【不動産】アパートの｢造り過ぎ｣はなぜ止まらないのか 空き家だらけになる未来を放置すべきでない [無断転載禁止]©2ch.net
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アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7％増と過去最高を更新したが、そのうち31.5％を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。
相続税増税が大きな引き金に
背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。
タス社のレポートによると、首都圏アパート（木造・軽量鉄骨）の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。
家賃保証は、本当に機能するのか？
実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50％、70％にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80〜85％程度で借り上げている。
しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。
こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。
総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。
そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30％を超えると予想している。
しかし、そもそも日本の住宅政策は、なぜこのようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3〜4％、ドイツ1％前後、アメリカでも11％弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5％弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。
OECD（経済協力開発機構）に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5〜10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。
景気対策のために需給を無視
ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。
http://toyokeizai.net/articles/-/166067 相続税が評価損になるからだろうけど、
アパートが建ちまくった後に税制改正で評価損なくなるんじゃね？
今は金融庁に国民が泳がされているだけとか。 うちの田舎町も特定の会社のアパートが急激に増えた！！
将来どーすんだこれ サブリースは業者が有利な契約って何十年も前から言われてんだから、自業自得だろ。 給与と家賃のバランスが悪い
だから子供が生まれない 空き家が多いのはわざわざ金をかけて潰さないってだけで、
人が住もうと思えるような物件は人が入ってるよ。 中国の鬼城みたいなもんで計画倒産だな
作ることで益を得る奴らがいる
あとはどうなろうが自分さえ儲かれば知ったこっちゃないってこと そんなもん
URが中・低所得者向けの単身・核家族用
集合住宅を全員が入れるよう作ります
と宣言すりゃ無意味だと分かって作るの止めるよ 全国的にそうだが、松山は特にすごいぞ
ただでさえ供給過剰で賃貸は空き部屋だらけなのに新築ラッシュ
その上駅周辺にタワマンがボンボン建ってる
家賃の相場下がりまくりだ 自分さえ良ければいいから。
いずれ跳ね返ってくるのにね。 いまは独居老人お断りしてるけど
将来はそういう人達にも入ってもらわないと困るやろな バブル期にできた築３０年以上は全部消えればいい
汚いし衛生面で悪い
今はアパートの新陳代謝が始まったるんだよ
築３０年以上が無くなればちょうどいいくらいになる >>19
ほんとそれ。誰も住んでない廃屋を空き家って呼ぶのやめろよ。
役人はもうちょっと頭使って考えろ。
潰すべき建物を潰せる環境を作れ。 施工会社「マンションを作り続けないと、自分のマンション賃料を払えないんです！」 国策だろ。
都心部の地価の高い所に賃貸マンション作っている。
家賃が一般給与所得者ではとても払えないような家賃になるとおもうが
ニートだかリートにするんだろうか、安倍さんが金流してるから行き場がなくて
やっぱり、株と不動産になる。 土地持ちの資産家が多いからな。
千葉でベトナム人を殺したロリコンも 貧乏人は心配するな
相続のときだけ建てて壊しても十分ペイする
コレが問題なんだよな
↓
＞更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。 アパートにはきれいな未亡人の管理人さんがいる
そんなの幻想だからな！
騙されるなよ！ 土建で金を無理やり回すという後進国モデルから一向に変わらないのが自称先進国
日本の現状。結局忖度といい中韓と同じレベルの国家。 年間６０万人の移民を受け入れる準備は万全だな
何とも心強い話だ 老朽化した戸建やマンション群を新しく建て直す事が急務だね。 住宅を借りる側としては供給過剰で家賃が下がるのはありがたいと思うけど
いくらなんでも過剰供給すぎるね
空室が増えるとマンションやアパートがゴーストタウンになってしまう うちの近所もそこらの空き地にレオパレスがやたらできてる サブリース契約か。大東建設？
やってたっけ？
サブリース契約自体には問題があるとおもう 小金持ちに金がだぶついてんだろさ。
税金で巻き上げろだな。 年金のせいだろ。年金が不透明だから当然の流れだわ。 どうせなら70m2以上の余裕のあるアパート作れよ
50m2以下のウサギ小屋みたいなゴミいっぱい作るな 大手不動産会社がちゃんと試算して作らないのが悪い
弱小を潰す気でやってるとしか思えない建築速度 >>40
