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【不動産投資こそFIREへの近道】失敗しない物件選びのコツ [田杉山脈★]
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0001田杉山脈 ★2021/08/01(日) 00:02:04.34ID:CAP_USER
株式投資よりアパート1棟経営がFIRE(経済的自立と早期退職)への近道!
不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー(手元に残るお金)2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識ゼロから不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を徹底指南する。

不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール

 私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。

 いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。

 それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。

 でも、「私は本気です! 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。

 優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。

 私の場合、区分(1部屋)買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。

 そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。

 一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。

 そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。

 不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。

 書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できるアプリが便利です。

 クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。

 私は無料アプリ「アパート一棟買いLite」を使用しています。

 物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。

 特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。

 また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。

 なかには、「30年間100%満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。

 不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった!」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3c998941829b1cf76f32080cb83b64d4423dc6ab
0003名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:11:04.42ID:cDaj7Jt3
不動産投資なんてこの先、不安材料ばかりだろ。
宝くじでも当たったらインデックスファンドで米国株買うわ。
使い切れんほどの大金持ちになろうとも思わないし。
0004名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:13:50.24ID:F1dF0vpE
不動産投資とかヘタこいたら首吊り案件
庶民にそんなもの勧めんな
0005名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:15:17.15ID:1SAUOpAz
儲かるんならお前がやれ理論
0006名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:24:06.71ID:FXGFPC/b
日本って、中央銀行が国内株と国内の土地価格を買い支えているんだよね
0007名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:26:09.61ID:aJWpAu92
ブログやってるとTwitter流すとガンガンくるよね。
そんなに儲かるなら黙ってやっとけと思うわ。
0008名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:27:18.31ID:5Xket069
大家です
借りる人は出で行くから借りるのです
空いてる期間のの売り上げは絶対取り戻せません
8世帯が一瞬にして4世帯になるタイミングもザラ
小売よりは全然良いけどね
0010名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:27:54.10ID:cSwAvmrd
リーマンショック後に海外不動産投資しておけば俺でもFIREしてたんだろうなぁ。

