【住居】ブランドマンション、買うときは割高でも必ず元がとれる理由 [無断転載禁止]©2ch.net
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下の表は、過去6年間の供給戸数を合計したものだ。「住まいサーフィン」で新築時価や儲かる確率を計算し始めてから、すべての物件を合計した結果である。上位7社は以下のようになり、これらの会社は自らを「メジャー7」と名乗っている。
供給戸数は全体の43％なので、自動車や携帯電話のように寡占市場ではないのが、不動産市場の特徴である。とはいえかなりのシェアを占めており、強い影響力を持っていることがわかる。
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住まいサーフィンでは、「沖式新築時価」という名称で新築の適正価格を査定している。その中で、売主ごとに相場との価格差を算定し、補正している。メジャー7は相場よりやや高い価格設定をしている。それはブランド力であり、販売力でもある。平均して5.4％ほど高いので、そのブランドに魅力があれば許容範囲の価格設定だろう。
なかでも一番割高なのが住友不動産で、竣工しても価格を下げずに長期で販売する手法を取っている。その他の売主は「青田売り」という、竣工前にすべて短期で売り切る手法に徹している。原則、マンション開発事業は資金を借りて土地を買い、建物を建てて、早期に売却を済ませたいという事業構造なので、販売期間が長引いたり、竣工後も売り続けることを好まない（もしくは金融機関から許されない）傾向が強い。
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このように相場よりも高くできるのは、ブランド戦略を展開しているからである。各社のブランドは以下のようになる。
・住友不動産……シティハウスなど
・東京建物……ブリリア
・野村不動産……プラウド、オハナ
・大京……ライオンズ
・三井不動産レジデンシャル……パークホームズ、パークコートなど
・三菱地所レジデンス……ザ・パークハウスなど
・東急不動産……ブランズなど
しかし、このブランド戦略は最近10年で盛んになったもので、歴史は意外と浅い。以前はネットが普及する前だったので、「押し売り」が横行していた。物件の掲示板には多数の苦情が書き込まれるようになり、「押し売り」から「ブランド戦略」に移行したのである。
メジャー7の価格は相場に対して、平均して5.4％高かった。しかし、割高でもそれだけの価値があるなら、問題ないはずだ。問題になるとしたら、中古になって大きく値が下がることなので、中古になった際にいくらになったかを比較検討して検証しよう。
それを表すのは「中古騰落率」で、新築からの値上がり幅を指す。そのメジャー7の加重平均値は9.1％で、全体平均の6.2％を3％ほど上回る。メジャー7の物件は値上がりしやすいのだ。
ちなみに、メジャー7以外の平均は4.8％と低い。この差だけでも、仲介手数料（3％）以上の差が付いていることになる。中でも三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスは10％以上値上がりしていて、物件を売るときに困ることが少ないと想定される。
それは中古での価値の高さと、ブランドに対する安心感の賜物かもしれない。売主が財閥系である安心感に加え、実物を見て判断する中古市場では、図面だけで決める新築よりも仕様の良さが際立つのかもしれない。
しかし、売主としてこれは嬉しくない数字かもしれない。中古での市場価値がそれだけあるにもかかわらず、新築時には割安で売っていることになるからだ。とはいえ、当連載はマンションの買い手のためのものなので、そこに言及することはやめておこう。
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http://diamond.jp/articles/-/134338 >>47
なるほど
それであえて物件名まで書かせる申込書とかあるのね バカな民衆を騙したいときは、タイトルに一番その騙したい内容をいれる
本文はタイトルがまるで真実であるかのように説明をもっともらしくツラツラと並べる。 >>16
? 絶対 値上がりますよ
△ ブランドがあるから中古でも（築年数の相場より）高く売れますよ 必ず元が取れるとか
なんで息を吐くように嘘をぬかすのだ？ このブランド戦略はひとつのマンションに事件が起こったら
全部悪印象になるんじゃないか >>55
23区内でしょ。
都内ゆーたら奥多摩駅でも都内でっせ。 うちの実家、東急リバブルやで
90年初頭に中古で買った
当時５千万
今やったらいくらやろ
奈良の王寺にある >>38
