【不動産】安い&広々した「ファミリー向け賃貸住宅」、あと約5年で大量供給…持ち家幻想崩壊 [無断転載禁止]©2ch.net

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1ニライカナイφ ★2017/08/09(水) 23:33:04.83ID:CAP_USER
これまで家を「買う」の理由のひとつに、単身や結婚したばかりなら賃貸物件もよりどり見どりだが、子供が生まれて家族が増えると、家を借りようにもファミリー向けの良い物件がない、ということが声高にいわれてきた。
しかし、これからの時代はどうやらだいぶ様相が変わってきそうだ。

理由は2つ。
ひとつが、今密かに進行している大都市内部における大量の空き家予備軍の存在だ。
そしてもうひとつが、都市郊外部における生産緑地制度の「指定解除」だ。

空き家は全国で820万戸にも及んでいるが、実は空き家が全国で一番多いのが東京都で、その数は81万7000戸にも及んでいる。
神奈川、埼玉、千葉を含めた1都3県になるとその数は200万戸を超え、なんと全国の空き家のうち4軒に1軒は、実は首都圏に存在していることになることを多くの人は知らない。

さらにこれを個人の持ち家の空き家(統計上では「その他」に分類)に絞り込むと、首都圏におけるその数は53万2000戸にもなる。
賃貸住宅の空き家の多くは、供給過剰を原因とするワンルームなどの賃貸マンションの空き住戸なのだが、実は家族で住んでいた個人の持ち家の空き家が最近では首都圏で急増しているのだ。

この流れは今後さらに加速しそうである。
というのも首都圏郊外を中心にこれまで、都心から郊外部に伸びる鉄道沿線に開発されてきたニュータウンと呼ばれる
開発分譲地に家を買った世代の人たちが、そろそろ「相続」を迎え始めたからだ。

彼らの子供たちの多くは、親の家を継いでそのまま住むという選択をせず、都心部に居住する傾向にある。
ということは、親が亡くなって相続した家に自分で住むことをせずに、その家を賃貸に出すか、売却をするという選択をすることになる。

首都圏には団塊の世代といわれる1947年から49年生まれの人たちが200数十万人もいるといわれる。
この世代の人たちも、東京五輪後の2024年以降は全員が後期高齢者になる。
つまり彼らが買い求めた郊外部の住宅が、今後短期間に大量に賃貸または売却に回ってくるのは確実なのだ。

また、都心部のファミリー型のマンションのなかには、戦中や団塊の世代が買い求めた物件も数多く存在する。
これらの住戸も今後はかなりの数が賃貸に拠出されるようになる。

これらの物件は、築年数は経過しているものの、もともとファミリー向けに分譲された戸建て住宅やマンションだ。
昔の賃貸マンションのような安普請のものではない。

広さも確保され、造りもしっかりしている部屋を、リーズナブルな賃料で借りるチャンスは今後首都圏でも確実に広がってくるはずだ。
ファミリー用の賃貸物件がない、などと嘆かずとも、向こう数年のうちに大量の供給が控えているのだ。

■ 生産緑地法

ファミリー向けの賃貸マンションやアパートが今後都市郊外部で大量に出てくることを後押しするのが、生産緑地法をめぐる動きだ。
生産緑地法とは、1974年に大都市圏の一部の市街化区域内における農地の宅地化を推進するために交付された法律である。

この法律は当初、指定された区域内にある農地に「宅地並み」の固定資産税を課すことで、都市部に残る農地を宅地化しようと考えられたものだった。
とにかく宅地が足りない時代に、少しでも農地から宅地に転用させようという目論見が法律制定の裏にあったのだ。

ところが、区域内においてもまじめに農業をやろうとする住民がいるとの声に配慮して、91年3月に生産緑地法は改正になり、92年度より生産緑地制度が導入された。
自治体に申請された農地で敷地面積が500平方メートル以上で期間中は営農に専念するなどの一定条件を満たせば、30年間にわたって固定資産税は農地扱いとし、相続税については納税猶予となったのだ。