金持ち父さん読んでたのに・・・
0011名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:28:25.07ID:/KGCa3oP
専門家の知識と競争するのは無理や。下っ端の不動産屋営業ですら俺の家の価格をぴったり当てたぞ
0012名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:31:50.18ID:zx0M+N3+
資産100億築きたいなら100億借金すればいいのでは
0013名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:32:02.17ID:HoTiCFgm
REITのETF買え。
終了
0015名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:38:49.76ID:77rThlyJ
不動産賃貸の投資は止めとけ
相手にはカモネギにしか見えてないから
クソ物件を高値で買わされて負動産化するのがオチだ
0016名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:41:50.82ID:HoTiCFgm
>>10
コロナ後に向けて、今からサーファー向けのベリベリ財布作れ。
0017名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:42:12.67ID:djq0Wwzm
つーかREITでFIREとか改めて読んだらマジ腹いぇわw
知ってる単語並べただけで大して益出した事ねーだろ。取り合えず宅建の勉強でもしてろ。意味ないけど(笑
0019名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:45:17.22ID:/Feyyufe
死の件か大東建託に託して安心
0020名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:46:33.57ID:Sld6m6J4
8年前くらいに流行ったけど、もうそいつら売りぬいてるだろw
0022名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:48:13.11ID:cmbaKDoS
不動産投資は確かに儲かると思うよ。
不動産買えば儲かると思う馬鹿に売ればいいんだから。
0023名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:52:36.21ID:+kUlW+pv
試し腹=日本伝統の近親相姦風習
0024名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:53:29.71ID:eWD5VAKC
>>15
だから、クソ物件を選ばない眼を持ちましょうってことだろ。
自分から借り手が続く物件を探す努力が必要だと思うぞ。
0025名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:57:04.78ID:jpguzdB4
そら不動産投資って借金前提なんだから成功すれば一番近道で当然だろw
レバ掛けてインデックスに負けてりゃ掛ける意味ねえし
0026名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:58:39.24ID:636E8WiM
さいきんBSで、「富裕層」連呼で投資信託を集めようとするCMが多い。
AIっつっても、システムはその会社の意向にそって資産運用するんだろうに。
0027名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 00:59:57.71ID:PxDuQvTm
>>1
今から買うやつは馬鹿を見る可能性が高いだろうね
株と同じで買えって言われる時はもう売り時が間近に迫った合図
0028名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:00:23.21ID:gojRAWq5
不動産投資はありだと思います
それはあくまでもFIREへの過程で総資産額が多くなってきた段階で株だけだと暴落が怖くなるので
分散投資に移行せざる負えないので分散の一部に組み入れるものであって
初期から不動産というのは金額的にも目利き的にもおすすめは出来ないんじゃないかな良い物件選ぶってそんなに簡単なことじゃ無いよ
0029名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:04:32.80ID:PxDuQvTm
そもそも不動産が好きじゃないと向かない
知識もそうだけど失敗を経験値にするくらいの余裕が無いと
分散投資を考えるなら先物や海外に分散すれば良いわけだし
0030名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:13:57.31ID:gojRAWq5
>>29
海外に分散というのは株ということだと思うので分散にはならない
先物って何のこと言っているのかわからんけど商品先物は当然組み込むが配当が無いので組み込むけどイマイチ
債権も当然買うが利回り今悪い
リートはあんまり好きじゃないし
となると不動産は安定して利回り取れるから結構いいのよ
0031名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:14:30.58ID:Pp9Ts84U
親のアパートあるけど子供3人で相続するの考えたら憂鬱
俺だけに譲るって遺言書かせたい
0034名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:23:11.63ID:iUg5x/Q6
有りだと思うが、手間暇かかって大変。買うときも賃貸する時も、ある程度の勉強がいる。又、自分に何かあって、管理できなくなった場合、その処理も面倒。投信買って気絶してる方がリスクが少ない。
0035名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:24:05.15ID:mcWkfGwN
富とは偏在するもの
情報差が利益の厳選やからね
0036名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:26:43.12ID:c434t2NW
家族多かったら買うしかないけど、DINKSとか単身なら
マンション代で三菱銀行やら三井物産やらの株買って
配当金分で少し良い物件借りた方がマシ
0037名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:28:19.62ID:U/MsOvkL
休日も、電話がかかってきたりしてめんどくさいぞリアル物件は
入居者の騒音どうにかしてとか、頭のおかしい入居者には至れた日には
おおしまてるするかもしれんし、でも面倒なことが好きな人にはいいかもね
0038名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:29:08.96ID:6Gly1sGt
アパートやマンションも傷んでくるから内装リフォームやら外装補修やらしても家賃は下がるばかりで利益がないよ
家賃下げないと新しいとこに引っ越してしまい空き家になるんよ

しかし、固定資産税は莫大だし利益ないから何してるのかわからん
0040名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:29:46.40ID:gojRAWq5
>>34
賃貸マンションだとそんなに手間無いよ
たまにうっさい入居者いて面倒だなって時は確かにあるけど
客付けはエイブルとかに任せちゃえばいいし
修繕なんかも頼む所決まってくるから電話するだけ
なによりFIREしたら正直暇だから週に1,2回数時間マンションのお手入れやお掃除に行くとか丁度いいよ
0041名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:31:20.33ID:mjLgh0EE
銀行から借りて2億円でアパート作ったが毎月120万円も返さないといけないから利益ないです
0043名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:34:42.40ID:pBGlX5sn
教えてやろう。

介護施設への不動産投資が一番堅い。
もっと確実なのは、介護施設のオーナーになるのが更に堅い。

以上。
0044名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:37:07.41ID:3DUAsyhm
ジャストミートとか
0045名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:43:27.40ID:iUg5x/Q6
>>40
客付けをエイブルに任せられる様な優良物件が手にはいればいいけどね。又、不動産は、段々劣化していくし、自分自身も体力や判断力が衰えてくる。長期管理の難易度が終盤に上がってくると思うんだ。その点投信は終盤ほど管理が簡単だと思っている。
0046名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 01:58:23.84ID:HFhI5WJj
ゴミ屋敷
孤独死
家賃未納
自殺
放火
騒音殺人

あなたはそれでもアパート経営をしますか
0047名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:05:38.58ID:0txv6+Hq
地震大国で不動産投資なんて
ハイリスクローリターンやぞ
株の方が保有するのに金かからん品
0048名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:05:55.53ID:cQjEloaB
>>40>>45
任せるだけで入れてくれるほど甘くはない
優良物件なら家賃さえ下げれば客つけしてくれるだろうけど
0049名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:21:53.11ID:ieryCwTU
>>1
タワマン売れなくなってきたのか
0050名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:23:10.01ID:zzrd4pmw
新たな詐欺キーワードキャンペーンだな
出処は新自由主義を燻らせたい勢力とか…?
0051名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:28:11.49ID:ZAbinf7v
不動産やるくらいなら株やるわ
不動産は年収が2000万ある人が仕事をリタイアした時に、年500万くらい受け取れるシステムを作るもの

