戸は3DK・約50平方メートルで、当初の入居者は大半が30〜40代のファミリー層だった。定期的に大規模修繕をしてきたが、築30年を過ぎたころから老朽化が目立ち始めた。外壁のヒビに加え、ベランダのコンクリートの一部が落下したことも。住民が高齢化し、エレベーターがないことも問題になり始めた。

 管理組合は抜本的な修繕も検討したが、外壁修理のほか排水管の交換、エレベーター設置などを含めると修繕積立金では足りず、少なくとも1戸あたり600万円を追加で集める必要があった。団地が建ったのは81年の建築基準法改正の前で、さらに今の耐震基準を満たすための改修を迫られる可能性も高かった。

 そこで建て替えも検討し始めたが、入居者の多くは、すでに70〜80代。「いつまで生きるか分からないから、今のままでいい」という意見も根強かったという。

 だが、2011年の東日本大震…
https://www.asahi.com/articles/ASLBT4R4TLBTUTFL00P.html

114名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 19:07:43.05ID:kXC/biLA
比較的駅近だからできる芸当だな。
公団は駅からバス30分に巨大物件なんてのも多いから、
そういう公団団地は絶望。
うちの実家がある公団の団地も建て替え派と金は一銭も出さない派と
金はあるが建て替え派に味方するのは死んでも嫌派で、
もう殺し合いになる寸前。自治会とかちょっとした修繕だろうが何だろうが
派閥争いになって機能してない。

115名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 19:11:43.47ID:rgKftC9C
建て替えなければ追い出す法はいつできるよかな

116名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 19:12:58.47ID:kXC/biLA
>>115
できたらできたで財産権の侵害の違憲訴訟が続くから、
この先50年では決着しないだろう。

117名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 19:17:10.88ID:A0hUS9dy
>>115
4/5の決議で建て替えできるようになったからごく一部の偏屈者の抵抗なら追い出せる

118名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 19:18:30.24ID:YLhnqmT4
>>113のようなやつがカモ

119名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 19:31:01.99ID:ItTGj5Ke
家の団地もやるって言ってたな
いつになるか知らんけど
耐震基準に満たないからだとか
家賃据え置きなら設備新しくなるからいいんだけどなぁ
壁薄いしゴキブリ出るし
まぁ、期待しないでおこう10年先かもしれん
それまでいるかどうかもわからん

120名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 20:54:18.50ID:BMR31lNk
>>102
70歳超が一定数存在するとすれば建替はまず無理だろうな
相続が終わって建て替えたい層が増えている事を祈るしかない

121名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 20:55:47.59ID:nagoVLg5
>>87
その団地の人はどこで働いてたの?

122名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 21:43:39.58ID:NLBqvm01
>>119
住宅供給公社の建替えだと家賃が2倍以上になって、住んでいる老人が住めずにそのままナマポになるケースが多いんだって。これなんとかしないとかなり不味いよな

123名刺は切らしておりまして2018/12/03(月) 21:57:26.99ID:qfjiGONz
>もうちょっと職場が全国に分散すれば住宅問題とか解決するんだよな

お前のいう激安地方の家はもう移民入れないと誰も建ててくれんよ

124名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 01:53:52.11ID:8Avfhkda
>>15
ウィンウィンというのは結局その他に損を割り振る事だから破綻すると被害が増えるのよね。

125名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 08:20:11.96ID:ZNFbBN36
そうカルロス・ゴーンみたいに

126名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 08:39:35.96ID:cEJhb2Cu
>>124
アホ?

127名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 09:28:15.87ID:2K2BiWJo
古い団地やマンションは敷地に余裕もあるし高層化で費用を賄えるからいいよ。
最近の土地や高さに余裕のない物件は40年後どうにもならんだろ。
今の成功例を期待したら痛い目を見る。

128名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 09:37:12.27ID:qq/wK0Fj
奇跡というかかなりのレアケースなのは確かだろうな

129名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 10:02:19.34ID:sbWWi7bn
>>122
賃貸はいいんだよ
家賃が高ければ安い所に住み替えるだけ

問題は古くなった分譲集合住宅
例のように低層物件で高層化する余地があるならまだしも土地がギリギリの高層住宅などどうにもならない
今の建築基準に引っかかり同等の物件さえ立たない場合さえある
資産ではなく住民が負債を抱えて住み続ける債務超過と見ることも出来る物件が大多数