対象となったのは、東京23区、首都圏、近畿圏、中部圏内の政令指定都市その他整備法で規定された一部の地域とされた。

現在この生産緑地として登録されている面積はどのくらいあるのだろうか。

国土交通省「都市計画現況調査」(2014年)によれば、14年3月末現在でその面積は1万3654ヘクタールにも及んでいる。
首都圏(1都3県)でこのうちの57%に当たる7747ヘクタール、これに愛知、大阪を加えると81%が該当することとなる。

ビジネスジャーナル 2017.08.06
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20071.html

※続きます

488名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 11:51:28.09ID:xGHK6lYX
安い広い賃貸住宅が出てくるって
確かに一時的には出てくるかもしれないが
貸主側だってボランティアで商売しているわけじゃないのだから
新築物件の建設が鈍化して結局は古い住宅しか選べない状況になるんじゃないの

489名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:00:17.23ID:PwLrkP34
子供二人以上で家を買えない時点で
二人部屋三人部屋はほぼ確定だからなあ
ひと世代前なら親が「自分が子供だった時も相部屋で苦労したから贅沢言うな」と言えば通るけど
個室で育った親が自分の子供に不自由させるのは忍びないだろうな

490名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:06:16.26ID:zc3OdwG3
>>489
立地を考えれば賃貸でも子供部屋与えられるよ。

491名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:19:41.83ID:FT51MRwu
全く説得力がない記事だな。
ん?と思う内容がところどろこに見られる。

492名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:23:16.44ID:FT51MRwu
>>483
不動産価格が高いんだから仕方がない。5%利回りが出れば良いほう。
オーナーはそこまで儲からないよ。
全て悪いのは、日本の建築業界のボったくり構造が要因。
日本は建材やらが高すぎる。

493名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:27:34.30ID:LotS3diC
投資するなら証券。どうしても不動産投資したいなら、J-REIT。
いつでも換金できるし、利回りもそこそこ良い。
他の投資対象への乗り換えも簡単。

長期間、低利回り資産と負債に縛られる、土地活用とか愚の骨頂。
しかも不動産だから、何か(戦争、天変地異)があっても、かついで
逃げられない。
それでいて、固定資産税の搾取は半永久的に続く。建物が地震で
潰れても、ローンは残ったまま。
こんな不利な投資がなぜ人気なのか、いまだに理解できない。

たとえ先祖から受け継いだ土地であっても、ご先祖は、「この土地と
心中しろ!」とは言わないはず。子孫の幸福だけを願っているよ。
アパートローンで銀行の奴隷になるなんて、絶対に望んでいない。

遊休地があるなら、サッサと売って現金化。
証券投資で資産活用。

494名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:37:12.83ID:FT51MRwu
>>493
馬鹿丸出しだな。

REITなんて実物不動産投資に比べたら、リスクを買うようなものだぞ。
金融市場や世界情勢の影響ですぐに基準価格が乱高下する。

駅から遠いなどの不透明な物件でもない限り、自分で土地活用する方が懸命。
遥かにリスクは少ない。

495名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:42:19.00ID:FT51MRwu
>>493
ちなみに、自分で土地を持っている場合、
利回りは10%以上、期待できる。
だから、世の中の地主はテナントビルを建てたりしてるんだよ。

借り入れの利息を考慮して儲かるから皆がやってるんだよ。
儲からないことを誰もやらない。

まあ、新たに土地を購入してアパートを建てたり、マンションの区分所有を買うような場合は
そこまでの利回りは期待できないけどな。

496名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:44:51.29ID:Jmyi9Efv
こんにちは、大東建託ですが

497名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:48:26.60ID:AglVim/5
>>483
そうだよw
だから住居費は最低限に抑えて金貯めるんだよw

498名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:49:02.94ID:uT9Z8tob
底辺は家賃払えんのやで。なのに賃貸増やすんや✨

499名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:51:32.56ID:IdrokM5D
そんなことは市場原理を考えたら当たり前だろう。

500名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 12:53:21.38ID:AEMsiJQf
地方都市の住宅地は下がる一方だよな
俺の田舎なんて家が無料でもらえる。
どうせ住めないようなボロ家だと思ったら
築年は古いけどちゃんと住める家だったりして驚く。