住不の商業ビルの地名は五反田なのに高輪とか赤羽橋なのに麻布十番とか無理矢理つけてる
それはそれで残念感が伝わってくるわ そもそも一生住んだら割高のまま
修繕費は高騰して固定資産税は下がらない未来が待ってます 売り抜けできる立地で買うか、死ぬまで使い潰すつもりで買うしかない。 野村も逃げてんのにパンピーのお前らが儲けられるわけがない。。 分譲マンションの管理組合の理事の仕事にまいったわ
今は賃貸 ロワール、ロワール、ロワール、
小松政夫のCM、しってるかな？
都筑区の「杭倒れ」マンションは三井不動産だったけどね
あの事件は住人に朝日の記者がいたから大騒ぎになったという噂を聞いたが 単に建材や人件費や土地代が高騰しててそれにつられて中古価格も上がってるだけだしなぁ >>1
おいｗ
必ずとか言っていいのか？
風情の流布だぞ 分譲に住んでいますが、
話し声、物音、オナラ、独り言等等、
凄く聞こえてきます。
分譲も、ピンキリなんですよね。
これは住んでみないとわかりませんね…
外観は見事なまでに美しい造りなんですが… 吹けば飛ぶような自転車操業の
ベンチャーデベロッパーでもブランド名付けて売ってるがなｗ >>75
そっそ
近隣の相場より安い物件は壁などが薄い
だから安い >>24
住んでる物件が上がっても
固定資産税が増えるだけでメリットねえものな
仮に売って儲けたー ラッキーと思っても
買い替える物件が割高だから同じなんだよｗ
そのトリックがわかってないお花畑が多い 主要駅に近いしっかりしたつくりのマンションを買っておけばいいけど
そういうのはもともと高いからｗ 名前は三井とか住友とかでも
実際作ってる末端のあんちゃんは
そこら辺のマンションと同じだしな
多少質感が違うから
値段が高くなる >>81
格下というより大衆向き
良くもなく悪くもなく 買って得もしないし損もしない
安心と言えば安心 的な物件
野村とか近鉄は比較的しっかりしてるというか
管理がしっかりしてるからな
資産として持つならブランドや造りもさることながら管理も大事だからね >>75
築年古めの低層の方が、建材が進歩してない分、鉄筋鉄骨コンクリート造りで
それなりの防音効いてる。まぁ、その代わり躯体にドリル使ったりすると素通しだけど 新築から中古に成っても資産価値が上がるという状況は、
いつか弾けるバブルの最中という事になる。 >>84
野村とか必死過ぎてなあ…まあ寄っていく人種も似たり寄ったりで名前の通りだがw
ただ昔から住んでたとか同じ学区にいる近所さんは意識の高さ()に僻遠してしまって哀れだと思う 住むつもりの住宅を転売前提で考えることが理解できない 必死だなぁ。
空き物件率の推移くらい示して語ろうぜ あってはいけない事だけどもし手抜き工事が発覚しても
大手ならブランドイメージ低下を恐れて会社負担で
建て直しの提案も出てくる
それが当然なんだけど小さい所は倒産されて終わり 潰れそうだった大凶が
穴吹を買収したのは
不思議。 >>89
ロバートキヨサキは居住用の住宅は消耗品としての価値しかないと言ってたな。 >>86
そうなんですよ！
実家の1979年のマンションのほうが、
今住んでいる、築10年の分譲賃貸よりも
防音はかなりしっかりしているんですよね、
外観や、耐震は、かなり劣りますが… >>73
おれ、15億トレーダーでパークハウスに住んでるよ
快適
資産価値は悪くない >>74
宅建士じゃないからセーフ
そもそも取引じゃないし >>99
不動産業なら宅建もちじゃなくても断定的判断はダメだよ
広告含めてね
業者でない人のコラムあたりだからセーフだけど信義的にはアウトかな >>100
訂正
業者の人でないと思ったら取引業の登録してるじゃん
必ずはアウトだわ >>1
＞ しかし、このブランド戦略は最近10年で盛んになったもので、歴史は意外と浅い
ライオンズマンションは何十年前からやってなかった？ 施工者はどれでも一緒なのになw
建物の出来は現場監督次第 >>102
みんなが欲しい住みたいと思う物件はすぐ売れるし値段が上がる
みんなが要らない住みたくないと思う物件はずっと売れないし値段が下がる
これはいくら空き家が増えようと変わらないよ >>103
少なくとも20年前にはあった記憶ライオンズ 割高なら元は取れないだろ
よほど立地に恵まれて後から付加価値がつくとかなら知らんけど 必ず？
未来に絶対はない。というより、この表現は違法でしょう？ｗ
そこまで追い込まれているんだろうな〜 そういやむかし、マンション屋から
土地売ってくれ 言われたけど
断った 今はそこに平屋建てて
住んどる 大手の方が好立地というのも理由の一つじゃないのかな。
今時、マイナーな地場デベの方が仕様が高いことも多いよ。
大手だから、施工がきちんとされてるとか幻想でしかないしね。 ブランドもあって割安ならわかるけど割高では元を取るなんて無理だろ。