弱小というか将来ゴーストタウン作る目的としか思えん。さっさと建築制限しろや 「アパート経営のススメ」って、ある意味、合法的なオレオレ詐欺だよ
小金持ちの年寄にたかってくる
ボケてると、すぐ引っかかる 市街地を集約させた都市再開発をしたほうがいいよ。
郊外平地は農用地に返して、大区画で農業できるように。
農林水産省は、
「新規開田の抑制について（昭和44年2月10日 農林事務次官通達）」
を廃止する時期にきてるのでは。
宅地の農用地転用事例
ttp://www.nri.com/~/media/PDF/jp/opinion/teiki/region/2017/ck20170202.pdf 中古住宅に適正な価格がつかないから売れない。
（中古住宅が高すぎる。）
いまだに中古住宅は前例主義とか今までの感覚で価格を決めている。
（売主と不動産屋が売りたい価格で価格を決めている。）
収益還元法で適正価格を出さないから、中古なんか誰も買わず、新築を選ぶ。
そして空き家が増えていく。 大東さんは契約してなんぼだからね
駅から徒歩３０分の誰か借りるんだろうってとこでも
家を建てて古くなったら学卒新入社員の社宅にする >>44
農地に戻すのに農産物1000年分のコストかかるわ しつこく職場に勧誘の電話を掛けてるからだろ。
そんなに儲かるなら自分らでやれよ。 >>44
駅から２０分以上は宅地造成させないぐらいの規制は必要かもな ぶっちゃけ少し前に流行った太陽光発電屋さんの方が
悪徳アパート屋さんよりよっぽど地主のこと考えてたわ >>51
ある程度はそうだが
手数料で儲けてる詐欺師が多いからこうなってんだろ 世の中には馬鹿はいるが数は少ない
金のことになるボケかけたジジババでも正気に戻るｗ
それなりの仕組みがあるんだよ 田舎の話ばかりだが、
都心部のビルやマンションの方が凄いだろ。 大東建託のモデルケースだと、地主は評価額1億円の土地の相続税350万円の節税のために7千万円の借金してるから
何年か後で契約書内の「やむを得ない事情による値下げ」にうんと言わざるを得ない
交渉力はゼロ
良くやるわ アダルトビデオのパッケージなみに飾り立てて詐欺るわけだろ 不動産で生活しているやつが、幼女殺人をしたから
もっと賃貸で生活しているような大家に対する税金を上げるべきだな
二度と、子供が殺されないためにも >>43
BS12でやってるな。見てるけど笑いしかでんわｗ >>45
収益還元法なら中古はふつうに売れるだろ。利回り高いんだから。 地方で元々家賃安いけど空き部屋多いな。
今住んでる所は9部屋で2LDKと3LDKの物件だけど
去年あたりは5戸くらい空いてた。で、家賃下がった。
築13年、2LDKで5万、3LDKで6万になった。 ボロアパートや管理出来てないゴミ屋敷、空き家は景観を損ねて周辺の地価を下げ
防災上の弱点でもあるから公共の福祉に反してる。景観規制と称して税金を課せばいいよ
ついでに慢性的な渋滞の原因となってる細い道路沿いにも税金を課せばいいよ 借金払えなくなって手離し
抵当で銀行が持っていくが買い手つかず
不良債権になるのが目に見えてる 中古が適正価格にならないからだろ
新築よりちょっとだけしか値段さげないから
みんな新築にいく
だからみんな新築にだけ入居してぼろくなると
また新築に引っ越しする >>21
それマンションじゃなくてチャリンコじゃね？ やっすい2色印刷で「マンション・アパート経営の勧め！」なんてビラ配ってる時点で信用できないだろ 資産持ちが金吐き出して家賃を下げている
逆ピケティ状態 でも、知り合いに上手い事やってる奴いるんだよな〜
家賃収入だけでン千万ｗ そら、不動産屋とそれに結託してる土建だか工務店だかは
造らせちゃえばこっちのもんだと思ってるからね
払えなけりゃ奪い取るだけだし
起業・開業のコンサルなんかも同じよ >>7
だよね。
ちょっと前までは独身高齢者を受け入れてくれる
賃貸は少ない上に、家賃割り増しとかあったみたいだけど
（だから持ち家が必要だった）
これからは高齢者でも安価に借りられるようになると
思われる。
賃貸派の人には朗報 ・
「相続税払うのいやだから、相続対策したい。」って言ってみな。
いろいろな輩が大勢集まって、いろいろいい加減なことを言うよ。
その中で信じられるのは「お金持ちなんですから、税金はきちんと払った方が良いですよ。」と言っている人ですよ。
・ >>60
その前に議員削減と国や地元を身体を張って命懸けで守ってる公務員はさて置き、営利団体でも無いのに机に座ってるだけで不景気の中年々給料とボーナスが上がり続けるのを見直すべきだな 人生それぞれのタイミングがあるんだろうけど、わざわざこの高値で先行き不透明な時期に買わなくてもよいのになぁと、知人を話をニコニコ聞きながら疑問に思う。
維持費高いしリセール厳しいし、別に小梨で転勤もあるから賃貸でいいやとのんびり思考する。 業界の体質が焼き畑で自浄作用は期待できない
中国不動産バブルヤバいと言うが二本もやばいｗ 最近 銀行が不動産屋に客を紹介して
紹介料を貰い利益にしてるから
貸付＆紹介料で儲かる仕組み
銀行はバンバン貸して
どうせ 返さなきゃ 物件取り上げ
土地持ちは騙されてるんだよ
アパート業は 苦労買うだけ 近所のマンション、アパートの家賃が高くなってきてる。 住宅ローンの金利はどう動くだろうね？
借り手が居なくなるからなるだけ下げて借り手を増やすor借り手が益々減るが金利を高くして利益を確保する。 >>84
土地を取り上げても、最近しょーもない土地ばっかり。
これじゃ銀行も一蓮托生だな。
・ 近所のマンション、アパートの家賃が高くなってきてる。
住んでないんだから無償で貸してほしいわ。 東京近郊は家賃が上がっている事は間違いない。
しかし関西を含む地方は微妙な？ところだろう。
いずれにしても小金持ちの層が主体の投資だな。 >>83
税制が市場をゆがめているのだから看過はできない >>88
オーナーにギリギリまで頑張らせて
黒字化したら
良い頃合いで競売にしますよ ４０年経つマンションでかなりボロなんだけど、家賃高いよー。
23区、3DK91,000 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