130名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 11:45:57.28ID:cKWwVcsd
配管改修が高くつくとか言うけど、それでも建てかえるよりはまし。

この団地が悪かったのは修繕のやり方だよ、
疲労が蓄積されてダメになった。

古い団地を見て回ったことあるけど、手入れ行き届いてるところはビンテージ感が増して、ゆったりした敷地環境と相まって下手な戸建てよりずっとよい。

131名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 12:21:06.15ID:RD+l4JUM
昔のマンションは配管もそうだがエレベーターなかったり間取りが細切れだったり風呂が狭かったり今の生活にそぐわない作りなんだよな
いくらコンクリートが無事でも建て替えや取り壊しが不可避

132名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 12:21:12.07ID:BAEFvJHM
>>130
それは管理の問題だからハズレの業者引いたらどうにもならないという

133名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 13:13:09.95ID:VzOSHkHD
>>75
わかりやすいなw
ばあさんの実家が250年くらい経つ古い家だったが、水回りは本体の外に作ってあったな。
外というか外側にくっつけて。
だから長持ちしたんだろうな。台所とか水を使うところだけ改修すればいいし。

134名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 15:27:10.52ID:ghkNMjKK
>>129
でも賃貸追い出された老人はもう他の物件を借りられないんだと、そのままナマポへ一直線。

135名刺は切らしておりまして2018/12/04(火) 15:36:22.03ID:2PwyEhKX
年金で入れるサービス付き高齢者住宅だな

136名刺は切らしておりまして2018/12/05(水) 01:37:11.07ID:1oCAnnmW
建物も配水管も、100年
持つように研究開発しろや
たった30年〜40年は
短い。。

137名刺は切らしておりまして2018/12/05(水) 04:28:32.87ID:9/G9VEHN
>>133

ここまであからさまで間抜けな自演も珍しいw

138名刺は切らしておりまして2018/12/05(水) 04:34:48.86ID:9/G9VEHN
>>136

実にバカ丸出しだな
建物も衛生系空調系も電気系も、
耐久性100年の技術なんざとっくに開発済だよ。
自動車のタイヤなんざ、ほぼ永久的に使用可能なのが開発されている。
こちらももう30年以上も前にな。

けどなんでそれらが一般に出回らないかわかるか?
メンテナンスや買い替え需要がなくなり、市場のパイそのものがシュリンクしてしまうからだ。

139名刺は切らしておりまして2018/12/05(水) 04:58:35.02ID:Wc4785tT
電車のパンタグラフのすり板。架線と接触する部分。
ここはわざと弱く、すり減るように作ってある。耐久性100年の技術はとっくにある。

なんでか?

すり板を耐久100年のモノにすると、すり板はすり減らないが架線がすり減っちゃうのだ。
で、毎日車庫に帰ってくる電車と、えっちらおっちら出向いて何十キロ何百キロも交換してやんなきゃいけない
架線の交換、どっちが楽か?

だからすり板は架線に負けてすり減るようにしてあるのだ。
昔、つくばエクスプレスの車両基地公開の時、保線の人がゆってた。

140名刺は切らしておりまして2018/12/05(水) 11:52:07.35ID:ajwdzoK4
その理屈だと「じゃあなんですり減らない架線ができないの?」ってことになるぞw

141名刺は切らしておりまして2018/12/05(水) 11:55:33.40ID:u0DZzIWA
>>140
当然できるだろう。そんな高そうなものを何百キロ分も用意したくないだけで。

142名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 08:24:22.49ID:JJ1Nd9Vx
>>127
今、老朽化で建て替えが必要なマンションの建築当時は容積率とかなかったから比較的余裕があるところもあるけど、
容積率ができた以降に目一杯使って建てたマンションは厳しいだろうね

143名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 11:15:33.92ID:LcgsekG1
>>138
その「ほぼ永久的に使用可能」なタイヤって路面グリップ性能が低いから製品化
出来なかった奴では?
また、元々が業務用を想定していてアイスバーンや降雪、泥や不整地といった
非整地での性能は皆無だから、製品化していても一般化はしないよね。