501名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 13:14:33.36ID:FoeQuPpN
>>500
無料ってすごいな
県民所得最下層のど田舎県民だが、それでも戸建で三千万くらいはかかるからため息でるよ

502名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 14:39:36.18ID:QsjtWawd
地方都市でも地域差が大きいと思う

503名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 20:39:07.81ID:tlJIL2fU
勝手に田舎から出てきて、不動産が高い高い言われてもさあ
元々都市部に産まれ育った人間からしたら「んじゃ帰れよ」としか思わん

504名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 21:01:56.80ID:zc3OdwG3
>>503
それを言うなら、もともと田舎に生まれ育った側としては、
「もう十分住んだんだから、田舎へ行け!」としか言えなくなる。

505名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 21:08:01.92ID:C4IZCVVs
>>504
意味がわからない。

>>484
なぜバルセロナとかが出てくるのwww
そんな所に住みたくもないし、住むことを検討することも一生ないし
外国の事情なんか知らんし関係ないのに。
日本は日本、住宅事情は違うし、実際賃貸住宅の隣の持ち家は嫌だな。
若い時はまず安い所でお金貯めるべしだけど。

506名刺は切らしておりまして2017/09/23(土) 22:36:35.96ID:tlJIL2fU
>>504
意味不明すぎる

507名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 05:10:40.79ID:oPdk1KPt
まあ、大都市同士の比較だと、日本の不動産ってかなり安いけどね。
ここ25年の日本の経済停滞&世界の先進国の経済成長で完全に逆転しちゃってる。

508名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 10:11:58.73ID:SBqb7Ll9
土地が安くなると建築費が高い上に大した性能でないことがばれてしまって
色々不都合なんだろうな

509名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 10:27:19.27ID:YB0mgYgc
先月まで代々木の庭付きリフォーム済み戸建てを月20万で借りてたわ
最近は都心部の戸建てが安くなってきたよな

510名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 12:26:51.02ID:RYCITEnG
   福 島 に 住 ん で る と い う の が 真 っ 赤 な 嘘


私が本当に驚いたのは、自分は郡山市に住んでると自称し
「何も健康被害は起きていない」と被曝の危険を指摘する我々を
誹謗し続けたネトウヨ(自民党ネットサポーターズ)のyd87が
福島に住んでるというのが真っ赤な嘘だったことで、
ネトウヨの職業的誹謗グループは全員嘘しかないということだった
https://twitter.com/東海アマ/status/911328134724587520

食べて応援で何人死んだみたいな、福島県の人に対してよく言えるな…。
見苦しい。
https://twitter.com/東海アマ/status/720726309240836097

福島の敵は近くにいる。
農家が一生懸命作ったコメを食べないものは非国民だ。
https://twitter.com/東海アマ/status/788843578164387849

人気タレントが「原子力は必要だ」利用されたのは?
森山良子 勝間和代 星野仙一 草野仁 舞の海 春香クリスティーン 優紀まおみ 岸博幸
https://twitter.com/東海アア/status/900671540370432000

副島隆彦・リチャードコ シミズ・中矢伸一・
藤原直哉・鎌田實・江川紹子。全員、安全デマ吹聴に回った 。
https://twitter.com/東海アマ/status/592518352393764866

「福島の不幸ぐらいで、原発はやめられない」             自民、細田幹事長代行
「科学的根拠も示さず風評被害をまき散らしている」          千葉麗子
「薄い放射能〜大丈夫だっぺ〜食べて応援」              奥田知志(SEALDs奥田愛基氏の父親)
「誰一人、福島原発の事故で死んだ者はいない。発病した者もいない。」 副島隆彦
「東日本は人が住めないはずですが、みんな、元気に住んでます。」   R・コシミズ

「フクシマが大変だって、あれはプロパガンダ、嘘八百。(26分40秒)」  B・フルフォード
https://www.ようつべ.com/watch?v=KRd6O5bwN