それにマンションが古くなったらブランドも何もないよ。
古いマンションがあるだけ。 月々の管理費と10年後に必ず来る修繕積立
月々の駐車場代
アホだろ >>114
戸建でも修繕費かかるし、賃貸でも賃料がかかるからそこは大した問題じゃない >>86
ムチャクチャのこと言ってるけど、低層で鉄骨鉄筋のSRC構造って珍しくない？
そもそも、RC構造よりもSRCの方が騒音面でも不利だし。
>>96
分譲賃貸の仕様が極端に低い可能性もあるけど 単に上層階の住人の違いの影響の方が大きいと思うよ。
昔のメンションは普通スラブ構造で200mm程度、現在はボイドスラブで300mm程度。
賛否両論あるけど、個人的な経験では現在のボイドの方が騒音が少ないと思う。 ありえない妄想記事ですね。釣り上げて落とす戦略に今どき引っかかる人
いないわ 中古戸建て付き土地がいいよ
20〜30坪、後で立て替えれば何ら問題ない
マンションなんて狭い棚に蟻の巣に押し込まれて再建築不可
価格はそんなに変わらない 程度のよい不人気の中古が一番値下がりのリスクが少ない
＞しかし、このブランド戦略は最近10年で盛んになったもので、
10年で盛んになったものは10年で衰退する。
＞買うときは割高でも必ず元がとれる
10年しか経ってないのにボケかますんじゃねえよｗｗ
＞メジャー7の物件は値上がりしやすいのだ
これを「必ず元が取れる」と表現するのはさすがに無理だろ >>121
銀座や六本木、新橋に住むつもりか？
23区内なんて安いボロ戸建てなんざ腐るほどある
山手線外側な ブランド云々はここ10年だろうけど、地域1番マンションは値崩れしないっていうのは何十年も言われてると思うが。 >>125
ボロ戸建ての場合は上物価格は算定されないで土地価格だけだけど
具体例でいうとどんなのがあるの？
23区内といっても色々あるけどどこ？ 何坪？ この手の販促記事によるそそのかして、
株とか投資と違って、何ら規制がないよね。 >>125
山手線外側なんかごく一部除き価値ない
内側の戸建は狭いし、囲まれ感あったりで難しい
マンションと比べると貧相さも目立つ >>116
それがうちの分譲賃貸は、
防音が全くダメなんですよ！
昔、偽装した建築士のネームがマンション名
入れたら、ヒットするんですよ…(泣) 再建築不可なら、参宮橋徒歩五分の戸建てが
4000万くらい。
資材が手運びになるからコストは新築の
1.5倍になるけど、ほぼ最新の耐震性能と
設備のフルリフォームは可能。
接道ないから車は持てないけど、
採光は工夫次第。
文京、新宿、世田谷、渋谷の築古
空き家は、概ねこのパターン。
みんな敬遠するから捨て値。 >>132
接道してなくて再建築不可なら安いわな
そんな資産価値もないような場所に住むのは変わりものだけだな。 >>132
接道が無い袋地なんて価値無いよ。
それなら埼玉に戸建を買ったほうがいい。
上尾か川越ならその値段で新築建売が買える。
駅からバスで15分くらいだけどね。 >>131
そりゃ、その物件が特殊なだけで
現在と過去の仕様の比較にはならないだろ。 >>116
あと、上よりも下の方から話し声、
物が落ちる音、歩く音等、響いてくるんですよね…
上の方は恐らく、相当静かに気を使って
暮らしていらっしゃるようですね。 >>120
20〜30坪の山手外側でも場所によって土地だけで7000万〜1億するけど こんなのどうよ。
浜田山駅徒歩10分 土地138.77m2（南東角地） 建物105.25m2（築31年) 6950万円
https://www.homes.co.jp/kodate/b-1120410010284/
うちは横浜市内にもっと狭い新築戸建で7000万円掛かったから、こういう中古でもよかったな・・・ >>136
ヒットはする物の
まだ、グレーゾーンらしいです。(疑惑があるかも？真相はわからない。)
ブログで熱心に追求されていらっしゃる
方が、いましたが今はもう、諦めていますね… >>137
音の発生源の特定は難しいんだけど、それは珍しいケースだね。
上や隣からの音が下から響くように聞こえてるだけかもしれないよ。
しかし、室内にいて話し声まで聞こえてくるのは相当、やばい物件だね。 東京はこれから生産緑地解除で、とてつもない規模の住宅地が出てくるのにw >>139
下高井戸だから将来土地を処分する時の値段気にしなければ良いじゃない？
通勤時間帯の井の頭線は殺人的に混むけど 都民ファーストの会が貴方のマンション価値を
必ず下げてくれるでしょう
良い場所にしたって価値の分のお金を多く払うだけで得でも何でもない。
それどころか、総額のデカさは、下落の「率」は小さくても、損失の「額」で見ると大きくなってしまう事も忘れないようにしないといけない。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