144名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 11:23:22.06ID:cNuK2dRI
業界最安値に挑戦!とか言うから見積もり頼んだら他より高かった。
墓じまいは騙されないように気をつけよう

145名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 11:23:44.03ID:OidU/ejt
このパターンだと土地代は考えなくても良いから場合によっては割安で販売できる場合もありそう
今回は既存住民の費用負担分と土地代のどちらが多いか分からんが

146名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 13:43:26.52ID:W/ehl86A
>>144
挑戦してるってことは現時点では業界最安値じゃないってことなんやで。

147名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 14:27:05.22ID:oQUmpFmT
>>138
こういうの信じてるやつマジで頭悪いよな

148名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 21:41:58.44ID:9u86YPy2
>>143
路面クリップが低いなら製品化成功以前の問題じゃん

149名刺は切らしておりまして2018/12/06(木) 21:43:35.20ID:9u86YPy2
>>147
反論できねー負け犬バカの遠吠えw

150名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 04:04:32.12ID:GdQQOcWU
都心で築40のマンションを持ってるけど、
今でも頻繁に不動産屋から買取りの電話が来るわ
皇居の近くだし再開発したら化けるからなんだろうな
ただ、設備の老朽化は凄まじいよ

151名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 07:04:14.29ID:APELHLRi
>>150
再開発すんだから設備の老朽化もクソもねーだろ

152名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 18:55:48.00ID:Y4/0ypQj
>>148
リノリウムや有機系塗り床だとグリップするんじゃね?

153名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 19:23:03.80ID:Aslh6OSJ
火山灰を主成分とする「ローマン・コンクリート」なら2000年持つ
それどころか、海水の腐食によって逆に強度が増すといわれている

https://www.howtravel.com/wp-content/uploads/2015/07/slick_Pantheon_105-1080x720.jpg

154名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 21:07:07.81ID:iOSlQ3nE
レゴではないが建て替え容易にできたら良いのにな。

155名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 21:09:27.96ID:NZtoAW7t
あげ

156名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 21:12:28.47ID:hJh5d6zf
有料会員じゃないから読んでないけど
建て替えを機に高層化して部屋を売った金で元を取ろうって話でしょ
そんなことができるのは東京の通勤圏で交通の便がいいところだけ

157名刺は切らしておりまして2018/12/07(金) 21:47:52.56ID:fYKZskkz
>>150
仲介業者は売り物件見つけるのが仕事だからな

158名刺は切らしておりまして2018/12/08(土) 10:38:18.74ID:TvyHILoU
築50年の190万の団地買ったわ
首都圏で破格だったw

159名刺は切らしておりまして2018/12/08(土) 19:53:20.86ID:rpGRJ4GG
>>158
おめでとう、見事に売り抜けをつかまされたな
マンションは資産ではあるが義務も生じる
つまり(鉄筋だから)下がらない固定資産税、上がる修繕積立、管理費不払い住民、不在住民により管理組合はさらに金不足
管理費は上がり続け高齢化は進み荒れ果てた団地はタダでもいらないと見捨てられる
しかし義務はしっかりのしかかり、もうこんなものいらないといっても許されない
資産どころか手放せない負債となり債務超過マンションの一丁上がりってわけさ

160名刺は切らしておりまして2018/12/08(土) 23:18:05.89ID:4qP7avvf
戸数を減らす減築という考え方がこの国に根付くのに後何年かかるのだろう

161名刺は切らしておりまして2018/12/09(日) 09:40:12.41ID:akHPoVX2
>>160
個人に押し付けてるんだからリプレイスするには戸数を拡大するしかない
戸数拡大出来る物件のみが建て替えできる
戸数拡大できない物件は廃墟になるまで突き進むだけ

162名刺は切らしておりまして2018/12/10(月) 00:00:14.59ID:0X0TJAs/
>>161
でもそれやると国が滅びるのは目に見えてる訳でやり方を変えていく必要があるんだな

163名刺は切らしておりまして2018/12/10(月) 12:48:21.13ID:qiGtb/BC
>>159
3年も住めば家賃としての元は取れるんじゃね?
場所次第では賃貸化も可能だろうし。

164名刺は切らしておりまして2018/12/10(月) 13:36:38.71ID:sXiLba53
>>158
リフォーム代はいくら?
500万円くらい?

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