年収500万の人がやったら年50万くらいマイナスになるよ
まず金利が年収で4%近く違うんだよ
0053名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:31:39.71ID:TzCTxDWC
>>15
バブル弾けた90年代前半と同じ
不動産業界や金融業界はなんとか手持ち物件を売り切ろうとしてた時代

世間一般はあれほど手が出なかった不動産がみるみる安くなったのに喜んでた
政府は35年ローンを作り出して貧乏人でも戸建てが買えると業者応援立法
消費者のためじゃなく

この時期マハラジャとかで浮かれていた時代
今はバブルの象徴としてテレビで紹介されるこのお決まりの映像
実はバブル弾けた後の物件を安く買い叩いたからできたバブル崩壊の象徴

そんなで世間一般は騙されて
35年ローン地獄がいまやってこようとしてる

その同じことを
東京オリンピック後をみた金融業界と不動産業界が仕込み中なのがFIRE

これは不幸の再来だぞ
まあがんばれや
0054名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:32:59.13ID:TzCTxDWC
>>53
おっと書き漏らした
35年ローンと違うのは
すぐに結果がわかるということ

気がついたときにはすでに遅しだけどな
0055名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 02:42:44.64ID:sTmYE87h
増える老人、嵩む医療費、年金
マジョリティである老人のための政治
減る一方の労働人口、生き残るゾンビ企業
歳出は175兆の超放漫財政、積み上がる赤字国債
自国の株を買い込むアホな中央銀行
主な輸出品である自動車はEV化でコモディティ化
ただでさえ貴重な若者は増え続けるFラン大学に行き
奨学金wでローン漬け

これだけの問題が山積してるのに、
日本が破綻しないと思う方がおかしい。

こんな国の不動産買うくらいなら、
アメリカの土地を買った方がなんぼかマシ
0057名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 03:02:17.39ID:xtktrStI
>>55
バブル期の海外不動産投資は惨憺たる収支に成ったところがほとんどだった

大企業でも全く現地情勢に疎くて、日本の国内状況が海外にも当てはまると無邪気に信じていたようにしか見えないw

今はどうなんだろうな?
学習したのかね
0058名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 03:22:26.05ID:zzrd4pmw
売り物件ばかりで誰も買わないから値が適正化される、それで良いのだ
0060名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 04:51:29.62ID:/FbjShzy
いまさら遅い、10年前がラストチャンスだった。今でも十分高いのにこれからさらに
資産バブルが始まって新規参入するのは無理筋、素人が不動産で良い思いできる時代はもう来ない
結局、資産運用は株が王道
0061名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 04:53:25.70ID:sTmYE87h
>>60
アメ株な。
日経は日銀があれだけ買っても
バブルの最高値が未だに更新できない
クソ相場だから。
0062名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 04:59:18.24ID:uUSoodDt
結局今も昔も中核都市にはいいロケーションが有るから別に無理では無いけど
昔に比べたら選定難しく、リスクは高いからオススメするようなもんでは無いな

普通にNISAから始めて株や確定拠出年金当たりに手をつけつつ
きちんと厚生年金支払ってくれる企業に務める方がいい
0063名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 05:00:09.17ID:5wHrygRX
怖いならリートでええ
一番のメリットのレバ使えんから俺ならインフラいくけど
0065名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 05:02:48.07ID:/FbjShzy
>>61
オレは日本人だから日本株しか買わないよ
0066名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 05:14:03.92ID:uWDHGPyn
米国の有名経済学者が、東京五輪の収支は3兆3000億円の赤字になると驚がくの分析を行った。

 米紙「ニューヨークポスト」は、コロナ禍で強行された東京五輪は巨額な損失が出ると予測。「損失を取り戻す方法がなく、300億ドル(約3兆3000億円)を失うだろう」と指摘した。

 同紙はスミス大学の経済学博士のアンドリュー・ジンバリスト氏の見解を紹介。「組織委員会は350億ドル(約3兆8500億円)を費やした。彼らは45億ドル(約5000億円)または50億ドル(約5500億円)近くは取り戻すだろう。ただ、その先には途方もない赤字が待っている。少なくとも300億ドルを失う」と厳しい見通しを示した。