「確信犯的なデマ拡散は人間としてモラルの自殺だと思います。」    猫組長
https://togetter.com/li/923669

「私は放射能に感謝の気持ちを送ります。ありがとう・・・」      安倍昭恵
https://twitter.com/HON5437/status/882117283757178880

「自分を『負け組』と考えて不満を募らせ、
 反原発を主張することで正義の味方を演じようとしたのではないか」
一瞬、山本太郎参院議員の事かと思った。
https://twitter.com/aka shicr/status/592255976788504577

511名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 12:39:06.87ID:RZhBrUL5
>>509
ハイハイ、金持ち金持ち

512名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 12:59:46.97ID:p4eznt5K
今は東京23区の駅近く以外の物件以外はババ抜き状態だろw

513名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 17:04:07.71ID:XVq7oq8h
地方都市では
もと分譲マンションの賃貸落ちが、たくさん見られます。

場所が悪い、古いなどの理由で。

514名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 17:11:33.74ID:7PQUA7Am
俺んちの回りにもここ二、三年でものスゲー出来てんだよ。そのお陰で中古は売れねーし、賃量も下がってんだよ。またまた大家は大手なんでしっかり客付けしてくれるだとか自分の都合のいい風に現実を夢見てんだけど、不動産屋は契約して貰うまでは至れり尽くせりなんだよ。

515名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 17:15:36.53ID:7PQUA7Am
登記終わるか引き渡したら、後の役目は10年後の大規模修繕。入居者の件は管理会社に言ってくれ。俺たちのオツムでは2年後の事なんて判らんよ。回りに新築増えたし「賃量改訂」しなきゃ入居者集められないよ。学校区って?そもそもあんたは何処の高校行って大学出た?

516名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 17:18:53.08ID:7PQUA7Am
蛙の子は蛙なの。それに駅から徒歩15分以上なんて徒歩県内じゃ(*>д<)の。最後は「自己責任」なんだから仕方なく甘い誘いに乗った自分の自己責任って事w

517名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 18:45:29.00ID:6qVPBE6l
現在の日本の空き家率1/7。
15年後には、3件に1件が空き家とか。

タワーマンションが酷いことになる。
廃墟になるリスク

518名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 21:30:50.74ID:WhO1NC0O
>>513
具体的にはなんという都市ですか?
市町村名は最低としてできる限り詳しく場所の解説をお願いします。

貴殿の妄想でなければですが…

519名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 21:33:11.79ID:WhO1NC0O
>>517
タワーマンションといっても、豊洲のタワーマンションは廃墟にはなりませんよ。

具体的にはどこのタワーマンションが廃墟となると想像しているのですか?

520名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 21:47:19.29ID:D4b70zeh
大震災が来たらどこがどんなふうになるかわからないよね

521名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 21:49:41.23ID:qtK99BLP
>>519
東京ツインパークスとか?
30年後くらいには毎日通勤するのは肉体労働者だけになり、タワマンはスラム化していくのでは。

522名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 23:08:23.29ID:WhO1NC0O
>>521
いやいや、あんな良い立地のところはスラム化しませんよ。
むしろなぜスラム化すると思ったのですか?

523名刺は切らしておりまして2017/09/24(日) 23:59:10.09ID:HU8STrc8
>>494 >>495
何も投資先をREITに限定しなくてはならない理由はないんだが。
どうしても不動産をやりたいなら、REITもあるよ、と言っているだけ。

土地の現金化のメリットは、なんにでも化けさせられること。
株、債券、コモディティ、更に国内だけでなく海外(先進国、新興国)
への分散投資も自由でやれる。

分散投資で適切にポートフォリオを組めば、リスクを抑えつつ、そこそこの
利回りを目指すことは十分に可能だし、何か突発事故があっても、マーケットが
大きければ、すぐに売り飛ばして資金回収できる。

不動産経営の一本足じゃ、こうはいかない。
規模が大きすぎて売るに売れないし、ローンが残っていれば足元を見られて
買い叩かれる。

利回り10%だって、所詮はセールストーク。
建てた後の社会情勢の変化までは織り込んでいない。
担当者に文句を言っても、後の祭り。

そもそも、高リターンの裏には高リスクが潜んでいることは、投資理論の常識。
ローリスク・ハイリターンと言うことはあり得ない。
10%の裏にどんなリスクが隠れているか、よく考えた方が良い。

524名刺は切らしておりまして2017/09/25(月) 00:25:49.56ID:/YYXciRu
>>522
AIと自動運転技術の発達で、現在の通勤は、出張なみの頻度になるかもよ。となるとメインは育児を含めた生活になるから。
まあ30年後とか予測してもしょうがないではあるけど、今のタワマンがいつまでも高価値というのも予想にすぎないしね

525名刺は切らしておりまして2017/09/25(月) 00:35:16.43ID:JKuwRiJ/
年取って年金生活になったら
どうやって乗り切るんかな

526名刺は切らしておりまして2017/09/25(月) 00:43:24.38ID:ucVZtZqW
地震予知法のブレイクスルーがあればな、
より直近の地震予知精度があがると、日本の都市計画そのもの、不動産評価も大幅に変わるだろうな

527名刺は切らしておりまして2017/09/25(月) 06:47:08.26ID:6T17ze0t
不動産オーナーだけどやはり仏さんが出るのが一番怖い
事故るのが怖いから老人や中年の単身者には貸したくない
いつでもその恐怖と戦ってる
リートの方が気楽でいいよ

528名刺は切らしておりまして2017/09/25(月) 21:40:38.98ID:NZxMoUW6
>>527
家賃は手渡しにしたら?

529名刺は切らしておりまして2017/09/26(火) 00:39:16.54ID:e0Fej+bk
>>525
どうも何もずっと賃貸暮らしのままな人っているからなあ。
高齢者だって賃貸に住んでるし。
でも賃貸はやっぱり不便なんだよね。
いつでも外出していたい派には向いていると思う。
自分の好きに出来ないし、設備も決まってるしで自宅が好きな人にはやっぱり
長くは住んでいたくない。

530名刺は切らしておりまして2017/09/26(火) 21:19:50.49ID:s50alMt5
賃貸は火災保険に加えて孤独死保険に強制加入の日が来るだろうな
それならそれでいいと思うけど

531名刺は切らしておりまして2017/09/26(火) 21:39:34.50ID:NDE5liKA
自動車だって家電だって大量に供給されるけど
それなりに売れてる。

住宅だって耐用年数や陳腐化したものが排除されて
新しい物が売れていくと思うけど。

532名刺は切らしておりまして2017/09/27(水) 06:18:01.07ID:XPiQ6Sv8
今のところ新築はワンルームしか供給されていないけどな

533名刺は切らしておりまして2017/09/27(水) 06:48:26.67ID:AJjgBe6P
>>530
保険より警備会社による見回り代だろう

534名刺は切らしておりまして2017/09/27(水) 07:59:05.49ID:okPoT7tD
>空き家が全国で一番多いのが東京都
>全国の空き家のうち4軒に1軒は、実は首都圏に存在

おいおい、これは報道規制されてるやつじゃねーか!
本当のことを書くんじゃねーよ!

ますます売れなくなるだろうが!

535名刺は切らしておりまして2017/09/27(水) 08:36:58.40ID:yJpvbrDw
>>534
単なる実数でなく、割合にしないと意味ないような、、

536名刺は切らしておりまして2017/09/27(水) 18:23:39.56ID:ptI6NfXE
>>530 そんなのいらんよ。賃貸オーナーには仏さんになって報いてやらんと

537名刺は切らしておりまして2017/09/30(土) 13:37:56.26ID:EVxmf5TL
>>530
今の賃貸向け火災保険でもすでにいろいろと付いてるから
別にそれはそれでありじゃないの?どんな内容か知らんけどw

538名刺は切らしておりまして2017/10/01(日) 11:57:22.01ID:o7iH5o2q
>>534
首都圏
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%96%E9%83%BD%E5%9C%8F_(%E6%97%A5%E6%9C%AC)


関東1都6県+山梨県ならそりゃあ空き家も多いわな。
しかも売るに売れない地域も多数含まれてるしな。

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