 天文学的数字の巨額損失を埋め合わせるために使われるのはもちろん血税で、日本国民にはコロナの恐怖とともに大借金地獄まで待ち受けていそうだ。

東スポ
2021年07月31日 19時19分
https://www.tokyo-sports.co.jp/sports/3487150/
0067名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 05:19:16.91ID:QOZBq5KQ
不動産投資なんて株の100倍難しいだろう
0071名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 05:42:59.72ID:ga4tCtTL
コロナになってから賃貸業も苦しいよ
新規参入するのは難しい
この記事は不動産業界が苦しい証左
0072名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 05:46:26.33ID:w1w1QZQq
>>1
まあこの手のあおり記事には騙されてはいけない。
0073名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 05:47:07.26ID:IFSWqqu6
コミュ障で対人関係が嫌でFIREしたいのに何故大家をやらなければならない?
0075名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:02:41.83ID:7sLQn+BV
養分待ってます!
0078名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:26:35.66ID:4zOwPZFS
資産1億円目指すなら金融資産の方が楽だけど100億円目指すならなんらかの事業、この場合は不動産賃貸業だけど、を始めないと難しいって話だね
でも100億円の資産管理するのはリタイアとは程遠い状況だと思うね
0079名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:41:09.20ID:X0+yYj9b
不動産は出口が大変だし
何かあったときの対応は余程勉強してセンスもあるか、プロでもないと厳しいし
素人が乗せられて手を出していいものではないだろう
投資としての利点は一点のみ、銀行融資が受けられやすいってとこだけだよ
0080名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:48:22.20ID:k5cJtF+W
不動産よりペーパーアセット、デジタルアセットやろ
インデックス運用とビットコインイーサリアム現物ガチホで億れる

不動産なんてリスクとリターン見合ってない
0081名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:48:29.50ID:sGLYJUJb
オリンピック開会式を

無茶苦茶にしやがった

反日朝鮮電通を叩き潰せ

電通株を売って売って売りまくれよ!
0082名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:51:01.62ID:k5cJtF+W
一回も保有したら死ぬまで保有できるもの考えたらインデックスと仮想通貨しかないやろ
0083名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:51:12.76ID:s8wsNda5
資産7億5000万円で年間家賃収入7000万円なら、利回り10%近いな。
ちょっと胡散臭い感じもするけど、無理な数字でもない。
0085名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:53:51.33ID:JHemzvCI
会社辞めて自営業やりますというのと同じみたいだけどFIREってこんなものなのかな
0086名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 06:55:26.60ID:d7Lb5csM
>>1
良い部分しか書いてないけど
7億円の資産に対して7億円の35年ローンを組んでいるからな
リスクが高すぎて普通の人は手を出すべきじゃないぞ
0087名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 07:10:28.25ID:Q71V1T3f
自己破産にもなりやすい
0088名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 07:19:39.14ID:LaBWAPvI
米国株インデックス投資すれば、面倒な手続き一切なしで不動産より利回りよくなるだろw
0089名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 07:31:33.37ID:5wHrygRX
貧乏人でもサラリーマンなら億位借りて運用できるのが不動産投資 団信つくから自分が死んでしまえば家族に残せる でも今若いならオーソドックスにインデックス積み立てて20年で引退がよいかと 
0092名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 08:16:59.62ID:JIrlNLgw
>>1
この記事って不動産販売促進のコマーシャル記事だね。不動産で7億円稼いだ元証券ウーマンってのも、実在するか怪しい
本当に儲かる話を言いふらす人はいない。パイの奪い合いだから、ライバルは要らない。欲しいのはカモだけ

『周りを見渡してカモがいないのなら誰がカモなのか明白である。』(ポーカーの格言より)
0096名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 08:42:29.90ID:2zrYuU4r
>>91
企業案件として扱うには単年度の儲けが少ないけど個人だけじゃ市場規模拡大に限界ある
自分がより儲ける為に儲け話を他人にするなんてよくある話
0097名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 08:45:36.57ID:aLJ+C0Zk
こうやって馬鹿が養分なって散財させるんだね、なにもせず普通に働け
0099名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 08:46:52.90ID:XkH2eXkn
もうけ話って普通進んで拡散しないよねww
0100名刺は切らしておりまして2021/08/01(日) 08:50:25.88ID:nECjM7De
米国不動産なら、まだ話は分かるが、日本の不動産に投資とかw
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